浙江省上半房地产估价师《制度与政策》：房屋租赁的概念考试试卷.doc

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浙江省2015年上半年房地产估价师《制度与政策》：

房屋租赁的概念考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为。

A：

市场价值

B：

投资价值

C：

谨慎价值

D：

在用价值

E：

工业用地的监测点评估价格

2、下列关于路线价法的表述中，不正确的是。

A：

路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理

B：

路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价

C：

运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐

D：

路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格

E：

工业用地的监测点评估价格

3、已知某房地产开发项目的开发成本为2000元/m2，开发商的目标利润率为15%，当前的销售税率为6%，按成本加成定价法可定价为__元/m2。

A．2420

B．2438

C．2447

D．2503

4、银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款。

若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是元。

（2005年试题）

A：

1005.56

B：

1010.56

C：

1110.56

D：

1115.56

E：

借款合同

5、人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是__个月。

A．1

B．3

C．6

D．12

6、估价对象为一套建筑面积90㎡的封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为3㎡，选取的某可比实例为一套建筑面积95㎡的未封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为4㎡，成交价格为90万元。

若该阳台封闭，成交价格可能到92万元。

以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格为万元。

A：

83．51

B：

85．26

C：

85．36

D：

87．16

E：

工业用地的监测点评估价格

7、从某房地产投资项目的资产负债表上，我们可以得到如下项目信息：

负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。

则该房地产投资项目的速动比率为__。

A．167%

B．80%

C．200%

D．60%

8、某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.28，楼面地价为700元/m2。

现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。

理论上应补地价__万元。

A．78

B．882

C．1210

D．1272

9、已知某房地产剩余使用年限为35年，在报酬率为10％的情况下，房地产价格为4500元／㎡．若报酬率为8％，剩余使用寿命延长至40年，该房地产的价格为。

A：

4451元／㎡

B：

4500元／㎡

C：

4549元／㎡

D：

5821元／㎡

E：

工业用地的监测点评估价格

10、随着行业市场营销费用的增加，会引起需求水平的提高。

当市场营销费用超过一定水平之后，就不会刺激需求了．因此市场需求有一个上限，称为__。

A．市场潜量

B．市场预测量

C．市场最低量

D．市场最高量

11、物业服务成本的构成一般包括__。

①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利等；②物业共用部位、共用设施设备的更新、改造费用；③物业管理区域清洁卫生费用；④办公费用；⑤物业管理区域秩序维护费用；⑥物业管理区的绿化养护费；⑦物业管理企业的酬金；⑧物业管理企业固定资产折旧；⑨物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用

A．①②③④⑤⑥⑧⑨

B．①②③⑤⑥⑦⑧

C．①②③④⑤⑥⑦⑨

D．①③④⑤⑥⑧⑨

12、某投资商欲进行写字楼置业投资，其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。

此时，该地区写字楼市场相对于整个投资市场的风险相关系数是__。

A．0.57

B．0.74

C．0.80

D．1.04

13、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则．【2004年考题】

A：

估价时点为未来，估价对象为未来状况

B：

估价时点与房地产状况均为现在

C：

估价时点为现在，估价对象为未来状况

D：

估价时点为现在，估价对象为过去状况

E：

工业用地的监测点评估价格

14、基准地价系数修正法的基本原理是．【2003年考题】

A：

收益原理

B：

替代原理

C：

地租理论

D：

区位理论

E：

工业用地的监测点评估价格

15、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（）。

A．不可移动性

B．适应性

C．弱流动性

D．相互影响性

16、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000㎡，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50％，设备安装工程尚未进行．另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15％、60％、25％，该在建工程在估价时点的完工程度是．【2004年考题】

A：

30％

B：

45％

C：

65％

D：

75％

E：

工业用地的监测点评估价格

17、在房地产需求市场上普遍存在着“买涨不买跌”的现象，产生这一购买行为的主要因素是。

（2008年试题）

A：

消费者的感觉

B：

消费者的生活方式

C：

消费者的经济状况

D：

消费者的预期

E：

借款合同

18、某块土地总面积为200㎡，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60％，则总建筑面积为㎡。

A：

1200

B：

120

C：

3333

D：

333．3

E：

工业用地的监测点评估价格

19、住房公积金委员会各项决策的执行机构是__。

A．住房公积金管理中心

B．住房公积金管理委员会委托的银行

C．各个单位

D．全体职工

20、按__的不同，可将物业划分为自用物业和出租物业。

A．所有权性质

B．存在形式

C．占有形式

D．使用性质

21、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。

A．280

B．285

C．290

D．295

22、已知某房地产价格为900元／㎡时，需求量为100×10㎡，当价格为1000元／㎡时，需求量为90×10㎡，则需求价格弹性为。

A：

10

B：

9

C：

0．9

D：

0．1

E：

工业用地的监测点评估价格

23、《中华人民共和国商业银行法》规定：

设立农村合作商业银行的注册资本最低限额为万元人民币。

A：

1000

B：

3000

C：

5000

D：

8000

E：

执行层的组织协调

24、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：

以为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得土地使用权的土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。

A：

居住

B：

自住

C：

生活

D：

营利

E：

执行层的组织协调

25、下列不属于工程造价的特点是__。

A．大额性

B．层次性

C．个别性

D．不可移动性

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、土地变更登记是指因而进行的登记。

A：

土地权利人发生改变

B：

土地权利人姓名发生变更

C：

土地权利人名称发生变更

D：

国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当报经人民政府批准后而进行的登记

E：

土地权利人地址和土地用途等内容发生变更

2、《民法通则》规定，诉讼时效期间从__起计算。

A．知道权利被侵害时

B．权利被侵害时

C．诉讼之日

D．法院审理时

3、民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的的法律规范的总称。

A：

合同关系

B：

财产关系

C：

人身关系

D：

社会关系

E：

经济关系

4、用市场法对房地产进行估价时，需要进行修正。

A：

交易过程

B：

交易情况

C：

交易日期

D：

交易价格

E：

房地产状况

5、下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有。

A：

房地产抵押估价

B：

房屋征收评估

C：

房地产司法拍卖估价

D：

房地产转让估价

E：

房地产投资信托基金估价

6、承租人__，出租人有权终止合同。

A．将承租的房屋擅自转租

B．故意损坏承租的房屋

C．无正当理由拖欠房租3个月

D．无正当理由闲置承租房屋

E．擅自改变房屋用途

7、下列关于诉讼时效的说法不正确的是__。

A．诉讼时效是指权利人在法定期限内请求人民法院或仲裁机关保护其权利的权利

B．诉讼时效消灭的是一种请求权，而不消灭实体权利

C．《民法通则》规定，超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制

D．履行后，当事人可以以不知时效期间已过为由而要求返还

E．诉讼时效期间可分为普通诉讼时效、特别诉讼时效和长期诉讼时效

8、运用路线价法估价的步骤包括等。

A：

调查评估路线价

B：

计算临街土地的价值

C：

求取可比实例价格

D：

划分路线价区段

E：

交易情况修正

9、下列关于土地使用税的纳税人的说法，正确的是。

A：

土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人

B：

土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位，不包括个人

C：

土地使用权共有的，由共有各方划分使用比例分别纳税

D：

拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳

E：

土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税

10、对土地“征收”和“征用”做出明确区分的是十届人大常委会第__次会议。

A．十

B．十一

C．十二

D．十三

11、短期偿债能力指标主要是。

A：

流动比率

B：

速动比率

C：

资产负债率

D：

存货周转率

E：

存货周转天数

12、某企业2009年12月末，销售毛利为1000万元，销售收入为5000万元。

则该企业的销售毛利率是。

A：

5％

B：

10％

C：

20％

D：

50％

E：

执行层的组织协调

13、若某宗待出租物业确定的租金高于市场租金水平，则以为该物业的空置率会__。

A．为0

B．下降

C．上升

D．为1

14、风险辨识常用方法包括（）等。

A．专家调查法

B．解析方法

C．故障树分析法

D．幕景分析法

E．蒙特卡洛法

15、评估拆迁价格应精确到__。

A．元

B．角

C．百元

D．由双方协商

16、下列关于房屋租赁市场税收政策，表述正确的是。

A：

对个人出租住房取得的所得税按5％的税率征收个人所得税

B：

对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税

C：

对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税

D：

对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税

E：

对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税

17、在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案．估价作业方案的内容主要包括。

A：

估价服务费的支付方式

B：

拟调查搜集的资料及其来源渠道

C：

预计所需的时间、人力、经费

D：

估价作业步骤和时间进度安排

E：

违约责任

18、市场法中实物状况比较和调整的内容包括。

A：

环境

B：

地形地势

C：

外部配套设施

D：

内部基础设施完备程度

E：

装饰装修

19、目前，国家收回建设用地使