xx市商业网点规划说明书.docx
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xx市商业网点规划说明书
第一部分理论片
一、区域发展背景……………………………………………………………………2
二、城市特征与发展规划…………………………………………………………..4
三、零售业态分类和基本特点……………………………………………………..5
四、经济发展水平与零售业态关系…………………………………………………6
五、商业设施标准……………………………………………………………………6
六、我国商业网点规划应注意的问题………………………………………………8
七、相关理论与案例…………………………………………………………………9
八、商业网点规划的意义和主要研究内容…………………………………………13
第二部分规划篇…………………………………………………………………………20
第一章总则………………………………………………………………………………20
第二章xx市商业发展沿革与网点现状………………………………………………21
第三章xx市区商业网点布局因素分析………………………………………………33
第四章规划依据、指导思想、原则及规划定位………………………………………37
第五章商业网点布局规划………………………………………………………………40
第六章市场配置和政府主导…………………………………………………………55
理论篇
一、区域发展背景
（一）国家发展背景
国家工业化、经济全球化是我国面临的基本发展背景。
国家工业化：
2005年我国人均GDP达到1700美元。
根据钱纳里的研究成果进行综合判断，可以认为我国整体上已进入工业化阶段。
也就是说：
非农经济（二、三产业）应该成为主导的经济力量。
分工与协作成为生产方式的主要特征，因此要求空间结构走向集聚。
经济全球化：
加入WTO以后，我国融入全球化的步伐日益加快，从1978-2004年我国外贸依存度的快速提高即可说明。
外贸依存度是指一定时期内一个国家或地区对外贸易总额相当于该国国内生产总值的比例，它是衡量一国对外开放程度的一个基本指标，也是反映一国与国际市场联系程度的标尺。
这就要求国家工业化与全球化相对接。
中国外贸依存度
年
1978
2000
2003
2004
外贸依存度
8.9％
43.8%
60%
70%
资料来源：
外贸依存度快速上升现象透视，国家发展和改革委员会经济贸易司：
张旭宏、庞锦
（二）欧亚大陆桥建设
新“欧亚大陆桥”是指从东欧经俄罗斯、蒙古,由内蒙古阿尔山口岸进入东北地区到达日本海的一条交通大通道。
xx在欧亚大陆桥位置
新亚欧大陆桥（中国段）发展的总体目标是：
加快交通运输基础设施建设，形成具有强大综合运输能力的国内国际运输通道；加强对沿线地区优势资源的开发利用和保护，建设和形成几个具有国内外重大影响的特色产业带与生产加工基地；加速扶持和培育沿线一批中心城市的综合发展，逐步建成支撑整个大陆桥地区对外开放和经济快速增长的窗口和核心；加强与沿线其它国家和地区之间的经济联合和科技教育文化交流与合作，推动整个新亚欧大陆桥沿线地区建设成为连接亚欧大陆的又一条国际性、开放型的综合经济带。
（三）山东半岛城市群协同发展
《山东半岛城市群总体规划》于2005年5月通过专家评审，提出了山东半岛城市群应以青岛为区域对外开放的龙头城市，在规划期内以青岛、济南为区域发展的双中心，并积极培养烟台的副中心城市地位，促使烟台与青岛、济南分别成为区域东、南、西部子区域的核心城市；区域内其它核心城市节点还包括淄博、潍坊、东营、xx、威海等，并以这8个核心城市为中心构成了各自空间经济联系紧密的城市区功能地域。
以济南-淄博-潍坊-青岛、xx-青岛-威海-烟台等两条空间发展轴为半岛区域城市发展主轴，以烟台-莱州-潍坊-寿光-广饶-东营、xx-五莲-诸城-安丘-潍坊-寿光-东营为区域城市发展次轴，形成区域内部城镇密集分布的多条城市聚合带；依托于这四条城市发展轴的辐射作用，激化5个城市化重点引导区的城市集聚和城市经济发展进程，并逐渐促使山东半岛都市连绵区的形成。
另外，通过对T型产业轴、六个产业带、三个产业先导核、四个产业增长点等产业集聚区的引导，同时控制和恢复多个生态控制区、生态恢复区、生态防护区的生态安全格局，形成了山东半岛群内部由多个城市化重点引导区、产业集聚重点引导区、县域城市化及产业重点发展区（一般引导区）、生态控制区（开敞区）、生态保护区等空间管制与发展引导类型构成的地域空间结构。
本规划的实施将为山东半岛城市群乃至山东省的区域、城镇协调发展和经济跨越式发展，以及山东省建设和谐社会和实现区域可持续发展提供决策依据。
（四）山东半岛城市群中心城市对xx发展的影响
xx与山东省中心城市主要指标比较表（2004年）
济南
青岛
烟台
xx
城区年末总人口（万人）
341.73
258.4
174.34
119.44
城区非农业人口（万人）
251.69
216.33
110.23
40.15
城区第三产业从业人员（万人）
34.21
28.24
14.01
5.85
建成区面积（平方公里）
217
155
151
55
第三产业增加值（万元）
6496481
4851936
827874
622600
在岗职工平均工资（元）
19732.52
20380.27
25861.46
13458.70
居民消费支出（元）
8581
9002
8054
6545
资料来源：
《中国城市年鉴》2005年
山东半岛城市群中心城市商业网点规划定位
济南
青岛
烟台
商业网点规划定位或相关描述
围绕济南作为跨省际区域中心城市的区域定位，着力塑造济南作为环渤海地区和黄河中下游地区中心城市的功能形象，大力发展现代商业网点体系，加快形成业态清晰、功能完善、特色突出、辐射力强的现代商业发展新格局，基本建成布局合理、层次分明的零售体系；功能齐全、规范有序的市场体系；辐射全国、沟通内外的批发体系；结构优化、制度创新的组织体系；“软硬”结合、协调发展的商业支撑体系。
把济南建设成为立足济南，带动山东，辐射黄河中下游及环渤海地区，服务全国，接轨世界的区域性商贸流通中心，承接京津与沪宁、东部沿海与西部内陆地区的商贸枢纽城市，现代化区域性大商都。
立足于与国际接轨和城市发展战略定位和把青岛逐步建设成为区域性贸易中心的要求，完善和优化城市现代化商业网点网络和商品市场体系，增强商贸设施的服务和辐射功能，为青岛建设现代化国际城市、迎办“奥运”创造基础和条件，努力推动小康社会战略目标的实现。
立足于烟台区位优势和中心城市的地位，以提高城市综合效力为核心，以功能强大的现代商贸流通业为支撑，把烟台建成环渤海经济圈重要的商贸流通城市，成为带动胶东地区、辐射华北、东北，影响东北亚的现代化区域性国际化商贸中心。
对比xx和山东省三大中心城市各项指标，可以发现在支持商贸发展的居民数量和消费能力均有相当大的差距，尤其岗职工平均工资水平只相当三大中心城市一半左右，由此直接影响到居民能用于高档消费的能力和可能性。
可见，未来一段时期内，提高城镇居民收入是提高商业网点档次和扩大规模的主要前提条件。
在居民收入未大量提高时，应优先发展日用品、餐饮、服装等日常生活配套服务设施，可利用中心城市的大型商贸设施和精品店，避免大规模投入后无法吸引到足够的消费群。
同时，分析山东山东半岛城市群中心城市的商业网点规划定位或相关描述，可见三个城市均提到了国际化、商贸中心等定位。
xx未来的发展应与其相适应，一方面积极利用中心城市的国际化大型商贸设施，避免重复建设和过度竞争；一方面确定自己的发展定位和发展方向。
（五）小结
应对宏观发展背景和山东半岛中心城市的发展趋势，xx商业网点的定位和发展应重点采取以下几点措施：
1、吸引外部投资
山东半岛引进的外国投资中，韩国投资占近40％，实际上已建立了与韩国经济交流的初级平台，但对引进台湾地区的投资也不容忽视。
从产业高度与转移速度上看，日本、韩国和台湾地区同处一个层次，互补性更好。
原来台商在我国东南地区特别是珠江三角洲地区投资较多，但现在这些地区人地矛盾突出，劳动力成本上升较快；再加上山东半岛2008奥运会的正效应和两岸局势的变化等，为山东半岛吸引台商投资提供了新的机遇，xx发展应抓住不放，顺势而上。
xx在引进外部资金及技术的过程中，应加强高速公路、港口运输设施等基础建设及生态环境保护，促进资源开发的长期效应以及对城市发展的促进作用；应重点建设若干重要产品的国际商贸流通基地和生产服务基地；加强与国际港口（尤其是日韩港口）间合作，发展交通联运。
2、利用交通区位优势大力发展物流
xx地处欧亚大陆桥东端的区位优势，交通发达，运输便利，集港口、铁路、公路运输于一身，是重要的海陆交通枢纽。
xx拥有xx、岚山两个国家一类对外开放港口，xx港是中国第二大煤炭输出港，岚山港拥有中国北方最大的液体化工码头。
两港不冻不淤，陆域开阔，地质条件良好，可建设泊位166个，吞吐能力可达到5.8亿吨，特别适宜建设十万吨级以上深水泊位。
xx境内高速公路、铁路呈“两横两纵”格局，与全国交通干线相连。
日（照）东（明）高速公路横穿鲁南，跨越京沪、京福高速公路、直达中原腹地，贯穿xx的同（江）三（亚）高速公路北起中俄边境，南至海南省，纵贯中国南部沿海主要城市；菏日铁路东与xx港、岚山港相接，西与陇海、兰新铁路相汇，经新疆阿拉山口出境，可直达荷兰鹿特丹和比利时的安特卫普等欧洲口岸；胶（州）新（沂）铁路纵贯xx，是中国东部沿海铁路大动脉。
随着国家外贸依存度的不断提高，物流服务在国民经济中所起的作用也越来越明显。
xx应积极利用交通条件，发展对内（内陆省）对外（日韩等国家）的物流商贸体系，一方面为本地生产和生活提供服务，降低生产成本，打开原料和销售市场；一方面为中国与其他国家之间原料和产品交流服务，其到承前启后作用。
3、培育商贸核心
这包括外核的综合利用与内核的培育。
根据山东省发展布局及各城市的基础，未来必然集中力量加快青岛、济南、烟台的发展，使其成为该地区核心城市。
对于xx而言这些城市就是未来发展应积极利用的“外核”，在产业发展和地区间贸易上必须加强与“外核”城市之间的交流和合作。
同时，xx也处于山东半岛城市群“日青威烟”城市发展主轴和“日五诸安潍寿东”城市发展次轴的重要节点上，应培育自己的商贸核心，即“内核”。
培育内核和利用外核两大战略是并举的，这就要求市级商业网点布局时在空间上应加强集聚，增加“内核”的规模和实力；同时充分利用“外核”的辐射和产业互补作用，在投资、劳务、技术等领域进行全面合作，发展连锁经营或建立区域贸易协同机制。
参照山东省三大中心城市的商业网点规划定位，xx应在一定程度上依托三大中心城市高端商贸设施，实行错位竞争和连锁经营，通过提升现有购物中心的商品档次和文化内涵，以提升城区整体商业的品位；另一方面，要加大对相应服务娱乐设施的投入，加大对xx城区购物环境的宣传，做大城区消费品市场这块“蛋糕”，建设购物娱乐中心。
同时，xx应做好港口和欧亚大陆桥的文章，发展物流集散产业，提高地区经济实力，做大做强第二产业和第三产业，带动地区商贸的发展。
二、城市特征与发展规划
（一）xx现状城市特征
xx现状城市建成区面积达到58平方公里，城市行政管辖区人口120.6万人，城市化水平达42%，城市绿化覆盖率41%，继续保持了一级大气、一类海水、饮用水合格率100%的环境优势，大绿量、花园式、开放型、生态化的中等海滨城市框架基本形成。
先后荣获“全国园林绿化先进城市”、“山东省园林城市”、“山东省人居环境范例奖”、“山东人居环境奖”、“国家园林城市”等荣誉称号。
xx城区经过多年的建设和改造，形成了以地方工业、传统商业为主的西区；以行政办公、科技教育为主的北区；以港口和临海大型工业为主的南区；以旅游度假为主，南起万平口海滨生态公园，北至国家森林公园的黄金旅游岸线。
（二）xx市城市总体规划（2006年－2020年）
《xx市城市总体规划（2006年－2020年）》（以下简称xx市总体规划）已通过xx市第十五届人民代表大会第五次会议批准。
该规划确定了未来xx城市空间结构模式为“一市两区”的模式。
“双区”分别依托xx港区、岚山港区南北分区发展。
主城区是xx市城中心区，岚山城区是xx主要临港工业发展区，以港口运输、临港工业、居住等职能为主。
在建设过程中，xx市总体规划提出近期——远期——远景依次发展。
第一步，协调发展主城区，逐步改造城中村，推进xx港发展；改善岚山城区现状环境，合理发展岚山区临港工业。
第二步，促进石臼和岚山港区建设，强化港口分工协作，依托港口大规模发展岚山区；加快北部海滨旅游发展区建设；推进奎山南修造船业的合理发展。
第三步，主城区与海滨地区协调发展，岚山区工业向西跨越同三高速公路进一步发展；涛雒镇发展成为主城区和岚山城区之间另一新城区，功能包括居住、高科技工业、旅游业、商业、物流业等，xx南北分片发展的城市框架基本形成。
在城市远景规划中，将逐步由“一市两区”发展为“一市三区”。
“三区”分别承担不同功能：
主城区作为全市政治、经济、文化中心；涛雒城区作为xx远景发展的新城区，主要满足港后工业持续发展的需要，着重安排现代加工制造业并为岚山北部大工业提供生活居住用地；岚山城区以港口带动港后工业发展，是xx产业发展的长期热点。
市区北部海滨旅游发展区定位为以面向全国和东北亚地区旅游市场为主发展海滨旅游。
针对商业服务设施，xx市总体规划提出：
在北京路、山东路、西安路、济南路合围的约1.1平方公里范围内布置市级大型综合性商业中心，在福海路、xx南路、西海路、剧院路之间约1平方公里用地范围内建设市级传统商业中心区。
建设岚山、xx火车站、山海天、海曲中路、临沂路与太公一路交叉口周边、临沂路与太公三路交叉口周边等6处区级商业中心。
在主城区西部日东高速公路出入口附近设置物流园区，远期物流园区结合港口编组站布置。
在城乡结合部和市区边缘建设农副产品批发市场。
按照居住区布局，建设服务于居民日常生活的农副产品零售市场。
（三）小结
城市特征与发展对对商业网点规划和布局具有重要影响，针对xx主要体现在以下几方面：
1、“一城双区”形态要求商业网点布局兼顾两片城区
xx城区现状和规划均呈现两片城区的状态，依托xx港和岚山港南北分区发展。
其中北部主城区（包括旧城区和新城区）是xx市域中心区，岚山区是xx大型工业发展区。
城区规划人口120万人，其中主城区约90万人，岚山城区约30万人。
商业网点布局时应按照两片城区的不同功能定位和人口规模确定商业设施的等级和规模，原则上主城区发展市级及以下级别的商业网点，岚山城区发展区级及以下级别的商业网点。
2、交通设施对商业网点布局的影响
港口：
xx港逐步向集装箱、散货运输方向发展；岚山港逐步以煤炭、矿石、原油储运为主。
大力发展钢铁、粮食、木材、液体化工等临港加工业基地，逐步发展现代化物流体系和信息化系统，构建多元的物流集疏运体系。
高速公路：
以现状同三高速（沈海高速）、日东高速（xx至东营），规划建设的日潍高速（xx至潍坊）、日枣高速（xx至枣庄）构成。
其他重要对外交通道路：
城区204国道；接轨青岛的沿海旅游公路。
铁路：
菏日铁路、疏港铁路；xx至青岛沿海铁路
机场：
规划期内利用青岛机场。
预留机场用地，位于xx水库东北部南湖镇。
这些重要交通设施吸引大量人流、货物流，在商业网点布局上应充分考虑。
3、滨海发展对商业网点布局的影响
xx东临黄海，xx主城区、岚山城区、远景的涛雒城区均沿海呈带状布局，未来沿海的港口、工业岸线、沙滩旅游岸线、城市居民生活岸线等会形成大量的商贸需求，滨海成为了xx重要的商贸区位。
商业网点规划布局时应充分考虑到滨海地区的商贸发展潜力，主要的商业网点应向滨海发展，与港口、工业、旅游、生活发展相辅相成，支持城市的快速发展。
4、新城商业中心建设与老城商业中心延续的关系
根据城市总体规划和xx发展的趋势，新城建设是未来的主要发展方向，以此带来市级商业中心向新城转移的必然趋势。
新城建设依据现代城市规划和建设标准实施，能够体现xx现代城市面貌。
但是新城建设需要较长的时间，支持大型商业设施的消费群体需要逐渐培养，造成新城市级商业中心的建设一般会出现投资大、见效慢、人气不旺的现象。
在这一阶段，老城商业中心延续发展的作用就凸现出来，虽然xx老城交通设施不足、各类用地混杂，但是老城商业单个规模小、密集程度高、人气旺、与居民日常消费联系紧密，在一定时期内存在继续发展的旺盛需求。
商业网点规划时必须要处理好新城商业中心的培养和老城商业中心的更新改造之间的轻重缓急，依据市场规律来协调新老商业中心的共同发展。
新城商业中心应向大型化、专业化商业中心和为区域工贸服务等类型发展，老城商业中心应向中、小型、社区服务等贴近居民日常生活需求方向发展。
三、零售业态分类和基本特点
（一）国家标准
根据国家零售业态分类标准（GB/T18106-2004），确定各零售业态分类和基本特点。
（见下表）
有店铺零售业态的分类和基本特点
序号
业态
选址
商圈与目标顾客
规模
商品售卖方式
服务功能
1
食杂店
位于居民区内或传统商业区内
辐射半径0.3km，目标顾客以相对固定的居民为主
营业面积一般在100平方米以内
柜台式和自选式相结合燃
营业时间12小时以上
2
便利店
商业中心区，交通要道以及车站、医院、学校、娱乐场所、办公楼、加油站等公共活动区
商圈范围小，顾客步行5米以内到达。
目标顾客主要为单身者、年轻人。
顾客多为有目的购买
营业面积100平方米左右，利用率高
以开架自选为主。
结算在收银处统一进行
营业时间12小时以上，提供即使性食品的辅助设施，开设多项服务项目
3
折扣店
居民区、交通要道等租金相对便宜的地区
辐射半径2km左右，目标顾客主要为商圈内居民
营业面积300平方米至500平方米
开架自选，统一结算
用工精简，为顾客提供有限的服务
4
超市
市、区商业中心、居住区
辐射半径2km左右，目标顾客以居民为主
营业面积600平方米以下
自选销售，出入口分设，在收银台统一结算
营业时间12小时以上
5
大型超市
市、区商业中心，城郊结合部、交通要道及大型居住区
辐射半径2km以上，目标顾客以居民、流动顾客为主
实际营业面积6000正方米以上
自选销售，出入口分设，在收银台统一结算
设不低于营业面积40%的停车场
6
仓储式会员店
城乡结合部的交通要道
辐射半径5km以上，目标顾客以中小零售店、餐饮店、集团购买和流动顾客为主
营业面积6000平方米以上
自选销售，出入口分设，在收银台统一结算
设相当于营业面积的停车场
7
百货店
市、区级商业中心、历史形成的商业集聚地
目标顾客以追求时尚和品味的流动顾客为主
营业面积6000平方米至20000平方米
采取柜台销售和开架面售相结合方式
注重服务，设餐饮、娱乐等服务项目与设施
8
专业店
市、区级商业中心以及百货店、购物中心内
目标顾客以有目的选购某类商品的流动顾客为主
根据商品特点而定
采取柜台销售或开架面售方式
从业人员具有丰富的专业知识
9
专卖店
市、区级商业中心、专业街以及百赞店、购物中心内
目标顾客以中高档消费者和追求时尚的年轻人为主
根据商品特点而定
采取柜台销售或开架面售方式，商品陈列、照明、包装、广告讲究
注重品牌声誉，从业人员具有丰富的专业知识，提供专业性服务
10
家居建材
城乡结合部，交通或消费者自有房产比较高的地区
目标顾客以拥有自有房产为主的顾客
营业面积6000平方米以上
采取开架自选方式
提供一站式购足和一条龙服务，停车位300个以上
11
购物中心
社区购物中心
市、区级商业中心
商圈半径为5km-10km
建筑面积5万m2以内
各个租赁店独立开展经营活动
停车位300-500个
市区购物中心
市级商业中心
商圈半径为10km-20km
建筑面积10万m2以内
各个租赁店独立开展经营活动
停车位500个以上
城郊购物中心
城郊结合部的交通要道
商圈半径为30km-50km
建筑面积10万m2以上
各个租赁店独立开展经营活动
停车位1000个以上
12
工厂直销中心
一般远离市区
目标顾客多为重视品牌的有目的的购买
单个建筑面积100-200m2
采用自选式售货方式
多家店共有500个以上停车位
无店铺零售业态的分类和基本特点
业态
基本特点
目标客户
商品（经营）结构
商品售卖方式
1电视购物
以电视观众为主
商品具有某种特点，与市场上同类商品相比，同质性不强
以电视作为向消费者进行商品宣传展示的渠道
送货到指定地点或自提
2邮购
以地理上相隔较远的消费者为主
商品包装具有规则性，适宜储存和运输
以邮寄商品目录为主向消费者进行商品宣传展示的渠道，并取得定单
送货到指定地点
3网上商店
有上网能力，追求快捷性的消费者
与市场上同类商品相此，同质性强
通过互联网进行买卖活动
送货到指定地点
4自动售货亭
以流动客户为主
以香烟和碳酸饮料为主，商品品种在30种以内
由自动售货机器完成的售卖活动
没有服务
5电话购物
根据不同的产品特点，目标顾客不同
商品单一，以某类品种为主
主要通过电话完成销售或购买活动
送货到指定地点或自提
主要名词解释：
零售业RetailIndustry：
以向消费者销售商品为主，并提供相关服务的行业。
零售业态RetailFormats：
零售企业为满足不同的消费需求进行相应的要素组合而形成的不同经营形态。
零售业态分类原则ClassificationofRetailFormats：
零售业态按零售店铺的结构特点分类，根据其经营方式、商品结构、服务功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施、目标顾客和有无固定营业场所进行分类。
零售业态分类C1assificationofRetailFormats：
零售业态从总体上可以分为有店铺零售业态和无店铺零售业态两类。
按照零售业态分类原则分为食杂店、便利店、折扣店、超市、大型超市、仓储会员店、百货店、专业店、专卖店、家居建材商店、购物中心、厂家直销中心、电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、电话购物等17种零售业态。
食杂店TraditionalGroceryStore：
是以香烟、酒、饮料、休闲食品为主，独立传统的无明显品牌形象的零售业态。
便利店ConvenienceStore：
满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。
折扣店DiscountStore：
是店铺装修简单，提供有限服务，商品价格低廉的一种小型超市业态。
拥有不到2000个品种，经营一定数量的自有品牌商品。
超市Supermarket：
是开架售货，集中收款，满足社区消费者日常生活需要的零售业态。
根据商品结构的不同，可以分为食品超市和综合超市。
大型超市Hypermarket：
实际营业面积6000平方米以上，品种齐全，满足顾客一次性购齐的零售业态。
根据商品结构，可以分为以经营食品为主的大型超市和以经营日用品为主的大型超市。
仓储会员店WarehouseClub：
以会员制为基础，实行储销一体、批零兼营，以提供有限服务和低价格商品为主要特征的零售业态。
百货店DepartmentStore：
在一个建筑物内，经营若干大类商品，实行统一管理，分区销售，满足顾客
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