项目经理考试题库汇编学习.docx
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项目经理考试题库汇编学习
博海（北京）地产集团有限公司
工程经理考试
题库汇编
2011年6月
一、企业文化与战略
1、博海地产的企业使命：
建筑艺术精品，创造和谐空间
2、博海地产愿景：
成为一个顾客满意、员工自豪、公众尊敬的行业领先，国内知名的地产企业
3、博海地产核心价值观：
诚信敬业、创造卓越、合作共蠃、和谐发展
诚信敬业是我们做人做事的行为准则；创造卓越是我们不断进取的思想境界；合作共蠃是我们对相关方的合作态度；和谐发展是我们始物发展方向渗釤呛俨匀谔鱉调硯錦。
4、博海地产的产品价值观：
绿色精品地产
宜居社区+生态环境+绿色行动=绿争地产精品理念+精品工程+真诚服备=精品地产
5、博海地产的企业经营管理理念：
标准化运营、集约化管理
以集合、约束、节俭、高效为价值取向，对人力、物力、财力进行集中管理，实行统一配置，以标准化体系对核心业务进行集中管理，从而使业集中核心力量，获得可持续竞争的优势。
铙誅卧泻噦圣骋贶頂廡。
6、博海地产的企业指导方针：
一低两好，五快四早
低成本，好服务，好质量
快拿地，快规划，快开工，快销售，快回款
早物业，早竣工，早审计，早清算
7、博海地产5年发展目标：
“1226”战略目标：
实现一个目标
坚持两个方针：
一低两好，五快四早
确保2015年完成销售额50亿，力争进入青岛市地产企十强
资源整合，市场把握，工程管理，风险控制，品牌运营，人力源提升
8、博海地产的企业标杆
管理学恒大-中央集权
品质学绿城-认真和追求理想状态
标准化学万科-技术标准化，产品选型标准化
创新学龙湖-90%模块化和10%N次方创新
物业学中海-以用户业主的满意作为管理工作的出发点和归宿点
9、博海地产未来五年的区域布局战略
立足山东，关注北方，布局全国
省内以青岛、烟台、潍坊为主，关注其他地级城市，积极拓展山东海洋蓝色经济带区域
10、博海地产未来五年的产品定位
走中高端产品发展道路，致力于打造绿色、生态、宜居的住宅环境，逐步形成以品质别墅和城市精品住宅为主，以商业旅游的产品复合形式为辅的产品系列。
擁締凤袜备訊顎轮烂蔷。
11、博海地产未来五年的发展模式
整合资源，强化合作，重品质，强品德，加强企业市场主导力
以大盘为主导，加强一、二级联动，低成本介入，标准化运营，集约化管理，在实现资金快速平衡的基础上取得利益最大化。
贓熱俣阃歲匱阊邺镓騷。
12、博海地产未来五年的管控模式
建立标准化体系，加强总部管控模式，在管理层面上以人力资源，财务和资金，品牌和文化，计划和运营四个方面，在业务层面上从策划、规划、采购、成本、工程、营销六个方面，总共十个环节对不同模式项止进行多层管控坛摶乡囂忏蒌鍥铃氈淚。
13、博海地产未来五年的经济目标（亿元）
指标
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年
平均
增长率
销售额
12
18
25
35
50
43%
14、博海地产未来五年的品牌目标
争创詹天佑奖一个，地产物业三年晋升一级开发资质，打造博海地产，博海物业两个品牌。
三年成为青岛知名开发企业，五年成为山东省知名地产开发企业，个别工程三年内成为国内知名品牌，物业成为省内服务最优品牌蜡變黲癟報伥铉锚鈰赘。
15、博海地产未来五年的学习与成长目标
培养一支符合战略需要的，有高忠诚度的，有道德，讲诚信，业务精通，执行能力高的高素质人才队伍
完善激励机制结构体系，丰富激励手段，加在激励力度，实行差异化薪酬体系
员工收入达到业内中上水平
员工满意率达到85%，员工流失率小于5%
二、发展运营
1、工程计划编制中遵循的五个原则
全面分解的原则、上下一致原则、充分参与原则、关注品质原则、严肃性原则
2、工程计划中需关注的四个整合
1、关注成本、资源和进度的整合成、2、关注计划和进度的整合3、关注人力资源和组织设置的整合4、关注工程各种信息的整合買鲷鴯譖昙膚遙闫撷凄。
3、工程计划的制定流程
确定工程目标→建立工作分解结构→任务定义→成本估算→任务排序→形成工程计划→风险控制→形成工程基准计划綾镝鯛駕櫬鹕踪韦辚糴。
4、编制工程计划的作用
5、公司工程里程碑计划有哪些节点？
签定土地合同取得国有土地使用证取得建设用地规划许可证
取得规划审查意见通知书制定工程总体开发定位和产品规划思路
规划方案通过政府审批取得建设工程规划许可证人施工图通过审图办审批工程内部开工取得建设工程开工证达到正负零示范区具备开放条件工程主体具驅踬髏彦浃绥譎饴憂锦。
6、请详细列出所在工程今年重要的里程碑计划
7、签订土地合同包含哪两个重要节点？
8、工程管理的概念
就是管理者在有限资源约束下，运用系统的观点、方法、理论对涉及工程的全部工作进行效的管理，即从工程决策开始到结束进的全程进行计划、组织、协调、指挥、控制和评价，以实现工程的目的。
猫虿驢绘燈鮒诛髅貺庑。
9、所在工程本月计划内容有哪些，并说明其完成情况
10、所在工程本月投资额、年度投资额、累计投资额、总投资额分别是多少？
11、所在工程本月应付工程款、已付工程款及实际付款比例分别为多少？
（如有）
12、描述工程本月现金流简况
13、所在工程本月销售额及回款额分别为多少？
（如有）
14、截至本月所在工程实现的销售均价是多少？
（如有）
15、所在工程占用资金情况
16、工程评价指标
17、工程经济指标的内容
18、客户指标有哪些？
19、工程能力指标有哪些？
20、工程运营指标的内容
21、运营管理与工程管理的区别
运营管理
工程管理
22、月度运营会管理过程中工程的职责有哪些？
负责工程基本简况的阐述
负责按模板及时、准确、全面填报当月工作完成情况并提报下月工作计划
负责上月计划执行情况、偏差分析及下月工作计划的汇报
提出需运营会解决内容
落实月度运营会制定的下月计划
执行月度运营会的各项决议
23、工程计划变更的程序是什么？
如工程在执行的过程中，预测到不可抗力等因素确需更改计划的，由工程部填写计划变更审请表并附变更后计划，交由考核委员会审核，如审核通过，由发展运营部发布计划变更通知，工程按新计划进行，如审核未通过，则需制定赶工计划，确保原计划的顺利进行。
锹籁饗迳琐筆襖鸥娅薔。
24、五快四早中的“五快”是指？
快拿地、快规划、快开工、快销售、快回款
25、五快四早中的“四早”是指？
早物业、早竣工、早审计、早清算
26、工程开盘几个月完成工程回款40%？
4
27、工程开盘几个月完成工程回款70%？
12
28、工程开盘几个月完成工程回款90%？
18
29、绩效考核的原则
公平、客观、沟通、时效性
30、工程绩效考核周期分为哪三种？
年度、季度、工程考核
31、考核指标体系包括？
32、考核指标中经济指标包括？
33、绩效考核过程分为哪3个过程？
34、绩效考核考核阶段分哪三个步骤？
35、考核激励分哪两类？
36、工程超额利润计算公式
工程实际净利润总额-节约成本-目标净利润总额
37、工程风险金提取分类？
38、工程风险金在工程签订目标责任书后几个月内缴纳？
39、工程经理承担工程风险金的多大比例？
40、工程执行经理及工程副经理承担风险金的多少？
41、工程完成指标奖励如何安排？
42、工程未完成指标的扣罚如何处理？
43、扣除扣罚部分后的工程风险金如何发放？
44、对工程品牌造成负面影响的如何处罚？
45、成本考核指标中，实际成本低于目标成本时，如何奖励？
46、成本考核指标中，实际成本高于目标成本时，如何扣罚？
47、计划提报的原则
48、月度运营计划编制的依据
49、所在工程本月延期计划有哪些？
主要原因是什么？
并提出解决措施。
50、请列举一到两条最新的与房地产有关的国家、地方政策或法规，并说明主要内容。
三、市场拓展
1、房地产同时具有经济寿命和自然寿命（或称物理寿命）。
（正）
2、经济寿命结束的标志是物业的净收益为零的时刻。
（）
3、房地产所处的位置对房地产投资有着特殊重要的意义。
（）
4、房地产自然寿命一般要比经济寿命长得多。
（）
5、物业本身并不能产生收入，物业的收益是在使用过程中产生的。
（）
6、税法中的折旧年限比建筑物的自然寿命短，比经济寿命长。
（）
7、对金融机构来说，物业本身不是一种重要的信用保证。
（）
8、从会计的角度来说，建筑物随着其楼龄的增长，每年的收益能力都在下降。
（）
9、城市规划一般分为总体规划和分区规划两个层次。
（）
10、建筑容积率为工程规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。
（正）
11、规划建设用地面积指工程用地规划红线范围内的土地面积。
（）
12、我国土地的公有制决定了所有土地为国家所有。
（）
13、开发商对所获得的专业咨询意见必须保持一种“健康的怀疑”。
（）
14、开发商希望建筑承包商的报价越低越好。
（）
15、房地产的特性决定了房地产市场是一个区域性市场。
（）
16、租金由房地产使用市场确定，而不是由房地产投资市场确定。
（）
17、如果物业的维护状况良好，较长的自然寿命可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命。
（）
18、房地产又称（不动产），是指土地及定着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物的总称。
19、从房地产存在的自然形态上来看，主要分为（土地）和建成后的物业两大类。
20、房地产同时具有（经济寿命）和自然寿命（或称为物理寿命）。
房地产投资的形式可以分为从购买土地使用权开始的（开发投资）和物业建成后的（置业投资）两类。
構氽頑黉碩饨荠龈话骛。
21、置业投资有收益、保值、增值和（消费）四个方面的利益。
城市规划一般分为总体规划和（详细规划）两个层次。
輒峄陽檉簖疖網儂號泶。
22、总的来说，获取土地使用权的途径有（行政划拨）和市场机制两种。
23、房地产开发程序又可划分为投资机会选择与决策分析（前期工作）建设阶段和租售阶段。
24、房屋开发费由建筑安装费、附属工程费（室外工程费）和其它费用构成。
25、按时间先后可以把工程款支付方式大致分为四段，即预付款（工程进度款）最终付款和退还保留金。
26、开发工程竣工验收的工程程序一般分为单项工程竣工验收和（综合验收）两个层次。
27、房地产开发的建设过程可分为工程建设准备阶段、招投标阶段（施工阶段）和竣工验收阶段。
28、房地产市场实际上是房地产的买家和卖家在某个特定的（地理区域）于某一特定（时间段内）达成所有交易的总和。
尧侧閆繭絳闕绚勵蜆贅。
29、列举开发商获取土地使用权的主要方式
通过行政划拨方式取得旧城改造中取得中标地块国有土地使用权转让方式取得出让方式取得联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得通过司法裁决取得通过收购、兼并等股权重组方式取得识饒鎂錕缢灩筧嚌俨淒。
30、房地产开发建设前期阶段由哪些程序组成？
31、简述房地产开发的种类
土地开发和房屋开发
32、什么是房地产开发
33、简述土地一级开发的方式
34、简述国有土地用地性质及年限
35、房地产产权的含义是什么
指产权人对房屋的所有权和对房屋所占土地的使用权，房屋作为不动产与房屋是密不可分可的一个整体，当发生产权变更或转让时，必定是房地一体理行，不可能分开来处分。
凍鈹鋨劳臘锴痫婦胫籴。
36、房地产开发“五证、两书”所指的具体内容是什么
五证：
国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证商品房销售（预售）许可证。
两书：
住宅质量保证书、住宅使用说明书恥諤銪灭萦欢煬鞏鹜錦。
37、简述房地产的自然特征
位置的固定性、资源的有限性、使用的耐久性、物业的差异性
38、土地使用权的含义是什么
39、建设工程用地预审申请办理时限：
40、国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）于2011年1月19日国务院审议并原则通过。
鯊腎鑰诎褳鉀沩懼統庫。
41、2011年5月23日青岛市规划局下发青规字〔2011〕39号文件，关于（含配套公建、非配套公建、综合楼等）的通知。
硕癘鄴颃诌攆檸攜驤蔹。
42、2011年5月23日青岛市规划局下发青规字〔2011〕39号文件，关于（含配套公建、非配套公建、综合楼等）的通知。
阌擻輳嬪諫迁择楨秘騖。
43、青规字【2011】39号文件要求，商业、办公类工程一般应采取公共走廊、开放式布局，不得采用单元式或住宅套型式设计。
氬嚕躑竄贸恳彈瀘颔澩。
44、青规字【2011】39号文件要求，规划竣工验收时，对擅自内部加层，增加建筑面积的不能验收合格。
45、青规字【2011】39号文件要求，审查意见中增加相关通稿性要求。
（附件）内容：
（1）规划方案或建筑方案：
规划设计时一般应采取公共走廊、开放式布局，不得采用单元式或住宅套型式设计。
（2）建设工程规划许可：
不得擅自改变建筑平面布局，对擅自加层，增加建筑面积的不予规划验收。
46、依据国土资发【2010】151号文件规定，各省（区、市）国土资源主管部门加强对住房用地出让公告和合同约定内容的适时监管，对市、县发布的公告中存在捆绑出让、超规模用地、毛地出让、超三年开发周期出让土地的，要责令立即撤销公告，调整出让方案重新出让。
釷鹆資贏車贖孙滅獅赘。
47、商品住房建设工程中的配建比例、、套型面积、设施条件和及期等建设条件，作为土地出让的依据，并纳入出让合同。
怂阐譜鯪迳導嘯畫長凉。
48、实行拆迁补偿方式：
两种，由被拆迁人自行选择，并以签订的为准。
谚辞調担鈧谄动禪泻類。
49、对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发工程，商品房经营者要在规定时间内，并严格按照外销售。
嘰觐詿缧铴嗫偽純铪锩。
四、设计规划
1、当居住区内道路与城市道路连接时，其交角不宜小于（C）。
A．85°B．80°C．75°D．70°
2、下列有关公共建筑和城市交通道路相互关系的叙述，哪条是不正确的（）。
A．公共建筑物的出入口不宜设置在主干道两侧
B．在地震设防的城市中，干路两侧的高层建筑应由道路红线向后退
C．次干路两侧可设置公共建筑物的出入口，并可设置机动车和非机动车的停场等设施
D．市区建筑容积率大于4的地区（城市规模≤200万人口的城市），其道路支路的密度应在6-8km/km2之间熒绐譏钲鏌觶鷹緇機库。
3、民用建筑中若将排气道设于防火墙内，其两侧墙身截面厚度不应小于（）。
A．60mmB.120mmC.180mmD.90mm
4、高层建筑的安全出口应分散布置，两个安全出口之间的距离不应小于（）。
A.5mB.10mC.15mD.20m
5、公共建筑空间一般由三个主要部分组成，下列哪项不在其中（）。
A．使用空间B．辅助空间
C．过渡空间D．交通空间
6、在建筑技术经济评价中，下列哪一项不应计入建筑面积（）。
A．封闭阳台B．突出墙面的壁柱
C．层高2.3m的设备层D．独立柱的雨篷
7、一座坡屋顶建筑，其屋面坡度为1：
4，选用下列哪种防水材料为宜（）。
A．油毡卷材B．水泥瓦
C．石棉瓦D．波形金属瓦
8、供残疾人轮椅通行的一般门，门扇开启的最小净宽为（）m。
A.0.6B.0.7C.0.8D.0.9
9、沿街建筑物长度超过多少时，应设不小于（B）面积的消防通道。
A.160m,3mx3mB.160m,4mx4m
C.180m,4mx3mD.120m,4mx4m
10、根据《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》的规定，下面哪种说法是错误的（）
A．汽车库与其他一、二级建筑物之间的防火间距不应小于10m
B．汽车库与建筑物相邻较高的一面外墙如为防火墙时，其防火间距不限，
C．停车场的汽车宜分组布置，每组停车数量不宜超过50辆
D．穿过库的消防车道，其净宽不得小于3.5m、净高不应小于4m
11、某高层建筑设有10层高的中庭，下列（）防火分隔措施设置不当。
A．房间与中庭回廊相通的门、窗，应设自行关闭的乙级防火门、窗
B．与中庭相通的过厅、通道等，应设防火卷帘分隔
C．中庭每层回廊应设有自动喷水灭火系统
D．中庭每层回廊应设火灾自动报警系统
12、疏散应急照明灯宜设在墙面上或顶棚上；安全出口标志宜设在出口的顶部；疏散走道的指示标志宜设在疏散走道及其转角处距地面1.00m以下的墙面上；走道疏散标志灯的间距不应大于（）。
鶼渍螻偉阅劍鲰腎邏蘞。
A.10mB.20mC.25mD.30m
13、关于住宅建筑设计，下列说法（）项有误。
A．住宅层高不宜高于2.8m
B．卧室、起居室的净高不应低于2.40m，其局部净高不应低于2m
C．厨房的净高不应低于2.2m
D．利用坡屋顶内空间作卧室时，其1/3面积的净高不应低于2.1m
14、在居住区规划设计中，居住区内部的对外联系应妥善处理。
下面哪种说法不妥（）
A．居住区内主要道路，至少应有两个方向与外围道路相连
B．当沿街建筑物长度超过160m时，应增设洞口尺寸不小于4mx4m的消防车道
C．机动车道对外出入口间距控制在80~130之间
D．人行出口间距一般不超过80m，超过时则应在底层加设人行通道口
15、居住区级配套公建的合理服务半径为（）。
A.800~1000mB.500~700mC.400~500mD.150~200m纣忧蔣氳頑莶驅藥悯骛。
16、防空地下室中，两个防护等级不同的相邻防护单元之间的防护密闭隔墙上开设门洞时，其两侧防护密闭门的设置应符合下列哪一条规定（）。
颖刍莖蛺饽亿顿裊赔泷。
A．高抗力的防护密闭门应设在低抗力防护单元一侧
B．高抗力的防护密闭门应设在高抗力防护单元一侧
C．两侧可同用低抗力的防护密闭门
D．两侧应同用高抗力的防护密闭门
17、住宅户内楼梯，一面临空时梯段净宽不应小于（）m。
A.0.75B.0.8C.0.9D.1.0
18、住宅公共出入口位于阳台、外廊及开敞楼梯平台的下部时，应采取以下何种（）
A．加大伸出长度以突出入口形象
B．阳台、外廊等必须设置有组织排水
C．设置雨罩等防止物体坠落伤人的安全措施
D．阳台、外廊应采用实体栏板，放置花盆处必须采取防坠落措施
19、下列高层建筑哪一类可不设消防电梯（）。
A．高度超过32m的一类公共建筑
B．高度超过50m的办公楼
C．12层的单元式住宅
D．高度为30m的教案楼
20、高层建筑的中庭上下连通的面积超过一个防火分区面积时，下列应采取的措施中何者不正确（）。
濫驂膽閉驟羥闈詔寢賻。
A．与中庭相通的门窗设自行关闭的乙级防火门窗
B．与中庭相通的过厅、通道等，设甲级防火门或耐火极限大于3h的防火卷帘分隔
C．中庭每层回廊设自动灭火系统
D．中庭每层回廊设火灾自动报警系统
21、下列哪一类工程可设一个安全出口（）。
A．22层塔式住宅，每层建筑面积650㎡
B．12层塔式住宅，每层建筑面积750㎡
C．18层塔式住宅，每层建筑面积650㎡
D．16层单元式住宅，每层建筑面积420㎡
22、一座90个车位的地下汽车库，其安全出口的设置要求应当是（）。
A．人员出口和汽车出口各不少于2个
B．人员出口和汽车出口各不少于1个
C．人员出口不少于1个，汽车出口不少于2个
D．人员出口不少于2个，汽车出口不少于1个双车道
23、规范规定我国不同建筑气候区，不同住宅层数的住宅建筑净密度和住宅面积净密度的最大控制指标，其中对多层和高层住宅，建筑净密度最大值分别为（）㎡/ha，面积净密度最大值分别为（）㎡/ha。
（）銚銻縵哜鳗鸿锓謎諏涼。
A.28%,25%。
1.50.3.0B.28%,25%。
1.9,3.5
C.32%,22%。
1.50,3.0D.32%,22%。
1.90,3.5
24、规划建设用地标准应包括（）部分。
A．规划人均建设用地指标、规划人均单项建设用地指标二部分
B．规划人均建设用地指标、规划建设用地结构二部分
C．规划人均单项建设用地指标、规划建设用地结构二部分
D．规划人均建设用地指标，规划人均单项建设用地指标和规划建设用地结构三部分
25、公共建筑与其他类型建筑相比，在下列哪一方面有很大差别（）。
A．人流集散B．空间类型
C．建筑功能D．建筑造型
26、某城镇的生活给水管网有时供水量不能满足供水要求，以下所采用的措施中何项是错误的？
选（自备水源不能和城市管网接）A.从邻近有足够富裕供水量的城镇生活饮用水管网接管引水
B.新建或扩建水厂
C.从本城镇某企业自备的有足够富裕供水量的内部供水管网接管引水
D.要求本城的用水企业通过技术改造节约用水，减少用水量挤貼綬电麥结鈺贖哓类。
27、长管的总水头线与测压管水头线：
（）
A.相重合B.相平行，呈直线C.相平行，呈阶梯状
28、离心泵的转动部分包括：
（）
A.泵轴，叶轮和轴承B.轴承，减漏环和叶轮
C.叶轮，轴承和填料盒
29、离心泵的基本性能参数包括：
（）
A.流量，扬程，有效功率，效率，比转数，允许吸上真空高度及气浊余量
B.流量，扬程，轴功率，效率，转速，允许吸上真空高度及气浊余量
C.流量，扬程，轴功率，比转数，允许吸上真空高度及气浊余量
30、标准化中含有重合闸功能的线路保护装置，设置“停用重合闸”压板。
“停用重合闸压板”投入时，若线路发生单相接地故障则（）赔荊紳谘侖驟辽輩袜錈。
A.选相跳闸并闭锁重合闸
B.选相跳闸并视重合闸控制字情况起动或闭锁重合闸
C.三相跳闸并闭锁重合闸
31、标准化的保护装置中定值清单按（）顺序排列
A.参数（系统参数、装置参数）—控制字定值部分—数值型定值部分—软压板部分
B.参数（系统参数、装置参数）—数值型定值部分—控制字定值部分—软压板部分
C.参数（系统参数、装置参数）—软压板部分—数值型定值部分—控制字定值部分
32、标准化设计中，远方跳闸保护宜采用（）经就地判别方式
A.二取一B.二取二C.一取一
33、标准化设计中，远方跳闸保护可采用（）作为就地判据
A.零（负）序电流、零（负）序电压、电流突变量
B.低电流、分相低功率因数、分相低有功
C.A、B都可以
34、标准化设计中纵联距离（方向）保护装置中的零序电压应采用（）
A.自产零序电压
B.外接开口三角零序电压
C.A、B都可以
35、标准化的线路纵联电流差动保护出口的条件是（）
A.本侧差动元件动作
B.本侧启动元件和本侧差动元件同时动作
C.两侧启动元件和本侧差动元件同时动作
36、用于串补线路及其相邻线路的距离保护应有防止距离保护Ⅰ段（）的措施
A.拒动B.误动C.拒动和误动
37、标准化的自动重合闸中四个重合闸控制字（单相重合闸、三相重合闸、禁止重合闸、停用重合闸）有且只有一个置“1”，若不满足此要求，保护装置报警并按（）处理塤礙籟馐决穩賽釙冊庫。
A.单相重合闸B.三相重合闸
C.禁止重合闸D.停用重合闸
38、标准化中变压器支路失灵时解除复合电压闭锁可采用（）方案
A.变压器保护“动作触点”
B.变压器保护“各侧复合电压动作”触点
C.A、B均可
39、根据对用电可靠性的要求，大中城市自来水厂的泵站电力负荷等级应按下列哪项考虑？
（）裊樣祕廬廂颤谚鍘羋蔺。
A.一级负荷B.
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