房地产经纪基础资料及模拟考试Word格式文档下载.docx
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23房源的开拓与获取:
房源开拓与获取的渠道主要有1小业主和2大业主两种
小业主房源的开拓渠道a报纸广告b路牌广告c派发宣传单张d电话访问e互联网f直接接触,另外，还有一些其他的开拓房源的渠道，如有的房地产经纪公司对于一些能够提供有效信息的个人（或机构），给予信息费，以此获得房源信息；
也有的房地产经纪公司会去搜集广告媒介发布的其他供求着的信息，为自己所用；
还有些房地产经纪人会依靠自己的人际关系网去搜集信息。
大业主类型a房地产开发商b房地产相关行业c大型企事业单位d资产管理公司e银行
24房地产信息的共享方式+优缺点1私盘制a优点是保障了搜集房源信息的房地产经纪人的利益，有利于提高其搜集房源信息的积极性。
b缺点是在多数情况下，每宗交易需要两个房地产经纪人跟进，工作效率较低。
如果两个房地产经纪人配合不当，还可能导致交易的失败。
2公盘制a优点是使每个房地产经纪人的“生意面”达到最广，工作效率也较高，一般情况下，一宗交易只需要一个房地产经纪人跟进b缺点是不利于经法房地产经纪人搜集房源信息的积极性，部分房地产经纪人为了个人的利益，会出现“留盘”行为，而且房源信息较容易外泄3分区公盘制a优点是在一定程度上综合了公盘制和私盘制的优点，既保证了房地产经纪人搜集房源信息的积极性，又使每位房地产经纪人的“生意面”都比较广，工作效率也较高b缺点是房地产经纪公司对于分区的处理较为复杂。
一些处于分区边缘的店铺，较难界定其业务拓展范围
25房源信息的更新要注意以下3点1周期性访问2访问信息的累积3房源的循环利用
26客源的概念和构成要素:
房地产居间业务的客源是对购买或租赁房屋有现实需求或潜在需求的客户,是需求者及其需求意向的统一体
客源的构成要素包括1需求者和2需求意向
27客源开拓与获取的方法1门店揽客法2广告揽客法3人际关系揽客法4客户介绍揽客法5讲座揽客法6会员揽客法7团体揽客法
28客源管理的内容1基础资料2需求状况3交易记录
29房源和客源的关系1互为条件,缺一不可2在房源和客源的市场营销活动中,两者相得益彰3互为目标,不断循环
30房地产代理业务的主要类型1房地产卖方代理业务2房地产买方代理业务
31房地产代理的操作程序（步骤）:
以房屋买卖代理业务为例：
1确定委托代理关系2进行市场销售的可行性论证3制定促销计划4与客户接、谈判、签约5代理费的取得
32房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为
33房地产转让的分类:
房地产转让可分为有偿和无偿两种方式,有偿转让主要包括房地产买卖、房地产入股等行为,无偿转让主要包括房地产赠与、房地产继承等行为
34房地产买卖是指房地产所有权人（包括土地使用权人）将其合法拥有的房地产以一定价格转移给他人和行为
35房地产转让的条件:
下列房地产不得转让1对以出让方式取得土地使用权用于投资开发的…2司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的3依法收回土地使用权的4共有房地产,未经其他共有人书面同意的5权属有争议的6未依法登记领取权属证书的7法律和行政法规规定禁止转让的其他情况
36房屋租赁双方当事人权利和义务:
a承租人的权利和义务:
承租人在房屋租赁期限内享有一下权利1在租赁合同的约定期限内取得房屋使用权2按租赁合同的规定,要求出租人及时修缮房屋3经出租人同意,可以将承租房屋的全部或者部分转租给他人4出租人如出卖房屋,应提前3个月通知承租人5在租赁期限内,承租的住宅用房因国家建设需要拆迁,承租人有获得安置的权利
承租人在房屋租赁期限内应承担以下义务1按期交纳房租,如拖欠租金,应当向出租人支付违约金2按照房屋的性能合理地使用承租的房屋,不能擅自拆.改房屋及其装修.设备.附属设施,如果确实需要变动的,应当事先征得出租人同意,并就此签订书面合同3应当遵守当地人民政府对于出租房屋的管理规定
b出租人的权利和义务:
出租人在房屋租赁期限内享有一下权利1按照合同的规定收取房租2有权决定在租赁期满后是否继续将房屋出租3可以决定是否允许承租人将房屋转租4因承租人的过错造成房屋损坏的,有权责成承租人负责修复或者赔偿5承租人违反租赁合同的有关规定,出租人有提前终止合同、收回房屋的权利义务1按租赁合同约定的期限间房屋交给出租人使用2按合同的约定及时修缮房屋，保证承租人的正常使用和安全3在出卖房屋时，应提前3个月通知承租人
37房屋转租是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为
38物业查验的基本途径1文字资料了解2现场实地查看3向有关人员了解
39代理物业查验的主要内容1物业的物质状况2物业的环境状况3物业权属情况
40房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为
41作为抵押物的条件:
下列房地产不得设定抵押1权属有争议的房地产2用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产3列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物4已依法公告列入拆迁范围的房地产5被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产6依法不得抵押的其他房地产
42抵押房地产处分的概念:
债务履行期届满抵押权人未受清偿的,抵押权人依法对抵押房地产采取折价、拍卖或变卖,以所得价款优先受偿
43抵押房地产处分的前提条件1债务履行期满,抵押权人未受清偿的,债务人又不能与抵押权人达成延期履行协议的2作为公民的抵押人死亡或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的,或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的3作为法人的抵押人被依法宣告解散或者破产的4抵押人违反规章的规定与合同的约定,擅自处分抵押5作为法人的抵押人发生减资、分立、清算情况而影响或者可能影响抵押合同履行的6抵押合同约定的其他情况
44抵押权人的优先受偿权1抵押权优先于一般债权2同一房地产设定两个抵押权的,以抵押登记的先后顺序受偿
45房地产经纪信息的基本要素主要有1语言要素2内容要素3载体要素三方面组成
46房地产经纪信息的特征1广泛性2共享性3时效性4多维性5积累性
47房地产经纪信息系统通常包括四方面的信息1房源信息2客户信息3房地产市场信息4房地产经纪行业信息
48房地产经纪信息的搜集1收集公开传播的房地产经纪信息2从开发商单位内部获取房地产经纪信息3现场踏勘收集4关系网收集5利用网络获取
49房地产经纪加工整理的程序通常包括1鉴别2筛选3整序4编辑5研究
50房地产经纪诚信体系
房地产经纪诚信体系建设是以保证诚信原则在房地产经纪服务领域的贯彻为价值目标，这一诚信体系包含以下几方面：
一房地产经纪诚信信用制度建设：
现代城新原则的本质特征是它具有制度基础。
如果仅仅把诚信看做一种纯粹的道德原则，仅仅靠舆论、良心来约束，现代城新原则不过是一句空话，完全失去了它本来的内涵。
关于房地产经纪服务诚信制度的法律法规应对房地产经纪业主体的资质和诚信状况公示、服务过程的程序、服务收费的标准、服务交易契约的签订做详细的规定，同时还要对执法部门的选定、权限、处罚力度做详细的规定。
只有这样，才能为诚信体系提供一个坚实的制度基础。
二房地产经纪诚信管理制度建设：
1确立房地产经纪服务诚信管理机构是诚信管理的关键2培养房地产经纪行业协会，发挥它的重要作用3加强房地产经纪企业自身的信用管理，是不可忽视的一环。
三房地产经纪信息建设：
房地产经纪领域信息的严重不对称是造成诸多失信现象的重要原因，因此有必要增加信息的公开度，尽力消除信息的不对称。
四房地产经纪诚信信用环境建设：
所谓信用环境，是指是诚信原则得以贯彻的一些基础性条件。
房地产交易牵扯到很多信息，这些信息被交易主体和经纪人的知晓度，对于能否实现诚信交易至关重要，许多欺诈行骗就是利用交易信息的不透明而进行的。
信息的公开化，是诚信体系得以建立的一个主要条件。
此外，完善信用环境还需要采用电子化、因特网等现代科技。
五房地产经纪诚信信用教育建设：
诚信原则要有制度基础，这是现代诚信原则的本质内涵。
一个社会所需要的核心交往原则不仅要通过法律、制度给与强有力的保证，还要通过教育宣传使之成为人们心目中的价值理念。
市场经济内在的需要诚信原则，因此诚信原则除要通过法律予以保证外，还应当通过道德教育为整个社会所认同，并最终成为一个普遍接受的观念。
单项选择题
1．持有美国房地产经纪人执业牌照的经纪人（）。
答案（）
A．一年内交易量不能大于8宗
B．主要是律师，金融从业人员等
C．每隔一定时间必须申请更新自己的牌照
D．年龄在18岁以上，但不超过55岁
2．目前推荐使用的《商品房买卖合同示范文本》是由（）制订的。
A．建设部
B．国家工商行政管理局
C．司法部门
D．建设部和国家工商行政管理局
3．商品房代理机构的售楼处是房地产经纪机构的（）。
A．店铺
B．办公场所
C．经营场所
D．注册地
4．房地产经纪信息是房地产经纪业务运作中的（），也是房地产经纪机构的无形财富。
A．一般资源
B．重要资源
C．有用信息
D．一般信息
5．由于委托人的原因给房地产经纪人造成经济损失的，应由（）向委托人提出赔偿要求。
A．房地产经纪人协理
B．房地产经纪人
C．房地产经纪机构
D．房地产经纪机构和房地产经纪人共同
6．某商品房产权登记面积为137m2，合同约定面积为140m2，则面积误差比绝对值为（）。
A．2．14％
B．2．19％
C．96．87％
D．97．86％
7．房地产经纪人向委托人报告订立房地产交易合同的机会或提供订立房地产交易合同的媒介服务，并收取委托人佣金的行为，属于（）。
A．房地产代理
B．房地产居间
C．房地产行纪
D．房地产策划
8．房地产经纪服务费的管理主要从是否符合收费标准和（）两个方面进行管理。
A．是否收取咨询费
B．是否收取最低服务费
C．是否明码标价考试大
D．是否收取最高服务费
9．行纪是指经纪机构受委托人的委托，以（）的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的商业行为。
A．自己
B．代理人
C．委托人
D．受托人
10．房地产经纪信息通过加工整理后，通常以各种形式展现出来，其中最常见的一种形式是（）。
A．表格
B．图片
C．文字报告
D．房地产广告
11．房地产经纪活动应当遵循（）原则。
A．专业服务
B．合理收费
C．诚实信用
D．信息公开
12．与房地产经纪活动相比，房地产拍卖遵循的基本原则是（）。
A．以诚为本
B．价高者得
C．公平交易
D．诚信守则
13．下列说法中，正确的是（）。
A．房地产经纪人执业资格考试合格人员取得《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》后即可从事房地产经纪业务
B．房地产经纪人协理从业资格实行全国统一大纲．统一命题．统一组织的考试制度
C．房地产经纪人协理可以在全国范围内注册执业
D．房地产经纪人协理须在房地产经纪人的指导下执行各种经纪业务
14．下列关于房地产经纪职业道德的说法中，正确的是（）。
A．房地产经纪职业道德属于外在的规范
B．房地产经纪职业道德具有强制力，因而对房地产经纪人员具有约束力
C．房地产经纪职业道德不具有强制力，因而对房地产经纪人员不具有约束力
D．房地产经纪职业道德通过职业责任感．行业准则．舆论等来约束房地产经纪人员
15．在房地产转让合同生效之日起（）内，应申请房地产转移登记。
A．10日
B．30日
C．60日
D．90日
16．牌照制度是中国香港地区房地产经纪业的基本制度之一，作为实施发牌制度第一步的过渡期牌照的有效期为（）。
A．1999年初之前
B．2001年初之前
C．2002年初之前
D．2005年初之前
17．随着时间的推移，房地产经纪机构所掌握的房地产经纪信息的使用价值将会（）。
A．提高
B．减少
C．增加
D．不变
18．房地产经纪机构除通过广告宣传和公共关系活动来宣传自己．吸引客户．开拓市场外，更重要的是在所承接的每一项业务中，切实为客户提供（），以赢得客户信任。
A．最高成交价格的交易
B．物美价廉的房屋
C．高质量的服务
D．最完整全面的承诺
19．下列关于房地产抵押贷款的表述中，正确的是（）。
A．抵押权人只能是房地产所有权人
B．抵押权人不一定是债权人
C．预售商品房合同登记备案后，该房地产可以抵押贷款
D．抵押登记不能由房地产经纪人代办
20．房地产查验的基本途径有现场实地察看和（）。
A．了解广告媒体
B．到网站搜索
C．向有关人员了解
D．检查代理合同文本
21．建设部．国家工商行政管理局2000版《商品房买卖合同示范文本》的第一条是（）。
A．项目建设依据
B．商品房销售依据
C．买受人所购商品房的基本情况
D．面积确认及面积差异处理
22．房屋转租的基本流程包括：
①原承租人与新承租人签订房屋转租合同；
②到房地产登记机关办理房屋转租合同登记备案；
③领取经注记盖章的房屋转租合同，缴纳有关税费；
④原承租人取得原出租人的书面同意，将其原出租的房屋部分或全部出租。
其合理顺序是（）。
A．②④③①
B．④②①③
C．④①②③
D．④③②①
23．在房地产经纪人员职业技能的构成中，供求搭配的技能是（）。
A．使供给方满意
B．使需求方满意
C．使供求双方在某宗房源上达成一致
D．为需求方提供尽量多的房源以供选择
24．在房地产经纪机构的客观信息表格中，（）是一种非常重要的表格。
A．记录登记表
B．经纪人登记表
C．客户登记表
D．店务登记表
25．房地产代理业务类型中，不属于房地产卖方代理业务的是（）。
A．二手房出租代理
B．房屋承租代理
C．期房预售代理
D．房屋转租代理
26．房地产查验的基本途径有：
文字资料了解．现场实地察看和（）。
A．听卖家全面．公正讲述
B．向有关人员了解
C．看广告媒体介绍
D．到网站搜集信息
27．下列说法中，不正确的是（）。
A．预购商品房抵押，抵押人提供的商品房预售合同必须是经房地产管理部门登记备案的
B．现房抵押，抵押权人保管房地产他项权证书，登记机关保管房地产权利证书
C．处分抵押物可选择拍卖．变卖或者折价方式
D．房地产抵押合同自登记之日起生效
28．房地产经纪人协理享有的权利包括（）。
A．有权不注册备案
B．有权签订经纪合同
C．有权独立开展经纪业务
D．有权人房地产中介机构
29．在房地产代理合同中，当事人未明确选择解决合同纠纷的具体途径，合同产生纠纷后又未达成一致意见的，则应通过（）解决合同纠纷。
A．协商
B．调解
C．仲裁
D．诉讼
30．由于房地产是不动产，完成房地产居间．代理业务必不可少的环节是（）。
A．房地产信息的收集与整理
B．方案的设计与推广
C．购买方或承租方看房
D．房地产权属登记（备案）
9．下列关于房地产抵押权设定的各种表述中，正确的有（）。
A．抵押双方到登记机关办理抵押登记
B．抵押权人保管房地产他项权利证书
C．抵押人保管经注记的房地产权属证书
D．登记机构保管房地产权属证书
E．债务履行完毕，抵押权人向登记机关办理抵押注销手续，并通知抵押人
10．在房地产经纪机构注销时，下列对尚未完成的房地产经纪业务处理中，不正确的有（）。
A．注销后再终止合同并赔偿损失
B．注销后直接将业务转由他人代为完成
C．注销前直接终止合同并赔偿损失
D．注销前直接将业务转由他人代为完成
E．在符合法律规定的前提下，与委托人约定采用适当方式解决
11．国家行政主管部门2000年颁布的《商品房买卖合同示范文本》所包含的条款有（）。
A．规划．设计变更的约定
B．争议解决处理办法
C．付款币种与汇率
D．违约责任考试大
E．房地产交易管理部门鉴定认可意见
12．下列关于房地产经纪人员的说法中错误的有（）。
A．房地产经纪人员可以在全国范围内注册执业
B．从事房地产经纪活动的基本条件是取得房地产经纪人协理从业资格
C．未取得房地产经纪人员职业资格证书的人员，一律不得执业
D．房地产经纪人员应当在房地产经纪机构中承担关键岗位
E．房地产经纪人员有权依法发起设立房地产经纪机构
13．下列关于房地产居间的说法中，不正确的有（）。
A．实际中，房地产指示居间和房地产媒介居间完全独立
B．居间合同的委托人的给付义务具有确定性
C．不能以房地产经纪人的名义订立房地产交易合同
D．房地产经纪人代表委托人订立房地产交易合同
E．房地产交易过程完成后，可以进行佣金结算
14．房地产买方代理业务是房地产经纪人以委托人名义（）的行为。
A．承租房屋
B．出让房屋
C．购买住宅
D．购买商业用房
E．出售商品房
15．下列关于房地产居间与房地产代理的主要区别的表述中，正确的有（）。
A．房地产居间人可以同时接受一方或相对两方委托人的委托
B．房地产代理人只能接受一方委托人的委托
C．房地产居间人不能以委托人的名义签订交易合同
D．房地产代理人不能以委托人的名义签订交易合同
E．房地产居间人可以以委托人的名义签订交易合同
16．经纪活动涉及（）等各个环节，它是商品流通的润滑剂。
A．生产
B．分配
C．流通
D．消费
E．售后服务
17．针对以出让方式取得的土地和以划拨方式取得的土地，土地使用权初始登记所提交的文件不同的是（）。
A．身份证明
B．土地使用权出让合同
C．土地勘测报告
D．建设用地批准文件
E．已付清土地出让金的证明
E．债务履行完毕
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