楼市上半年总结暨下半年展望与楼盘销售人员销售工作总结汇编docWord格式.docx

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第二，大盘托市，如壹号城邦的入市，带动整个房价水涨船高。

三是宏观政策松动，中央要完成“保八”，房地产的拉动是关键，说房地产绑定中国经济不无道理。

因此第二套房贷松绑，70/90政策退市，贷款条件放宽……短期看，经济政策应该不会紧缩。

四、对于通胀的预期使各类资金进入房地产行业避险。

五，温州炒房团等民间游资的资本运作。

以上种种合力，导致楼市调控中断，迅速回暖。

三、商铺一枝独秀：

万达广场

万达的成功有目共睹，一扫近年来商业项目一做就死的局面。

可以说世纪华阳板块的崛起因万达的加入而如虎添翼。

近日更在媒体高调宣布：

万千百货、华涧万家、万达国际影城、大歌星ktv、大玩家电玩城、国美电器六大主力店进驻万达。

外来地产大牌对本土良好的带动作用再次得以印证。

万达无疑担负起重组商业格局的关键作用。

这样一来，日渐式微的东区商业又逊一筹，富雅东方银泰百货10月底开业，但显然没有万达的号召力，欧亚达家居8·

5揭幕，让人担心会否成美凯龙第二。

中州国际的商铺从地段、品质都算上乘，只等大品牌商家入驻，跟银泰百货联袂或能打造一个东区商业巅峰。

一般规律，没有这样强势的商家撑着，只能任由市场自由发展，自生自灭。

特别是新区的商业更是不敢追问，宝龙号称百家商户入驻疑似画饼，目前新区零星分布的餐饮、超市、副食品店，业态初级，日常生活都难以对付，不知何能走出这个怪圏。

四、写字楼，这里黎明静悄悄

基于前两年写字楼的投资回报基本都低于当初承诺的8％，写字楼投资有所回落，09年写字楼市场一片沉寂，不仅没有新项目推出。

连已上市的写字楼销售也很不理想。

西工区的写字楼尤其集中，在售的纯写字楼有富雅东方、君临商务，金港商务、博大城，还有产权酒店枫叶国际（有一部分作出租写字楼），涧西没有在售的纯写字楼，更多以商住混合的小户型出现，如创展国际贵都，新区则有天元商务、瑞博大厦，博诚大厦等在售。

可以说洛阳没有甲级写字楼，硬件达不到，西工租价最高的写字楼是邮政大厦29元，知名度最高的的数码15－20元，但无法实现国际化办公。

所以出现两极分化，一方面中小企业选择数码大厦、或小户型等经济型办公环境，一方面也有很多对形象、硬件要求高的公司到酒店租房办公。

如国际金融大厦、牡丹城等酒店一平方租金50－60元，也不乏长租者。

所以，能满足这部分用户的高端写字楼应该有市场，只是无人敢涉足，成本太大。

五、板块分级呈现马太效应

洛阳一贯有西高东低之说，事实是西区经由市场之手越来越成熟。

南昌路板块已成当之无愧的楼市风向标，在房价和品质上一马当先。

华阳板块随着万达的加盟也快速升级，在楼市的影响与日俱增，这两个板块，各有重量级商圈，一个丹尼斯，一个万达，又都是写字楼、公寓、酒店环绕，在城市功能方面具备规模化、多样化、高端、升值潜力大等特点，未来必将是风云际会的楼市主战场。

新区也是投资置业的重要区域，洛阳楼市近一半的成交量（并非销售额）来自新区，而瀛洲大桥通车、西苑桥重建都将为新区注入强心剂，新区的问题是人气，官方没功夫管这个，一门儿心思营造“大新区”概念，扩充可售土地，挂牌增收。

西工一向是见缝插针式开发，旧城改造速度毕竟不比新区。

再向东老城、廛河，除了恒大以外别无惊喜。

也许很多人懊恼房价探底没有出手，那么看看下半年的楼市会有什么亮点和机会：

一、大量新项目缤纷出笼

基于前景看好，融资放宽，开发商自然抓住商机大干快上，下半年能动工或者入市的项目：

涧西，南昌路板块依然领唱，除续建项目世纪华阳、新推项目壹号城邦外，最瞩目的就是名门世家，年底前可入市。

同一个板块的中弘金都城，要到明年了。

西苑路工学院附近的　旧城改造项目计划年内面世。

东方红置业开发地处天鹅堡对面的项目已进入施工。

位于银川路的和顺园二期已挖坑，年内亦将登场。

河洛路的清华园四期预计九、十月份亮相。

高新区依然是山水富地主唱，同时有三个旧城改造项目即将启动，徐家营、苗湾、滹沱。

目前正在拆迁。

西工区下半年预计开工项目（不含城中村改造项目）将达到20余个，加上一部分续建项目，建筑规模超百万平方。

这些楼盘的体量大都在10万平方米以内，围绕着王府井商圈、新都汇商圈和百货楼商圈附近。

在纱厂南路与汉屯路交叉口，由兴宇公司开发的高层商住楼4.5万平方米；

在汉屯路南侧，置隆花园二期5.5万平方米的体量，已进入实质性开发；

汉屯路上还有1.5万平方米的都市梦园，在上半年已开始接受咨询；

啤酒厂以东，原干休所的中安花园高层项目，建筑面积8万平方米，将在下半年入市；

纱厂西路北侧的多层项目荣祥花园2万平方米，正在主体施工；

下半年，还有健康路与解放路交叉口里侧的银街·

锦华园二期等。

最大的旧城改造项目东涧沟村和西小屯项目110亩，开始进入拆迁，最近村民堵了王城路，说拆迁条件不合理，看来拆迁阶段开发商是“真差钱”。

老城区还有几个大的待动地块：

约165.8亩的夏风金水园项目；

一期1242亩的城乡一体化项目；

100亩的都市雅居建材商业广场；

98.74亩的九都路立交桥钢材市场改造项目；

总占地面积630余亩的中电经济适用住房项目，拟建设成面积约75万平方米的国家经济适用住房示范园区……虽然下半年没戏，不过前景很美好。

东部地王恒大绿洲项目已有几幢封顶，下半年或将上市，瀍河回族区将启动的4个经济适用房项目——翠阜路东侧地块开发项目、鸿安·

紫云花园项目、熙春花园项目和启明北路东侧地块改造项目，建设规模近20万平方米，已陆续开工建设。

二、价格，经过盘整后走实

对下半年的房价预期，业内多认为会平稳走高，也有人称后劲不足，上涨乏力。

如此矛盾的观点，缘于三月份之后，刚性需求即自住型购房比例下降，投资型用户大幅上升，且坊间对房价泡沫的舆论，导致央行开始新的紧缩货币政策，尽管如此，多数人认为不是针对房地产行业，一线城市已再出拿地风潮，地王频现，说明从业人对市场预期依然向好。

在这个疯狂的年代，一线城市价格趋势的确扑朔迷离，不敢妄言。

但洛阳这个一贯不温不火的市场来讲，就简单多了，实际上经过这一轮盘整，夯实了性价比，有限的价格泡沫也被挤掉，对消费者和开发商都是好事。

今年房价以螺旋式上升的方式回归了真实价值，证实世纪华阳等依旧坚挺的楼盘的确物有所值、国宝别墅等产品可以凭高端定位抗衡价格的波动。

三、商业投资有望后期发力

万达广场的商铺销售开启了新一轮商业投资热，如果万达广场开业后经营红火，商铺的赢利能力得以充分展现后，带动的可能不止周边商业崛起。

对整个商业投资的信心也会大有促动。

中央广场几百平米的售房部也于近期售出，售价高达三四千万。

看来市场永远不乏投资客，缺少的只是信心。

四、或将开启甲级高端写字楼元代

近一年的萧条并不代表写字楼永无出头之日。

据悉南昌路板块的世纪华阳、新区正在规划的方诚国际都有甲级高端写字楼，无论在硬件、商务理念方面会带来一个全新高度，价格方面一定会实现冲高，让我们拭目以待。

第二篇：

上半年楼市总结及下半年展望

上半年无锡楼市总结——平淡、低迷

一、政策——“限购”

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背景：

XX年4月“新国十条”出台以来，楼市经过一段时间的冷淡后，从8月开始，

全国楼市再次出现了回暖的局面，成交量大幅上升，部分城市出现了量价齐升的局面。

随后9月底二次调控，楼市在经历了短暂的冷清后再次反弹，四季度成交量依旧在高位。

被成为史上最严厉调控年的XX年，房地产市场依旧火爆。

随后1月底政府再次出台“新国八条”，“限购”成为此次调控的主旋律。

“锡十条”——2月21日实施，无锡正式限购，本地人禁买第三套，外地人禁买第二

套。

准备金上调，加息——限购后又持续收紧信贷政策。

二、土地市场——供应量，出让金额同比大幅下降，住宅用地显著下滑

上半年共有3次土地拍卖，其中首次拍卖在第三轮调控之前，热度依然较高，随后限购

等一系列政策落地，第二次土拍商业用地明显成为主力军，而第三次仅有一幅土地竞拍，为无锡史上最短土拍，开发商拿地热情迅速减小。

三、商业市场——热度有所提高，成交、价格均有起伏波动

3、4月出现了明显回升，到4月整月商业成交11.15万平米，达到前五个月最高值，

在住宅市场限购的大环境之下，商业地产受到热捧。

在今年住宅市场限购的背景下，商业地产得到了前所未有的关注，各方资金云集备战，各大房企纷纷抢滩商业地产。

商业地产一方面项目运营的经验要求比住宅高许多，另一方是商业项目投资回报时间较长，所以带来的风险也很大。

因此，上半年无锡商业地产的成交并不是一路飞涨，而是有明显起伏。

四、住宅市场——成交显著下滑，均价整体上涨但有起伏，涨幅放缓

自2月下旬出台楼市新政，成交迅速回落，商品房成交量在4、5、6月的传统旺季一直

处于“平稳”状态，金三银四泡汤，丝毫未显现出销售猛增的迹象。

截至6月底，我市商品住宅剩余可售面积已达500万平方米，并且连续5个月回升，市场存量加剧。

月度房价的波动受各方影响比较敏感，与成交房源的地区、类型、户型等都有关系。

从6月中下旬起，锡城各楼盘纷纷打出优惠促销牌。

前阶段，惠山新城的波士顿公馆三

期推出两栋特价楼，以5380元/平方米作为起价，观山名筑5980元/平米起，常发·

清扬御庭也在近日推出7788元/平方米起的裸价房，恒威中央领地起价8888元/平米，在以万元盘著称的南长区也算是挥了个“大手笔”。

缓慢的销售进度让不少开发商多少面

临资金吃紧问题，因此不排除现在开发商降低预期搞促销是为了尽快回笼资金。

下半年展望

XX-XX年的销售火爆使大开发商增加了拿地，在今年一季度调控启动后，不少房企

都放缓了入市节奏，但是在建面积和资金投入是趋增的。

XX年也已过半，下半年，许多房企仍将保持密集推盘的态势，未来一个时期还将是推盘高峰期。

对于主流房企来说，除企业既定的安排外，下半年的供应高峰还有“被动”的一面。

更多新盘本应在上半年推出，限购政策和地方控制涨价幅度，推迟了许多楼盘的入市时间，也使得推盘趋于集中。

下半年调控的基调不会变，楼市表现基本不会又太低的改善，以目前的消化速度来看，

下半年存量将进一步上升。

大量的存量房难以消化造成了房源积压，开发商已经从年初的“挺得住”到渐渐地“坐不住”，大量促销手段铺天盖地，试图打破僵局。

在库存不断增大的压力下，下半年“以价换量”或成趋势，价格松动可能性加剧。

从近期一些开发商制定的营销策略来看，多数仍然是通过大幅度的优惠举措和调整产品供应的方法来拉动销售，直接在价格上“动真格”的并不多。

目前动真格降价最明显的是金科，下半年降价的项目将首先出现在8000-10000元/平米之间的中端楼盘。

高端的项目由于房价基数高，即使小幅降价也不明显，而对于没有购房资格的消费者而言降价也没用。

刚需购房者迟早要释放，而那些面向首改的项目，加息等信贷政策使得购房成本压力加大，购房计划推迟，这些项目的竞争将异常激烈。

第三篇：

XX年上半年郑州楼市总结及下半年走势分析

XX年上半年郑州楼市总结及下半年走势分析XX年上半年，全国房地产市场延续XX年的回暖走势，行业投资环境好转，市场成交量攀升，重点城市房价普遍上涨。

在此环境下，郑州楼市也呈现出供销两旺的态势，多项指标刷新历史新高。

会上也发布了XX年下半年郑州房地产市场走势，综合来看，房地产市场投放速度将加快，市场成交平稳走高，房价上涨压力仍将延续。

一、XX年上半年郑州房地产市场运行情况

1.房地产开发情况

根据市统计部门初步统计，上半年，全市房地产业开发投资累计完成635.88亿元，同比增长30.0%。

房地产开发企业到位资金783.48亿元，同比增长33.6%，其中，国内贷款61.69亿元，同比增长4.7%，自筹资金364.07亿元，同比增长20.7%，其他资金357.72亿元，同比增长58.3%。

2.土地出让情况

上半年，市区共出让土地79宗，土地出让面积为287.86万平方米，同比增长78.09%，其中住宅、商服等用地出让71宗，出让面积281.75万平方米，同比增长105.37%，成交金额为94.28亿元，同比增长61.77%。

3.商品房投放情况

上半年，全市商品房投放面积903.42万平方米，同比增长26.13%；

其中，商品住房投放面积577.82万平方米，同比下降4.42%。

市区商品房投放面积603.32万平方米，同比增长21.97%；

其中，商品住房投放面积358.64万平方米，同比下降13.58%。

4.商品房销售情况

上半年，全市商品房销售750.52万平方米，同比增长42.9%；

其中，商品住房销售632.36万平方米，同比增长33.23%。

商品房销售均价为7080元/平方米；

其中，商品住房销售均价为6237元/平方米。

市区商品房销售492.27万平方米，同比增长24.21%；

其中，商品住房销售面积397.52万平方米，同比增长14.34%。

商品房销售均价为8346元/平方米；

其中，商品住房销售均价为7365元/平方米。

5.商品房累计可售情况

截止6月底，市区商品房累计可售面积为1123.49万平方米，同比增长48.08%，其中，商品住房累计可售面积为376.73万平方米，同比下降16.19%。

6.二手房交易情况

上半年，全市二手房交易面积328.69万平方米，同比增长196.79%；

其中，二手住房交易面积320.97万平方米，同比增长198.80%。

二手房交易均价为5175元/平方米，其中，二手住房交易均价为5105元/平方米。

市区二手房交易面积248.72万平方米，同比增长189.02%；

其中，二手住房交易面积242.19万平方米，同比增长190.93%。

二手房交易均价为6144元/平方米；

其中，二手住房交易均价为6064元/平方米。

7.房屋租赁情况

上半年，全市完成非住宅租赁管理面积1023.8万平方米；

累计完成住宅登记备案65216户。

市区新增非住宅租赁管理面积10.1万平方米，累计完成740.9万平方米；

新增住宅登记备案368户，累计完成60438户。

6月份和1月份相比，商铺租赁价格平均上涨10%，住宅租赁价格平均上涨15%。

8.房屋抵押完成情况上半年，全市完成各类房地产抵押登记面积1608.51万平方米，同比增长51.2%；

完成抵押登记金额713.9亿元，同比增长72.8%。

市区完成各类房地产抵押登记面积1058.87万平方米，同比增长40.7%；

完成抵押登记金额579.26亿元，同比增长64.6%。

9.保障性住房完成情况

上半年，全市保障性住房开工建设45889套，占省定任务量的100%。

其中，经济适用住房开工3786套，公共租赁住房开工25880套，棚户区改造开工建设16223套。

二、XX年上半年郑州房地产市场特点

1.商品房供销两旺

上半年，全市商品房投放量和销售量均为XX年以来的最高值，其中市区的商品房投放量创下同期历史新高，销售面积也是继XX年上半年之后的第二高位。

其原因：

一是从去年二季度至今持续的销售回暖，使得房地产行业投资环境明显好转，行业信心回升，房地产企业对市场的预期普遍向好，开发投资力度明显加大，突出表现在今年上半年商品房投放面积的大幅增加。

二是由于XX年房地产市场的回暖始于二季度，去年上半年商品房销售面积仍处于相对低位，因此今年上半年销售量同比出现较大增幅。

三是今年上半年虽然新“国五

条”对房地产市场产生了一定影响，但郑州作为二三线城市，需求更多的体现在首次置业和改善需求上，使其受政策的影响程度不及投资性需求较多的一线城市。

2.商品住房供应偏紧

上半年，在商品房市场投放增幅明显的形势下，全市及市区商品住房投放量均出现负增长。

从商品住房的供销比看，全市商品住房的供销比为0.91：

1、市区为0.9：

1。

商品住房市场供应偏紧，需求旺盛，导致商品住房库存的频频走低。

以市区为例，市区的商品住房累计可售面积已经连续4个月库存量低于400万平方米。

造成商品住房供应偏紧的原因主要是过去5年里，全市商品住房用地实际供应48114.21亩，其中市区供应量为19537.37亩，而XX-XX年仅占全市的五年供地量的31.06%，市区为34.26%，前期土地供应偏紧很大程度上影响到今年上半年的商品房市场投放量。

3.商品住房价格上涨

上半年，全市各月的商品住房销售均价为5926元/平方米、5915元/平方米、6295元/平方米、6224元/平方米、6287元/平方米、6631元/平方米，市区各月的商品住房销售均价分别为6991元/平方米、7186元/平方米、7392元/平方米、7506元/平方米、7410元/平方米、7630元/平方米，可以看到全市商品住房销售均价前期较为平稳，年中出现翘尾，而市区的商品住房价格整体呈现出小幅上涨的态势，5月份在预售审批环节加强管理、约谈企业领导、暂停企业网签资格等行政干预下，房价出现回落，但仍难以从根本上抑制房价上涨的势头。

房价上涨的原因：

一是从成本方面看，土地、人工、建筑、融资和营销等成本不断提高，导致房屋建设成本逐渐上涨，因此项目入市后房价普遍较高；

二是从开发企业角度，目前市场良好的销售形势，企业拥有充足的周转资金，没有降价促销的动力；

三是从供应方面看，市场持续性的回暖使商品住房的库存量逐渐减少，供应的紧张造成价格的坚挺；

四是从需求方面讲，看涨预期的增强使得购房者集中入市，需求的旺盛也成为房价走高的“推手”。

4.中小户型仍是主流

从市区商品住房的销售结构看，上半年，套型面积在60-100平方米的商品住房销售25281套，占到商品住房销量的60.79%，与去年同期相比，销量增长28.17%，占比提高8.16个百分点，可以看出中小户型仍是市场需求的主流。

5.非住宅明显供大于求

上半年，全市非住宅投放面积达到325.6万平方米，同比增长191.39%，销售面积为118.16万平方米，同比增长133.70%，供销比为2.76：

1；

市区的非住宅投放面积为243.68万平方米，同比增长205.90%，销售面积为94.75万平方米，同比增长94.72%。

非住宅供求比为2.57：

全市及市区非住宅的投放量及销售量均创下历史新高，但投放面积增幅远远高于销售面积的增幅，供大于求十分明显。

非住宅的供大于求，一方面直接导致非住宅库存量的激增，以市区为例，非住宅累计可售面积由去年12月底的598.46万平方米，上升至今年6月底的746.76万平方米，上半年各月的非住宅库存频频刷新历史新高，以过去12个月的月均消化面积计算，市区非住宅累计可售面积的消化周期达到48个月。

另一方面也直接导致非住宅市场竞争加剧，开发企业只能通过降价来“跑量”，6月份，市区非住宅销售均价为12464元/平方米，较去年12月份的15085元/平方米下跌了2621元/平方米。

6.二手房交易量创新高

上半年，全市及市区的二手房交易量已经超过了去年全年的水平，创下同期二手房交易的历史新高。

从月度看，在新“国五条”出台前后，二手房成交量一度出现较大的波动，幅度大于商品房。

尤其是3、4月份，大量二手房源被消化，“末班车”效应使得二手房交易量刷新成交记录，全市4月份的二手房交易量86.83万平方米，市区3月份的二手房交易量66.79万平方米，创下了郑州二手房月度交易量的最高水平；

虽然3、4月份在一定程度上透支了未来的市场需求，造成5、6月份二手房交易量的环比下跌，5、6月份全市二手房交易量62.61万平方米和40.80万平方米，市区为42.81万平方米和31.83万平方米，但也远高于XX年二手房的全市月均交易量24.8万平方米和市区月均交易量19.5万平方米。

7.县域房地产势头正劲

上半年，县域商品房投放面积300.1万平方米，同比增长35.4%，其中：

商品住房投放面积219.18万平方米，同比增长15.63%；

非住宅投放面积80.92万平方米，同比增长152.24%。

县域商品房销售面积258.25万平方米，同比增长100.36%，其中：

商品住房销售234.84万平方米，同比增长84.93%，非住宅销售面积23.41万平方米，同比增长1132.11%，县域房地产市场销售增幅远高于市区增幅。

虽然县域非住宅销售同比增幅较大，但仍不容忽视的是，县域非住宅市场的供应量过大，供大于求态势逐步显现，上半年县域非住宅供销比达到3.46：

1，供销比值高于市区。

近两年县域房地产开发的业态以城市综合体项目居多，其中非住宅物业的开发比重过大。

在XX年至XX年上半年的两年半期间，县域非住宅累计的供销差已经达到173.01万平方米，短期内难以消化。

三、郑州房地产市场下半年走势

从经济层面看，房地产行业在稳步回升的同时，国际经济环境不容乐观，国内宏观经济面临的不确定性增强，房地产外部环境存在一定的变数。

从政策层面看，6月19日，李克强总理在国务院常务会议上明确提出支持居民家庭首套自住购房，这是新一届政府领导班子上台以来第一次在国务院常务会议上，对房地产市场发

展做出公开表态，传递出对于房地产政策面的讯息偏向利好。

从资金层面看，目前银行流动性资金紧张，将短期内明显影响购房者贷款；

但7月5日，国务院办公厅发布的《金融支持经济结构调整和转型升级指导意见》中要求银行积极满足居民家庭首套房等合理信贷需求，对房地产信贷而言中长期同样偏向利好。

从土地供应看，郑州近两年加大了商品住房的土地供应，XX年-XX年全市商品住宅供地为