综合物业服务标准Word格式.docx
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1)涉及商户及顾客正常经营与消费的重要物业服务事项,应在商场主要出入口或商场内明显位置张贴通知,履行告知义务。
2)对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为,应劝阻并报告相关政主管部门。
3)水、电、暖通急修15分钟内、其他报修20分钟内到达现场;
由专项服务企业负责的设施设备应在30分钟内告知并预约维修时间。
维修后需进行报修回访。
4)商场内商户及顾客提出的意见、建议、投诉在2个工作日内回复并积极解决。
5)每年至少公开征集1次物业服务意见,并上报商场经营方,公示整改情况。
6)每月组织1次项目服务、商户设备维护及安全隐患排查、以及公共设备设施维护及运转情况普查,并上报商场经营方。
重大活动及重要节假日前组织安全检查。
7)重要节日及重大活动时进行美化装饰。
8)设置公共信息栏;
配合相关部门进行公益性宣传。
9)协助商场经营方按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。
7.专项服务委托管理
1)如涉及专项服务委托合同,需明确各方权利义务。
2)专项服务内容及收费标准汇总后上报商场经营方。
3)所选的专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求;
操作人应持有相应的职业资格证书。
4)如有驻场专项服务企业人员需统一着装,佩戴标志。
5)对专项服务进行监督及评价。
二、基本管理内容
1.综合管理
1)建立房屋及共用设施设备的基础档案。
2)运行、检查、维修养护记录应每月归档。
3)组织实施房屋使用安全情况评估检查。
4)公共部位检查中发现的问题,应按照责任范围编制修缮计划,并按计划组织修缮;
公共设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题,应及时组织修复。
5)每年第四季度制定下一年度重要设备的维修及养护计划。
6)特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。
7)雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施
8)设备机房
a)每月清洁1次,室内无杂物。
b)设置灭鼠除害材料并放置警示标识。
c)在明显易取位置配置消防器材,每月检查1次消防器材,确保完好有效。
d)设备标志、标牌齐全。
e)在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。
f)交接班记录、工作日志等齐全、完整。
2.公共设施
1)房屋结构
每季度检查1次梁、板、柱等结构构件,外观出现变形、开裂等现象时,应向商场经营方报告情况并申请房屋安全鉴定,同时采取必要的防护措施。
按鉴定结果组织修缮。
2)建筑部件
a)每季度捡查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。
b)每2周巡查1次公共部位的门、窗、玻璃等。
c)每2月检查1次公共部位的室内地面、墙面、天棚;
室外屋面、散水等。
d)上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。
3)附属构筑物
a)每2周巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。
b)夏季每1月、冬季每2月检查1次雨、污水管井等。
c)每1月巡查1次大门、护栏等设施稳固情况。
d)每年检测1次防雷装置。
3.空调系统
1)运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。
2)运行期间每天巡视1次空调系统,保证室内温度符合相关规定。
3)制定节能措施,每月对能源消耗进行统计、分析。
4)每半年检查1次管道、阀门并除锈。
5)每半年检验1次压力容器、仪表及冷却塔噪声。
6)每年清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体等;
每年清洗消毒2次风机盘管滤网;
每两年清洗、消毒1次风管。
7)每年对空调系统进行1次整体性养护。
4.二次供水设施
1)每日巡视1次供水系统,检查设备运行状况。
2)每季度切换测试1次(如有)备用水泵。
3)每季度检查1次水泵润滑情况,补充或更换润滑剂。
4)每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆,每年入冬前对暴露管道进行防冻检查和处理。
5.排水系统
1)排水设施
每年上汛前对雨污水井等设施进行检查,组织清理、疏通。
每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查。
2)污水泵
汛期每日巡视1次,平时每周巡视1次,检查设备运行状态;
每年养护1次。
3)化粪池
每月检查1次化粪池;
组织安排清掏。
6.照明和电气设备
1)楼内照明
每日巡视1次,一般故障1小时内修复(替换材料齐备下);
复杂故障12小时内修复。
2)楼外照明
每日巡视1次;
一般故障1日内修复;
其他复杂故障5日内修复。
3)应急照明
每日巡视1次,发现故障,即时修复。
4)低压柜
每周巡视1次设备运行状况;
每半年养护1次,养护内容包括紧固、检测、清扫;
每年检查1次电气安全;
每半年检测1次接地电阻;
每年校验1次仪表。
5)低压配电箱和低压线路
每月巡视1次设备运行状况;
每年养护1次,养护内容包括紧固、检测、清扫;
每半年切换1次双路互投开关。
6)控制柜
每年养护2次,养护内容包括紧固、检测、适试、清扫;
每半年校正1次各种电器元件或控制设备的设定值;
每年检查1次远控装置。
7)柴油发电机
每季度巡视1次。
每年带负荷试运行1次,保证运行正常。
8)能耗检测
每3年检验1次内部核算电能表。
9)配电室、楼层配电问防小动物措施完备;
穿墙线槽周边封堵严密;
锁具完好;
电缆进出线和开关标志清晰、准确。
7.安全防范系统
1)报警控制管理主机
每日巡查1次,检查设备运行状态;
每周表面清洁1次;
每年内部除尘1次。
2)门紧锁
每月检查1次按键显示屏等;
每周表面清洁1次。
3)网络控制箱
每季度检查1次外观、接线;
每季度表面清洁1次;
每半年内部除尘1次。
4)图像采集设备
每周检查2次监视画面、录像功能;
每月表面清洁1次;
5)摄像机
每季度检查1次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等,进行相应的调试;
每季度镜头表面清洁1次;
每年防护罩内部除尘1次。
6)云台
每季度检查1次运转、接线,进行清晰度调校;
每年转动部位上润滑油1次。
7)巡更点
每周存储巡更记录并检查设备完好情况。
8)电磁锁门锁
每月检查1次吸力、外观、接线。
9)出门按钮
每月检查1次开锁功能、接线。
8.电梯
1)电梯在投入使用前或者投入使用后30日内,应向相关行政主管部门办理使用登记。
登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。
2)在电梯安全检验合格有效期届满前1个月,应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。
3)日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除;
电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行饺验、检修。
4)应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同,约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。
对专项服务企业的维修保养工作进行监督,对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。
5)配备电梯安全管理人员。
定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训,保证其具备必要的安全知识。
6)制定电梯应急救援预案并定期演练。
发生电梯困人或其它重大事件时,应立即启动事故应急预案,组织救援,并及时向相关行政主管部门报告。
物业服务人员应在15分钟内到达现场。
三、消防安全防范
1)建立、落实消防安全责任制,设消防安全负责人,逐级逐岗明确消防安全职责。
2)与商户成立消防联防队,配备必要的消防器材,培训相关人员掌握消防基本知识和技能;
每年组织1次由物业员工、商户或使用人参加的消防演练。
3)组织开展经常性的消防安全宣传教育;
每年对物业员工进行2次消防安全培训。
4)每日防火巡查1次,每月防火检查1次,按照规定每年检测1次建筑消防设施;
保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。
5)发现消防安全违法行为和火灾隐患,立即纠正、排除;
无法立即纠正、排除的,应向公安机关消防机构报告。
6)消防控制室设专人24小时值班,每班2人,及时处理各类报警、故障信息。
7)发生火情立即报警,组织扑救初起火灾,疏散遇险人员,协助配合公安机关消防机构工作。
2.消防设施设备维修养护
1)火灾自动报警系统
a)火灾报警控制器、联动控制设备
b)每日巡查1次设备运行情况,保证24小时连续正常运行;
每月检查测试1次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能;
每年机柜内部除尘1次。
c)火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能每月抽查测试1次;
探测器投入运行2年后,每3年由专业清洗单位清洗1次。
d)备用电源每月检测切换1次主、备电源;
每季度备用电源、蓄电池奄放电试验和表面除尘1次。
2)消防广播系统
每月检查测试1次消防专用电话重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能,并测试音量;
每年机柜内部除尘1次;
每年机柜内的设备内部除尘1次。
3)防排烟系统
每月检查测试1次防排烟风机、排烟阀的联动功能,核对风速;
每年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。
4)防火分隔设施
每月抽查测试1次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能;
每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1次润滑油,电控箱内部除尘1次;
每年维修养护2次防火门附件,在门的转动部位补充1次润滑油。
5)水灭火系统
消防泵、喷淋泵每月盘车1次,每季度检查1次润滑情况;
每年养护1次室内、外消火栓。
6)应急照明、疏散指示标志
每月测试切断正常供电1次,测量1次照度和供电时问。
7)消防电梯
每月检查测试1次按钮迫降和联动控制功能,轿箱内消防电话。
8)灭火器
每日巡查1次灭火器数量、位置情况,每月检查核对1次灭火器选型、压力和有效期,保证处于完好状态。
四、环境卫生
1.生活垃圾的收集、清运
1)实行生活垃圾分类收集。
2)配置密闭式垃圾收集容器,有分类标志。
3)每2周至少清洗1次垃圾收集容器。
蝇、蚊孳生季节每次喷洒一次杀虫药。
4)每日清运1次日常经营垃圾到指定的垃圾消纳场所,不得乱堆乱倒。
2.物业公共部分清洁(除影院区域外)
1)商场内
a)B1M与B1层中庭及商业公共区域
地面每天营业前2小时及下午清扫并清拖各1次。
出入口大门、护栏扶手及格挡玻璃每天擦拭2次。
每2周擦拭1次石材墙面。
营业期间每天保洁巡视3次,发现情况及时清理。
根据地面材质,定期做地面清洗、养护。
每季度除尘1次公共区域灯具。
b)商场内及停车场公共卫生间
每天营业前2小时地面、墙面、垃圾桶及格挡玻璃整体清洁清倒1次。
营业期间地面清扫及清拖4次,并清倒垃圾桶;
除此之外卫生间每天保洁巡视4次,发现情况及时清理。
c)后勤通道、消防疏散楼梯
地面每天营业前2小时及下午清扫并请拖各1次。
每周擦拭2次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。
每季度除尘1次灯具。
d)物业用房区域
包含办公区、会议室及会客休息区,整体面积约600平米,该区域每周地面清扫及清拖1次。
e)电梯轿箱
每日擦拭2次电梯轿厢门、面板。
日清拖2次轿厢地面。
不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢,每月护理2次。
每日巡视保洁3次电梯轿箱。
f)车辆出入口至落客区道路及设施
每日地面清扫1次、巡视保洁3次。
每月清洁2次户外公共照明及共用设施。
g)有害生物预防和控制
配合相关部门进行有害生物预防和控制。
投放药物应预先告知,投药位置有明显标志。
h)雨雪天气清洁
雨后对南北两侧下沉车辆入口通道主路、人行路积水进行清扫。
降雪时,及时清扫积雪,铲除结冰,必要时泼洒融雪剂。
夜间降雪的,主要道路的冰雪在次日营业期前清扫干净。
3.工作检查和记录
1)每天检查1次清洁质量,做好记录。
2)每月全面检查1次清洁质量,做好记录。
3)清洁档案齐全。
五、公共秩序维护
1.营业期间出入口有专人值守,公共区域有保安巡查。
非营业期间商城内及停车场有专人巡查。
2.制定巡查路线,巡视检查并做好记录。
上午10点至下午10点商场内巡视6次;
下午10点至次日上午10点巡视3次,夜间巡查2人同行。
3.日常巡视检查停车场,维护道路、场地使用秩序。
4.安防控制室设专人24小时值守;
监控影像资料、报警记录应留存30日备查;
管理制度、应急预案张贴在显著位置。
5.对违法行为立即报警,协助相关部门处理。
6.每年进行2次专项应急预案演习,做好记录。
7.备勤人员24小时待岗,配备必要的应急工具。
8.记录与档案
1)各项工作记录完整有效。
2)档案齐全。
六、装饰装修管理
1.建立装饰装修管理服务制度。
2.建立装饰装修管理档案。
3.受理商户的装饰装修申报登记,与商户的装饰装修企业签订室内装饰装修管理服务协议,告知商户在装饰装修工程中的禁止行为和注意事项。
4.装饰装修期间每日巡查4次现场,发现商户或装饰装修企业有未申报登记、报备或者有法违规行为的,应立即劝阻;
拒不改正的,报告商场管理方及商户运维团队审核同意后安规进行处罚。
5.装饰装修结束后进行检查,对违反或与报备内容不符的室内装饰装修进行纠正,或责令整改。
并视情节严重程度,对责任主体按照约定处罚。
6.委托清运装修垃圾的,应在指定地点临时堆放,采取围挡、遮盖措施,2曰内清运。
7.自行清运装修垃圾的,应采用袋装运输或密闭运输的方式,在2日内清运。