镇江碧云老年公寓可行性报告.docx
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镇江碧云老年公寓可行性报告
镇江碧云梅花鹿养殖基地有限公司
老年公寓项目
项
目
申
请
报
告
二0一一年八月十二日
镇江“碧云”老年公寓可行性研究报告
第一章、项目建设方案
根据对项目的定位，结合开发设想，提出项目建设方案，以期为项目开发分析提供依据。
一、项目定位：
1、主题定位
现代老年产业最先进的经营管理模式与中国传统文化和生活方式相结合，让老年人“老有所为”，创造老年人生活新方式的现代化高档老年公寓。
该定位包含四层意思：
1）该项目为老年公寓先进的经营理念和管理模式，采用国际化的管理水平和服务标准，具有国际先进水平的现代化高档老年公寓；
2）结合中国老年人的生活习惯，创造适合中国老年人生活方式，为老年人提供全方位服务的高档老年公寓。
3）为“三高”老年人群搭建一个发挥余热、实现自我价值，老有所为、为社会再作贡献的平台。
4）以老年公寓为依托，开发度假、养生、老年产品、老年大学、协会办公、老年创意产业等老年产业的发展平台。
2、市场定位：
针对“三高”老年人群的现代化高档老年公寓
3、风格定位：
采用后现代建筑风格处理方式，结合中国建筑特点与中国文化元素，追求轻松和明快的建筑氛围。
即：
后现代创新设计+中国建筑特色+中国文化元素，山水园林式布局
二、项目设计原则：
在老年人的住宅规划和设计上，不仅要满足居住功能的要求，使老年人的居住建筑设计达到安全、卫生、方便和适用的要求，还要无处不在的体现出对老人的关怀，更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。
所有的设计均是建立在对老年人生理特征、心理特征、行为特征的细腻研究的基础之上，以实现住宅产品的人性化、科学化、细致化、方便化，为居住老人提供最体贴的呵护。
1、设计要人性化：
设计要满足老人的生理特征和生活行为特征的需要，如老人出行，不能有过多的台阶，有台阶处应有相应的轮椅通道；楼梯两侧要有扶手，路面间隔200m应设休息坐椅，室内地面应采用防滑设计，按纽均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便等等，总之设计要人性化，满足老年人的特殊使用要求。
2、生活要智能化：
配备先进的紧急呼叫定位系统、网络系统、消防监控系统、出入口控制系统、门禁系统、红外越界报警、摄像监控系统。
3、环境要园林化
应有幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活动空间以及安全的娱乐、锻炼场所。
居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少，便于老人作室外活动；建筑布局应确保朝向、采光、通风和景观等，为老年人提供优质的生活空间。
4、户型要合理化
户型设计要个性化、合理化。
房间设计要考虑到日照、通风、采光和换气，让起居生活空间能直通阳光，便于老人作室外的活动。
要使老年人能方便地使用卫生设备和厕所，冬天洗浴时应考虑加温的设备。
5、精神要丰富化
为了满足老年人精神生活的需要，公寓内配备丰富精神文化的设施，在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要，如会所、健身房、阅览室、书画室、花房、游泳、划船、老年大学、棋牌娱乐室、门球场、钓鱼台等文体娱乐设施。
6、配套要完善化
为了方便养老公寓的老年人购物和商业活动，还应配有完善的生活配套设施，如超市商场、银行、保险、邮局等生活配套设施，满足老年人日常生活的各种需要。
三、建设标准
本项目严格按照《老年人建筑设计规范》的要求进行设计。
1、按照国际高档老年公寓的标准，人均使用面积不低于40平方米（国际高档老年公寓标准为50平方米）；
2、综合大楼拥有中央空调系统，各区域通风良好；
3、拥有智能化管理系统、紧急呼叫系统、计算机网络系统、消防监控系统、出入口控制系统、门禁系统、红外越界报警、摄像监控系统、公共音响图文系统、多媒体演讲系统等先进的设备设施；
4、三层以上的楼房，配备性能优良、运行平稳、数量合理、装饰及设备良好的电梯装备；
5、拥有先进的、可靠的安全及消防设施与监控系统；
6、拥有规模合理、功能齐全、布局科学、使用方便、装饰高档、整体舒适度良好的餐饮设施，有老年人用餐的食堂，也有宴会厅和多个不同风味的餐厅；
7、拥有规模合理、功能齐全、设备设施优良的会议及商务中心设施，有至少容纳300人会议的专用会议厅，至少配有5个小会议室；
8、拥有符合老年人特色的学习、娱乐、健身的健康娱乐设施；
9、拥有较为完善的员工及后勤服务设施；
10、拥有标准的停车场。
四、项目建设内容：
（一）总体布局：
占地150亩，总体布局拟呈园林式布局，与周边环境自然景观整体环境相融合。
根据国际老年公寓的设计趋势，设计为分散别墅式景观建筑。
多幢独立别墅和联排别墅，楼层高限制在三层以下。
（二）建设规模：
1、建设用地：
15亩。
；
2、建筑面积：
4570平方米。
3、床位：
300个。
4、人均居住面积：
12平方米。
5、绿地率：
＞50%；
6、容积率：
＜0。
05；
7、停车位：
100个。
（三）建筑项目
1、综合大楼：
新建综合大楼，三层建筑，建筑面积600平方米，为中国江南建筑特色的度假商务酒店风格，将老年公寓的所有功能和度假商务酒店的功能集于一体。
其中：
1）底层：
为食堂、餐厅、展览展示、商业中心（超市商场、银行、保险、邮局等）等；
2）二层：
为老年娱乐、健身活动场所，养生房、医疗中心、护理中心等；
3）三层：
为办公、会议区：
老年公寓办公室、各协会办公室、会议室；
2、老年公寓：
，新建别墅式高档老年公寓，二层建筑，建筑面积3000平方米，可接收300位老人入住。
（四）项目功能建议
1、老年公寓：
3）新建老年公寓，总计设26套左右，平均每套面积360平方米，300张床位，主要为套房，其中普通套房为80%，豪华套房控制在20%左右。
2、医疗中心：
建议该项目引入镇江市三甲医院，开设门诊、急诊、住院部和老年康复中心。
配备专业的医护人员、先进的医疗设备，拥有紧急绿色救护通道，一方面解除该老年公寓老人和家属的后顾之忧，另一方面也可以为歌乐山养老产业园区其他养老服务机构和居民提供医疗服务。
3、护理中心：
建议该项目建设护理中心，配备经专业培训的高素质护理人员，其功能有三：
一是为入住养老公寓的老年人提供专业的护理服务；二是作为XX学院高级家政专业学生的实训基地。
三可以为歌乐山养老产业园区其他养老服务机构提供护理服务或为其培养护理人员。
4、餐饮中心：
1）老年人食堂：
为入住养老公寓的老年人提供餐饮服务；
2）商务餐厅：
建议该项目按照商务酒店的标准，设置宴会厅，中、小型中餐厅，风味餐厅，咖啡厅（兼西餐厅）等，以满足办公、会议、接待等商务活动和其他各种中高档散客宴请的需要。
5、康乐中心：
建议该项目室外设置羽毛球球场、门球场、钓鱼池，苗圃、预留室外游泳池及庭院散步休闲等设施；室内设置阅览室、放映厅、书画室、网吧、棋牌室、健身房、乒乓球室、台球房、卡拉OK室等。
以满足老年人学习、娱乐、健身的需要。
5、养生中心：
建议该项目设置养生中心，包括：
美容美发、足疗、按摩、SPA、香薰、桑拿、汗蒸、能量房等。
6、办公和会议中心：
1）协会办公区：
建议该项目设置协会办公区，邀请各民间协会在老年公寓设立常设机构，组织入住养老公寓的老年人参加协会活动。
据调查，目前重庆市60岁以上的老年人60%以上参加了各种民间协会，而“三高”老年人群该比例高达90%以上。
入住该养老公寓的老年人大多参加了各种民间协会，而据某协会负责人称，目前各协会的积极分子往往是退休后的老年人。
所以邀请各民间协会在老年公寓设立常设机构，一方面方便入住养老公寓的老年人参加协会活动，另一方面也可以为各种民间协会提供活动场所。
2）会议中心：
建议该项目设置能容纳300人的大型会议厅一间，设置中小型会议室5间。
大型会议厅交通集散方便，有空间宽敞的前厅、服务走廊和配套的服务、贮藏用房及卫生间。
设置现场视音频传播系统、多媒体演讲系统等先进的设备设施。
为单位和个人举办各种会议、培训、聚会等提供全方位的服务。
7、商业中心：
据调查，目前重庆市的养老服务机构大多建在风景区，远离商业区，商业配套设施缺乏。
而目前重庆市的养老服务机构大多为民办，规模小，不可能投建商业配套设施，造成入住养老公寓的老年人购物和商业活动极不方便。
建议该项目设置商业中心，建设包括超市、商场、精品商店、银行、保险、邮局等商业配套设施，一方面为该老年公寓的老年人提供商业服务，另一方面也可以为周边的养老服务机构和居民提供商业服务。
8、寓区环境：
建议该项目利用歌乐山下天池得天独厚的水资源，构筑滨水景观和沿湖绿化带；同时在XX学院原有的自然景观基础上，通过广场绿化、庭院景观、园艺小品，打造景致独特、环境优美的寓区景观。
突出绿意、生态、健康、别致的特色。
如果可能，把下天池水系引入寓区内，让潺潺溪流贯穿建筑聚落，营造“小桥流水人家”的生动意境。
环境规划包括以下内容：
l 沿湖绿化
l 滨水景观
l 休闲广场
l 广场绿化
l 庭院景观
l 园艺小品
l 林荫小道
l 运动场
四、建设周期
该项目分为一期建设
（一）一期工程：
容量达到300人，投资达到1309万元
1、房间配套设施按人均11000元测算，300人，需要资金330万元；
2、水、电、气、网络、电信、电视等基础设施测算200万元。
3、规划、立项、征地和报建手续费用测算110万元。
4、建设周期：
一年，2011年10月至2012年11月期间完成。
第二章 投资估算及资金筹措
一、投资估算：
（一）一期投资估算：
1、土地费用：
约300万元
新征土地15亩，征地费用15亩×20万元＝300万元
2、土建工程费用：
约590万元；
3、房屋配套设施建设费用：
约330万元
按300个床位，每个床位平均投入1.1万元
4、公共设施建设配套工程：
约300万元
5、其它：
约50万元
合计：
1570万元
（三）总投资估算
二、资金筹措方式：
1、项目法人自筹资金：
40%
2、信贷融资：
60%
第三章 投资效益预测
一、投资效益预测：
（一）年均营业收入：
1、客房收入：
345，6万元
300张床位，按平均每张床位1200元/月（含餐饮），80%入住率计算（目前高档老年公寓收费标准在1200元/月左右）：
300张床位×1200元/月×12月×80%＝约345。
6万元；
2、护理收入：
129。
6万元
按30%的入住老年人需要护理，每人护理费每月1200元计算：
300张床位×1200元/月×12月×30%＝约129。
6万元；
3、宴会厅、各特色餐厅餐饮收入：
273，75万元
按300人，每天每人消费50元，50%入座率计算：
300人×50元/人×365天×50%=约273。
75万元
4、商场收入：
54。
75万元
按平均每天每人产生5元利润计算：
300人×5元/天×365天=约54。
75
5、养生收入：
87。
6万元
按每天有20%的人进行养生，即60人，每人40元计算：
40元/人×60人×365天=约87。
6万元
6、会议室收入：
7。
3万元
按每天2000元，10%利用率计算：
2000元/天×365天×10%=约7。
3万元
7、护理实训管理费：
30万元
按平均每月接待50人，每人500元实训管理费计算：
500元/人×50人×12月=约30万元
8、老年大学：
12万元
按30%的人参加，每人每月200元计算：
200元/人×300人×30%×12月=约12万元
9、洗衣：
21万元
按每个老年人，每月60元计算：
60元/人×300人×12月=约21万元
年均营业收入
345．6+151.2+129。
6+273。
75+54。
75+87。
6+7。
3+30+12+21=约1112。
8万元
（二）年均营业支出：
1、营业费用：
310。
92万元
1）工资及福利费用：
144万元
工作人员按1：
5的比例配备，平均工资3000元/月（含福利）：
60人×2000元/月×12月＝144万元；
2）管理费用：
111。
28万元
按营业收入的10%计算：
1112。
8万元×10%=111。
28万元
包括一般办公费用、纸张文具费、邮电通讯费用、交通费用、接待费用、董事会费、培训费用、工作餐费、工作服装费、日常维修费用、财务费用、市场推广费用及不可预见费用等。
3）水电气费用：
万元
按营业收入的5%计算：
1112。
8万元×5%=55。
64万元
营业费用合计：
144+111。
28+55。
64=310。
92万元
2、营业成本：
81。
03万元
1）餐饮成本：
54。
75万元
l 老年餐饮：
54。
75万元
按老年公寓营业收入的20%计算：
273．75万元×20%＝54。
75万元
2）养生成本：
26。
28万元
按养生营业收入的30%计算：
87．6万元×30%＝26。
28万元
营业成本合计：
54。
75+26。
28=81。
03万元
3、营业税金及附加：
178。
05万元
1）营业税：
55。
64万元（5%）
1112．8万元×5%=55。
64万元
2）城建税：
77。
9万元（7%）
1112．8万元×7%=77。
9万元
3）教育费附加税：
44。
51万元（4%）：
1112．8万元×4%=44。
51万元
营业税金及附加合计：
55。
64+77。
9+44。
51=178。
05万元
注：
未计算所得税，民营养老机构可以争取政府减免。
年均营业支出=310。
92+81。
03+178。
05=570万元
（三）年均营业纯利润：
营业收入—营业支出=1112。
8－570=542.8万元
（四）项目投资回收期：
一期项目投资约1570万元，年均纯利润约542.8万元，
投资回收期：
1570万元÷542.8万元/年＝2。
9年
预计一期项目投资2。
9年收回成本。
该项目一期投资预计在2。
9年内能收回成本，所以，投资回报周期在合理的范围内。
第九章 项目风险分析及规避建议
一、项目风险分析：
1、观念的风险
中国是一个家庭观念非常强的民族，养儿防老的传统观念根深蒂固，到养老公寓养老还没有被大多数老年人及其子女说接受，据调查还有30%以上的人认为老年人入住老年公寓是因为儿女不孝或是孤寡老人。
另外还有40%的子女怕父母入住老年公寓生活不习惯，而不愿将父母送到老年公寓。
所以，要让大多数老年人及其子女接受到养老公寓养老还需要一个漫长的过程。
因此，本项目风险之一就在于老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式的认可程度及时间长短。
2、价格的风险
目前，镇江市的人均收入和整体消费水平与其他发达城市相比还有较大差距，人们对老年公寓的价格水平的接受度不高。
据调查，镇江市的老年人及其子女对入住老年公寓能接受的价格在1500元/月以内的占90%。
当然这也是因为镇江市目前还没有高档的老年公寓，人们更多的是根据现有的老年公寓来评价的缘故。
但该项目作为镇江市第一个吃螃蟹者，在价格定位上仍然存在作一定的风险。
定价过低，投资回收期将会延长，定价过高，入住率将难以得到保证，投资回报同样会受到影响。
3、季节的风险
由于该项目处于镇江市的旅游风景区，消费的季节性较强，消费的淡旺季较为明显，所以在淡季的入住率、餐饮入座率将难以得到保障，会对项目的收益带来不确定的因素。
4、交通的风险
该项目所在地虽紧邻主城区，但由于地处乡村上，道路条件差，只有一条路通公交车，另外，该项目到主公路还有几百米小公路，不通公交车，只有三轮车，所以无论是到老年公寓来的老年人及其家属，还是到来度假、开会和其他商务活动的客人都将带来极大的不便。
从而影响该项目的经营。
5、多元化的风险
该项目最大的特点就是开发老年产业。
但这同样也是该项目的风险，该项目能否吸引各民间协会来办公、开展活动；能否吸引老年产品的生产企业和销售商来展销产品；能否吸引镇江市三甲医院来开分支机构，能否开发老年创意产业等，都还有很多不确定因素，使项目通过多元化的产业发展来分散投资风险的设想存在不确定性。
二、风险规避建议：
老年公寓的市场需求很大，拥有很好的社会效益和一定的经济效益，是一个充满商机和可行度较高的项目。
但为了提高本项目抗风险能力，化不利为有利因素，将风险值降低到最低程度，特提出如下建议：
1、要找准目标消费群，重点瞄准“三高”老年人群，认真分析他们的需求，为他们量身定做他们所需要的服务，吸引他们入住；
2、要重点打造项目的“老有所为”的养老模式，要在镇江市独树一帜，为老年人搭建一个老年人发挥余热、实现自我价值，真正做到老有所为的平台，
3、要打好项目的合资背景这张牌，强调该项目老年公寓先进的经营理念和管理模式，采用国际化的管理水平和服务标准，具有国际先进水平的现代化高档老年公寓的优势；
4、要依托老年公寓这个平台，围绕老年产业，实现多元化的发展，如度假、养生、会议、协会活动、老年大学、老年产品展示、老年创意产业等。
通过多元化的产业发展来分散投资风险；
5、要把该项目打造成为歌乐山养老产业园的中心，一是建议引入镇江市的三甲医院，为整个上党养老产业园的所有养老服务机构和居民提供医疗服务；二是打造高级护理中心，为镇江市其他的养老服务机构、医疗机构等提供高级护理人才实训基地。
从而提高本项目的地位，吸引更多的老年人入住；
6、建议老年公寓在营销上采取多种方式，如收取押金、意外保证金，长租和短租相结合等方式，提前回笼部分资金，减少资金占用的压力，减少财务费用，降低投资风险；
7、本项目每年上缴的各类税金高达几百多万元，政府对民间资本建造养老机构以及合资企业有相关的税收支持政策，可以争取政府减免部分税收，从而减少投资风险；
8、要加强项目的营销策划，从营销角度对市场前景作出准确判断并提出详尽而具有针对性和可操作性的营销方案，加强老年公寓的营销推广和宣传，扩大老年公寓的影响，让更多的老年人及其子女认识、认知并认可老年公寓，从而扩大入住人群，提高入住率，降低项目风险。
第四章 结 论
通过以上各项研究分析及测算，结果表明：
无论是养老服务机构市场发展的需要、建设条件以及工程技术的可行性，还是从该项目日后的经营效益和投资风险等方面来看，建造镇江”碧云”老年公寓项目都是比较有利的，预计经营效益较好，是值得建造的。
目前镇江市养老服务机构大约有90%的缺口，而且随着老年人口的急速增加和老年人入驻养老服务机构的愿望增加，养老服务机构的市场缺口将非常大，”碧云X”老年公寓建成后每年可解决300位老年人入住养老服务机构，有效缓解镇江市养老服务机构欠缺的矛盾，为政府分忧；
本项目建成后将填补镇江市高档老年公寓的空白，解决镇江市没有高档老年公寓的难题，为“三高”（高文凭、高职称、高收入）老年人群搭建了一个发挥余热、实现自我价值，真正的做到老有所为的平台。
开创了让老年人“老有所为”的养老服务机构模式，这样既能快速地提升镇江市的城市档次与品位，同时又能有力地促进镇江老年公寓结构调整，从而进一步推动当地老年产业的快速发展，具有相当的社会效应。
本项目是由镇江碧云梅花鹿养殖基地有限公司投资建造，是镇江市第一所养老公寓，建造该老年公寓可以引进世界先进的养老公寓经营理念和管理经验，对于提高镇江市养老公寓的经营管理水平，与世界接轨，带动镇江市老龄事业和养老产业的发展都具有非常重要的意义。
本项目如果正常经营，每年向国家直接上缴各类税金达几百万元，此外老年公寓还能提供100人多左右的劳动就业岗位，在就业压力趋紧、政府压力逐渐加大的今天，这无疑是对政府的巨大支持和帮助。
该项目建成后，将打造高级护理中心，一方面作为镇江市其他的养老服务机构、医疗机构等提供高级护理人才实训基地。
为镇江市培养高级护理人才作贡献。
老年公寓的建造是一个投资大、短期经济效益差且投资回报期长的浩大的工程，因此作为投资方来说，考虑如何有效地规避投资风险，减轻投资压力，增加获利渠道，是非常重要同时也是必须的。
镇江作为全国城乡统筹的实验区，政府部门高度重视，有宽松的政策环境和政府部门的大力支持也是增强开发商信心的有利因素。
综上所述，我们的结论是：
建造”碧云”老年公寓，具有显著的社会效益和较好的经济效益，因此这是一个建造可行性很强的项目。
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