湖北省上半房地产估价师《制度与政策》：房地产开发企业的概念考试试题.doc
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湖北省2017年上半年房地产估价师《制度与政策》：
房地产开发企业的概念考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某商场先向甲银行贷款30万元。
后用房屋向乙银行抵押贷款80万元，并到当地房地产管理部门办理了登记。
抵押期届满时，商场无力清偿贷款，拍卖房屋所得100万元应由__。
A．两家银行按债权比例受偿
B．两家银行均等受偿
C．甲银行优先全额受偿
D．乙银行优先全额受偿
2、一已知其临街深度30．48m（即100英尺），临街宽度15m的矩形土地，总价为100万元．相邻有一临街深度45．72m（即150英尺），临街宽度15m的矩形，根据“四三二一”法则，其总价为。
A：
109万元
B：
117万元
C：
124万元
D：
130万元
E：
工业用地的监测点评估价格
3、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为__。
A．产权调换
B．货币补偿
C．产权调换或货币补偿
D．不予补偿
4、注册房地产估价师有效期满需继续执业的，应当在注册有效期满日前，按照《注册房地产估价师管理办法》规定的程序申请延续注册。
A：
10
B：
20
C：
30
D：
60
E：
执行层的组织协调
5、某开发项目的规划建设用地面积为5000m2，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层（其中1～4层为建筑面积相等的裙房，5～17层为标准层），则标准层每层建筑面积为__m2。
A．882
B．1765
C．1667
D．1538
6、已知某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按照__作为计息周期的。
A．年
B．半年
C．季度
D．月
7、从事市场营销工作最基本的一点就是要清楚地了解__的市场需求以及消费者或可能的买主的消费观念和偏好。
A．过去
B．潜在
C．相关
D．未来
8、某宗房地产的总建筑面积为5000㎡，房地总价值为2600万元，其中土地价值为600万元．某人购买了其中200㎡，该部分的房地价值为182万元．假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为。
A：
4％
B：
7％
C：
17％
D：
30％
E：
工业用地的监测点评估价格
9、实力强大的投资者对房地产的投资也注重研究其地区分布、__以及项目类型发布的合理性，以期既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。
A．空间分布
B．人口分布
C．时间分布
D．经济分布
10、城市用地分类中，工业用地不包括。
A：
工矿企业的生产车间用地
B：
工矿企业的库房用地
C：
工矿企业的生产车间附属设施等用地
D：
露天矿用地
E：
执行层的组织协调
11、利率和通货膨胀，属于房地产市场运行环境中的。
A：
社会环境因素
B：
政治环境因素
C：
经济环境因素
D：
金融环境因素
E：
借款合同
12、房地产估价原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在__下的估价结果具有近似性。
A．同一估价原则、同一估价时点
B．同一估价目的、同一估价方法
C．同一估价目的、同一估价时点
D．同一估价原则、同一估价目的
13、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：
直接费=每平方米造价指标×建筑面积，属于．（2005年试题）
A：
单元估算法
B：
单位指标估算法
C：
概算指标法
D：
工程量近似匡算法
E：
借款合同
14、某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000㎡，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200㎡。
按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为。
A：
1％
B：
1．5％
C：
2％
D：
2．5％
E：
工业用地的监测点评估价格
15、产生房地产价格泡沫的直接诱因是（）。
A．土地稀缺
B．城市化进程快
C．投机需求膨胀
D．过度放贷
16、收益法中的运营费用率是指。
A：
运营费用与潜在毛收入之比
B：
运营费用与总收益之比
C：
运营费用与净收益之比
D：
运营费用与有效毛收入之比
E：
工业用地的监测点评估价格
17、需求是指消费者在某特定时期內和一定市场上，按一定价格愿意并且能够购买的某种商品或劳务的。
A：
总和
B：
水平
C：
质量
D：
数量
E：
执行层的组织协调
18、某种商品的用途越多，其。
A：
需求弹性越小
B：
需求弹性越大
C：
越缺乏弹性
D：
完全无弹性
E：
执行层的组织协调
19、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是。
A：
房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
B：
房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证
C：
房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制
D：
房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
E：
工业用地的监测点评估价格
20、下列不属于房地产结合物的是__。
A．管理人
B．实物
C．权益
D．区位
21、在城市用地经济评价中，确定各种地价修正系数基础的区位条件是__。
A．宏观区位
B．中观区位
C．微观区位
D．其他区位
22、下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是。
（2008年试题）
A：
时值是资金运动起点的金额
B：
终值是资金运动结束的金额
C：
资金等值是指与某一时点上一定金额的实际价值相等的另一时点的价值
D：
不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值
E：
借款合同
23、工程投资额在30万元以下或者建筑面积在㎡以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。
A：
100
B：
200
C：
300
D：
500
E：
执行层的组织协调
24、人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是__个月。
A．1
B．3
C．6
D．12
25、房地产权属登记管理必须坚持属地管理原则，即只能由__负责所辖区范围内的房地产产权管理工作。
A．国家房地产管理局
B．国家土地管理局
C．市、县土地管理部门
D．市、县房地产管理部门
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、有下列行为的估价机构和估价人员，应当按照《城市房地产中介服务管理规定》、《注册房地产估价师管理办法》等规定进行处罚，或记入其信用档案。
A：
允许他人借用自己的名义从事拆迁估价活动或者转让、变相转让受托的拆迁估价业务的
B：
与拆迁当事人一方串通，损害对方合法权益的
C：
以回扣等不正当竞争手段获取拆迁估价业务的
D：
多次被申请鉴定，经查证确实不存在问题的
E：
违反《城市房屋拆迁估价指导意见》规定的
2、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制条件下的估价结果显示，乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于__。
A．乙土地上建筑物价值低于拆迁费用
B．甲土地的容积率大于乙土地的容积率
C．甲土地的价值高于乙土地的价值
D．甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长
3、下列不属于金融范畴的是__。
A．货币
B．信用
C．商品
D．银行
4、下列不属于投资特性的是__。
A．投资是一种有目的的经济行为
B．投资具有时间性
C．投资的目的在于得到报酬
D．投资具有稳定性
5、两种重新购建价格可以说是重新购建价格的基准，它们分别为__。
A．重整价格基准
B．重建价格基准
C．重置价格基准
D．折旧价格基准
E．替代价格基准
6、市场法中区位状况修正的内容不包括__。
A．交通便捷程度
B．繁华程度
C．平面布置
D．环境景观
7、产生房地产价格泡沫的主要诱因是__。
A．土地稀缺
B．城市化进程快
C．投机需求膨胀
D．过度开发
8、运用基准地价修正法评估宗地价值时，应明确的基准地价内涵的内容主要包括基准地价对应的。
A：
容积率
B：
土地用途
C：
土地开发程度
D：
评估单位
E：
土地使用权性质
9、临时使用土地的时间可以为__。
A．3个月
B．9个月
C．20个月
D．27个月
E．32个月
10、停车指数，即每100㎡营业面积应设置的车位个数，美国城市土地研究所建议的指数，依商场的规模不同在之间。
A：
4～5
B：
5～6
C：
4～6
D：
5～8
E：
借款合同
11、房地产抵押估价报告应用有效期从__起计，不得超过一年。
A．估价时点
B．估价委托日
C．估价报告出具日
D．估价开始作业日
12、城市土地开发和供应计划，一般由（）按城市总体发展要求、土地开发潜力以城市规划的要求制定。
A．土地管理部门
B．规划管理部门
C．市场管理部门
D．设计管理部门
E．计划管理部门
13、估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和（）。
A．价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件
B．价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函
C．价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制
D．价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制
14、在调查方法中，可用专题讨论法，此法通常邀请__。
A．1～3人
B．4～5人
C．6～10人
D．11～13人
15、下列关于诉讼时效的说法不正确的是__。
A．诉讼时效是指权利人在法定期限内请求人民法院或仲裁机关保护其权利的权利
B．诉讼时效消灭的是一种请求权，而不消灭实体权利
C．《民法通则》规定，超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制
D．履行后，当事人可以以不知时效期间已过为由而要求返还
E．诉讼时效期间可分为普通诉讼时效、特别诉讼时效和长期诉讼时效
16、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括。
A：
折旧和摊销
B：
投资回收
C：
投资回报
D：
可用于还款的利润
E：
在成本中列支的利息
17、《中华人民共和国物权法》规定，不动产登记机构应当履行的职责有。
（2009年试题）
A：
查验申请人提供的权厲证明
B：
审查申请人提供的评估报告
C：
就登记有关事项询问当事人
D：
必要时对被登记房屋进行实地查看
E：
及时登记有关事项
18、估价所需的资料包括下列几个方面__。
A．对房地产价格有普遍影响的资料
B．对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料
C．类似房地产的交易、成本、收益实例资料
D．反映估价对象状况的资料
E．反映估价对象权益和区位状况的资料
19、规模报酬是指在技术水平不变的条件下，当各种生产要素按相同比例增加，即生产规模扩大时__的变化情况。
A．经营成本
B．经营利润
C．销量
D．产量
20、下列费用中，应计入收益性物业运营费用的有。
A：
公用设施的维修费
B：
人员的工资
C：
抵押贷款还本付息额
D：
房产税
E：
保险费
21、直接资本化法的优点是__。
A．不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益
B．指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础
C．每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解
D．不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率
E．资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收
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