北京某住宅项目开发产品定位Word文档格式.docx

北京某住宅项目开发产品定位Word文档格式.docx

《北京某住宅项目开发产品定位Word文档格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《北京某住宅项目开发产品定位Word文档格式.docx（5页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

楼中景观园"

，内设假山、土坡、溪流、观景护栏，并配以特色的夜间光效处理，以与中心景观庭院浑然于一体，构成"

楼中有园，园中有楼"

的特色意境。

4、电梯运行空间与住宅单元之间增设转换隔离空间如储藏柜，以减弱电梯运行时对紧邻的卧室、卫生间等功能空间的干扰。

5、景观窗窗框上方设计弧形挑檐，打破常规矩形窗框的呆板。

6、不同建筑单体屋顶形式应结合整体空间层次来考虑，可设计出曲线、层递折线或抛物线曲面等异型顶部结构，以丰富立面视觉，使整体天际轮廓线达到和谐一致。

7、空调机位处理要求尽量不影响外立面的和谐，但又必须与现时流行的并不方便安装的铝格栅/百叶窗遮藏形式形成差异化，建议将其以隐蔽方式巧妙预留到加厚阳台的侧边底部，以便安装。

8、部分建筑单体阳台与阳台之间隔墙，建议采用壁柱装饰予以区隔，丰富立面视觉。

9、于东西朝向的住宅单体，虽已占据较佳的景观视线轴区位，但可考虑增设观光电梯，以进一步减弱朝向不佳产生的营销障碍。

（二）产品档次品质定位

1、产品档次品质定位参考依据

主要包括：

项目总体设计目标、目标客户群定位、区位地段价值、周边景观资源价值、建设成本、售价期望值及利润期望值之间的相关作用关系、市场购买承受力等。

2、产品档次品质体现方式

材料类别与档次、建筑艺术造型与品味、公建配套档次与特色、景观设计水平及特色、物业管理水平及完善程度等。

3、产品档次品质定位建议

鉴于项目地块高品味京城现代四合院的设计目标定位及其拥有较为理想、具特色的区位价值等，建议产品档次定位为既具浓厚的传统居住文化氛围，又具现代建筑艺术高品味的高尚住宅小区。

（三）产品外立面色彩组合设定

1、住宅建筑单体外墙主体使用高级灰（银灰色）为主基色调。

银灰色，"

酷"

而沉稳，永恒而颇具现代感，而其折射出的光眩，又能达到静中有动的奇妙效果。

2、外立面装饰线（"

腰带"

），以白色为主。

白色衬托高级灰，更能显示出小区的高雅、洁净和宽敞。

3、外墙基座建议使用饱和度较高的褐色或暗绿的天然岩板材料，突出其安逸、祥和、沉稳。

4、会所、商业配套等建筑单体，可考虑使用橙色、金色等暖色调，突出其健康、活泼、豪华、绚丽。

5、景观庭院部分建筑物则可适当使用蓝色，突出其幽静、宁静的庭院生活氛围。

6、工地围墙色彩可考虑与外立面主基色调--高级灰保持一致，以唤起记忆识别与认同感。

（四）项目院落特色及差异性分析定位

1、组团院落特色与差异性设计思路与重要性

住宅小区作为一个完整空间体系，是由若干组团、院落子体系合理链接集合而成。

组团、院落是由若干邻近相依的建筑单体半围合、围合创造形成的半开放、开放空间体系，它的设计不能游离于社区整体规划之外，必须服从于整个社区的规划布局要求，但同时又不是千篇一律，而是各具特色与差异，并共同为制造一个良好的居住社区环境而存在。

组团、院落的差异性是由总体规划思路安排，建筑单体错落围合程度，局部区域地形地貌特征，居住其中的业主类别、需求差异等因素共同促成，它是住宅社区邻里交往、居者户外行为体现、兑现具体景观需求的重要场所。

创造出符合需求的组团院落特色，实现局部区域的良好居住环境，是整个项目成功运作的一个关键所在。

2、定位建议

（1）院落通道特色与差异性建议

建筑单体单元门（酒店与大堂）与庭院（小院/大院），开辟特色院落通道，通道的差异可以各款篱笆、盆栽、花坛等来体现，以增强业主"

自家院子，我的家"

的归属感与认同感。

（2）院落门特色差异性建议

可将院落门与通道、围墙、周边单体墙面等结合起来设计，通过院落门及围墙等的色彩、材质、造型、风格的差异来增强院落的亲和力、可识别性，比如有些院落门可设置苇帘。

（3）庭院交流平台介质特色与差异建议

可将（小）庭院/套院的交流平台介质与酒店式大堂、电梯前厅等结合起来设计，在尽量控制公摊面积及功能不产生雷同的前提下，将庭院交流平台介质分别设计成下沉式酒吧、大碗乡村茶厅、音乐茶座等，并通过硬质铺地及相关设施的色彩、材质、图案等差异来塑造各自特色。

（4）中心庭院及套院空间设计特色与差异性建议

通过景观组合的差异和绿地形式差异来创造出不同组团庭院的"

各具特色"

。

具体可表现在户外家具桌、椅、凳的造型、材质、色彩的差异；

架、廊的材质、色彩、附随植物的差异；

景观小品的造型、选材的差异；

水体环境造型的差异；

地被植物、树种的选择差异；

等等。

（五）项目建筑单体层高配比定位

1、项目建筑单体层高配比参考因素

①目标市场需求特征

②地块现状特征

③规划建筑面积、容积率方面的要求

④地块周边环境特征

⑤建筑单体之间日照通风间距的需要

⑥视觉审美感受的差异

⑦业主生活私密性的需要

⑧地块内部景观利益获取差异及视线通达差异

⑨层数增减、层高变化与成本造价的相关度差异

⑩"

现代四合院"

核心开发概念的要求

2、项目建筑单体层高配比定位建议

①地块南面建筑单体设计为小高层（12层），因为南北间距（除却建筑单体本身进深）不是很大，窄处约只有30-40米，而北京位于东经116°

25′北纬39°

54′处，纬度太高，全年日照时间为2600-2700小时，日照时间最长日为15时1分，最短日只有9时20分，夏至正午阳光最大射入角为76°

，而冬至正午阳光最大射入角只有27°

，如果南面建筑单体楼层太高，势必影响北面楼宇的日照采光通风，同时影响北面楼宇及中庭的视觉感受--封闭而且压抑。

②地块北面建筑单体可设计为高层（24层），同时顺应北界界域特点，采取东北--西南向布局，一可充分获取东南向采光通风，二可遮挡西北风沙尘暴（北京平均风速/秒，风沙较大，有"

无风三尺土，有雨一街泥"

之说），三可使地块内部分其它建筑单体减少西晒，四是为了提高整体地块的容积率，以致达到相应的规划指标。

③地块东面建筑单体层高可由南向北递增（12-24层），根据适当线性比例逐渐递增，以协调整个地块南低北高的天际线轮廓，迎合审美取向，同时创造出较为和谐的立体空间层次感，以区别于北京时下颇遭非议的"

梅花桩式和尖刀式"

塔楼外观形象。

④西面地界既要配合"

的开发理念，形成围合庭院，又要合理兑现周边环境资源（街景资源、工体景观资源等），故可考虑布置3-6层的裙楼。

（也可作会所、商业配套之用）

⑤围合而成的南低北高建筑轮廓线有点类似地球自转的椭圆形意象符号，及与具特色立体层次感的悉尼歌剧院有异曲同工之处，体现了地块项目建筑艺术美，同时符合小区"

现代感"

、"

高品味"

的开发理念，并在某种意义上能丰富京城现代四合院的设计内涵。

（六）项目规划院落过渡设计建议

1、组团过渡设计思路与手法

单一组团创造了局部区域的居住环境，但只有彼此合理自然链接才能集合成一个完整的社区居住环境和空间体系。

组团序列的变化控制与有机组合构成居住社区规划的重要内容。

组团之间的主要过渡介质包括：

广场、铺地、草坪、桥、长廊、道路、隧道、色彩、符号、水体（溪流、湖泊、泳池等）等。

组团之间的主要过渡形式包括：

折、曲、拱、伸、跃、飞、拉、转、跨等。

2、设计建议

区别于以往过多利用道路、铺地、草坪等介质来延伸、沟通，建议广开思路，提高色彩、符号等介质的运用比例，同时采用特色的折、曲、转、跃、拱等过渡形式，来建构与丰富组团序列的变化。

（七）项目首期开发区位论证设定

1、项目开发模式选择的参考因素

发展商的财力及融资实力、项目规模、市场需求总量、市场供给总量、市场年均消化量及走势、竞争对手状况及政策态势等等。

2、项目建议采用分段滚动开发的模式

A地块初步规划建筑面积为7万平方米，规模一般，但开发项目资金压力也不小，百年房产进入市场时间尚不长，经验相对有少许欠缺；

而且，一次性的建筑规划设计定型，较难应付未来的市场变化，需根据市场走势，作出适度调整，以尽量制造出适销对路的产品。

所以，分段滚动开发为上策，但建筑规划要从全局出发，规划时要考虑到：

开发一处，销售一处，完工一处，受益一处，不要造成后期的建设施工影响前期销售或入住。

3、建议采取部分景观先行的开发模式

随着房地产市场优胜劣汰的深入，为了适应新需求，有实力的发展商越来越多地采取一次性到位开发和景观先行的做法，以信心、实力和真实优秀的作品来驱动、刺激消费购买。

A地块项目开发，在财力允许和不妨碍整体工程安排的前提下，建议部分景观先行（如胡同、大门、景壁和中庭部分景观小品等），或说是与住宅单体工程同步施工，力争将四合院文化特色卖点尽早输出，真实地呈现给消费者，以此争取客源，稳定客源。

4、项目首期开发区位认证

根据有利市场推广的角度及建筑施工方便度、区位生活方便度的角度来考虑，建议首期开发南面、东面的小高层，同时完成裙楼及主入口空间的设计施工。