内蒙古上半房地产估价师《制度与政策》：房地产法律体系考试试卷.doc
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内蒙古2015年上半年房地产估价师《制度与政策》：
房地产法律体系考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、在共有建筑面积计算中，不应分摊的是。
（2009年试题）
A：
用作公共休憩的架空层
B：
本幢公共使用的电梯井
C：
本幢的公共门厅
D：
本幢的公共过道
E：
执行层的组织协调
2、按照规定，预售商品房项目应当在之前完成选聘物业服务企业。
A：
取得《土地使用证》
B：
取得《施工许可证》
C：
取得《商品房预售许可证》
D：
取得《房屋所有权证》
E：
执行层的组织协调
3、有一宗房地产，土地面积1000m2，其价格1500元/m2，建筑面积5000m2，其重置价格为1200元/m2，该房地产的价格为1250元/mz，则该建筑物的单价为__元/m2。
A．950
B．1000
C．1200
D．1250
4、某房地产开发公司新开发的写字楼销售增值额为2200万元，按土地增值税相关规定准予扣除的项目金额为12000万元，则其应纳土地增值税适用税率为。
A：
B：
20％
C：
30％
D：
40％
E：
执行层的组织协调
5、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取__净收益作为估价依据。
A．类似房地产的客观
B．类似房地产的实际
C．类似房地产的最高
D．类似房地产的最低
6、房屋登记费按收取。
A：
房屋面积
B：
件
C：
房屋体积
D：
房屋价值
E：
执行层的组织协调
7、根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是。
A：
物权
B：
知识产权
C：
人身权
D：
撤销权
E：
执行层的组织协调
8、A开发公司征收某村50公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前3年平均年产值为800元／亩，那么该耕地的土地补偿费的最低额为万元。
A：
260
B：
300
C：
360
D：
600
E：
房地产估价机构必须加盖公章
9、对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用（）和长期趋势法相结合进行估算。
A．比较法
B．收益法
C．成本法
D．路线价法
10、对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向、__申请确认。
A．土地管理局
B．房屋面积鉴定机构
C．城市规划行政主管部门
D．房产测绘单位
11、房地产市场营销工作中进行广告与宣传的主要目的，是通过该项工作让__的客户认识所营销的物业。
A．潜在
B．过去
C．现在
D．未来
12、对特定的纳税人实行加成征税，加一成等于加的10％。
A：
正税
B：
副税
C：
纳税人
D：
税率
E：
执行层的组织协调
13、已知某投资项目折现率为11％时，净现值为1700万元；折现率为12％时，净现值为一870万元。
则该投资项目的内部收益率是。
A：
11．12％
B：
11．36％
C：
11．66％
D：
12．95％
E：
借款合同
14、穿过建筑物的通道__计算建筑面积。
A．按分层水平投影面积
B．按水平投影面积的一半
C．按一层水平投影面积
D．按自然层分层投影面积
15、土地使用税政策性免税中，经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税。
A：
3～5年
B：
3～8年
C：
5～10年
D：
10～15年
E：
执行层的组织协调
16、根据登记的内容和方式的不同，各国房地产登记制度分为和产权登记制两大类型。
A：
权利登记制
B：
产权登记制
C：
托伦斯登记制
D：
契据登记制
E：
执行层的组织协调
17、由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离是。
A：
建筑红线后退距离
B：
建筑控制高度
C：
建筑密度
D：
用地面积
E：
执行层的组织协调
18、已知一年期国债利率为3.31％，贷款利率为5.43％，投资风险补偿为2.23％。
管理负担补偿为1.32％，缺乏流动性补偿为1.42％，所得税抵扣的好处为0.5％，则报酬率为。
A：
7.78％
B：
8.28％
C：
13.21％
D：
14.21％
E：
工业用地的监测点评估价格
19、估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和。
A：
价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件
B：
价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函
C：
价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制
D：
价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制
E：
工业用地的监测点评估价格
20、影响某套住房的实物因素不包括。
A：
装修
B：
户型
C：
层高
D：
楼层
E：
工业用地的监测点评估价格
21、在实际估价中，设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地的临街深度的。
A：
中位数
B：
简单算术平均数
C：
众数
D：
加权算术平均数
E：
工业用地的监测点评估价格
22、以下说法不正确的是__。
A．估价目的不同，估价的依据可能不同
B．虽然估价目的不同，但估价中都应采用公开市场价值
C．估价目的不同，估价时点的选取可能不同
D．估价目的不同，估价选用的方法也可能不同
23、关于估价资料归档的说法，错误的是。
A：
估价师和相关工作人员不得将估价资料据为已有或者拒不归档
B：
估价项目来源和接洽情况记录、估价报告、估价委托合同、实地查勘记录、估价报告内部审核记录等应归档
C：
估价档案自估价报告出具之日起计算满10年的，即可销毁
D：
估价机构终止的，其估价报告及相关资料应移交当地建设（房地产）行政主管部门或者其指定的机构
E：
工业用地的监测点评估价格
24、运用假设开发法估价的操作步骤不包括。
A：
调查分析待开发房地产状况
B：
预测待开发房地产的价值
C：
预测后续开发经营期
D：
进行具体计算，求出待开发房地产的价值
E：
工业用地的监测点评估价格
25、某宗房地产交易，约定由买方实际支付给卖方3700元/m2，买卖中涉及的全部税费由卖方承担，在当地类似房地产交易卖方应承担的税费为正常价格的5.5%，买方应承担的税费为4%，则该宗房地产的正常价格为（）元/m2。
A．3507
B．3592
C．3627
D．3558
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的__范围之内。
A．0.5～2.0
B．1.5～2.0
C．0.5～1.5
D．1.0～1.5
2、某房地产估价业务发生在非经济特区，评估的房地产价格总额为6200万元，按国家规定的标准，该房地产估价最高收费额为万元。
A：
2.48
B：
7.13
C：
13.50
D：
31.00
E：
执行层的组织协调
3、银行的个人住房贷款仍处于起步阶段，对贷款的决策管理尚存在缺乏成熟的经验和有效的手段，容易形成管理和决策风险。
具体体现在__。
A．资金来源和资金运用期限结构不匹配导致的流动性风险
B．自然原因或社会原因导致借款人失去还款能力
C．由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还
D．抵押物保管不善和贷后管理工作薄弱环节所带来的风险
E．资金来源与资金流动性无关
4、征收集体土地，土地补偿费应当归所有。
A：
县级以上人民政府土地管理部门
B：
乡（镇）人民政府
C：
农村集体经济组织
D：
土地使用者
E：
执行层的组织协调
5、根据偿还期限的长短，债券可分。
A：
短期债券
B：
中期债券
C：
长期债券
D：
公债券
E：
永久债券
6、某房地产经纪机构承担一个技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间多的房地产项目的全程咨询服务，项目的总投资额为1亿元，按照有关规定，则该机构可以收费万元。
A：
20
B：
30
C：
50
D：
80
E：
100
7、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是__。
A．面积结算
B．货币补偿
C．产权调换
D．货币补偿或产权调换
8、必须经承兑才能生效的金融工具是。
A：
本票
B：
商业汇票
C：
银行券
D：
支票
E：
执行层的组织协调
9、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的（）弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。
A．所得税前利润
B．所得税后利润
C．应分配利润
D．未分配利润
10、某地区某类房地产1998～2004年价格见下表。
某类房地产1998～2004年价格 （单位：
元/m2）
A．年份
B．1998
C．1999
D．2000
E．2001
F．2002
G．2003
H．2004
I．2005
J．房地产价格
K．1800
L．2000
M．2100
N．2300
O．2500
P．2800
Q．3000
R．
11、估价项目完成后，应归档的估价资料包括。
A：
实地查勘记录
B：
委托人名片
C：
估价项目来源和接洽情况
D：
估价中的不同意见
E：
估价报告定稿之前的重大调整或修改意见
12、基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率（MARR）．决定基准收益率大小的因素主要是。
A：
资金来源
B：
资金成本
C：
项目风险
D：
预期利润
E：
机会成本
13、关于流动比率，下列说法不正确的是__。
A．流动比率=流动资产总额÷流动负债总额×100%
B．又称之为“银行家比率”
C．又称之为“二对一比率”
D．在国际上，银行一般要求这一比率维持在100%以上
14、开发商的主要合同关系通常包括__等。
A．保险合同
B．分包合同
C．销售合同
D．勘察设计合同
E．加工合同
15、房产面积测量的精度要求是以作为限差。
A：
误差的平均值
B：
误差的最大值
C：
中误差
D：
两倍中误差
E：
执行层的组织协调
16、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为25万元／月，并当租户的月营业额超过150万元时收取4％的百分比租金．当租户的月营业额为200万元时，其应缴纳的租金是万元。
A：
27
B：
24
C：
19
D：
20
E：
借款合同
17、张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为7.5%，期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是__。
A．8.17%
B．13.62%
C．14.00%
D．23.33%
18、下列有关中国房地产的法律法规中，表述正确的是。
A：
中国房地产法律主要有三部，即《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城乡规划管理办法》
B：
《住房公积金管理条例》是以国务院房地产行政主管部门的部长令颁布的
C：
《城市房屋拆迁管理条例》属于房地产的行政法规
D：
《云南省经济适用住房管理办法》应属于房地产的地方性法规
E：
《城市商品房预售管理办法》应属于房地产的部门规章
19、在房地产买卖中对估价有多种需要，包括评估。
A：
拟买卖的房地产市场价值
B：
买方愿意支付的最低价
C：
买方可承受的最高价
D：
卖方可接受的最低
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