新疆房地产估价师《制度与政策》：不动产登记载体考试试卷.docx

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新疆房地产估价师《制度与政策》：

不动产登记载体考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、一套建筑面积为100㎡，单价为2000元／㎡的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31％，则该套住宅的。

A：

实际单价为2000元／㎡，实际总价为30.16万元

B：

实际单价为1950元／㎡，实际总价为20万元

C：

实际单价为2000is／㎡，实际总价为20万元

D：

实际单价为2200元／㎡，实际总价为30.16万元

E：

工业用地的监测点评估价格

2、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为：

开发利润=×直接成本利润率。

A：

后续开发成本+管理费用

B：

后续开发成本+管理费用+销售费用

C：

待开发房地产价值+后续开发成本

D：

待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费

E：

工业用地的监测点评估价格

3、经济适用住房指导价是根据平均成本加__%以内的利润确定的。

A．3

B．5

C．6

D．8

4、某宗土地的面积为1000㎡，其上建筑物的建筑面积为5000㎡，建筑物的基底面积为700㎡，建筑物层数为8层。

则该宗土地的容积率为。

A：

8．0

B：

5．6

C：

5．0

D：

0．7

E：

工业用地的监测点评估价格

5、按照目前我国的有关土地管理规定，征收耕地的补偿费用不包括。

A：

土地使用费

B：

土地补偿费

C：

安置补助费

D：

地上附着物和青苗的补偿费

E：

房地产估价机构必须加盖公章

6、某宗房地产的受益期限为40年，通过预测未来3年的年挣收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于__万元。

A．280

B．285

C．290

D．295

7、有限责任制房地产估价机构组织形式中，出资人以其出资额为限承担法律责任，房地产估价机构以其对其债务承担责任。

A：

出资额

B：

注册资本

C：

部分财产

D：

全部财产

E：

执行层的组织协调

8、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元，净现值的标准差分别为δ甲=890万元，δ乙=910万元，δ丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（）。

A．乙＜丙＜甲

B．甲＜乙＜丙

C．丙＜甲＜乙

D．乙＜甲＜丙

9、除了期房交易的成交价格之外，可比实例的房地产状况一般是可比实例房地产在其的状况。

A：

估价作业日期

B：

成交日期时

C：

估价时点

D：

交易日期调整后

E：

工业用地的监测点评估价格

10、下列不属于城市规划体系的是__。

A．规划法律体系

B．规划运作体系

C．规划执行体系

D．规划行政体系

11、下列关于现行城市土地使用制度，表述错误的是。

A：

在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议挂牌等方式出让土地

B：

土地使用者有偿、有限期地出让土地

C：

土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让，但不可进行出租、抵押或者用于其他经济活动

D：

需要继续使用的，经批准期限可以延长，同时按当时市场情况补交地价

E：

房地产估价机构必须加盖公章

12、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（）万元。

A．4858

B．5200

C．2700

D．6264

13、选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为13.10%、12.50%和13.60%，则可以确定估价对象的报酬率为__。

A．12.50%

B．13.10%

C．13.07%

D．13.60%

14、以下选项适于在新区开发的建筑是__。

A．娱乐用房

B．写字楼

C．高级住宅和公寓

D．餐饮用房

15、以下房地产价值中，随着时间的推移而不断减少的是。

A：

市场价值

B：

原始价值

C：

评估价值

D：

折余价值

E：

工业用地的监测点评估价格

16、城市规划区内的建设工程，建设单位应在竣工验收后__内向城市规划行政部门报送有关竣工资料。

A．1个月

B．6个月

C．3个月

D．1年

17、房地产估价的最高最佳使用原则必须同时符合的标准中，并不包括__。

A．价值最大化

B．双方都认可

C．经济上可行

D．技术上可能

18、某仓库房地产，建筑面积为800m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。

假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为__万元。

A．93.75

B．115

C．293.75

D．315

19、开发投资的投资者主要是__。

A．赚取开发利润

B．保值增值

C．获得收益

D．消费

20、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3％，运营费用增长2％，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7％。

该宗房地产的收益价格为万元。

A：

650

B：

687

C：

585

D：

630

E：

工业用地的监测点评估价格

21、建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分，该两者的长短关系有__。

A．自然寿命≥经济寿命

B．自然寿命≤经济寿命

C．自然寿命=经济寿命

D．无关

22、房地产估价的合法原则是针对于__来讲的。

A．估价机构

B．估价人员

C．估价对象

D．估价方法

23、在写字楼出租过程中，物业管理人员常要计算R/U系数。

其中，R/U系数是指__。

A．出租单元内建筑面积与可出租而积的比值

B．可出租面积与出租单元内建筑面积的比值

C．出租单元内建筑面积与建筑总而积的比值

D．可出租单元建筑面积与建筑总面积的比值

24、直辖市的城市总体规划，由直辖市人民政府报__审批。

A．土地管理局

B．城市规划管理部门

C．国务院建设行政主管部门

D．国务院

25、一直临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。

现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。

运用四三二一法则，地块乙的总地价为__万元。

A．65.4

B．81.8

C．87.2

D．109.0

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、在下列各项中不能转让的房地产是。

A：

建设中的房地产

B：

查封的房地产

C：

已领取权属证的房地产

D：

共有房产

E：

权属无争议的房地产

2、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为__。

A．12%

B．20%

C．24%

D．30%

3、网络图法在建设工程管理中常常作为__的方法。

A．质量控制

B．成本控制

C．进度控制

D．合同管理

4、某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付，银行贷款年利率为5.58%。

则下列说法中正确的有__。

A．该房地产的实际价格等于名义价格

B．该房地产的名义价格为50万元

C．该房地产的实际价格高于50万元

D．该房地产的实际价格为50万元

E．该房地产不存在名义价格

5、下列属于正常利润的是__。

A．创新利润

B．使用自有土地的地租

C．企业主应得的酬金

D．雇佣工人的剩余价值

E．企业主自有资本的利息

6、下列城市总体规划，属于河北省人民政府审批范围的有。

A：

承德市城市总体规划

B：

邢台市城市总体规划

C：

石家庄市城市总体规划

D：

承德市××县人民政府所在地城镇总体规划

E：

石家庄市××县城镇总体规划

7、盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下研究投资项目产品成本、产销量与__的平衡关系的方法。

A．固定成本

B．变动成本

C．盈利

D．机会成本

8、物业管理市场的供需主体是。

A：

政府职能部门

B：

物业服务企业

C：

业主及使用人

D：

房地产开发公司

E：

业主公约

9、《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权并用于投资开发的，转让房地产时，应按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的__以上。

A．30%

B．20%

C．25%

D．15%

10、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。

据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为__万元。

A．27.6

B．28.2

C．29.0

D．29.9

11、判定房地产投资风险因素发生的概率属于__阶段的工作。

A．风险辨识

B．风险估计

C．风险评价

D．风险决策

12、在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案．估价作业方案的内容主要包括。

A：

估价服务费的支付方式

B：

拟调查搜集的资料及其来源渠道

C：

预计所需的时间、人力、经费

D：

估价作业步骤和时间进度安排

E：

违约责任

13、估价时点的确定要依赖于__。

A．估价目的

B．委托人的意思表示

C．估价对象

D．估价方法

14、目前，国家收回建设用地使用权的原因可能是。

A：

建设用地使用权期间届满而收回

B：

因公共利益的需要而提前收回

C：

因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回

D：

因土地使用者履行土地使用权出让合同而收回

E：

司法机关决定收回建设用地使用权

15、评估基准地价时，应明确所评估的基准地价的内涵，包括__等。

A．土地基础设施完备程度和平整程度

B．土地使用权年限

C．土地使用者

D．土地用途

E．土地权利性质

16、下列属于限制流通物的包括。

A：

弹药

B：

麻醉药品

C：

文物艺术品

D：

化工物品

E：

武器

17、下列关于A市w房屋拆迁公司对设有抵押权的房屋被拆迁时的做法，正确的是。

A：

要认定抵押的有效性，对未进行抵押登记的视为无效抵押，拆迁时不应按已设定抵押的房屋进行补偿、安置

B：

被拆迁房屋进行抵押的，抵押合同从登记之日起生效

C：

及时通知抵押人，也就是接受被拆迁房屋抵押的银行

D：

能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁入，付款前已征得抵押权人认可

E：

不能解除抵押关系的，按照法律规定的清偿顺序进行清偿

18、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定了的转让房地产开发项目条件。

A：

以出让方式取得的土地使用权

B：

以划拨方式取得的土地使用权

C：

以转让方式取得的土地使用权

D：

以出租方式取得的土地使用权

E：

以抵押方式取得的土地使用权

19、假设开发法的操作步骤包括__。

A．调查待开发房地产的基本情况

B．选择最佳的开发利用方式

C．估计开发前的房地产价值及开发经营期

D．估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费

E．进行具体计算，求出待开发房地产的价值．

20、下列关于强制拆迁，说法正确的是。

A：

《城市房屋拆迁管理条例》规定，被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期