写字楼垃圾房整改方案Word下载.docx

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　　5、室内公共场所绿化摆放养护；

　　6、对大厦的各类资料进行管理；

　　7、未装修房屋通风、打扫等服务；

　　8、电话及访客留言转告；

　　9、雨伞、雨衣临时借用；

　　10、节日环境布置；

　　11、重要时刻提醒服务；

　　12、代订报刊、信件收发；

　　13、代聘钟点工服务；

　　14、代收代缴水、电、宽带网络费、有线电视收视费和卫星电视收视费；

　　15、代叫出租车；

　　16、代办保险；

　　17、义务安全用电常识宣传。

（二）有偿专项服务项目（可以提供的、大多数业主都能够享受到的服务，具体价格在业主委员会成立前，由物管公司核定，报物价部门备案）：

　　1、大厦内物品搬运；

　　2、各项健身、娱乐活动（视大厦配置而定）；

　　3、机动车辆清洗：

　　4、提供大厦报警室内系统维护服务；

　　5、提供小型商务会议场所及服务；

　　6、商务中心服务；

　　7、办公区域绿化供应及代为养护；

　　8、办公区域报警系统维护及接警服务；

　　9、办公区域设备设施上门维修安装等；

　　10、代订车、船、机票；

　　11、代订代送饮用水。

　　具体方案

　　大厦的物业管理由早期物业管理介入阶段（物业预售至交付前三个月）与前期物业管理实施阶段（物业交付前三个月至业主委员会成立）组成。

在实际操作中，应分阶段有重点、有步骤地落实相应工作。

　　第一阶段：

早期物业管理介入阶段

　　从业主、开发商及物业管理专业角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大业主的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。

　　一、管理内容：

　　1、从政策法规的角度，提供相应物业管理意见及依据；

　　2、参与评审物业规划设计及建筑面积设计图纸，提出相关改善及改良的建议；

　　3、从管理的角度，评审设施设备的选配，减轻后期管理的压力；

　　4、提供有关公建配套设备设施的改良意见；

　　5、提供大厦公共部位环境设计的相关意见；

　　6、提供机电安装及能源分配的相关管理意见；

　　7、提供功能布局、用料更改的相关管理意见；

　　8、提供有关楼宇材质保护的具体管理意见，减少因施工对材质造成的损伤；

　　9、提供标识系统设计、配置的相关管理意见；

　　10、参与开发商市场营销中与物业管理有关事宜的协调和沟通；

　　11、参与开发商物业竣工验收。

　　二、管理措施：

　　1、熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循；

　　2、学习、运用各类专业技术知识，提高早期介入的专业技术含量；

　　3、制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作；

　　4、参与有关工程联席会议，协调各方面关系；

　　第二阶段：

前期物业管理阶段

　　前期物业管理阶段可分为接管验收管理、业主入伙管理、保安管理、消防管理、绿化保洁管理、房屋及公共设备设施管理、娱乐设施管理、水系使用管理、财务管理、质量管理、档案资料管理、人力资源管理等方面。

　　一、接管验收管理方案

　　为确保大厦的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护业主的合法权益，为日后物业管理工作的展开奠定基础，物业接管前必须进行严格的验收工作。

物业接管验收标准作业程序

（一）、管理内容：

　　1、了解物业建设的基本情况，与开发商及时沟通，确定接管验收时间；

　　2、编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排；

　　3、与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改。

　　4、与开发、施工单位一起，对物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准；

　　5、与开发、施工单位联合进行物业交接：

（1）核对、接收各类房屋和钥匙；

（2）核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档；

　　（3）核对、接收各类设施设备；

　　（4）核对、接收各类标识。

（二）管理措施：

　　1、组建接管验收小组，负责接管验收工作；

　　2、开展接管验收培训，提高对接管验收重要性的认识；

　　3、掌握物业验收的标准和程序；

　　4、制定接管验收规程，按程序办理接管验收手续。

　　二、业主入伙管理方案

　　在办理业主入伙手续时，为业主提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管理处的形象，给业主留下良好的第一印象，具有重要作用，因此必须重视业主入伙工作的管理。

（一）管理内容：

　　1、准备业主领房所需资料；

　　2、布置业主入伙现场，为业主办理领房手续提供一条龙服务；

　　3、按领房流程办理领房手续：

（1）凭业主所持的入伙通知单和各类必备证明，发放交房资料；

（2）陪同业主验房，办理领房手续；

　　（3）收回业主按规定填写的各类表格，收取业主应缴纳的费用；

　　（4）对验房交接中发现的房屋质量问题，经业主确认后，填写《业主验收交接表》，并与业

　　主约定时间，及时解决。

　　1、制定《业主领房程序》，准备各有关所需资料；

　　2、按照业主领房程序，安排工作流程；

　　3、策划业主入伙现场布置方案；

　　4、热情接待，百问不厌，虚心听取业主意见；

　　5、按规定办理业主入伙手续。

　　三、治安管理方案

　　在大厦物业管理中，适当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护物业和业主的安全，这是一项很重要的工作，最为广大业主所关注，

　　特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。

　　1、常规防范：

采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护大厦公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、业主（租户）安全的行为。

（1）门岗的任务：

　　?

礼仪服务；

维护出入口的交通秩序；

对外来车辆和人员进行验证、登记和换证；

制止身份不明人员、衣冠不整者和闲杂人员进入大厦；

夜间对外来人员进行询问和登记；

严禁携带危险物品进入大厦；

遇到外来人员将大件物品带出大厦，即与物主核实，并作登记；

为业主提供便利性服务。

（2）巡逻岗的任务：

按规定路线巡视检查，不留死角；

巡查车辆停放情况，维护道路畅通、车辆安全，做好安全防范工作；

对大厦内的嫌疑人员进行检查防范；

对大厦及楼宇安全、防火检查；

装修户的安全检查；

防范和协助公安部门处理各类治安案件；

防范和制止各类违反大厦管理制度行为。

　　2、技术防范：

　　应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对大厦内的治安情况实施24小时监控，以确保安全。

（1）对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录象措施，并及时通知值班保安，进行现场处理。

（2）值班保安接到治安报警，应迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员对报警处理情况作详细记录，留档备查。

（二）、管理措施：

　　1、实行半军事化管理，制定保安管理和奖惩制度，严格付诸实施，以增强保安人员的工作责任心；

　　2、强化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员的思想素质和业务

　　技能；

制定《紧急事故处理办法》，定期组织演习；

　　3、加强保安人员的行为规范教育，服装统一，佩证上岗，语言文明，举止得当；

　　4、严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量；

　　5、监控中心定期检修、保养，确保监控设备完好；

　　6、保证监控、值勤记录详细完备，建立安全管理档案。

　　四、消防管理方案

　　消防管理是物业安全管理的重点，因此要根据消防法规的要求，结合实际，切切实实地做好消防安全工作，确保业主的生命财产安全。

　　1、做好消防监控中心的管理；

　　2、做好消防设施、器材的管理；

　　3、保持消防通道的畅通；

　　4、加强装修期间的消防安全管理；

　　5、严禁违章燃放烟花爆竹；

　　6、严禁携带、储藏易燃易爆物品；

　　7、防止电器短路等引发火灾因素。

　　1、制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实；

　　2、制订消防事故处理预案，防患于未然；

　　3、建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习；

　　4、定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除；

　　5、做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态；

　　6、制止任何违反消防安全的行为；

　　7、积极开展防火安全宣传教育，定期向业主传授消防知识；

　　8、发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。

　　五、绿化保洁管理方案：

　　绿化保洁直接关系到大厦形象及业主工作环境，也是测定环境质量的一个重要指标。

　　1、绿化养护：

绿化工应做到管理日常化、养护科学化。

（1）根据气候，给花木适量浇水；

（2）根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土；

　　（3）制定预防措施，防治病虫害；

　　（4）及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正，整修或补种合适的苗木、花草；

　　（5）对大厦内部公共场所进行绿化布置和养护；

　　（6）定期对建筑小品进行修饰；

　　（7）做到大厦周围绿地和花草植被养护完好。

　　2、清洁卫生：

通过日常保洁工作，使大厦公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。

（1）根据材质选择最佳保养方法，定期上光打蜡，保持材质表面光亮整洁；

（2）公共卫生间设专人巡回清洁，保持整洁无异味；

　　（3）楼层（本文来自：

WwW.xiaOCaofAnweN.Com小草范文网:

写字楼垃圾房整改方案）公共烟缸每天擦试两次，巡回清理，无烟蒂堆积；

　　（4）大堂设专人巡回保洁，玻璃门窗保持光亮，无明显印渍；

篇二：

甲级写字楼标准分析报告

　　写字楼类别划分及甲级写字楼配置标准分析报告

　　对于高层写字楼国家并没有颁布划分标准及相关规范，目前市场上普遍流行两种分类方法：

其一是以市场上的租金水平为指导，将写字楼分为顶级、甲级、乙级和丙级写字楼，这种分类并不系统，同一级别中的写字楼的硬件配置可能相差很大，但对租售而言是较好的参考；

其二是围绕写字楼自能化水平来划分，如5A写字楼并不是表示写字楼的品质等级，而指的是一个写字楼产品的智能化水平，与写字楼品质有一定关联，只是划分写字楼等级的参考标准。

本文就写字楼的分类及甲级写字楼的配置标准做一些简要介绍，并例举上海部分写字楼空调配置情况，以供参考。

　　下面就两种分类标准中的甲级写字楼及5A写字楼作简要介绍。

所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，并没有固定标准，在我国现行的建筑设计规范里无法找到这个名词，仔细探讨会发现，它是外资发展商与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中，逐步引进并流行起来的词汇。

从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有八大特征：

管理国际化、属于24小时写字楼、人性化、空间的舒适性和实用性、数字化、节能化、便捷的交通和商务化。

每家公司的具体评判标准不甚统一，在参照国际化通行标准的情况下各有自己的一套判别方式，比如戴德梁行写字楼部认为，就我国的办公楼市场而言，一般分为高档物业（甲级写字楼）、中档物业（乙级写字楼）、低档物业（丙级写字楼）。

而高档物业又可细分为两个部分：

顶级和甲级写字楼。

顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。

由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分级标准通常是基于每个市场上的相对质量。

其考量标准为以下几部分：

楼宇品质（包括装饰标准、配套设施、设备标准）、建筑规模、客户进驻、物业服务、交通便利、所属区位、智能化等10项指标通过综合评定打分后，达到一定分值来判断。

　　智能化5A写字楼包括楼宇设备自动化系统（BA），安全防范系统（SA），通信自动化系统（CA），办公自动化系统（OA），火灾自动报警和消防联动控制系统（FA）。

1．楼宇设备自动化系统（BA）可对全楼的供排水设备、制冷设备、供电系统和电梯、自动扶梯进行监视及控制，且以状态监视为主，控制启停为辅。

楼宇设备自动化系统包括空调自控系统、供排水自控系统、变配电监视系统、电梯监视系统

　　等。

2．安全防范系统（SA）分为闭路监视系统和防盗报警系统。

前者分别可在地下车库出入口，首层大厅设彩色变焦带云台摄像机，在楼内各层出入口，电梯轿箱等处设置固定黑白定焦摄像机，在写字楼内走廊设置固定黑白定焦摄像机，在地下停车库内设黑白带云台变焦摄像机。

后者是指写字楼主要出入口设门磁开关，电子门锁，读卡器等。

3．通信自动化系统（CA）包括综合布线系统和无线通信转发系统。

前者是综合布线支持电话系统和计算机网络系统，是一个开放性网络平台。

室内铺设架空地板，地面线槽，网络地板。

后者在提供以5类线为基础的综合布线信息通道，在办公楼各层设有移动信号增强系统。

4．办公自动化系统（OA）是以物业管理、公用信息服务、智能卡管理、商场管理为主的应用软件系统。

预留电力负荷每平方米50伏安以上，办公室布线采用网络地板或地面线槽。

5．火灾自动报警和消防联动控制系统（FA）设有智能类比功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制。

除此之外，还有广播音响系统，火灾紧急广播系统与公共广播合用一套广播系统。

　　5A仅表示了一个写字楼智能化水平的高低，对写字楼品质有一定的影响，但是决不能说5A级写字楼就是甲级写字楼或者是品质最好的写字楼，因为影响写字楼品质的因素很多，比如写字楼的区位、交通、配套、车位、电梯等等，智能化程度只是其中的一个方面而已。

　　既然甲级写字楼是写字楼领域的最高品质的称谓，那么在影响写字楼产品品质的各因素中应该满足一定的要求，下面例举两大国际测量师行仲量联行及第一太平戴维斯对甲级写字楼的一些要求以供参考。

　　仲量联行国际甲级及甲级写字楼衡量标准

　　第一太平戴维斯国际甲级及甲级写字楼衡量标准

篇三：

写字楼产品交房标准建议

　　写字楼产品交房标准建议

　　一、外立面建议

　　1、项目裙楼部分高档石材，主体建筑外立面采用石材结合玻璃幕墙或楼宇中空玻

　　璃。

　　2、项目楼体顶部、底部企业标识（logo）一体安装。

　　二、大堂建议

　　1、大堂门厅处局部两层挑高，大堂面积应该在200㎡以上；

　　2、大堂应具备商务服务功能，提前考虑物业人员接待台和背景LOGO

　　3、大堂入户门：

电子感应门，大堂内外门设计，材质建议采用不锈钢和玻璃；

　　4、雨棚：

建议采用钢材材质和钢化玻璃；

　　5、地面：

采用高档石材；

　　6、墙面：

　　7、顶面：

高档装修及高档吊灯灯饰；

　　8、大堂采用LED信息屏、多媒体查询机；

　　9、采用道闸系统刷卡系统；

　　10、电梯门：

高档不锈钢拉丝面板；

　　11、门套：

高档石材门套或高档不锈钢门套加艺术造型；

　　三、电梯建议

　　1、采用品牌电梯

　　2、电梯建议采用人数：

上限容量16人，重量：

1200kg的高速电梯，速度：

2.5米

　　/秒。

　　3、电梯门板采用金属拉丝不锈钢，门套采用高档石材。

　　4、轿厢内部装饰：

液晶显示、摄像监控功能、按钮错误修正功能、采用双排发光

　　按钮、吊顶后高度不低于2.6米。

　　5、采用自动平层功能、五方通话

　　6、标准层门套：

石材

　　7、消防步梯：

一至四层铺设面砖或普通石材，其他层为水泥砂浆找平，配置铁艺

　　栏杆带木质扶手，墙面采用普通乳胶漆；

灯为LED声光控节能吸顶灯。

　　四、标准层建议

　　1、走廊：

装修墙面建议为墙砖或高级漆，上部吊顶，吊顶后的走廊净高度不低于

　　2.5米，净宽1.8米。

　　2、入户门：

宽度为1.2m，为对开玻璃门电子门。

　　3、户内：

装修后层高建议不低于3.8米，净高不低于2.6米。

　　4、卫生间：

平层各配男女卫生间一个，预留VIP洗手间，上下水接口，便于其建

　　造董事长、总经理专属洗手间。

　　5、步梯：

地面为地砖或普通石材，墙面和顶为乳胶漆，配合声控光控灯。

　　五、空调建议

　　1、本空调系统要求考虑计量，按照分楼层、分户计量，建议采用智能集中抄表管

　　理系统，减少物业后期人力成本。

　　2、制冷风口（风口数量按制冷量）

　　3、空调房间内要求设置温度控制装置，设备采用低噪音，冷凝水管道的选择与布

　　置以便于排放原则，可考虑就近排入卫生间。

　　六、智能化建议

　　1、光纤综合布局

　　2、10兆（按规范）

　　3、无线WI-FI覆盖

　　4、大堂闸机和一对多通话

　　5、大堂电子布告管理系统

　　6、摄像监控系统控制大堂、电梯厅、走廊

　　7、地下车库停车智能引导系统和监控。

　　8、车库分区，分出售区和外来流动区。

　　9、地下车库步梯通道门禁设计。

　　10、户门：

电子门禁系统、电子感应玻璃门。

　　11、自动火灾报警

　　七、地下车库建议

　　1、双大堂：

地下车库电梯前厅同一楼大堂标准。

　　2、电梯厅：

墙面地面采用高档石材，天花板采用扣板、镜面等元素。

前厅同大堂标准。

　　3、走廊：

墙面采用高级乳胶漆，地面采用高档地砖，天花板采用铝扣板。

　　4、单位房源：

墙面见白，地面采用毛地。

　　5、卫生间：

墙面采用高档墙面砖，地面采用高档地砖，天花板采用铝扣板。

　　6、门禁：

地下车库一层与步梯通道加门禁系统。