《项目评价》之财务分析Word文件下载.docx

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、收入

三、·

财务分析

、盈利能力分析与评价

、偿债能力分析与评价

、生存能力分析与评价

四、·

不确定性分析

、盈亏平衡点计算

、敏感分析图（手绘图）

五、·

附表

一、总论

xxx开发公司开发某房地产项目，该项目为综合性大楼，占地约60600平方米，总建筑面积109000平方米。

其中住宅104640平方米，高层住宅为13920平方米，多层住宅为90720平方米，商铺4360平方米,其中车位300个：

容积率1.8,绿化率35％，建筑密度25％.见下表

（1）。

序号

项目

指标

备注

1

总用地面积

60600

2

总建筑面积

109000

多层住宅

90720

可售面积12700

高层住宅

13920

商铺

4360

3

总户数

户

944

4

车位数（地上）

个

300

本项目于2007年1月开工，2007年3月完成投资额25%，并开始预售多层；

2009年3月开始竣工验收。

（2）概括性的基础数据测算

①.物业销售租赁价格:

根据工程所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，本项目各部分的销售单价为：

多层住宅2950元/平方米,高层住宅单价为:

3250元/平方米,商铺单价为:

10000元/平方米,车位15万元/个。

②.销售进度及付款回收计划

本项目计划在2年半（30个月）左右内完成销售,各年销售计划见下表

（2）。

项目销售计划表

合计

2006

2007

2008

2009

2010

多层建筑

100

50%

40%

10%

高层建筑

30%

60%

商业

80%

20%

停车位

由于银行按揭的时限,所以2007年和2008年销售的房款收入按90%回收,其余的房款在下一年度全部收回,2009年销售的房款收入,当年全部回收。

车位销售按分期付款形式实行，即第一年还50%，第二年还剩余50%。

回收进度见下附表（9）：

回款金额估算表

（3）资金筹措

资金筹措：

由公司资本金、公司自筹和银行贷款解决，不足部分通过预售房款解决。

项目资本金2000万元，第一年（2006）全部投入；

商业性银行贷款8000万元，第一年贷款6000万元，第二年（2007）贷款2000万元；

不足的部分拟由预售房款解决。

还款方式为：

第一年（2006）、第二年只付息，本金2008年还60%，2009年还40%。

如附表（3）：

资金筹措表

（4）评价指标：

根据项目投资资金流量表（附表5），计算其经济效果指标：

①计算税前现金流量数据计算税前指标：

财务内部收益率FIRR'

=13%

财务净现值FNPV'

（10%）=1037.76

投资回收期T'

=2.39年

②计算税后现金流量数据计算税前指标：

财务内部收益率FIRR=10%

财务净现值FNPV（10%）=50.81

投资回收期T=2.47年

根据项目资本金流量表（附表6），计算其经济效果指标：

=21.36%

财务净现值FNPV（10%）=2353

财务内部收益率FIRR=16.95%

财务净现值FNPV（10%）=1366

2、投资估算

、总投资估算

根据项目的需要，制定了总投资费用估算表，具体费用值如附表

（1）：

总投资估算说明如下：

投资估算一共按七个项目估算：

土地费用，建安工程费用，前期工程费，基础设施建设费，公共设施配套费，开发间接费用，其他费用，不可预见费，管理费用，销售费用，财务费用。

其中：

①其他费用：

包括竣工档案保证金、报建手续费等，按建安工

程费的5‰计，在项目开工前支付。

②不可预见费用：

不可预见费用按项目1-7项和的2%估算

③管理费用：

管理费用按项目1-5项和的3%估算

④销售费用：

销售费用按销售收入的2.5%估算。

包括销售代理

费，占销售收入的1.5%；

广告宣传及市场推广

费，占销售收入的1%

⑤财务费用：

按贷款利率5.58%估算

（2）、销售收入估算

①本项目各部分的销售单价为：

多层住宅2950元/平方米,

高层住宅单价为:

3250元/平方米,商铺单价为:

10000元/

平方米,车位15万元/个。

销售收入见附表（9）：

（3）、资金来源与运用

①项目资本金2000万元，第一年（2006）全部投入；

具体数据如附表（7）：

资金来源与运用表

三、财务分析

（1）盈利能力分析

A.项目投资现金流量表：

见附表（5），根据该表计算以下财务指标：

①计算税前现金流量数据计算税前指标：

财务内部收益率FIRR'

=13%，财务净现值FNPV'

（10%）=1037.76。

②计算税后现金流量数据计算税前指标：

财务内部收益率FIRR=10%，财务净现值FNPV（10%）=50.81。

财务内部收益率大于或等于行业基准收益率，说明盈利能力满足了行业最低要求，财务净现值都大于零，该项目在财务上是可以接受考虑的。

所得税后的投资回收期为T=2.47年，所得税前的投资回收期T'

=2.39年，均小于行业基准投资回收期3年，这表明该项目投资能按时收回。

全部投资的累积净现金流量图见下图

B.项目资本金现金流量表：

见附表（6），根据该表计算以下财务指标：

①计算税后现金流量数据计算税前指标：

C.根据利润与利润分配表和总投资估算表计算以下指标

投资利润率=年利润总额/总投资*100%

=5780/31387=18.4%

投资利税率=年利税总额/总投资*100%

=4029/31387=12.8%

该项目投资利润率和投资利税率均大于行业平均利润率和平均利税率，说明单位投资对国家积累的贡献水平达到了本行业的平均水平。

资本金利润率=年利润总额/资本金总额*100%

=5780/2000=289%

（2）清偿能力分析

①借款偿还期

借款偿还期=[逐年偿还借款，首次出现欠款为零的年份数]-开始借款年分数+（当年偿还借款额/当年可用于还款的金额）

在本项目中，还款方式为第一年和第二年为只还息不还本，第三年还本60%，第四年还本40%，由借款还本付息表和汇款金额估算表知道，收入远远大于清债能力。

②资产负债率=期末负债总额/期末资产总额*100%

在本项目中，期末

（3）生存能力分析

可以从以下两个方面来判断项目的财务生存能力：

①.拥有足够的经营净现金流量是财务可持续的基本条件，特别是在运营初期。

一个项目必须具有较大的经营净现金流量，在本项目中，该公司拥有资本金2000万元，向银行贷款8000万元，在后期还可以通过预售房屋来充裕自己的资金，在本说明项目方案比较合理，实现自身资金平衡的可能性大，不会过分依赖短期融资来维持运营。

②.各年累积盈余资金不出现负值是财务生存的必要条件。

当然在整个运营期内，允许个别年份的净现金流量出现负值，但不能容许任一年份的累积盈余资金出现负值。

一旦出现负值应适时进行短期融资，但是较大的或频繁的短期融资，有可能导致以后的累积盈余资金无法实现正值，致使项目难以持续运营。

由资金来源与运用表中可以得出：

在本项目中只有2009年出现负值，其他的时间都是正值，而且累积盈余资金都是正值，说明本项目可以持续的经营下去。

四、不确定性分析

（1）敏感性分析

本项目做了所得税前全部投资的敏感性分析。

基本方案财务内部收益率为13%，财务投资净现值为1038，均满足财务基准值的要求；

考虑项目实施过程中一些不定因素的变化，分别对投资和销售收入作了提高10%和降低10%的单因素变化对内部收益率、净现值的敏感分析。

财务敏感性分析表

基本方案

投资

销售收入

-10%

内部收益率/%

13

5

22

较基本方案增减/%

-8

+9

-9

净现值

1038

-1675

3750

4052

-1977

从表中可以看出，各因素的变化都不同程度地影响内部收益率及净现值，其中销售收入的提高或降低比投资的提高或降低更为敏感，敏感分析图如下

（2）盈亏平衡点计算

①销售均价平衡点：

总销售金额÷

项目建设安装费×

1000（单位：

元/平方米）销售均价平衡点：

39750/8370*1000=4749②销售面积平衡点：

总投资额÷

销售均价平衡点（单位：

平方米）

销售面积平衡点:

31387/4749*10000=66092

③盈亏平衡点：

销售面积平衡点÷

总建筑面积×

100%（单位：

盈亏平衡点：

66092/109000=60.6%

计算结果表明，该项目只要达到设计要求的60.6%，该公司就可以保本，相对来说风险还是蛮大的。

从上述财务评价看，财务内部收益率高于行业基准收益率，投资回收期低于行业基准回收期，借款偿还期能够满足贷款机构要求，从敏感性分析看，项目具有一定的抗风险性，因此从财务上讲是可行的。