无锡流行前线分销答客问新1精.docx

无锡流行前线分销答客问新1精.docx

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无锡流行前线分销答客问新1精

第三篇答客问

城市篇

1、无锡市的位置？

与长三角的关系？

与上海及南京的关系？

答：

无锡位于中国最具活力的长三角经济圈沪宁走廊中心，江苏省南部，距上海128公里，西离南京183公里，是长三角重要的经济中心城市和交通枢纽城市。

2、无锡市的物流交通情况？

（航空、水运、海运、陆路交通等

答：

无锡是长三角重要交通枢纽城市，已形成由铁路、公路、水路、航空配套组成的立体交通网络

●公路：

沪宁、锡澄、锡宜、沿江、环太湖等5条高速汇集无锡，312国道穿境而过。

●铁路：

沪宁铁路：

现有沪宁线是一条客货兼顾的电气化铁路,既通行时速在150公里左右的动车组,也通行T字头、K字头的特快列车,是连接南京到上海的交通大动脉。

京沪高速铁路：

中国国家1号工程京沪高铁5大站之一将在无锡安镇落户，通车后无锡至上海仅需30分钟，至北京仅需3.5小时！

沪宁城际铁路：

全长300公里、设计时速为200-250公里的沪宁城际，在无锡设有“洛社北、无锡、无锡新区”三站，最高3分钟一班的发车频次，单日最高可发200对子弹头。

●航空：

距无锡硕放苏南国际机场25公里（扩建后的无锡硕放苏南国际机场已开通国内12个城市和香港、澳门等城市，将成为真正的国际空港。

）

距上海虹桥机场120公里、距上海浦东机场150公里、距南京碌口机场180公里

●水路：

京杭运河穿越无锡市区，长江经过江阴，距上海港165公里、距江阴港38公里、距张家港43公里。

项目所在地临近沪宁高速无锡东出口、312国道及锡沪路等长江三角洲重要交通干道，具有明显的立体枢纽交通区位优势，区位辐射性明显。

3、无锡经济及消费力情况如何？

在全国或长三角地区城市中的位置如何？

答：

无锡是中国15个经济中心城市之一，2010年位列《福布斯》“中国大陆最佳商业城市排行榜”第4名，在中国城市经济中占有举足轻重的地位。

无锡拥有强大的消费力。

2010年统计显示，无锡全市人口规模达630万人，全国最新GDP排名中，无锡地区生产总值达5758亿元，位居全国第九（长三角中位列第2），人均GDP突破91396元，人均消费超越28000元，位居全国第三（位居长三角第1）。

4、为什么说无锡南长区有打造无锡第二核心商圈的基础或条件？

答：

2007年政府明确将太湖广场定位为无锡城市核心CBD，是城市的两大市级中心之一。

根据规划，太湖广场及周边区域将建成各类商务商业项目150万平米，现代高档住宅150万平米。

太湖广场区域将汇集5家五星级酒店、5幢超200米、30幢超百米建筑，包括凯宾斯基、君来洲际酒店、上海世界贸易中心、香港九龙仓、万豪国际酒店、马可波罗酒店，成为政府配套设施最齐全、高档酒店最集中，购物中心规模最顶级，跨国公司总部入驻最多的国际商务中心，先进的商业模式和经营理念将让太湖广场商圈成为最具吸引力的商圈。

随着城市发展战略中心南移，太湖广场CBD中心地位超老城区市中心已成为必然趋势，城市绝对核心的地位日益明显。

城市广场为城市最核心；太湖广场商圈位于东西南北主轴线交叉点，随着地铁1号线的开通，与其他交通网络形成“核心枢纽”，将给太湖广场带来百万人流。

除沿太湖广场商业群外，太湖广场商圈有着最厚重而集中的商业积淀，超过50万方的多种商业形态的商圈与地铁地下商业城的建造呼应地面的太湖广场商圈，营造出一个全新的立体商业集群。

项目概况

5、项目发展商是谁？

实力与品牌如何？

答：

开发商是无锡润地利集团，创立于1998年，注册资金10118万元，经过十多年的发展，现已拥有自主品牌的国家一级资质房地产企业。

分别在无锡、苏州、常州、南通、北京等地拥有10多家分（子）公司的综合性集团公司，曾开发过无锡•润华国际大厦、苏州•润华环球大厦、南通•润华国际中心、武进•润华环球中心、常州•润澳花园大酒店等，连续多年荣获“江苏省房地产企业五十强”，“中国最具竞争力的房地产企业”、“中国房地产诚信企业”等

6、开发商开发过哪些著名项目？

有何后继项目？

有什么样的背景？

答：

开发过太湖明珠系列“世纪大厦”、“数码大厦”、“发展大厦”、“润华国际大厦”、“润华环球大厦”、“江苏润澳花园大酒店”常州金坛 “东城 宜景苑”小区等项目。

开发商无锡润地利集团分别在无锡、苏州、常州、南通、北京等地拥有10多家分（子）公司的综合性集团公司

7、项目的具体位置在哪里？

答：

项目位于无锡的南长区城市副中心太湖广场商圈城市主干道清扬路上，太湖广场对面，建设中是1号地铁线太湖广场站的上盖物业。

8、项目周边的交通情况？

答：

项目位于锡城2条主干道（太湖大道和清扬路）交汇处；周边汇集近20条公交线路和2014年地铁1号线太湖广场站出口，同时也是规划中地铁6号线与1号线的换乘站；项目周边多条公交线路衔接无锡各个区域。

9、项目周边的公交车站，位置在哪里？

答：

清扬路上沁扬市场站永乐路（清扬路）站

永乐路上清扬路（永乐路）站曹张新村

清名路上清和桥站

文华路上锦明路（文华路）站

清和桥站

10、项目东西南北与什么为邻？

道路名称？

答：

项目坐东朝西面朝市民广场，北侧是营业额在全国排名前十的家乐福超市，南侧是上海世界贸易中心，西侧是人民大会堂和多个五星级酒店包括君兰洲际酒店、建设中的北京燕莎购物中心、万豪酒店、马可波罗酒店。

项目位于城市主干道清扬路与太湖大道黄金交汇处，北面是永乐路，东面是通扬路。

11、项目周边商业环境怎么样？

答：

项目位于南长区太湖广场商业圈（城市副中心）清扬路，周边商业气氛浓郁主要有家乐福超市、肯德基、麦当劳、凯宾斯基、人民大会堂、茂业百货、洲际酒店、北京燕莎、太湖广场地下商城、世贸中心将形成集行政金融、国际商务商业和住宅于一体的大型现代城市综合体，为整个太湖广场商圈注入新的活力。

同时不久后，燕莎商务中心、凯宾斯基、世贸中心、深圳茂业城、香港九龙仓大厦等一大国内一流的购物中心将合立拱立起太湖广场CBD的美好愿景。

12、项目周边消费辐射力如何？

答：

因为项目业态的创新性与独特性建成后将辐射无锡大批量多层次的商业也将是辐射整个无锡及周边城市的消费各个区域（因为地铁上盖物业也决定了辐射将很广）。

13、项目的优势点

答：

1、板块规划中心被称为无锡“城市客厅”的太湖广场将定位于高端服务业，集商业、金融、写字楼和酒店式公寓于一体汇集地铁商业街、燕莎购物中心、凯宾斯基、世贸中心、深圳茂业城、香港九龙仓等一批重量级商业体，正在成为“无锡第二商圈”。

2、地段、交通项目位于城市副中心太湖广场商圈城市主干道清扬路上，锡城2条主干道（太湖大道和清扬路）交汇处；周边汇集20多条公交线路和2014年地铁1号线太湖广场站出口，同时也是规划中地铁6号线与1号线的换乘站；项目周边多条公交线路衔接无锡各个区域。

3、业态定位互补业态项目定位为无锡最时尚、最前沿、最潮流的生活主题广场，独特的定位将吸引全城的市民和周边城市前来消费，未来将会成为第二个市中心。

4、周边商业氛围太湖广场及周边区域将建成各类商务商业项目150万平米、现代高档住宅150万平米。

太湖广场区域将汇集5家五星级酒店、5幢超200米、30幢以上超百米建筑，成为政府配套设施最齐全、高档酒店最集中，购物中心规模最顶级，跨国公司总部入驻最多的国际商务中心。

5、唯一绝版的可售的项目位于最有潜力的太湖广场商业圈，是唯一一个也是绝版的出售产权的商业项目。

6、运营团队我们项目后期运营管理集结了来自香港、广州，主导过广州流行前线、时尚天河商业广场等同类业态商业模式的一批有多年实在经验的商业运营精英，为项目的运营保驾护航。

7、租金回报

8、增值空间（城市规划、商圈成熟度参照老商圈价格、通胀货币贬值）

1、城市规划（太湖广场的商业配套、交通配套）

市政南移、太湖广场核心CBD商圈，地铁的一号线的建设

2、其它城市的类似商业的租金比对、现有地铁城市地铁开通前后的租金及价格的比对。

3、现在通货膨胀率达6%（例如，蔬菜及肉类、日用品等等一系列的消费品的价格增长率）。

14、项目总建筑面积有多少？

商业共多少面积？

写字楼现在的租金多少？

一共有多少间铺子？

每间铺子的面积？

答：

总建筑面积将近约37000平米，商业12400方，写字楼现在租金2元/天/平米，可售商铺527间，主力商铺面积在18——30平米左右。

15、是否有独立的房产证？

何时才能拿到房产证？

答：

每个商铺都有独立产权，交房后180天内可以拿到产证。

16、层高？

得房率？

答：

1F层高5.8米，2F4.5米，3F4.5米。

得房率：

近53%

17、什么时候交房？

交房标准是怎么样的？

答：

2012年6月底前交付标准：

打地钉

18、土地性质？

土地年限？

为什么产权过去那么多年了才拿出来销售？

答：

商业性质。

2003年6月10日——2043年6月9日

开发商原本是想长期持有，打算在地铁和广场竣工等物业增值后出售，现在外地拿地需要资金，忍痛割爱，并且由于地铁要到2013年底才会开通，这时开发商要在这段时间出售，既能回笼资金，又能在地铁开通之后开业，人流量会大大的增加，更会大大提高了经营户的利益，达成双赢，因此这是现在拿出来卖的原因。

19、项目业态怎么划分？

是否统一经营、统一招商、统一管理？

答：

1F品牌荟萃街区，包括百货、时尚连锁服饰、休闲品牌特色精品、通信。

2F个性精品街区，包括个性精品服饰，各类DIY，美容美甲、年轻人淘宝圣地、冲动性消费。

潮流百货街区，包括时尚饰品、潮流鞋帽、动漫娱乐、百货小店。

3F美食广场街区，包括日式、韩式无国界美食为主，包括部分百货。

后期统一经营统一管理统一招商。

20、委托经营期满后如何管理？

经营不好怎么办？

答：

还是委托经营但是由业主委员会来制定期满后的委托管理公司，我们经营公司具有优先享有委托经营权。

不会经营不好，这么一个地段做什么都做的好，现在周边的租金已经达到20元∕平米／天，我们现在的定位模式是可以做到最好。

21、运营管理公司是哪家？

有什么成功的案例？

答：

运营管理公司是无锡卡伦特投资经营管理有限公司，集结了香港、广州，主导过广州流行前线、时尚天河商业广场等同类业态商业模式的一批有多年实战经验的商业运营精英

22、招商的进度怎么样了？

答：

我们目前报名的已经有上千家，现在我们是选商而不是招商。

23、委托经营期间回报率多少？

委托期满后多少？

答：

委托经营15年，第一年6，第二年7,13%一次性返还，第三、四、五年按实际租金的2:

8分层，经营管理公司2，投资客8；第六年开始按照合同价保底8%，超过8%的，按照总租金的2:

8分层，经营管理公司2，投资客8。

24、流行前线为什么要选择无锡？

答：

流行前线是广州流行前线的经营管理团队来运营管理的，因此他们对城市对市场的考察是有非常高的要求，这说明流行前线是在选择城市选择市场，不是每个城市都具备流行前线的要求，无锡的经济是四小龙城市之一，在全国相对富裕地区排行榜中，无锡位列全国第五，因此流行前线选择了无锡。

25、建筑结构式怎样的？

可否多套打通？

答：

框架式结构，可多套打通。

26、抗震性能怎样？

答：

抗震8级

27、项目的五证是否取得？

答：

五证齐全。

28、项目有几个出入口？

分别在哪个位置？

答：

主出入口南北2个，沿街面的店面都是出入口

29、停车位多少？

答：

地下200个车位，地面上100多个。

地上非机动车位1300个，太湖广场地下有大量的公共车位可以停车

30、电梯几部？

什么品牌？

答：

每层2部扶梯，共6部电梯自动扶梯是北京尤利维特，升降电梯奥的斯。

31、本案采用的供冷及供暖方式？

商场和写字楼是否有中央空调？

什么品牌？

功率？

答：

统一中央空调品牌功率待定。

32、除了房款还有哪些费用需交纳？

答：

办理三证的费用

33、是否设有独立的宽带接口？

答：

有商场WIFI

34、是否设有公共垃圾站

答：

有

35、卫生间是如何设置的?

答：

每层有男女卫生间。

36、本案消防设施如何？

答：

符合消防安全检查验收

37、每户是否有单独电表？

答：

每户独立电表

38、项目周边有哪些配套设施？

答：

华夏银行、建设银行、兴业银行、浦发银行、农业银行、招商银行、工商银行

家乐福超市、餐饮、麦当劳、肯德基KTV市民广场等

39、整体主题定位是什么?

答：

项目的主题定位是时尚前沿潮流创意购物街区。

40、我们的项目与广州的流行前线属于连锁吗？

答：

品牌战略联盟，是广州的流行前线的核心运营精英过来运营。

41、什么时候开业？

租金什么时候开始算？

答：

2012年10月1日开业2012年10月1日起算租金

42、商场以后每天的营业时间，几点开门？

几点关门？

有没有统一的开关门时间？

答：

早上9:

00——22:

00

43、物业管理公司名称？

包括哪些服务项目？

答：

流行前线保洁、安保、水电、解决商户的各种问题。

44、周边租金是多少？

答：

2年前的租金是18元左右。

传统商业业态的租金跟我们的主题模式也是没有可比性。

45、商铺可否自己经营？

答：

符合我们项目业态定位的，可以自己经营。

46、目前在谈的经营商户？

意向商家？

答：

目前宝马迷你、法拉利、哎呀呀、星巴克、日本料理、韩国料理、东南亚风味charles&keith、peachjohnthestore、A-ZA阿扎、Kizzme、优哈优哈、香港0ppo\路雪儿、卡昂、MINNETONK、HONYGIRL香港、广州、上海等潮流品牌及特色餐饮品牌1000多家。

47、面对的消费群体是哪些？

答：

无锡各个区域以及周边城市15——35岁的时尚年轻一族为主。

项目营销知识

48项目什么时候开盘？

有没有认筹？

答：

大致在9月底10月初。

有，会提前通知的。

49、开盘有什么活动？

答：

会有一定活动，具体未定。

50、商铺的付款方式？

可否按揭？

按揭银行是哪家？

按揭利率？

最多贷款几成？

可否自由选择银行和保险公司？

答：

一次性或者银行按揭按银行最新利率贷款五成我们有专门的合作银行办理。

51、按揭买商铺需要提供哪些个人资料？

（视地方而定）

答：

1、身份证（申请人及配偶）（4份）。

2、户口本（公安页、户主页、本人页、配偶页）复印件（4份）。

3、婚姻证明（结婚证或民政部门出具的单身证明、离异证明）。

（4份）。

4、购房合同原件（4份）。

5、首付款证明（4份）。

6、银行认可的经济收入或资产证明。

（有共同还款人的需提供共同还款人的相关证明）

注：

各银行对于提供收入证明的同时，是否需要提供工资单有不同的标准。

52、未满18岁可以买铺吗？

答：

一次性付款可以买。

53、要是商场经营不起来，经营管理公司走掉了8%的保底也是没有保障？

答：

1、流行前线是广州的时尚品牌，在广州已经经营的非常成功非常有知名度，所以他们在选择市场时是经过专业的市场调研，对城市对市场的考察是有非常高的要求，这说明流行前线是在选择城市选择市场，不是每个城市都具备流行前线的要求，无锡的经济是四小龙城市之一，在全国相对富裕地区排行榜中，无锡位列全国第五，因此流行前线选择了无锡。

2、开发商运营管理公司投入大量的装修、运营费用是一定会一直运营下去的，运营的再不理想也至少能达到周边的租金价格，周边的租金也一定能超过8%

54、周边没什么人气？

怎么保障商场以后的发展？

答：

1、对面是广场，广场是休闲场所带来的人气。

2、周边有家乐福超市，家乐福是全国利润率最高的家乐福，已经形成商业气候的，加上周边汇聚了4大购物中心，和未来地铁商城与我们项目业态的相付所形成的人气，商业对流，形成商业良性竞争人气共享。

3、项目是城市性商业，针对的是包括周边城市及整个无锡的消费人群，并且无锡的消费力是排名全国第三，消费力非常强。

4、地铁开通了带来人气是非常旺盛的，促进广场及商业的发展。

55、一定要包租吗？

可否不要统一运营？

答：

统一经营是为了更好的把项目做起来，像百脑汇就是统一运营的非常成功。

举例没有统一运营运营失败的例子。

56、价格高？

答：

1、周边价格对比：

世贸中心一二楼一起出售250方，价格在5万多至6万，现在没有铺子卖了。

家乐福后面的家乐府1F10万/平，2F7万/平，3F4F5万/平，并且面积非常大，单套面积在1000多方。

哥伦布返祖5年还要8-10万2、现在很多投资客投资住宅受限购，把眼光瞄准投资商业，包括现在很多开发商也转型做商业，所以未来商业地产是一个趋势今年商业的涨幅（销售道具：

商业地产涨幅）3、现在好的投资渠道并不多股票风险高，全球大跌；黄金涨到最高点，也开始回落；银行理财产品现在也有风险；存银行银行利率低，跑不过通货膨胀；所以还是投资不动产：

住宅限购，租金收益低，回报慢只能投资商业地产4、我们项目有8%保底收益，更稳固更安全投资有保障开盘热销价格周边的人还是都认可的，同地段的价格都比本项目高，同价格地段都比本项目差

57、沿街得房率低？

答：

1、5.8米层高可以局部隔2层隔层面积可以达到20多方。

2、以后的租金收益按照建筑面积算

3、有赠送面积的12方左右，以后的租金也算在该商铺内

所以沿街得房率可以达到近90%

4、1F做品牌服装，沿街的跟内铺一起租，朝广场里面可以开门，共享人气，沿街主要做品牌形象店。

58、产权已经过去那么长时间了,只有33年？

答：

首先这个就是产权跟使用权的区别，土地是国家的，但是房屋的产权是永久的，40年产权到期之后续交一部分土地增值税可以继续使用这块土地。

像家乐府是2000年的产权，金太湖是2003年的土地也还是照样有人买啊，我们买的是价值。

崇安寺现在也就30年左右的产权，13万左右你都是买不到的。

在比较成熟地段是买不到足40年产权的商铺的，成熟商业是不能按年限来看的。