河南省上半房地产估价师《制度与政策》：物业与物业管理基本概念考试试题.docx

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河南省2015年上半年房地产估价师《制度与政策》：

物业与物业管理基本概念考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、以下关于GDP与其他变量关系正确的表达式是。

A：

GDP=GNP+对外要素收入净额

B：

GDP=NDP+折旧

C：

GDP=工资+利息+利润+租金+直接税+企业转移支付

D：

GDP=消费支出+投资支出+政府购买+进口-出口

E：

执行层的组织协调

2、张某购买刘某的住房，两人签订了二手房买卖合同，约定总价款为260万元，双方约定违约金26万元，张某向刘某支付定金70万元，价款于半年后一次付清。

5个月后，该住房价格上涨为400万元，若刘某违约，张某可获得的最高违约责任价款是__万元。

A．96

B．104

C．140

D．166

3、所有消费者具有大致相同偏好的市场细分模式是__。

A．同质偏好

B．分散偏好

C．集群偏好

D．自然细分市场

4、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元／㎡，已知取得土地时楼面地价为1000元／㎡，开发成本和管理费用为1200元／㎡，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2％，销售税费为销售价格的5.5％，开发期为1.5年，年利率为10％。

该幢写字楼的销售利润率为。

A：

7.90％

B：

11.08％

C：

11.83％

D：

13.73％

E：

工业用地的监测点评估价格

5、商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是__存在差异性。

A．房地产开发企业的特点

B．城市区域功能

C．购房者的需求

D．城市地理环境

6、__是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等业务的经济活动。

A．房地产经纪

B．房地产咨询

C．房地产评估

D．房地产开发

7、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是__。

A．容积率

B．运营成本

C．利息备付率

D．成本利润率

8、职工上年结转的住房公积金按结息日挂牌公告的存款利率计息。

A：

活期

B：

3个月整存整取

C：

6个月整存整取

D：

一年整存整取

E：

执行层的组织协调

9、利用__进行进度计划管理，可以了解各项工作的先后顺序和相互关系，通过计算找出关键工作和关键线路，在执行中进行有效的控制和监督。

A．现金流量表

B．横道图

C．网络图

D．直方图

10、在某商业街深度30.48m（即100英尺），临街宽度20m的矩形土地，总价为1200万元。

根据四三二一法测，与其相邻、临街深度为45.72m（即150英尺）、临街宽度20m的矩形土地的总价为__万元。

A．1504

B．1404

C．1304

D．1204

11、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是。

A：

投资利润率

B：

投资回报率

C：

贷款利率

D：

成本利润率

E：

借款合同

12、某地块临街深度为18m，临街宽度为50m，总价格为243万元，假设标准深度为24m，则根据四三二一法则，其路线价为__元/m2。

A．2025

B．2250

C．2700

D．3000

13、估价报告书的外在质量包括__。

A．估价结论的准确性

B．估价参数确定的合理性

C．估价方法选择的正确性

D．估价报告的文字表述水平

14、房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道，一般而言三种资金的使用顺序是。

A：

资本金-借贷资金预租售收入

B：

预租售收入-资本金借贷资金

C：

借贷资金预租售收入-资本金

D：

资本金-预租售收入借贷资金

E：

借款合同

15、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000㎡，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1．5年，已知报酬率为8％，折现率为12％，该项目开发完成后的房地产现值为万元。

A：

4023．04

B：

4074．10

C：

4768．50

D：

5652．09

E：

工业用地的监测点评估价格

16、某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。

现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。

理论上应补地价（）万元。

A．78

B．882

C．1210

D．1272

17、货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以确定。

A：

房地产市场成交价格

B：

房地产市场租赁价格

C：

房地产市场成本价格

D：

房地产市场评估价格

E：

房地产估价机构必须加盖公章

18、由企业签发，承诺在指定日期无条件支付确定的金额给收款人的票据是。

（2009年试题）

A：

汇票

B：

本票

C：

支票

D：

银行券

E：

执行层的组织协调

19、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用__预测房地产的未来价格。

A．数学曲线拟合法

B．平均增减量法

C．平均发展速度法

D．移动平均法

20、下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（）。

A．自然周期与投资周期同步变化

B．投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期

C．投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期

D．投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期

21、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有。

A：

在建工程抵押估价业务

B：

城市房屋拆迁补偿估价业务

C：

该机构执行台伙人所拥有的房地产抵押估价业务

D：

正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务

E：

工业用地的监测点评估价格

22、预售收入用于后续开发建设投资的比例属于房地开发项目经济评价基础参数中的__。

A．时间类参数

B．融资相关参数

C．收益相关指标

D．评价标准类指标

23、购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后下一年开始有租金收入，年净租金收入为20万元，现金收支均发生在年初，目标收益为10％，则该项目的动态投资回收期。

A：

小于5年

B：

在5~6年之间

C：

在6~7年之间

D：

在7~8年之间

E：

借款合同

24、某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，资本化率为9%。

该房地产目前的价值为（）万元。

A．923

B．1111

C．1353

D．1872

25、住房置业担保是指依照设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情況下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。

A：

《中华人民共和国担保法》

B：

《中华人民共和国公司法》

C：

《中华人民共和国合同法》

D：

《住房置业担保管理试行办法》

E：

执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、是指以债权人的合法权利因债务人不履行法定或约定的义务而受到的损失为保险标的，由债权人就债务人的信用向保险人投保的保险。

A：

财产损失保险

B：

责任保险

C：

信用保险

D：

保证保险

E：

执行层的组织协调

2、对零售商业物业进行分类的主要依据有__。

A．建筑规模

B．经营商品的特点

C．商业辐射区域的范围

D．周围环境

E．服务人口的收入水平

3、租住房的租金实行政府定价，租金标准由__构成。

A．维修费

B．折旧费

C．税金

D．投资利息

E．管理费

4、按照评估价值的本质来划分的房地产价值中，通常比市场价值低的有（）。

A．快速变现价值

B．谨慎价值

C．清算价值

D．投资价值

E．原始价值

5、住房公积金管理的基本原则包括。

A：

住房公积金管理委员会决策

B：

住房公积金管理中心运作

C：

银行专户

D：

财政监督

E：

社会监督

6、影响供给价格弹性大小的因素主要表现在。

A：

从厂商供应能力和产品生产周期方面考虑，时期长短是决定供给价格弹性大小的主要因素

B：

从厂商生产产品的成本方面考虑，由于厂商供给一定量产品所要求的售价取决于产品的成本，所以产品的成本状况决定供给价格弹性的大小

C：

商品的替代品数目和可替代程度

D：

消费者对某种商品的需求程度以及商品在消费者家庭预算中所占的比例

E：

商品本身用途的多样性

7、有效毛收入乘数是估价对象房地产的__除以其有效毛收入所得的倍数。

A．售价

B．租金

C．潜在毛收入

D．净收益

8、某宗房地产的净收益为每年100万元，建筑物价值为1000万元，建筑物的资本化率为8%，土地的资本化率为6%，该宗房地产的价值为__。

A．1468万元

B．1333万元

C．1500万元

D．1287万元

9、某地区某类房地产1998～2004年价格见下表。

　　　　　　　　　　某类房地产1998～2004年价格　　　　　　　　　（单位：

元/m2）

A．年份

B．1998

C．1999

D．2000

E．2001

F．2002

G．2003

H．2004

I．2005

J．房地产价格

K．1800

L．2000

M．2100

N．2300

O．2500

P．2800

Q．3000

R．

10、公房出售以后，维修资金由__缴交。

A．售房单位

B．购房人

C．房管局

D．售房单位及购房人双方

11、为评估某房地产2007年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：

交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元/m2，约定建筑面积为95m2，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100m2。

自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为（）元/m2。

A．3868.92

B．4000.00

C．4072.54

D．4286.89

12、最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足。

A：

法律上允许

B：

程序上合理

C：

技术上可能

D：

经济上可行

E：

委托人认可

13、债券按发行方式分类，可分为__。

A．附息债券

B．贴现债券

C．公募债券

D．私募债券

E．长期债券

14、城市的总体规划由__负责组织编制。

A．市人民政府建设行政主管部门

B．市人民政府城市规划行政主管部门

C．市人民政府土地行政主管部门

D．市人民政府

15、一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔在__以上的不宜采用。

A．1年

B．半年

C．2年

D．3年

16、中央银行活动的主要特征是。

A：

以盈利为目的

B：

不以盈利为目的

C：

不经营普通商业银行的业务

D：

不直接面向企业单位和个人经办存、放、汇业务，而只与政府和金融机构发生业务关系

E：

为实现国家政策服务

17、某估价师与借款人合谋高估房地产价值骗取贷款，该估价师违反了__的职业道德。

A．独立、客观、公正

B．诚实守信

C．社会责任

D．勤勉尽责

18、将资金投入与房地产相关的证券市场的行为是。

A：

房地产直接投资

B：

房地产间接投资

C：

房地产混合投资

D：

房地产有效投资

E：

借款合同

19、根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，下列关于最低保修项目和保修期限，说法正确的是。

A：

管道渗漏为1年

B：

五金件损坏为2年

C