上海黄浦区地块招投标报告新编文档格式.docx
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规划指标39
规划思想39
总体布局40
交通设计43
产品力加强建议44
社区智能化配置44
物业信息化管理45
社区环保设施46
会所设施配备建议（供选用）46
物业管理服务建议47
项目开发篇50
项目开发打算50
项目三通一平土地价位50
实施计划及时间节点50
资金筹措方案50
万源集团篇
公司简介
上海万源投资（集团）有限公司是专业投资房地产的大型民营企业集团。
公司法定代表人：
王继加
注册资金：
人民币亿元
主要经营范围：
实业投资及资产管理，房地产开发经营，销售建筑材料。
经营理念
万源集团把顾客的需求作为企业生存发展之源，
坚持公平竞争原则，谋求企业及社会的共同发展，
提倡以人为本，积极向上的企业文化，
凭借成熟的专业队伍和成功的开发经验，
高效地开发适销、环保的高质量产品，
为提升城市居民的生活品位竭尽所能！
项目产品理念
坚持超越现有标准，未臻理想决不面世。
这是万源的精神，也是他与众不同的地方。
万源集团不惜代价聘请世界知名设计团队，
引入新住宅工学理念，
配备家庭舒适系统，实施高规格酒店式物业服务，
甚至聘请知名文化顾问……
种种前所未有、别出心裁、体贴客户的做法，
除了铸就万源集团的新时代坐标，
也将震动世界，必将得到品位认识的心灵共鸣。
项目产品介绍
万源杰座（附图）
主要经济指标
投资商：
上海万源（集团）投资有限公司
发展商；
上海源鸿置业有限公司
占地面积：
26626M2
建筑面积：
58591M2
建筑形态：
7幢16～18层的住宅，一幢18层公寓式酒店和约6000M2的4层商场写字楼、沿街店铺。
绿化覆盖率：
%
容积率：
会所面积：
2500M2
住宅户数：
304
公寓式酒店户：
166
简介
万源杰座位于内环线以内的浦东锦绣路、锦和路口，正对万平米杨东小区中央绿地，隶属花木行政文化中心区的杨东小区。
北邻世纪公园，附近地铁二号线龙阳路站、在建的明珠二期蓝村路站以及未来锦绣路轨道交通站点形成便捷的立体交通；
毗邻龙阳路、锦绣路、浦建路、杨高路等主干道，周边二十多条公交路线辐射上海主要中心城区。
万源杰座力邀“世界建筑家581人”之一，大师黄永洪倾力打造。
独创米起伏坡景，绿意拾级而上，生活不再一成不变。
蜿蜒流畅、光影变幻的外观，流水般的阳台曲线，延绵起伏的天际线，圆形主卧、大广角观景窗、3米挑高的恣意空间……，加上世界着名景观公司“贝尔高林”锦上添花，以及纽约OFA设计事业的公共空间设计，让万源杰作具备浦东顶级住宅的气势格局。
全装修规划的万源杰座，首创“家庭舒适系统”：
配备沪上少有、美国顶尖的TEMPSTAR中央空调，结合欧洲享誉百年盛名的德国威能燃气热水器，冬天以热水炉提供的热水进入空调热水盘管进行制热，新风输送、湿度调节、恒温节能，舒适又健康；
管道纯净水即开即饮。
诚邀余秋雨先生作为小区文化顾问；
莲花物业作为企划销售；
国际知名物业公司世邦魏理仕的酒店式顾问管理；
2500平米豪华会所，全方位，智能化。
对细节的完美坚持正是万源杰座独树一格、别具用心的地方。
万源晶典（附图）
上海万源投资（集团）有限公司
设计单位：
中国建筑设计研究院
5421M2
总建面积：
28893M2
总户数：
510户
商业用房面积：
2954M2
万源晶典，万源建筑文明，酒店式服务公寓，约30—55M2的MINI豪宅，一座33层高的滨江地标建筑，矗立于浦东陆家嘴金融商务区浦东大道和东方路交汇处。
浦东陆家嘴CBD，世界目光的聚焦之地，高档写字楼入租率85%以上，12家四星级以上的豪华酒店入住率更是让同行艳慕不已。
万源晶典，占尽天时地利，雄居陆家嘴核心金融区和东方路高尚酒店区的黄金临界线上，餐厅、时尚会所、便利店等高档生活设施一应俱全，同时卓然地利汇集立体交通网络，30条公交线路，延安路隧道、大连路隧道两线连牵浦江两岸，西临明珠2号线东方路站。
万源晶典裙楼共计2层规划3000M2左右高档商铺。
臻美极致的空间格局，东方路酒店区的高尚客源，多维交通带来的源源客流，浦江百年规划的前景蓝图等，多重优势地利营造无出其右的商业财富空间。
项目市场篇
上海市整体市场
国民经济总环境
2002年是我国加入世贸组织的第一年。
2002年一季度，上海完成国内生产总值达亿元，比去年同期增长%，增幅高于全国水平2个百分点。
虽然一季度经济增长比去年回落个百分点，但从各项主要经济指标表现看，总体经济仍处于平稳、健康的运行状态。
在一季度上海市国内生产总值中，第一产业实现增加值为亿元，比去年同期增长2%，第二产业实现增加值为亿元，增长%，增幅比去年同期下降个百分点；
第三产业实现增加值亿元，增长%，增幅比去年同期提高个百分点，呈现加快增长的势头，对GDP增长的贡献率达到53%，比去年同期上升17个百分点。
2001年本市居民人均可支配收入为万元，比上一年增长%，剔除部分居民家庭出售住房所得收入，比上一年增长%。
上海城市居民家庭户均购建房屋支出为4855元，比上年增长2%。
上海房地产业和市场的持续发展有力地推动第三产业的增长。
一季度，商品房登记预售面积万平方米，比去年同期增长%；
存量房交易面积万平方米，增长%。
一季度房地产业实现增加值达到亿元，增长%，拉动第三产业增长个百分点，对第三产业增长的贡献率达到%。
金融投资环境
2002年一季度，上海完成固定资产投资额亿元，比去年同期增长%，增幅比去年同期提高个百分点。
一季度，房地产开发、基本建设和更新改造投资分别完成亿元、亿元和亿元，比去年同期分别增长23%、%和%。
一季度重大工程项目完成投资亿元，完成全年计划投资的%。
占全社会投资60%以上的非国有投资增速迅猛。
2002年一季度，非国有经济完成投资亿元，比去年同期增长27%，增幅比去年同期提高个百分点，拉动全社会固定资产投资增长个百分点。
2002年，上海城市建设计划投资额542亿元，其中城市基础设施计划投资额为亿元，占总投资额的%。
金融保险业增幅的回升、邮电通讯业和社会服务业高速增长促进第三产业的增长。
一系列有利于证券市场发展的政策措施的出台，增强了投资者的信心，成交额有所放大。
一季度，有价证券成交额达到了亿元。
行业经济环境
宏观发展环境
2002年上半年，上海房地产市场不仅延续了2001年不断走好的局面，而且出现了加速发展的趋势，内部订购、排队购房已成市场普遍现象，商品住宅价涨量升，办公楼租金不断上扬。
从宏观上看，2002年上海房地产市场暖风频吹，一是浦江两岸综合开发进入实质性的启动；
二是央行第8次调低银行存贷款利率，房地产抵押贷款和公积金贷款利率也出现大幅下调；
三是上海市第八次党代会提出2007年人均GDP7500美元，上海将进入较发达地区的行列，届时居民的购买力必将大大提升；
四是九大轨道交通建设引发新一轮房地产投资热。
从市场来看，上海房地产市场从1999年底回升以来，住宅市场是一枝独秀，办公楼市场和商铺从去年开始，亦有所带动。
2002年上半年和去年同期比较，房地产开发投资额增加%，商品房新开工面积和商品房竣工面积分别增加%和%。
期房推案量比去年同期增129%，推案量和去化量之比达到1：
。
居住购房和投资购房两股合力推升了上海楼市。
行业经济数据指标
2002年一季度上海房地产开发投资额为亿元，较2001年同期增长23%.
办公楼投资额为亿元，较上季同期微幅下降个百分点，所占比重由上一年同期的%继续下调到%，并低于2001年全年%的历年最低水平。
上海房地产开发投资构成中，其它类项目为亿元，占投资总额的%，大大高于去年同期所占据的%的比重。
（其它项目除了厂房外，主要包括商品住宅小区的会所、商场、医院、车库等物业配套措施。
）
上海完成动迁拆迁面积万平方米，比上年同期减少%，但动迁拆迁补偿货币化金额继续上升，达到亿元，同比增加%。
上海期房一季度推案量为万平方米，去化量为平方米，供求比为1：
从推案量来看，本季全市期房推案量中，浦东新区独占半壁江山，达到213万平方米，占总量的%。
传统的楼市大户闵行区，推案量则大幅下降，仅为万平方米；
从去化量来看，浦东新区本季期房去化量为万平方米，占全市总量的%，较上季有一定萎缩。
但比第二名的闵行区的万平方米仍有一定优势。
上海市中心9区以及浦东、宝山、闵行的统计显示，2002年一季度上海商品房住宅成交均价为4786元/平方米，与上年当季的4625元/平方米相比，增加了161元/平方米，增幅为%。
本季上海市住宅预售商品房价格指数为，较2001年四季度上升%，同比增加%。
存量产权房登记的买卖面积达万平方米，其中，存量住宅交易占据绝对主体地位，达万平方米，占总量的75%。
办公、商业用房的份额只占7%，厂房等其它用途的存量房则基本保持在15%-20%。
2002年一季度，上海个人购买商品房的比重继续攀升，商品房住宅交易销售登记中，个人购买的有43515套，占97%。
预售中属个人购买的有39141套，占%。
2002年行业经济新政策
2002年1月1日，《上海房地产市场明码标价实施细则》正式实行，上海房地产市场将全面实行明码标价。
新出台的《实施细则》规定凡是房地产经营、房地产中介服务机构和物业管理企业买卖、有偿转让、租赁房屋，提供相关服务的均得明码标价。
2002年一月下旬，上海住房拆迁安置补贴新规定出台。
凡在该市城市国有土地上拆迁居住房屋，并在2001年11月1日以后核发房屋拆迁许可证的，都可按新标准补偿。
最低补偿单价标准为：
被拆除房屋同区域已购公有住房上市交易的平均单价。
平均市场单价由各区、县人民政府按其划定的区域范围，定期公布。
2002年2月1日起，《高层建筑的面宽控制规定》开始实施，在上海中心城（外环线以内）范围内新建、改建、扩建高层建筑的面宽应当符合以下规定：
一、建筑高度大于24米，小于、等于54米的高层建筑，其最大连续展开面宽不大于80米；
建筑高度大于54米的高层建筑，其最大连续展开面宽不大于65米。
2002年３月１日起，本市住房交易手续费实行新标准。
主要内容为：
一、新标准改变了计费办法，由原先按件计收改为按建筑面积计收。
二、购买者购买新建商品住房不再承担交易手续费，新标准规定新建商品住房每平方米３元的交易手续费，全部由开发商承担。
三、存量住房交易手续费标准国家规定每平方米可以收取6元，上海的新标准规定每平方米收取5元，由双方各承担50％。
从1994年2月起试行的上海对外来常住人口的蓝印户口政策于2002年4月1日废止，取而代之的是“上海市居住证”制度。
“上海居住证”是持有本人合法居民身份证、在沪居住满半年以上，并有合法住所、稳定收入或职业的上海市常住人口身份证明文件。
“上海市居住证”将首先在来沪工作或创业、不改变国籍或户籍、具有本科以上学历或特殊才能的外省市人才、港澳台人才、获得境外永久居留权的出境人才和外国人才中试行。
获得者将在申办企业、科技成果转化、行政机关聘用、专业技术职务任职资格评定、子女就读、社会保险、专利保护、住房公积金、出入境手续办理与外汇兑换等方面享受相关待遇。
自2002年5月1日起，对已有的《房产测量规范》未做规定或规定不明确的部分，按新的规定进行房产测量。
明确了凡是计算建筑面积的房屋，层高均在米以上（含米）。
城市建设
2002年，本市重大工程建设项目计划共安排七大类39项，76个单项，另有预备项目24个单项。
苏州河综合治理一期工程为2002年的一号工程。
今年的计划项目中：
基础设施工程31个单项，信息工程5个单项，能源建设工程4个单项，生态环境建设工程14个单项，农林水务工程8个单项，工业建设工程11个单项，社会事业和其它项目工程3个单项。
全年计划工程投资总额542亿元，高于去年64亿元（2001年完成重大工程投资工程量460亿元）。
今年，高速公路、轨道交通、市内骨干道路、越江工程、水环境治理、废弃物治理、绿化建设工程共36个单项占亿元，占总量的%。
上海市房地产市场综述
上海市商品住宅供需情况统计
单位：
万M2
时间
期房推案量
期房去化量
现房推案量
现房去化量
1997（1季度）
1997（2季度）
1997（3季度）
1997（4季度）
1997年全年
1,
1998（1季度）
1998（2季度）
1998（3季度）
1998（4季度）
1998年全年
2,
1999（1季度）
1999（2季度）
1999（3季度）
1999（4季度）
1999年全年
2000（1季度）
2000（2季度）
2000（3季度）
2000（4季度）
2000年全年
2001（1季度）
2001（2季度）
2001（3季度）
2001（4季度）
2001年全年
2002（1季度）
说明：
1）期房市场推案量
1998年——期房预售推案面积有所下降，表明市场压缩期房供应量，提升成品房供应量，从而试图减少存量房的进一步增加。
1999年——全年的期房供应量继续下降，比1998年减少了%，这对目前市场的有序进程具有不断的推动作用。
2000年——期房市场的推案量在不断打开，恢复了多年不见的生气。
2000年全年上海市商品房期房市场推案较1999年全年上涨了%，基本与1998年持平，市场供应有所复苏。
可见在近两年的市场调整期后，整个市场正在不断向良性化方向发展。
2001年——受到2001年1月实施的《上海市商品房住宅预售标准》的影响，一季度期房推案量曾出现大幅度萎缩的现象，但后三季度推案量大幅回升，全年期房市场的推案量为万平方米，同比增长了%。
2002年——1季度本市期房推案量虽较前一季度有所下滑，但同比却增加了265%。
2）现房市场推案量
1998年——由于1997年大量上市的期房纷纷交楼，上海现房推案量出现前所未有的万平方米，同比1997年增长了%。
1999年——全年现房推案量比1998年下降了%，造成如此大的幅度的原因一方面由于政府在1998年对期房供应的控制；
另一方面也是近两年现房销售的大幅跳升所导致的。
因此1999年市场状态更趋合理、稳定、平衡，这对2000年的市场发展更有利。
2000年——上半年现房推案面积较1999年同期增加%，下半年较1999年同期下降了42%。
全年上海市商品房现房市场推案较1999年全年下降了15%，房地产市场总体上供求矛盾继续缓解，商品房销售保持良好势头，存量房屋交易稳步上升。
2001年——现房总体推案量万平方米，同比增长了%，但是后半年推案量有所下降，降幅为%。
其原因主要为新预售政策影响，大量新建楼盘纷纷推迟上市后，间接影响了现房市场的供应。
而现房推案市场上半年仍能有充分的供应，主要得益于2000年末楼盘的集中上市。
2002年——1季度现房推案量为万平方米，同比微幅上扬个百分点。
3）总体去化量
1998年——受“福利分房取消”政策影响，全年商品住宅成交量大幅上升，其中期房预售实际成交比1997年增长%，现房销售实际成交增长%。
1999年——期房预售实际成交比1998年又增长23%，现房销售实际成交增长38%。
1999年上海商品住宅期房、现房市场总体成交率分别从1998年的%、%跃升至%、%，市场现房存量压力大大减轻。
表明市场受多方政策鼓励及房地产业本身的良性发展已有所好转。
2000年——上海商品房预销售仍保持较高的势头，与1999年比较，预售去化增加%，现房去化基本持平，其中2000年度，上海商品房期房市场预售总体去化率达到前所未有的94％。
2001年——虽然受到新预售标准的影响，2001年上海市商品房总体去化量还是达到万平方米，较2000年同期，上涨幅度达36%。
期房和现房市场去化量双双走高，分别比去年同期有了较大幅度的上升。
与受新预售政策影响的期房市场相比，上海的现房市场显得更为活跃，面积突破了2000万平方米，到达了万平方米，同比增长了%。
2002年——一季度期房成交量为万平方米，同期增长38%，全市供求比1：
，市场供求偏紧。
从现房推案量和去化量之比来看，本季度则与预售类呈反向运行态势。
2002年一季度，去化量为万平方米，较同比增长%，供求比为1：
，呈供略大于求的态势。
显然上一年预售大幅放量，使今年一季度竣工后办理初始登记的项目明显增加，根据最近一年多来，增量房求大于供的实际，今后各季中，现房形态的供求会处于动态平衡之中。
黄浦区区域市场综述
区域概况
黄浦区是上海历史最悠久的城区，是上海近代商业的发祥地，是上海中心商业区的核心区域，是上海的行政文化中心，是上海发展都市旅游的精华之地，是体现上海国际大都市繁荣繁华的重要窗口。
人文地理
黄浦区位于上海市城区的几何中心部位，东临黄浦江；
西至成都北路、金陵路、西藏南路、肇周路、制造局路；
南沿高雄路、江边路、黄浦江；
北邻苏州河，上海市的"
0"
公里就位于本区内的国际饭店。
全区面积平方公里，占全市面积的%，其中陆地面积平方公里，水域面积平方公里；
行政区划为9个街道共190个居委会。
至1999年底，全区总人口数为万人。
道路交通
黄浦区交通四通八达。
人民广场是上海市内重要的交通枢纽，设有通往市内各主要地点的公交线路，轨道交通一、二号线在此交汇（人民广场站）。
加之南浦大桥、延安路隧道、延安路高架、内环线高架、南北高架以及复兴东路、西藏南路、陆家浜路等主要道路构成了快速、便捷的立体交通网络。
主要横向干道：
北京东路、九江路、福州路、延安东路、金陵东路、淮海东路-人民路、陆家浜路、中山南路。
主要纵向干道：
西藏中路-西藏南路、河南中路-河南南路、中山东路-中山南路。
主要学校、医院
黄浦区是上海近代文化及英语普及大区之一，区内有市重点中学格致中学、大同中学、大境中学，区重点中学光明中学等各类中、小学。
主要商圈
南京东路商业街：
是全国着名的商业街，其每年的营业额都冠居全国。
“新世界商城”、“市百一店东楼”、“宝大祥商厦”、“伊都锦商厦”等，使整个南京路成为具有国际水平现代化商业大厦，展示国际名牌、一流商品，拥有一流购物环境、一流服务水平，是繁荣、文明、整洁、安定的现代化商业大街
北京路五金一条街：
经营门类有机电、交电、阀门管件、机动刀具等60余个大类，数万个品种，使北京路成为名符其实的生产资料街。
福州路文化街；
有上海科技图书公司、上海外文图书公司、上海书城、上海古籍书店等一大批名优特色店，另外还经营上千种文化用品，正以崭新面貌，迎接国内外宾客的文化生活需要。
金陵路装潢街；
以经营各类中高档装潢材料为主要特色，以满足各类人群不同的需要。
豫园商城；
豫园旅游商城，在百余年的商业文化积淀的基础上，场内形成小商品、小吃、黄金等经营特色的，享有“小吃王国”、“小商品王国”等美誉。
主要旅游资源
黄浦区内拥有丰富的历史文化资源和众多的城市新景观，并成为近几年景点旅游和都市旅游的热点，目前沿外滩、豫园、西藏中路、人民广场、南京东路步行街的旅游环线已经形成，成为黄浦区商贸旅游得天独厚的景观资源。
市政规划
南京路兴建“浦西第一高楼”
总投资达30亿元、高达333米、楼高60层的世贸国际广场将矗立在南京东路、西藏南路口，总建面积近14万平方米，由6层大型高档购物商场、3层会议、餐饮及娱乐中心、48层800多户套客房的超豪华五星级酒店组成。
董家渡将建本市最大滨水聚居区
董家渡聚居区东濒黄浦江，北至复兴路，西至中华路——桑园街，南以陆家浜路为界，陆域面积公顷，其中可开发土地面积为66公顷，将建本市最大的滨水聚居区。
中华路环城绿带的建设
在上海老城四周将建中华路环城绿化带，其中占地达公顷的古城公园已建成，改善了豫园地区的绿化环境。
苏州河综合治理工程
苏州河四期（河南中路——西藏中路）全长1150米，用地面积公顷。
将于2002年年底竣工。
此项工程建成标志着黄浦区苏州河环境综合治理工程的初步完成。
黄浦区区域特征
上海市中心最好的黄金地块，中央商务区最中心地块，全国金融中心。
境内外滩金融一条街30年代起已驰名中外，具历史价值。
全区第三产业异常发达，商业及其繁荣，南京东路步行街被誉为“中华第一街”,营业总额冠居全国。
区内市府大楼、市人大、市政协等构成全上海的政治中心。
区境内人民广场、上海博物馆、上海大剧院…形成市中心地区独特的风景线。
老式里弄众多，人口密集，地价昂贵，动拆迁成本高昂，改造须主要依靠市政行为或与政府联合开发。
依托豫园—城隍庙商业旅游城形成集聚老城厢及明清怀旧特色的商业旅游城区。
区域中文物、古迹众多，怀旧气息浓郁，区境中人民路、中华路椭圆形方位内有旧城乡保护规划（面积公顷），保留有较完整的上海开埠初期的人文地理景观。
老式住宅，木结构房屋较多，人口密集，道路纵横交错，路幅普遍较小，动拆迁难度较大。
黄浦区房地产市场综述
黄浦区期房市场供求分析
时间
2000（1季度）
2000（2季度）
2000（3季度）
2000（4季度）
2001（1季度）
2001（2季度）
2001（3季度）
2001（4季度）
2002（1季度）
2002年1季度黄浦区期房推案量为万平方米，占全市总量的%，较上季的万平方米大幅回落，降幅达%，去化量为万平方米，占全市总量的%，较上季增加万平方米，增幅为%。
供求比为1：
，期房供不应求局面加剧。
黄浦区2001年区域单套单价与成交量的关系
黄浦区2001年区域单套面积与成交
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