房地产估价论文Word文件下载.docx
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主要经营场所
说明
城中区
化妆品、精品服饰、通讯、办公用品、休闲餐饮、宾馆、娱乐
五星商厦、工贸百货、兴隆大厦、东都百货、龙城路商业街、移动通讯广场（工贸、聚宝、中百等）；
柳州饭店、柳州宾馆、丽晶酒店、供水大厦等；
好时、新艺堡、山外青山等
柳州市高档消费集中区，柳州市商业（零售）的制高点
鱼峰老区
日杂、五金、药材、干杂、日用品、百货精品、小食品、酒类、文化用品等综合商业区
驾鹤市场、鱼峰商业城、华联超市、东风商厦（工贸收购）、白云交易市场
将与城中区有机结合成柳州市的中心商业区
鱼峰东区
摩托车、家具等大件生活用品卖场
潭中东路、东环路集中卖场
发展中的大型批发区
柳南老区
汽车配件、服装、交通运输、五金交化、水果、日用百货等生活消费品专业批发市场
飞鹅市场、飞鹅商城、南天鞋城、新风仓建筑装饰材料市场、力风建筑装饰市场
柳州市成熟的专业批发基地
柳南新区（柳邕路段）
机电、五金交化产品、汽车产品及配件、建筑材料、食品及其加工器械、农产品、饲料兽药
机电五交化产品市场、农产品批发市场、饲料兽药批发市场、南方装潢材料大市场、金龙市场、柳南区汽配市场
成熟的专业批发街
柳北区
钢材等工业用品、工业产成品交易集散地
钢材市场、木材市场
工业产品交易区
点评：
从上表可看出，柳州市目前的商业总体布局呈现“中间高，四周专”的特点。
说明柳州市是一个以城市消费核心区为中心，同时形成多个专业化的商贸区。
〈二〉河南片传统商业布局
南面：
城站路一带
机电五金交化、建材产品综合批发经营（建材产品以集中卖场经营为主，机电五金交化产品以沿街门面经营为主）
新风仓建筑装饰材料市场、力风建筑装饰市场、柳州汽车机电产品市场
已成为柳州市一个重要的专业产品集散地
中间：
红光路
机电五金交化产品批发（沿街门面经营）、鞋类产品批发（集中卖场经营）
南天鞋城
红光路属于具有双重属性的专业产品经营街
北面：
飞鹅路一带
服装、床上用品、箱包等生活用品综合批发经营（以集中卖场经营为主）
飞鹅市场、飞鹅商城、华丰商厦
柳州市主要的生活消费品集散地
从目前来看，作为与本案隔江守望的柳南传统商业区，其经营业态以批发为主要导向，缺乏休闲娱乐的购物环境；
而作为服装批发已成为该区的强势，成为立足柳州、辐射西南诸省的服装集散地。
但由于近期该区域内进行较大力度的旧城改造，谷埠街国际商城、新时代商业港、温州商贸城等项目的开发将大大提升该区域的商业环境，加上鱼峰片区的改造增加了部分休闲娱乐设施，将使得河南片区传统商业区成为柳州市的另一个市民消费中心，对目前的五星消费中心也将产生一定的分化。
所以近期内开发的同区域（即河南传统片区及五星一带）项目必须充分考虑区域内商业布局的发展态势。
〈三〉项目区域范围内商情调查分析
3．1五星商圈主要街区商业功能分析
★龙城路街区功能分析
种类
服装
皮具
鞋
眼境
餐饮
茶叶
音响
百货行
名店广场
摄影
药店
银行
金铺
通讯
合计
数量
37
2
15
3
1
4
6
77
比例
48.05
2.6
19.48
3.9
1.3
5.2
7.8
100
龙城路作为城中区主要商业路段，人流、车流比较繁忙，但受限于交通管制（龙城路为单行线），给消费者带来诸多不便，但该路段仍然是商业旺街。
整个龙城路以经营服装为主，占48.05%，其次为鞋类，占有9.48%。
该街区除以品牌服装的销售为主导外，电讯产品市场的扩张亦显集中。
该路段目前的租金范围一般在180—300元/平米。
★解放路街区功能分析
A、解放南路
游戏
百货
鞋帽
图书
内衣
珠宝行
5
44
61
8.2
1.64
3.28
72.13
4.92
南路以经营服装为主，占72.13%，其它有餐饮、通讯等品种
经营租金：
150—300元/平米
B、解放北路
化妆品
花店
婚纱
医药
艺术品
电器
相馆
杂志
礼品店
9
7
42
7.14
2.38
21.43
9.52
16.67
3.97
北路餐饮业占主导地位，其次是服装、医药、婚纱。
150元/平米左右
从解放路目前的情况分析，解放路也是城中区商业主要路段之一，与龙城路不分上下，但解放南路有一段路为双行线，可起到缓解交通的一定作用，其大部分也是单行线，与龙城路、广场形成一个环形路线，构架起城中区的商业中心地带。
该路段人流、车流量大，休闲餐饮业比较集中。
★文惠路街区功能分析
五金
服装鞋帽
洗衣
办公用品
工
艺
床上用品
美容美发
日杂
46
12
8
1.67
38.33
0.83
3.33
4.17
10
6.67
中介
琴行
网吧
画廊
电信
体育用品
其它
粮油
120
2.5
7.5
文惠路仍然以服装鞋帽经营为主，占总量的38.33%。
在50—270元/㎡间。
路段环境：
该街段除延续柳州城中区的商业特点（以经营服饰为主）外，与文化、体育、艺术相关的产品较多。
但作为单行线，该路段人流较少，商业气氛不足。
目前该路段南部分正在进行街区改造，但整体上没改变本街区的商业形态。
综述：
据以上资料分析，城中区的街铺以服装、鞋类、小家电、通讯产品的经营为导向；
而其中该区的餐饮、娱乐、诸多大型商场的强力支持令该区的商业环境持续走强。
3．2五星商圈主要商场经营分析
★工贸大厦
楼层
经营品种
负1层
家电广场
皮具、玉器、电子、电器、通讯、化妆品、肯德基
童装、女装（休闲类服装）
男女服装（职业服装偏重，兼营休闲类）
百货超市、体育器材、体育用品、运动鞋
经营品牌：
飞利浦、索尼、雅芳、皮尔卡丹、丹东尼等
经营方式：
统一管理，铺位不出售，不直接收租金，以提成方式收取费用，一般在营业额的24-25%之间提取。
★五星商场
经营种类
家用电器、保健品、化妆品、糖烟食品
女士休闲服装、皮具、鞋帽
男士休闲服、金银珠宝、床上用品、棉毛衫裤、纺织品
男士服饰、领带、衬衫、女士服饰、牛仔休闲装、皮装
通讯器械、体育娱乐用品、文化用品、电脑、照相器材、童装、玩具、保健品
大型娱乐城
金马食城
保龄球
品牌
飞利浦、海尔、索尼、西门子等
服饰
圣罗兰、华伦天奴、宾奴、琢木鸟、鳄鱼等
皮尔卡丹、舒雅等
雅芳、柏纷等
★东都百货
化妆品、鞋、皮具、精品小家电
青春少女装、流行服饰
职业成熟女装、睡衣、内衣、内裤
男士服装、服饰、
日用百货、床上用品、运动休闲装、儿童装、饮品
爵士丹尼、铁士等五大品牌
保底金制度：
按铺位位置、面积、楼层不同有不同的保底金。
★兴隆大厦
皮鞋、精品、服饰
精品服饰
鞋帽、休闲服饰
休闲装
散铺经营，以收租为主
1.目前五星商圈的商场以“百货公司”经营中高档服装、鞋类、化妆品、皮具、精品、通讯产品等的零售为主。
2.总体而言五星各大商场的人流量较大，经营状况在柳州市也是较理想的。
3.相关区域内商场由于经营种类、档次较接近，可替代性强，故竞争相对比较激烈。
二房地产市场总体发展态势
柳州市的房地产自1992年正式起步以来，发展到今天已经形成群雄逐鹿的局面，并成为城市基础建设投资方面越来越旺的投资热点，正是在这点环境和背景下，2006年柳州房地产业各项指标均连续几年都要在创历史新高，并且连续四年达到了产生比投入大的经营业绩。
柳州房地产市场供求情况
2006年供应情况一览表
投资项目情况
总数（平方米）
同比增长绿（％）
住宅施工情况
589.12万
50.61
商业营业用房
90.21万
42.56
商品房销售建筑面积
112.75万
45.32
住宅销售面积
98.6万
44.25
商品房销售额
52.13万
56.11
总体来说，2006年柳州楼市无论是开发规模，还是销售状况，规模不断扩大，增长比较平稳，销售状况良好，2006年柳州市对房地产的需求量是旺盛的，而且依然会升势强劲。
市面上对住房需求会越来越高和迫切，房地产市场有着潜在的庞大的市场。
柳州房地产价格走势
2005年柳州商品房销售均价为2070元/平方米，而至2007年，均价为2350元/平方米。
比05年上涨了13%。
房价上涨仍然出现销售平稳，供应两旺发展的态势将会进一步拉高商品房的价格，使得柳州房地产呈现“欣欣向荣”的发展的趋势，这样的走势，给滨江世纪城一个很好的机会。
柳北区房地产市场特点及趋势
柳北区是柳州的工业区，柳钢即位于该区域，而原先跃进路一带曾是柳州轻工业企业相对集中的地方，但效益较差。
但随着柳北区政府的政策影响，和潭中大道的开通，跃进路一带逐渐成为餐饮一条街，而同时随着白沙路沿线的远期规划，沿线将规划为居住区、商业区及商务区，使得柳北区与其它区域连成一片，该区域具备一定的发展前景。
近几年来柳州经济形势发展稳定，企业经济效益明显提升，居民可支配收入增加，柳北区主要工矿企业柳钢，今年钢材出口占柳州市出口总额的45%，成为柳州市主要贸易出口企业，同时企业职工收入大幅度增加，柳钢职工已成为柳北区房地产的主要消费群体。
第2章项目分析
（1）地段分析
1.地理位置：
柳州市鹧鸪江路12号（胜利高架桥往北300米）
2.交通状况：
城市北出入口“跃进路”位于滨江世纪城的南侧，是柳州城市中轴线，宽达45米，将滨江世纪城这片山水生态家园与繁华都市连接起来，距城市最核心的中心商业区仅8分钟车程，生活便捷高效。
越过跃进路，很快抵达1500亩的城市生态基地“雀山公园”，休闲生活安然逸致，同时，小区西面就是成熟完善的柳钢生活区，吃穿住行一一俱全，现代生活尽在掌握。
公交线：
1路、18路、29路、39路、61路、3路、5路、533路（直接经过项目）
（二）环境分析
1、环境优美：
是柳北较好的地段，周围环绕有百里柳江休闲公园，雀山公园，水上世界，高尔夫练习场，教师体能测试中心，让生活绽放缤纷姿彩。
东——柳江，无敌水岸风光
南——都市，繁华现代之城
西——密林，原生态桉树林
北——山景，天然青山叠翠
2、左临交通主干道，跃进路，右临柳江大道，眺望柳江，地势高，西靠雀山公园，北望凤凰岭，向南俯瞰全城。
3.附近服务设施
[医疗]社区医疗中心、地区人民医院、柳钢医院、完整的医疗体系，保障全家人的健康。
[购物]元宝山综合市场、雀儿山市场、柳北大市场、社区商业街，多彩而便利的生活从家门前开始。
[教育]柳州39中学、北雀小学、柳师附小、柳州师范学校、社区幼儿园、氤氲书香，孩子成长领先一步。
（三）产品分析
1、景观园林滨江世纪城显山露水，绿色连锦，构成原汁原味的绿色走廊。
绿化体系采用点、线、面结合的方式，将山水景观和自然生态树林融入小区各个角落，小区绿化率高达43%，沿山地景色营造楼宇间组团绿化，移步换景，山地园林景观在柳州是唯一的，也是独特的。
2、物业类型多层住宅、小高层、别墅
3、承建商：
规划设计：
XXX建筑设计公司XXX环境艺术设计有限公司
4、代理商：
XXX置业
5、开发商：
XXX房产公司
6、绿化率：
43%
7、总建筑面积：
18万平方米占地面积：
160亩
8、设计风格：
采用“自然景观为主体，建筑物按自然村落式沿江布局”的创新思路。
营造出一个优美、自然、亲切的山水景观型住宅。
别墅、多层、电梯小层沿坡地布局，户户有景，景景相通，多数人家均可享受开阔的柳江风景。
9、社区设施：
[人车分流环保设计]采用人车分流，车行系统围绕各组团外侧绕行，使小区内部成为安宁的是生态花园。
[社区专属幼儿园]小区内设幼儿园。
[社区露天游泳池]游泳池不仅提供运动功能，更是小区内一道独特的风景。
[社区大型停车场]内设大型停车场，智能化控制，人车分离，保障摄取内的安宁生活。
[六重安防有保障]社区周边围墙，经外线防越系统，闭路监控系统，单元金属门防护及对话系统，保安24小时值班。
第三章SWOT分析
一、Stength（优势）
区位优势
滨江世纪城位于柳北的制高点——拥有近5百亩原生林凤凰岭上，东临柳江，北靠茂密的北马鞍山，南接城市中轴线——跃进路，西接柳钢成熟的生活区，西南是近1500亩的生态休闲公园，项目位置居高临下，视野开阔，环境优美，交通便捷，社区成熟，区位优势十分明显，增值潜力巨大！
环境优势
滨江世纪城依山傍水，居高临下，俯瞰柳江，近处树影婆娑、碧波荡漾，远处山岭叠嶂，江如飘带，景色醉人！
西南千亩雀山生态公园拥有柳州市唯一的高尔夫训练场，北边是终年翠绿的北马鞍山，是项目的天然绿色屏障，使项目成为市区唯一块不受污染的净土！
项目地大型原生林是天然的大氧吧，不断的调节当地的气候，加上江边地势开阔，空气纯净而湿润！
富含氧离子，生态条件自然天成，是罕有的山水养生福地！
规模、配套优势
项目占地160亩，总建筑面积18万平方米，建成之后，将有约1700户高素质现代家庭入住社区城市大道跃进路连接项目地与市中心，距离城市繁华核心商业区仅8分钟车程，生活便捷高效，西接柳钢生活区，吃穿住行一一俱全，现代生活尽在掌握。
小区配备会所、幼儿园、露天游泳池等配套设施。
规划优势
由国际著名的XXX建筑设计公司规划设计，以先进的理念营造出一个优美、自然、亲切的山水景观型住宅。
总体布局：
打破传统排列布局，以自然景观为主体，建筑沿风景布局，形成三大主题风景园区：
坡地江景住宅——望江台，坐于高地，轻松俯瞰城市全景。
林畔生态住宅——翠林居，拥抱树林，享受绿色生态氧吧。
江岸高尚住宅——碧水湾，与江为邻，坐拥一线壮阔江景。
物管优势
采用人车分流的流线设计，车行系统围绕各组团的外侧规划，完全不影响人行系统使用，使小区内部成为休闲生态园。
设有六重安防：
一重安防，社区周边建有永久性稳固围墙与外界分隔；
二重安防，社区周界设有红外线防越界系统；
三重安防，社区、组团周界闭路监控系统；
四重安防，单元金属门防护、对讲系统；
五重安防，入户防盗门防护；
六重安防，24小时巡逻、巡更系统。
二、Weakness（劣势）
1、周边环境较差：
楼盘位于交通主干道旁，交通噪音影响较大；
车来车往难免有灰尘飞扬和柳北工业区的环境问题减小空气的清新度。
2、周边设施不完善：
虽然具备一定设施，但是质量较差
3、项目建设工期长，市场变化卜算未定：
A区工程已开发有多年，至今仍在建设中，B、C区工程更遥远，可能会错失售楼先机。
4、半山模式居住还未被消费者广泛认知和认同，给消费者一种会滑坡的心理。
5、楼间距太小
三、Opportunity（机会）
1、滨江世纪城未来发展潜力巨大
2、目前市场上房价过高，是由于市场需求过大，是由于市场有刚性需求在，因此对于这些刚性需求，就得增加土地供给，让房地产开发商生产更多的住房，加大市场的住房供给。
房地产是一个特殊的市场及特殊的产品。
它具有完全公共性，每一个公民具有天赋的居住权、具有天然需求，但产品的要素供给是既定的（即地球的土地供给是既定的）。
同时它又是可投资及可消费的产品。
为了满足消费者的需求，以合理的价格又保证质量的情况下，滨江世纪城有开发项目的必要性。
3、目前同档次竞争楼盘还为数不多，柳北区目前还没有本项目这样大规模开发项目，本项目是抢到先机。
4、由于项目所在片区商业设施还不完善，可规划本项目作为商住一体来开发，使其成为具有商业价值的项目。
5、大多数项目走的是人文文化的路线，更注重人文景观的营造，但缺乏自然生态等其他特色；
6、本区域缺少中等价位的较高品质的楼盘.
四、Threat（威胁）
1、市场容量有限
2、同区域、大面积的项目几乎同期的开发，市场竞争激烈。
在该片区目前主要竞争对手是碧丽星城，由于周边有待开发的土地较多，未来不排除有强大竞争对手的可能性。
3、空气清新度、交通状况无法改变，将会影响B、C区上高档户型的销售。
4、国家房地产市场房价不断上涨，金融限制政策过紧，房产开发受到很大影响。
5、本地块暂时不成熟，面对其他地段、配套较成熟项目的攻击，客户认可较缓；
6、来自不同区域的同档次楼盘的威胁，将直接对本项目产生竞争压力；
从SWOT分析中，我们不难知道本项目的优势很多，其中的主要的卖点是以园林特色占优势，半山居住模型为卖点，更是现代人们追求的理想家园。
因此我们可以借助项目所在的园林特色和半山居住模型来做为营销策略的主要策划。
第4章营销策略
1．价格策略
（一）定价策略
为了顺利完成销售，我们建议采取低开高走的价格策略，使项目在开盘后迅速形成人气，造成一定的影响力，为后期销售奠定基础。
（二）试销定价策略
市场情况是变化的，项目只有在真正进入市场后，才能检验出其价格是否符合目标客群的需求，才能确定以该价格销售能否保证项目的销售进度顺利完成。
如果一旦实际市场需求状况与预计状况出现较大偏差，将直接影响到项目的销售和利润的获取。
为了避免这种情况发生，入市前应制定出高、中、低三种档次的价格，以应变各种突发情况，及时调整。
（三）调价策略
从整体来看，本项目的调价策略是：
前期暗中微调提价，中期公开明显提价，尾盘直接降价。
前期通过频繁的小幅度提价拉高均价，每次涨幅保持在30-80元／平方米左右不易使消费者察觉的幅度内，暗中拉高均价。
销售中后期（60%后），项目基本脱离风险，对外公开发布涨价信息，巩固项目地位和档次，涨价幅度在100-300元/平方米左右，如果由于涨价出现滞销，则再利用优惠适当降
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