新疆房地产估价师《制度与政策》：物业服务定价成本监审的定义试题.doc
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新疆房地产估价师《制度与政策》：
物业服务定价成本监审的定义试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积10000㎡。
共有100套住房，有100户居民。
经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元／㎡，平均每套住房的市场租金为1500元／月，在受损情况下的市场价格为4500元／㎡；如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5％，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是。
A：
该损害在经济上是可修复的
B：
修复所能带来的价值增加额为500万元
C：
该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元
D：
在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6．5万元
E：
工业用地的监测点评估价格
2、明确估价基本事项是实施估价的基本前提，实际估价中不能明确估价事项的责任主要应归属于。
A：
估价委托人
B：
估价利害关系人
C：
承担估价项目的估价师
D：
估价对象的权利人
E：
工业用地的监测点评估价格
3、房地产之所以有价格，需要具备的条件中，不包括__。
A．有用性
B．有效需求
C．稀缺性
D．排他性
4、某城市抽取的15个新楼盘开盘价如表所示：
则该统计总体的全距为元／。
（2008年试题）
A：
1500
B：
1950
C：
2131
D：
3000
E：
执行层的组织协调
5、下列关于住房公积金的表述中，正确的是__。
A．每年的1月1日为职工住房公积金的结息日
B．住房公积金的缴存比例一般不得低于5%，原则上不得超过15%
C．职工装修自住住房时可以提取本人住房公积金账户内的存储余额
D．个人住房公积金的利息所得与个人普通存款的利息所得有区别，应免征个人所得税
6、对房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是。
A：
销售收入
B：
开发建设投资
C：
营业税金及附加
D：
借贷本金偿还
E：
借款合同
7、小区内停车场建设费属于。
A：
公共配套设施建设费
B：
建筑安装工程费
C：
基础设施建设费
D：
物业管理维修资金
E：
借款合同
8、下列情况中会导致房地产价格上升的是．【2007年考题】
A：
上调贷款利率
B：
收紧房地产开发贷款
C：
开征房地产持有环节的税收
D：
增加土地供应
E：
工业用地的监测点评估价格
9、房屋征收补偿方案的拟定主体是__。
A．房地产开发企业
B．房屋征收实施单位
C．房屋征收部门
D．市、县级人民政府
10、下列不属于我国信托机构开办的业务是。
A：
信托业务
B：
委托业务
C：
代营业务
D：
外汇业务
E：
执行层的组织协调
11、某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。
需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用__进行估价。
A．比较法
B．成本法
C．假设开发法
D．长期趋势法
12、__是指消费者在既定收入状况下，将货币合理花费于各种消费品的组合，令消费者获得了最大的效用总量，此时消费者不再改变其购买各种消费品的数量，即消费者的决策行为已达到了均衡状态。
A．消费者剩余
B．消费者偏好
C．消费者均衡
D．消费者观念
13、根据工程量清单计价法，假设某建筑安装工程中，直接费为6000万元，间接费为1500万元，利润为500万元，税金为300万元，该建筑安装工程费为万元。
A：
7500
B：
8000
C：
8300
D：
9000
E：
执行层的组织协调
14、根据当前的市场租金水平，预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积35元，出租率为90％，运营费用占租金的30％，报酬率为10％，可供出租的使用面积为38000㎡，运营期为47年，则该写字楼的未来总价值可估计为。
A：
8579万元
B：
8653万元
C：
8760万元
D：
9941万元
E：
工业用地的监测点评估价格
15、在房地产交易中往往需缴纳一些税费，包括__。
①营业税；②土地增值税；③交易手续费；④契税；⑤补交土地使用权出让金；⑥印花税
A．①③④⑤⑥
B．①②④⑤⑥
C．①②③④⑤
D．①②③④⑤⑥
16、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使用权手续，出让年限为50年（自补办之日算起）。
在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为年。
（说明：
题干中假设土地出让合同未约定不可续期）
A：
45
B：
50
C：
52
D：
55
E：
工业用地的监测点评估价格
17、房屋的成本租金不含__。
A．折旧费
B．维修费
C．保险费
D．税金
18、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段。
调查评估出的各地价区段在某一时点的。
A：
基准价格
B：
平均价格
C：
正常价格
D：
市场价格
E：
工业用地的监测点评估价格
19、根据《房产测量规范》（GB／T17986．1—2000），不计算房屋建筑面积的是。
（2007年试题）
A：
属永久性建筑有柱的货棚
B：
有顶盖不封闭的永久性架空通廊
C：
无顶盖的室外楼梯
D：
与室内不相通的类似于阳台的建筑
E：
执行层的组织协调
20、《城市房地产开发经营管理条例》规定，出让合同约定的动工开发期限一年未动工开发的，可征收相当于20％以下的土地闲置费。
A：
地价款
B：
房价款
C：
土地使用权出让金
D：
土地使用权出让税
E：
房地产估价机构必须加盖公章
21、房地产开发是一项综合性的经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广，要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好工作。
A：
施工图设计
B：
可行性研究
C：
成本收益分析
D：
项目建设书的编制
E：
借款合同
22、一宗2000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/m2。
现按规划拟改为商业用地，容积率为5.1，楼面地价为950元/m2；理论上应补地价（单价）为__元/m2。
A．552
B．3519
C．4293
D．4845
23、资本化率=__+风险调整值。
A．平均利润率
B．安全利率
C．经济增长率
D．银行贷款利率
24、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有。
A：
在建工程抵押估价业务
B：
城市房屋拆迁补偿估价业务
C：
该机构执行台伙人所拥有的房地产抵押估价业务
D：
正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务
E：
工业用地的监测点评估价格
25、收集统计资料时，对于重大或敏感性强的问题应采用__方式设置调查项目表。
A．判断提问
B．多项选择
C．单向选择
D．书面提问
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为__元/m2。
A．50
B．250
C．300
D．350
2、银行以开发商的信用向保险人投保，由保险人为银行提供开发商还款保证的保险是__。
A．信用保险
B．无担保保险
C．保证保险
D．财产保险
3、房地产是指土地建筑物及其他地上定着物，是__的结合体。
A．设备
B．实物
C．权益
D．区地
E．环境
4、房地产开发企业不得采取__的方式销售商品房。
A．分期付款
B．收取预售款
C．收取定金
D．返本销售
5、下面不属于不可控制因素的调查的是（）。
A．市场需求容量调查
B．市场营销因素调查
C．竞争情况调查
D．消费者调查
6、经济折旧是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的价值损失，包括。
A：
消费观念变更
B：
设备陈旧
C：
建筑式样过时
D：
政府政策变化
E：
环境污染
7、下列关于房地产经纪机构和房地产经纪人的表述中，正确的有。
A：
房地产市场中的信息不完备程度较高，需要有房地产经纪机构或房地产经纪人这种特殊的制度安排来降低信息成本
B：
大型房地产开发公司一般更愿意委托房地产经纪机构进行物业租售
C：
依代理委托方的不同，房地产经纪机构的代理形式可以分为首席代理和分代理
D：
房地产经纪机构或房地产经纪人通过信息搜集的规模经济优势，提供服务并获取收益
E：
无论采用哪种代理形式，都应在项目前期就让房地产经纪机构及早介入
8、所有者权益中，合称为留存收益。
A：
实收资本
B：
资本公积
C：
盈余公积
D：
已分配利润
E：
未分配利润
9、收益法适用的条件是房地产的__。
A．收益能够量化
B．风险能够量化
C．收益和风险其一可以量化
D．收益和风险均能量化
10、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是__年。
A．37
B．40
C．60
D．63
11、对零售商业物业进行分类的主要依据有__。
A．建筑规模
B．经营商品的特点
C．商业辐射区域的范围
D．周围环境
E．服务人口的收入水平
12、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。
现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（）。
A．3275元/m2
B．3287元/m2
C．3402元/m2
D．4375元/m2
13、王某通过A房地产经纪公司，承租一住房，该出租住房的每月房租为1000元，按照最高收费标准，A房地产经纪公司可收取王某房屋租赁代理费为__元。
A．100
B．250
C．500
D．1000
14、下列关于楼地面的构造，表述正确的是。
A：
在有隔声、保温等要求的楼面则设置轻质材料的填充层
B：
垫层是在基层之上的构造层
C：
面层是地面的表层
D：
面层是人们直接接触的一层
E：
地面的基层是结构楼板；楼面的基层是基土
15、市场调查可分为不可控制因素调查和可控因素调查两种，其中，不可控因素调查包括。
A：
产品调查
B：
技术发展调查
C：
国内外市场环境调查
D：
市场营销因素调查
E：
促销策略调查
16、对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取等方式予以处置。
A：
国有土地出让
B：
国有土地转让
C：
国有土地租赁
D：
国有土地作价出资（入股）
E：
保留划拨土地使用权
17、房地产是三者的结合物。
A：
实物
B：
权益
C：
区位
D：
价值
E：
用途
18、消费信用有两种类型。
A：
类似商业信用，由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者
B：
属于民间信用，由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者
C：
类似国家信用，由政府以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者
D：
属于商业信用，由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者
E：
属于银行信用，由银行等金融机构以抵押贷款方式向消费者提供资金
19、根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率下降是处于自然周期的。
A：
第二阶段
B：
第一阶段初期
C：
第一阶段后期
D：
第三阶段
E：
第四阶段
20、房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的．（2007年试题）
A：
分离
B：
独立
C：
对立
D：
融合
E：
借款合同
21、对一定时期内城市局部地区的土地使用、空
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