中国房地产开发企业状况文档格式.docx
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十多年来，我国房地产开发企业的营业利润以及房地产行业的平均利润率发生了很大的变化。
4.房地产开发企业整体规模较小
从开发企业实收资本来看，1997年全国房地产开发企业实收资本为3812.1亿元，平均每个房地产开发企业实收资本为1791万元；
2003年全国房地产开发企业实收资本为8471.02亿元，是1997年的222.2%,平均每个房地产开发企业实收资本为2282万元,是1997年的127.4%。
可见，尽管全国房地产开发企业实收资本总和较大，增加速度较快，但平均每个企业的实收资本金额并不大，并且，几年来没有明显的变化。
从开发企业总资产来看，1997年房地产开发企业总资产为16417亿元，平均每个房地产开发企业资产为7713万元，2003年达到40486.5亿元，是1997年的246.6%，平均每个房地产开发企业为10906万元，是1997年的141.4%。
存在与实收资本相同的问题。
二房地产开发企业存在的主要问题
1.房地产开发企业数量多、规模小随着我国房地产市场的发展，房地产开发企业数量及从业人员数量在不断增加。
由于房地产市场的区域性，行业平均利润率较高，行业发展时间短、还没有完成优胜劣汰的过程等原因，中国房地产开发企业存在“小、散、差”和住宅建设的规模化程度较低等问题。
房地产开发企业的资质等级不高，平均每个开发企业的注册资本金、实收资本、总资产规模较小。
房地产业是非常典型的资本密集型产业。
而我国大多数房地产企业规模小，资源分散，开发企业整体水平不高，与其资金密集的行业特点极不适应。
显然，小企业难以形成规模化的开发建设，缺乏足够的竞争力。
与其他房地产市场较为发达的城市和国家相比，中国的开发企业也明显在规模上处于弱势。
内地最大的上市公司，如北京城建、万科等，总资产不过100亿元左右，而香港的长江实业、新鸿基等地产公司的总资产早已超过1000亿元。
中国销售量最大的开发企业，如合生创展、顺驰、万科等，2004年销售额刚到100亿元左右，在全国的市场占有率仅为1%，而在同为大陆性市场的美国，PULTE等大型房地产企业的2003年销售额已经突破90亿美元，占全美住宅市场的4%。
2.房地产开发企业资产负债率偏高、风险大
由于历史上的种种因素，开发企业普遍存在自有资金不足的问题，企业所需资金主要是靠通过银行贷款解决。
1998年，中国房地产开发企业总负债14857.3亿元，负债率为76.1%，到2003年，总负债30698.6亿元，负债率为75.8%，负债率一直居高不下。
过高的负债必然使企业成本增加，盈利下降，甚至出现亏损。
部分自有资金不足的开发企业，靠银行贷款、施工企业垫资和拖欠材料款等进行房地产开发，一旦商品房销售不畅，资金不能及时回笼，将会导致工程难以为继，引发连锁反应，隐藏一定的金融风险，如处理不当将影响正常的经济秩序。
3.房地产开发企业在内部管理上存在较多问题
（1）重项目运营，轻企业管理，业绩波动性大。
国内绝大多数的开发公司并不是在做一个企业，而只是在运作一个个项目，就像是在运作一单单的生意。
这样的企业没有完整的管理体系和规章制度，没有长期的战略，也不研究企业的经营模式、产品/产业周期、宏观经济环境等重要问题，经营业绩也完全依赖于单个项目的运作情况，因此，波动性较大。
（2）重视人情、关系，轻理性分析，市场研究、品牌行销能力弱。
目前很大一部分成功的开发企业是经济体制转轨时期双轨制和制度不完善的既得利益者，这些企业曾经利用所掌握的特殊资源取得了超额利润，长于运营各种关系，却不善理性分析，在专业上表现平平。
由于习惯了以往的运作方式，在当前市场不断规范的情况下，这样的企业搞市场研究仍是“拍脑袋”，也十分不注意维护自身的品牌形象。
如某些知名的国有企业仅仅因为领导的私人感情，就十分轻易地将品牌“借给”根本没有控制权的企业使用，于是，出现了许多挂着某某大公司的牌子，实则没有太大联系的企业。
（3）重土地、资金，轻人力资源，专业技术人员不足，且流动性大。
当前，房地产专业技术人员短缺的问题十分严重。
一方面是由于产业快速发展引起的，另一方面则是因为开发企业只重视土地和资金，不重视内部专业技术人员的培养，没有长期的人才战略和人才储备，需要什么样的人临时招什么样的人。
当大家都“拿来”，没有企业愿意培养，哪有足够的专业技术人员？
三2004年房地产开发企业动向
2004年，房地产的宏观政策发生了巨大的变化，国家从土地和金融两方面拉紧了“闸门”。
经营性用地停止协议出让，一律实行招拍挂；
提高了项目资本金比例、存款准备金率和存贷款利率。
受宏观政策调整和产业自身发展的影响，2004年的中国房地产开发企业出现了一些新动向。
1.合纵连横，共谋发展
联盟是企业壮大自身实力，实现互补互助，降低宏观调控影响，甚至在某种程度上影响宏观政策和其作用的重要手段。
2004年是房地产企业之间的联盟运动蓬勃发展的一年。
就其形式而言，主要有企业合作、项目合作、大联盟三种。
（1）企业合作。
企业合作是指两个或两个以上的房地产开发企业通过股权合作等方式实现优势互补的战略合作，比较典型的是2004年万通与泰达之间的合作，以及五年前华润、华远、万科之间的合作。
企业合作，尤其是具有互补性的企业之间的合作，优势非常明显，如万通和泰达之间的合作。
泰达是土地运营商，拥有大量的土地储备和良好的政府资源，万通是一家完全市场化的房地产商，强项在于做产品。
二者之间的分工明确，泰达进行土地一级开发与运作，万通进行二级开发。
同时，由于企业合作不仅要求优势互补，还需要合作企业在文化、经营理念和管理风格上的互相融合，所以风险也较大。
华润、华远、万科之间合作就是其中一个不是很成功的案例。
这三家企业之间的合作始于1999年。
2001年，华远收回品牌中止合作，并将原属华远、华润共同所有的房地产项目和土地储备的股份全部卖给华润。
这次合作的不欢而散致使当时华远的在建项目中途易手，留下了诸多后遗症，也是目前华润置地投诉较多，疲于应付的重要原因。
2004年，华润集团减持万科股份，华润、万科也开始各自修行。
一场强势企业之间的合作终因企业文化和各自利益的差异曲终人散。
（2）项目合作。
2004年，许多企业纷纷开始联合拿地，进行项目合作，掀起了项目合作开发的新一轮高潮（以前的项目合作以土地方与开发企业的合作为主，新一轮的合作则是开发企业与开发企业，或开发企业与投资公司之间的合作）。
这主要是出于以下三种因素的考虑：
第一，土地招拍挂后对企业的资金实力要求较高；
第二，贷款门槛和利率提高；
第三，为避免争夺同一地块中出现恶性竞争。
2004年，项目合作方面较为典型的例子有：
华远与SOHO中国共同开发北京尚都国际项目；
首创与新加坡政府投资公司（GIC）合作投得北京朝阳路十里堡地块，与北科建联合拍得北京西二旗居住区二期用地；
招商地产与华侨城地产联手拍得深圳尖岗山地块的使用权，又与万科联手拿下天津西青区项目。
（3）大联盟。
2004年，房地产界除了原有的“中国城市房地产协作网络”（即“中城房网”）和“中国住宅产业集团联盟”（即“中住联”）继续壮大之外，还出现了一些新形式的大联盟。
第一种是针对土地招拍挂等新政策而出现的联盟。
如北京“土地并购与融资开发商联盟”专门成立了委员会，负责搜集土地及资金信息，不定期地在联盟内企业之间“互通有无”，对于提供信息者将给予不菲的奖励，并有专门的投资咨询公司对这些信息进行分析，以判定该投资是否具有可行性。
第二种是房地产商齐声“唱涨”的联盟。
2004年，面对节节高升的高价和老百姓对房价的怨声载道，众多开发商不约而同地组成了“唱涨”的联盟。
“第六届中国住交会”、“2004年广州地产经济峰会”等会议都成了“唱涨”联盟的新闻发布会。
第三种为全行业利益向政府“上书”，企图改变政策走向的联盟。
2003年，央行121号文件及国务院18号文件出台过程中，大家已经看到了以房地产商会、协会为名的此类联盟的作用。
2004年国土资源部等联合下发的71号文件出台后，同京城房地产商曾向全国工商联提交了一份《对房地产开发相关土地政策的建议》，希望延缓“8·
31土地大限”的执行日期。
同年底，全国工商联全国房地产业商会、万通、华远、北京城建和REICO房地产咨询公司联合发布了“中国房地产市场年度报告”，其目的在于让各界听到开发商的声音。
2.圈内圈外，有进有出
随着土地市场的不断透明、房地产业资金门槛的提高和房地产业的发展，外行和外资在中国房地产业的作用越来越大，与此同时，不少房地产企业退出房地产业，还有不少房地产企业走出国门，开始了跨国投资。
2004年，业外巨头纷纷加大房地产投资力度。
如家电巨头美的集团预备收购顺德的一个大型房地产项目；
联想旗下的房地产公司——融科置地也于近期取得了望京地块的开发权，并且同时出击重庆、武汉、长沙等其他城市，全国拟开发和正开发的建筑总计达200万平方米。
从台湾地产的发展历程来看，第二代地产商全部是由流通业生发而出的、拥有强大的现金流和实物资产的产业，向地产延伸时，能以其直接融资的效率迅速抢占市场份额。
当然，这种说法是否适合与中国内地还需要时间的检验，但是业外巨头的进入必将对当前活跃的地产商造成一定程度的挤压。
同时，2004年也是外资加大在中国房地产投资的一年。
香港长江实业与和记黄埔先后斥资挺入重庆、成都、西安，接二连三的取得大面积的开发地块，在内地的预计投资将超过800亿元；
凯德置地通过成立“中国住宅房地产基金”的方式参股3个内地的房地产项目；
香港裕景兴业投资开发上海裕景国际广场项目；
此外，LG建设等大型的国际开发商也正积极谋划，准备进军中国房地产业。
在国内房地产企业跨国投资上，上海的上实发展、绿地集团、世茂集团成为中国第一批敢于“吃螃蟹”的开发企业。
上实发展与绿地集团、百联集团、锦江集团、上海工业欧亚发展中心等公司共同投资成立海外联合公司，注册资本金7.5亿元，投资俄罗斯圣彼得堡综合社区土地项目，项目占地面积达1.5平方公里。
世茂集团与俄罗斯滨海公司就合作开发中俄“绥芬河—波格拉尼齐内互市贸易区”项目签署协议，该项目占地4.53平方公里，横跨中俄；
世茂集团还与马来西亚最大的地产商签署了合作协议，共同开发吉隆坡“运河城”项目，面积5.3平方公里。
3.资本集群，圈地为先
在经营性国有土地一律实行招拍挂公开出让这一“试金石”面前，房地产开发企业呈现鲜明的两极分化格局：
一方面是中小型开发企业内外交困，窘况频现；
另一方面是发展后劲十足的大型开发企业财大气粗，一掷千金，动辄圈地数百亩、数千亩，忙得不亦乐乎。
2004年4月15日~21日，在短短七天时间内，中海连中三元。
4月15日，联手信和置业吃下“成都地块”之后，4月16日，双方再次联手，以9.3亿元拿下香密湖畔地块。
4月21日，又取得苏州金鸡湖畔黄金住宅地块。
紧接着，在10月份，中海又拿下佛山“南海地王”千灯湖地块。
12月，又成功投得广州黄崎面积超过40万平方米的地块。
至此，中海土地储备已超过900万平方米，成了名副其实的“大地主”。
2004年8月，招商地产拍得苏州城区一宗占地22.6万平方米的土地；
9月联手万科拿下天津西青区项目用地；
11月联手华侨城取得了深圳尖岗山地块，12月通过项目转让的方式获得北京朝阳区东八里庄项目土地使用权。
截至2004年底，招商地产的土地储备已接近900万平方米。
“8·
31”之后北京土地市场第一次集中放量，首创置业一鸣惊人，一举取得两块总价达20多亿元的项目用地，现已在北京拥有超过350万平方米的土地储备。
华润置地在三个月内斥资6亿多元，分别在北京、合肥、武汉购进三块土地。
现在，华润置地共有土地储备269万平方米，总价值168亿元左右。
此外，全国大的地产商中，顺驰拥有土地储备近1000万平方米，合生创展拥有土地储备超过600万平方米，保利地产土地储备约540万平方米，北京城建集团的土地储备超过500万平方米。
境外的开发商中，长江实业与和记黄埔在内地持有450万平方米的土地储备，新世界中国、恒基中国及新鸿基在内地的土地储备面积之和高达2200万平方米，裕景兴业集团拥有超过200万平方米建筑面积的土地储备。
4.整合重组，实力为本
2004年，中国房地产界迎来了新一轮兼并收购、整合重组的高潮。
这轮高潮首先在中央国有企业内开始。
2004年6月，国资委发文要求重组房地产业务，建议那些不以房地产为主业的企业尽快剥离房地产业务，积极与中建（即中海）、中房、招商、保利、华侨城等五家以房地产为主业的企业联系，研究重组问题。
目前，中央企业所属房地产企业（或拥有房地产业务的企业）达536家，资金总量达1800亿元。
国资委文件下发后，中房就很快与其他几十家中央企业展开了谈判。
10月，华能集团收到国资委正式批复，同意其下属房地产业务划拨中房集团（2005年1月29日，中房正式接管华能18亿元房地产资产）。
随着国资委对所属189家央企主业的陆续确定（2004年11月公布了第一批中央企业的主业），中央企业房地产业务的整合重组将不断深入。
上市公司的并购重组动作也不小。
2004年9月至11月，已有10多家上市公司披露了转让房地产股权的事项。
如三元置业退出房地产业，将所持三元嘉铭40%的股份转让给嘉铭建设与嘉铭投资；
云大科技将百年置业45%的股份转让给昆明风景线园林绿化有限公司。
2004年，万科正与浙江南都房产集团深入洽谈并购事宜，虽然目前执行时间和内容还没有最后确定，但这极有可能成为2005年万科开始并购扩张的第一步，并且，如果并购成功，万科的总资产将超过200亿元。
依靠收购股权取得项目开发权的运作方式正在逐步成为一种新动向，也是企业并购重组的一种形式。
金地上海以这种方式实现了四个项目的开发；
复地收购北京康堡69%的股权，开发昌平低密度住宅项目，收购北京西单佳慧房地产，开发西单佳慧雅园项目；
沿海绿色家园收购高盛地产，取得北京百子湾项目的开发权；
绿地并购宝钢建设、无锡金友投资。
还有一些公司因经营不善遭遇并购重组的。
浙江广通房地产集团有限公司是杭州最知名的房地产企业之一，由于其所属商业物业——信义坊商街、景福百货亏损严重，拖累了整个集团的发展，最终导致广通集团资金链断裂，2004年年底已与杭州通城房地产开发有限公司签订了并购意向书。
与此相似的案例还有庄胜地产，由于其所持有的武汉庄胜崇光项目涉入债务纠纷，并且在上海等地的商业项目运作也出现了一些问题，导致整个集团资金短缺。
由此殃及庄胜地产，其开发的北京庄胜城项目严重拖欠工程款，延迟交房一年多，公司已经到了被并购或破产的边缘。
5.规模扩张，销售为王
2004年，许多房地产开发公司在企业规模上取得了较大的突破。
以中房集团为例，中房集团现所属资产达600多亿元，自从2004年6月被“钦定”为接收中央非房地产企业下属房地产业务后，四处接洽，意图进一步跨大规模，并提出了“三步走”的战略：
第一步是集团公司的核心层在短期内达到500亿元的规模；
第二步是通过股份化重组，形成1000亿元左右的规模；
第三步是通过国际化合作，形成2000亿元的世界级房地产公司的规模。
令人不解的是，中房的战略中既没有销售额的目标，也没有盈利能力的目标。
在中房踌躇满志的打造地产“航母”的时候，众多已经走向市场化的开发企业也在描绘它们心中的“蓝图”。
万科提出在十年后要达到1000亿元的销售目标，市场占有率达到4%左右。
合生创展宣布2004年1～11月份完成销售额100亿元。
顺驰宣布2004年销售额突破100亿元大关，2005年将突破200亿元，2006年达到500亿元。
绿地集团2004年销售收入突破100亿元，其中80亿元来自房地产业务，2005年力争超过400亿元，并提出了十年之内进入世界500强的宏大目标。
富力地产2004年1～11月实现销售收入60亿元，预计2005年可顺利上市，并实现销售收入80亿元2006年实现销售收入100亿元。
首创置业准备在三年达到年销售额100亿元。
五年内成为国内数一数二的地产商，十年内成为亚洲级的城市运营商。
万通地产计划在2005年完成一次国际私募，并在海外成功上市，冲刺国内5强。
企业规模的扩大对于提供更高水准的房地产产品、提高整个行业的产能和效益、规范开发企业行为都具有重要意义。
但值得注意的是，规模不是全部，有时对规模的偏执可能导致对企业盈利能力和可持续发展能力的忽视。
四房地产开发企业发展趋势
1.规模化
（1）规模化是房地产开发特点的要求。
第一，房地产开发是一个涉及建筑设计、金融、法律、建筑施工、市场营销、物业管理等多方面的行业。
一个项目的开发，要求开发企业能够积聚各方面的专业人才，任何一方面的疏忽和缺陷，都可能导致整个开发项目的失败，而没有一定的规模无法整合各方面资源。
第二，房地产开发周期长，一般为3～5年，要经过前期策划、项目审批、建筑设计、建筑施工、市场营销等几个阶段，有的还要安排楼盘的终身物业管理。
在此过程中，不确定性因素多，市场信息瞬息万变，这就要求企业投入大量资金、人力，聘请专门机构做好市场调研和前期可行性研究，将市场风险降至最小。
而小型企业由于受自身实力的限制，各方面投入较少，特别是项目前期调研和策划工作投入的资金少、时间短，所以大大增大了其开发风险，一旦市场出现较大波动，就可能导致公司陷入危机。
第三，房地产开发资金投入巨大。
一个项目的投入资金一般为几千万、甚至好几亿、几十亿。
近几年，房地产的开发由零星分散建设为主转向综合开发为主，资金门槛更高，一次投资都在数亿元以上。
实力雄厚的大型开发企业无论在自有资金还是在融资上都有着中小企业无法比拟的优势。
第四，随着住宅建设产业化水平逐步提高，房地产建设已经走上了社会化大生产道路，“秦砖汉瓦”的住宅单件生产方式正在改变。
因此，在房地产产品的生产、统一采购上更突显规模经济效应。
第五，科技的进步，尤其是交通技术的发展，使其市场范围不断扩大，居民有了更多选择的自由，从而削弱了房地产的地域性、单件性、垄断性，有利于发挥市场竞争的作用，而具有规模经济的企业更容易在这种竞争中胜出。
（2）规模化是市场竞争发展的要求。
第一，我国房地产市场正逐步进入买方市场，消费者个人成为购房主体，消费需求出现多样化并且不断变化，而适应这种变化是企业的生存之本。
因此，企业要想占据一定的市场份额，就必须投入大量人力、财力进行开发和管理的创新，以便形成自身的竞争优势，而没有一定的公司规模与实力，就根本没有能力进行研究和创新。
第二，由于开发商之间竞争激烈，中国房地产行业将从“暴利时代”转入“微利时代”，利润水平向社会平均利润回归，由此也将淘汰一大批实力较弱的开发商。
第三，市场逐渐走向规范，消费者也更趋于理性。
在现实中，有关楼盘质量、入住日期、物业管理等方面的投诉越来越多，也越来越引起社会各方面的关注。
消费者在购房时更加看重开发商的实力、信誉，那些没有形成自身品牌和规模的企业必将被市场所淘汰。
第四，我国已经加入WTO，大批外资大财团出击中国房地产市场，整个行业的游戏规则将随着外资房地产的涌入而逐渐完善，市场准入规则与开发成本的提高，一批实力不足的开发企业将被淘汰出局。
（3）规模化是房地产业宏观环境变化的要求。
经营性用地全部采用招拍挂的方式公开出让，这为房地产开发设定了较高的进入门槛，同时，也为有实力的开发企业提供了公平竞争的舞台；
而房地产的项目资本金比例要求、贷款利率的上调更是使那些资金短缺的开发公司捉襟见肘；
同时，各种信息发布制度的完善也有利市场信息的透明和完全，为开发企业的规模化扫清了障碍。
当然，值得注意的一点是，企业作为一个组织存在的根本目的是为股东创造利润，为社会创造财富，规模并不是其终极目的。
今后也不是所有的小开发公司都不能生存了，以中国房地产市场之大，各地情况之复杂，远不可能为几个或几十个、甚至几百个大的开发商所垄断，许多专业型的开发企业仍有很大的生存和发展的空间。
但是，大型开发企业进一步扩大规模，提高市场占有率也是一种必然趋势。
2.民营化
近年来，民营经济在房地产领域中迅速崛起，并逐渐成为我国房地产投资增长的主要动力。
进入20世纪90年代后期特别是近几年来，由于我国买方市场的全面形成，其他实业领域投资机会越来越少，而房地产领域相对来说则机会大、获利高，加上政府的一系列鼓励措施的出台，所以吸引了许多在其他领域积累了一定资金实力的民营企业家转向投资房地产。
再加上民营企业具有良好的管理机制并重视人力资源的开发利用，大量吸收国有房地产公司的优秀人才，从而迅速增强了企业综合素质。
而国有企业由于体制、机制以及历史遗留问题等深层次原因，往往在竞争中处于劣势，发展相对缓慢。
近几年来，国有和集体开发企业的数量和从业人数不断减少；
相反，民营和股份企业的开发企业数量和从业人数却不断增加，在许多地区，民营房地产企业已经占据主导地位。
从当前知名的房地产企业来看，在市场上表现活跃、耳熟能详的开发企业，除了数量极少的国有企业外绝大多数都是民营企业。
这种格局在一定程度上反映了民营、股份制企业的竞争力，反映了房地产开发企业民营化的趋势。
当然，这也符合优胜劣汰的市场竞争规律，有利于房地产市场结构和投资结构的调
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