建设工程人工单价的分析和探索文档格式.docx

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经调查2010年下半年呼和浩特和鄂尔多斯两地的建设工程市场价格，架子工8元/m2、钢筋工490元/t、贴瓷砖15元/m2、抹灰10元/m2……。

市场上所谓的人工工资单价是按照以上实物量工资经折算形成的。

二、定额人工单价和市场人工单价的区别

1、组成内容不同

前面已经说过，建设工程定额人工单价是指支付给从事工程施工的生产工人包括基本工资、工资性津贴、辅助工资、劳动保护费、职工福利费等费用。

定额人工单价是根据在建制施工企业的全员劳动力和人工工资的组成内容，按照定额测算期国家和省市自治区的有关人工工资的规定计算的，是某一时期的静态价格，具有很强的稳定性和政策性。

而建设工程市场人工单价是一个笼统的概念，只是支付给从事现场施工工人的完成一定实物量的劳动报酬。

市场人工单价是按照工程所在地当时的建筑市场人工单价行情，以不同的工种、不同的级别、施工时间、施工条件及施工难易程度，经双方协商确定的实物量劳务价格，具有建设工程市场价格的时效性和动态性。

定额人工单价中还包括国家规定的法定节假日（11天）和休息日（104天）以及建筑工人特定的劳保福利待遇。

市场人工单价不考虑假期、节假日等因数，在必要的时候还要无条件加班加点。

2、范围基数不同

建设工程定额人工单价是按照企业在建制配置的全员生产工人和常年的工作状态为基础计算的，其实质上与施工企业承包的工程项目没有太大的关系。

而建设工程市场人工单价是针对某一特定的工程在施工期内要完成一定的实物工程量按照“忙来用”的原则计算的，随用随找、随干随叫、随时雇佣、随时清退，不占用施工企业的人员编制，不用长期支付工资报酬。

如某一施工企业自有工人的工资为50元/工日，折合成一年的工资是50元/工日×

250工日=12500元。

而雇佣一相同级别的工人的工资是100元/天，按照该工人完成某一实物量需要工作60天，应该支付该雇佣工人工资为100元/天×

60天=6000元。

施工企业既有工人工资12500元要比雇佣工人的工资6000元多12500-6000=6500元。

可以看出，完成相同实物工程量时，即使是雇佣工人的工资是既有工人工资单价的2倍，该项工程在某一实物量工作完成时也可以节省人工工资支出6500元。

3、工种划分不同

定额人工工资不分工种、级别均以综合工日表示。

市场人工工资的划分比较细，可以按照专业划分，也可以按照季节工、零用工、常年工划分。

按照专业划分工种时以完成一定的专业实物工程量支付人工工资；

按照季节工、零用工、常年工划分时不同的季节、不同的时间、不同的环境其支付的人工工资是不同的。

比如施工单位要抢工期时，其人工工资会更高。

4、工作时间不同

建设工程定额人工单价是以国家规定的每工日8小时时间计算的，即测定和计算工资单价时均以8小时一个工日为基础计算。

建设工程市场人工工资都是以“天”计算的（这个天也是按照完成的工程实物量推算出的一个与实际支付工资天数没有可比性的天数），而这一“天”是几小时是不确定的，但有一点是可以肯定的，就是这一“天”的时间保证要比8小时要长好多，有时会在13～15个小时。

单单从工作时间的角度来看，如果假定市场人工工资是100元/天，如果一天工作14个小时，折合成每工日的工资应该是100÷

14×

8≈57元。

5、工作效率不同

定额人工工资的工作效率是按照建筑施工企业正常的劳动条件、正常的气侯、正常的地理条件、合理的施工工艺、合理的施工组织、合理的施工机具配备进行测算的，体现的是一定时期某一地区的社会平均水平。

市场人工工资的工作效率限定在一个偶然的范围之内，不分时间、不分气候好坏、不分环境因数，无任何附加条件，只以工期和完成一定数量的实物工作量以计件的形式反映某一时期的个体社会水平。

例如：

现行的定额规定的砌标准砖直型墙每工日的砌砖量约为330块。

而市场雇佣工人每天必须要完成的平均砌筑量至少应该在1500块左右，有的甚至要到2000块。

6、形成的费用不同

建设工程定额人工工资在最终形成的费用是一定要计取一定的费用的，如企业管理费、利润、税金、规费等一系列费用。

按照某二类工程和现行的费用计算规则计算，定额人工单价50元/工日在计取上述费用后最终的工资价格是80元/工日左右[（50×

1.6047≈80）1.6047是内蒙古自治区现行费用计算规则中需要计取除税金以外各种费用的综合费率]。

而建设工程市场人工费用只是单纯的人工费用，不计取任何其他费用，一律以完成的实物工程量折算成“天”论价。

如果按照建设工程人工市场价格100元/天、每天工作12小时计算，折合成定额人工工资是[（100÷

12×

8）÷

1.6047≈42元。

可以看出，定额人工单价50元/工日至少相当于支付80元/工日；

人工市场价格100元/天只相当于定额人工单价42元/工日。

三、定额人工单价和市场人工单价的联系

建设工程定额人工单价是政府按照当前国民经济发展的社会平均水平控制的一定时期的建筑人工工资指标，其主要作用是指导建设工程概预算测算，合理科学控制和平衡建设工程计价过程中发生的人工费用，具有普遍的指导性、政策性和一定时期的稳定性。

建设工程定额人工单价指导市场人工单价合理、真实体现。

也是建筑施工企业进行内部核算、协调工种之间进行调配合组织平衡，支付雇佣工人工资的依据。

建设工程市场人工单价是指导建设企业进行施工组织、施工管理、建筑成本控制、进行建筑施工成本测算的依据，具有建设工程市场价格的时效性、动态性和针对某一工程的特殊性。

建设工程市场人工单价测算实际成本费用，为定额人工单价的合理确定提供科学、合理的实践依据。

四、以实际典型工程分析人工工资

1、某一办公楼建筑面积2100m2，经计算定额人工费是1003584元，按照该工程实际建筑面积人工费承包价格260元/m2计算，该工程人工费支出为2100×

260≈546000元，定额给定的人工费要比实际支出的人工费多1003584-546000=457584元。

结论是以工程全部人工费分析，定额给定的人工费完全可以满足实际支出，并且有很大的结余。

再按照钢筋工程单项分析，定额计算出的钢筋工程工程量是131t，钢筋工程定额人工费为60193元，计取费用后人工费为95106元（不含税）。

实际在工程施工时钢筋工程的对外承包人工费为490元/t，支出的总人工费为131×

490≈64190元，定额给定的人工费要比实际支出的人工费多95106-64190=30916元。

由此可以得出：

按照钢筋工程单项分析，钢筋工程定额给定的人工费完全可以满足实际支出的人工费。

2、某混凝土框架住宅楼钢筋工程按照图纸计算出的钢筋工程工程量是166.93t，钢筋工程定额人工费为76462元，计取费用后人工费为117852元（不含税）。

实际在工程施工时的对外雇佣人工费为490元/t，支出的人工费为166.93×

490≈81796元，定额给定的人工费要比实际支出的人工费多81796-76462=5334元。

结论是按照钢筋工程单项分析，定额给定的人工费完全可以满足实际支出。

3、某一框架综合楼工程，定额计算出的钢筋工程工程量是131t，钢筋工程定额人工费为60193元，计取费用后人工费为95106元（不含税）。

4、某工程为全现浇剪力墙结构高层住宅楼，建筑面积33926m2,按照定额计算其脚手架人工费为407340元。

而按照目前市场价格脚手架人工费8元/m2计算，需要支付人工费33926×

8≈271408元。

定额给定的人工费要比实际支出的人工费多407340-271408=407340元。

按照综合脚手架工程单项分析，综合脚手架工程定额给定的人工费完全可以满足实际支出的人工费。

5、某工程为全现浇剪力墙结构其综合脚手架工程量为21365m2,定额计算人工费为21365×

19.6844≈420557元（未取费数据）。

按照架子工11元/m2计算，实际支出人工费为21365×

11≈235015元。

定额给定的人工费要比实际支出的人工费多420557-235015=185542元。

五、按照社会平均工资分析

据内蒙古自治区有关统计资料显示，全区2010年上半年在职职工的平均工资是2606元/月，即日工资为2606÷

20.83≈125元/日（20.83为国际规定的月有效工作天数），折合成建设工程建筑工人定额规定日工资是125÷

1.6047≈78元/工日（1.6047是内蒙古自治区现行费用计算规则中需要计取除税金以外各种费用的综合费率）。

定额人工单价50元/工日折合为实际工资为80元/工日左右（50×

1.6047≈80）。

六、结论和对策

由于选取典型工程的数量和工程的特殊性，可能在分析时不能代表全部建设工程的实际情况，也可能一些工程或工程项目的实际人工费支出大于定额支出，这有待于选取更多、更广泛的工程项目进行分析，从而得出更准确的结果。

1、从总体来看，定额人工费和市场人工费的水平基本一致。

建设工程定额人工单价和市场人工单价在价格和消耗上本质上是一样的，其人工费单价按照不同工程项目价格和费用水平分析，定额给定单价和实际单价出入不大。

即建设工程计价依据中给定的人工消耗量水平与实际社会平均水平基本一致，定额价格水平与市场价格水平同比基本上市平衡的。

可以按照物价指数和提高人民生活水平的角度提高一定幅度的建筑人工工资。

2、从局部来看，由于工程的结构特点和施工方式、施工地点的不同以及工程分部分项的不同而造成的人工费价格差异也是存在的。

这种情况的主要原因是计价依据的一些消耗量与实际消耗量有一定的差别，需要重新测定定额消耗量水平进行修正。

3、由于用工方式的不同而造成的在表现形式、计算口径、计算基础、计算方法、工作效率、时间计算、支付形式等原因使得在表面上两种人工单价有一定的差异的问题，需要建设行政工程造价管理部门要进一步研究关于这两种价格在表现形式上的不同，出台切实可行的管理办法，使得两者在表现上和使用上更加贴近实际。

比如制定切实可行的工资支付体系，使两者能在表象和实际不要脱节，找到共同点，使两者能在表现中趋于一致。

3、制定适应新形势发展的建设工程定额人工单价测定办法，使之能与市场人工单价协调发展。

4、按时定期发布人工成本信息价格，实时调整定额人工单价。

考虑按照小时工资制或实物量工资制支付和发布工资价格的方法适应建设工程人工单价的机制变化。

5、在编制计价依据时综合考虑市场人工单价的变化情况，以建设工程为对象测定实时价格水平，以定额消耗量和价格控制两种方法使定额人工单价和市场人工单价趋于平衡，同步。

中海建安成本控制要点

一、按照成本科目，逐一分析各项成本。

1.前期工程：

一般水平，按建筑面积计算，单方造价在20-50元／m2。

这项费用，与设计环节无关。

它与项目占地面积大小有关，与总建筑面积的关联不大。

场地的现状，直接决定它的成本水平。

（1）比如，如果存在“场地土方工程”这一项的话，比如坡地项目，或未能进行三通一平交地的项目，其造价水平就高。

（2）越是边远地区，因其配套设施不齐全，需要施工的项目多，数量大，造价也相应地高于市区项目。

前期工程中需注意两项，一是场地土方工程，目前很多项目自然高低于市政标高，都需要大量回填土方，造价不低。

能不能有什么巧办法来降低这一部分的造价？

因后面讲到地下室还会涉及到土方工程，这个问题留到后面一并解决与回答。

另一个注意点就是围墙，我们曾经有某个项目的临时围墙分判花掉三个月的时间，现在听上去大家可能觉得比较难以理解，问其原因就是设计对于围墙的方案迟迟未定，反复修改，当然不排除这个地块的地理位置、地面以下的地质有问题，所以方案会不断修正，但对于大多数项目，至少是同一个地区公司的项目来讲，临时围墙的标准化肯定不是难事，这样可以节省我们很多无谓的时间损耗，想想三个月的工期就因为临时围墙工程而消耗掉是多么痛心的事情。

其次在围墙设计上要注意经济性，对于围墙来讲其主要功用还是围护且是临时性质，当然局部需要营销包装，有些地区的围墙全是方管支撑+镀锌铁皮，平均2.5米高，每延长米单价高达1300元/m，部分营销宣传路段是6米高，想想是比较奢侈的事情。

还有一种情况，对于地块较大的项目，需要分期建设，但是首期安排在地块中间，远离市政交通道路，为了展示和销售需要，在没有整个地块的道路交通系统设计的情况下，必然要兴建一定数量的临时道路、临时围墙、临时绿化等等设施，花费相当大。

这是不可取的。

2.基础工程：

对于桩基工程，以总建筑面积为单位计算，目前的造价水平是80－120元／m2。

对于非桩工程，暂时录不到规律数字，原因一方面是非桩基础的形式多样化，差异很大；

另一方面是原来的科目没有这一项，所有非桩基础全部并入主体工程中去，在设置工程量清单时，混在一起，剥离不开，这是不科学的。

基础工程的造价水平，从严格意义上讲，与建筑物的基底面积直接相关，而与建筑物的层数（具体地体现在建筑面积上）关联性较小。

以建筑物基底计算的桩基础工程，其造价为600－800元／m2。

基础工程的造价水平，显得较为刚性。

（1）地基处理：

这项费用，完全与场地的地质条件有关，运气不好的，将付出大笔金钱，运气好的，支出很少，甚至不发生费用。

比如佛山地区地下溶洞较多，处理起来花费大、耗时长；

有此地区会出现换填土现象，比如北京、成都，换填的原因主要是因为可以使用非桩基础，但在基础标高的位置土质不符合要求。

相对来说，换土之后如果能利用天然地基，是相当节省的，但是，这种方案具有明显的地区特征，不是每个城市都可以效仿的。

（2）桩基础：

它的造价水平与桩的种类有关。

而桩的种类在多数情况下，又是无法替换的，因而也显示出刚性，比如对于人工挖孔桩和高强度管桩之间的选择，如果因为地基软弱导致桩设计很长，那是不便选用人工挖桩的，在工期和经济上都没有优势。

除桩型之外，桩的长度是影响造价的重要原因，而桩长又与地质条件直接相关，一般地说，桩基础工程用在华南和华东地区，明显地，华东的桩，要比华南的桩长一些，因为土质不好，有时被迫使用摩擦桩，直接导致桩的数量增加较多、桩也很长。

在某些情况下，抗拨桩可以用锚杆来代替，经济性显著。

在桩基础工程施工中，需注意桩机数量、打桩顺序与桩长记录，尤其是桩长记录。

端承桩都是按实结算，结算的数量依据全是靠现场的打桩记录汇总而来，不能仅依靠监理去验收，与我们自己人相比，监理的诚信度差得太远。

桩基础工程，其造价上有相当的弹性，需要我们做专门的优化处理。

我们部门曾经发出过一份通报，某个项目的别墅桩基础工程的造价超过400元／m2，究其原因是桩数太密，承载力太高。

根据规划设计中心叶总意见，完全可以减少桩数量而用一块较厚一些的“板”来作上部柱子的支撑体。

所以，对于桩基础工程，大家一定要有“优化”意识！

（3）非桩基础：

如果能够避免独立的筏板基础的话，基础工程的造价将会明显地降低，比如让筏板同时兼做地下室的底板。

如果仅有筏板而无地下室的话，那筏板就可惜了。

对于低楼层建筑使用独立柱基，是很经济的。

3.地下室：

地下室工程的造价，一般是2,200－3,000元／m2。

目前有不少地区的地下室造价已经达到4,000的水平了，非常可怕！

影响地下室造价的因素很多：

（1）地下室面积：

单个地下室的面积越小，整体造价水平就越高，因为它分摊了四周的墙体，所以多栋高层建筑，其下面的地下室如果是连成一片的话，相对来说，就很经济；

而如果每一栋的下部都有一个独立的地下室，而每个地下室又相互连通，象是“地道战”一样，那么多个地下室的造价水平肯定要高于一个地下室。

在这一点上，请设计部门在评审方案时多加注意。

（2）地下室的层数：

一般来说，地下室的层数多一些，比如2－3层，其经济性会比1层要好，因为底板和顶板这些造价高昂的构件将会被分摊。

但是，也会出现另外一种情况，因为地下室太深，基坑费用加大，将会增加地下室的单方造价，同时，施工周期也较长，基坑安全风险也将大增。

这一点在城市中心地带体现得非常明显，比如上海的建国东路项目和南京的凯旋门项目，而在场地开阔、无不良地质的条件下，多层地下室其经济性肯定优于单层地下室。

一般来说，我们还很少遇到对地下室层数的讨论，因为影响地下室层数的因素，往往是固定的，没有可变的余地。

因为：

一、地下室的面积，我们总是希望越小越好，最好不建；

二、最小面积的地下室如果在项目占地面积足够大的情况下，自然大家只会做一层，而不会设计成两层，相反如果项目占地面积小，要想获得足够数量的地下室面积，自己只能向地底下要空间。

（3）设计的经济性：

具体地体现上钢筋和砼的用量指标上，这一点极其关键！

是地下室建造成本控制的核心！

。

目前的水平是钢筋140－200kg/m2，甚至更多；

砼是1.0m3/m2以上，影响砼用量的是底板厚度。

有500mm厚的，也有1000mm厚的。

当然跟层数也有关系，层数多，摊销下来的指标就很底。

想说明的是，我们在08年8月底下发的《限额审批意见》中对于钢筋与砼指标含量没有提出具体的限额数据，原因是全国各个地区的抗震等级、地质条件、人防要求等很多因素不一致，但应该来说在同一个区域相对有一定的规律，或者说研究起来更有指导意义，文中提出请各个区域来进行研究并细化具体指标。

以下列出目前在建的一些项目的指标含量，可大概看出一个区间：

项目名称

地下室钢筋含量

（kg／m2）

地下室砼含量

（m3／m2）

华南区

深圳康城花园B区

130.98

1.30

广州璟晖华庭二期

145.00

1.09

佛山金沙湾东区一期

154.40

1.25

中山翠林兰溪园三期B区

华东区及上海

南京凯旋门项目

235.00

1.74

宁波雍城世家一期

194.00

1.98

星湖国际项目二期B区

201.00

1.38

杭州钱塘山水项目

189.00

1.31

上海瀛台二期

223.00

1.10

华北区

北京中海城R4地块

180.00

0.99

天津御湖翰苑项目

170.00

1.20

济南紫御东郡项目一期

180.00（预测）

1.40（预测）

北方区

长春国际社区一期

179.82

1.16

**国际社区一期

0.90

大连中海华庭项目

160.00

1.04

青岛中海熙岸项目

151.00

1.21

西部

成都翠屏湾

190.00

1.70

西安国际社区4#地

119.25

1.36

重庆北滨一号二期

60

0.45

（4）顶板覆土：

这个因素，影响很大。

不少项目，因为地下室占据了大部分的地面面积，所以要解决小区的环境，就只能在地下室顶板上想办法。

覆土1.0－2.0m是很常见的。

因为有覆土，将直接影响到顶板部位的梁的高度和板的厚度，以及配筋加大。

因为梁加高，将导致抹灰工程量和防水工程量大幅度增加。

至于覆土影响造价至何种程度，我们目前没有数字，因为这一部分不好单独计算，但可以寻找面积大小、平面布局、层数都相近的两个地下室，一个有覆土，一个没有覆土，求其差异，进而得出相应的结果。

我们建议控制覆土厚度，在地下室顶板部位，不要安排消防通道和大型苗木。

（5）基坑支护：

涉及到经济性，在能够保证安全的情况下，尽量优化方案，追求最大的经济性。

安全性必须要由施工单位来承诺，否则将来我们会面临被索赔的问题。

在安全性，我们自己要有基本的判断，在我们与施工单位之间，求得安全性认识的平衡，不能被施工单位牵着鼻子走。

（6）土方工程：

对于土方工程量较大的项目分期，土方管理是一门学问，也容易被大家忽视，需考虑到开挖土方的可利用性。

对于开挖出来的土方，能否用于本期或该项目的前期回填；

仍需外运的土方，若能联系到某些项目正需要大量回填，尽可能“变废为宝”，可减少工程造价。

目前各地区土方开挖+外运的单价一般在25-50元/m3之间，而土方开挖的承建商之所以能赚取较多利润，很多时候也是拉A地的土去填B地，两边收钱。

（7）地下室的豪华程度：

中海地下室，很豪华。

有很多甲级写字楼和五星级酒店，它的地下室水平，远远没有我们中海的水平高，哪怕我们的项目是个中档定位的项目。

这也是中海“太实在”的一种表现。

从设计角度来说，功能齐全，用料经久耐用，在使用过程中，物业管理方面就不