机电设备管理工作手册Word下载.docx
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QRO25—15检修工作票
QRO25—16空调运行记录表
QRO25—17空调停机通知单
QRO25—18给排水管道巡视记录
QRO25—19水池水箱清洗记录
QRO25—20水泵房（站）值班记录
QRO25—21用户水电抄表卡
QRO25—22停水记录表
维修职责划分及工作程序
一、各管理处除按岗位责任，做好设备使用维护及事故的应急处置外，原则上，下列级别的小修须在管理处这一级完成：
（一）水电设备类：
1、ＤＮ50及以下的阀门、水表更换（不涉及土建开挖）；
2、检查井盖的购买及安装；
3、ＤＮ25及以下水管破裂的小修及较为简单的管道安装；
4、屋顶水箱局部更换浮球阀、液位控制阀；
5、排水管疏通（公司疏通工应付不及时）及不涉及土建开挖和高空作业排水管维修更换；
6、开关电器（除总开关或母线联络开关）的更换；
7、标称截面150m㎡以下较短及不涉及土建开挖的供配电线路的更换及维修；
8、个别用户及分支线路上的计量电表、电流互感器的更换；
9、楼宇对讲（含防盗门）系统的维修（大厦除外）；
闭路电视系统除主机外的日常维护、小修；
10、防雷设施及接地系统的维护；
11、供配电系统单机或局部控制线路的维修及零件更换；
12、消防系统除主机外的小修；
13、柴油发电机组的A级检查
每日：
a.机油油面；
b.冷却液平面；
c.目检发动机有无损坏、渗漏，皮带是否松弛或磨损，有无异响；
每周：
a.初滤器集尘盘b.进气阻力指示器c.清洁或更换空气滤芯器芯子d.放出燃油箱和燃油滤芯器中的水或沉积物。
（二）土建类：
1、油漆翻新（小区路牙、单车棚、围墙、已维修过的楼梯栏杆、井盖、车位线）；
2、小范围内路面修补；
3、小范围内出租房的维修；
4、休闲娱乐及儿童游乐设施除整体局部更换部件以外的小修。
维修零件材料的领用,正常情况下按公司物品采购控制程序办理,急修抢修时，费用1000元以下的由管理处主任斟定,1000元以上的由管理处主任请示公司领导后购买,事后再补办相关手续。
二、管理处无法完成，但无须外委施工队的维修任务交公司综合维修队完成。
三、由公司工程部安排维修的正常程序（见下图）
公司
总经理
公司主管
副总经理
主管副
原
则
上
同
审审
核审核
意
的
批核签
准批字
批
示
准
管
理
处
财
务
部
结
算
书
预
工
程
物业维修单确定外委施工队监督施工填写用印申请及
（或报告）制定方案组织验收结算付款申请书
组织报价
并审核结算
并审核预算
24小
分复
时全每月反馈下
类印
天候工作情况，达
登件
援助及上报补维
记
工程部
存档
完成充维修材修
突发料计划任
事故务
综合维修队
抢修24小时全天候
业主主
有偿维修服务
注：
①急修抢修及特殊情况下费用不超过3000元以下的小修可由工程部先行安排维修，事后再报告领导并补办手续。
②费用2万元以上项目，须经招投标小组，以投标方式确定施工队伍。
③各管理处在上报的物业维修单中，应对费用来源有倾向性的意见。
机电主管（维修班长）岗位职责
一、带领设备运行维修人员，负责安排与落实本管理处设施、设备的运行、保养及安全检查工作。
二、负责运行维修组员工技术指导，组织参加各种专业技术培训，提高机电人员的职业道德、专业技能和服务意识。
三、负责拟制机电设备的备用品配件采购计划。
四、负责运行维修人员的考评，及设备运行维护工作的日检和周检。
五、参与设备的大检修，负责制定设备维修保养计划，并组织实施。
六、负责机电设备的突发事故（故障）的组织抢修工作。
七、督促每位机电人员做好各项记录，收集整理设备技术资料及维修保养记录，做好设备台帐工作。
八、督促抄表人员作好水电平衡，完成水电统计报表，并及时发现问题，查找亏损原因，迅速解决。
九、协助工程部处理好与供电、供水公司的有关业务。
十、负责用户对机电工作的投诉处理，负责本部门不合格服务的处理、纠正和预防措施的实施、跟踪检查。
水电管理办法
为加强公司各管理处的水电管理，理顺关系，堵绝水电漏洞，减少公司损失，特制定本办法：
一、管理处应加强电气及供水设施设备运行的日常检查、维护，在职责范围内的，应负责维修；
属供电、供水部门统一管理的（高压设备、供水设施设备），发现问题，应立即通知供电、供水部门，由供电、供水部门实施维修、维护；
二、凡已由供电公司实现抄表到户并由供电公司计费的用户，我公司只对供电线路进行检查维护，涉及表计的维修更换，须报供电公司，由供电公司完成；
由供水部门抄表到户的小区，其供水设施设备的维修更换由供水部门负责；
供电供水部门未实现抄表到户的用户（我公司收费），我公司有权利和义务对所有供电供水设施设备进行检查、维护、校对、更换；
三、公共用水用电（含我公司自用水电）为我公司付费的用水用电，各管理处应完善表计、加强管理，合理、科学地安排调整公共设施设备和公共照明的使用频率和时间，以节能降耗、杜绝浪费；
杜绝偷漏水电，未经申请和工程部的批复，不得私自安装表后表，挂接外接水电；
四、外接水电须由用户申报，填写《新装及增加用电申请表》或《用水申请表》，报经工程部审批，根据审批意见，安装验收完后，方可供电供水，水电价格按公司规定执行，必要时计收增容费或收取保证金；
管理处应定期查验外接水电的安全使用情况，发现问题及时整改。
任何人不得私自接驳和调整水电价格。
五、管理处应经常检查小区的用水用电情况，发现偷漏水电行为，立即取证处理，报供水、供电部门或公司工程部；
加强供水管线的巡视，及时发现跑漏水。
对发现偷漏水电和地面上察觉不到的地下水管重大跑漏水现象的有功人员，公司将根据情况，报请领导批准给予奖励。
六、公司工程部不定期组织人员跟踪检查管理处的用水用电情况，尤其是公用水电和外接水电，一经发现偷漏水电行为，将根据情况，报请公司领导批示，给予严厉处罚。
七、管理处每月五日前准确抄录水电表，电表读数录入抄表器，送回电脑室，统一报送供电公司；
每月十日前统计上月用水用电情况，发现出入偏大或表计问题，立即查找原因；
及时如实填报用水用电统计报表并送工程部，若不及时交送，年终考核时将扣除此项分数。
八、工程部将于年底根据各管理处的统计报表到管理处核查，如发现有意隐瞒用水用电或虚报水电量，一经查实，椐实核对，并将在考核时扣分。
九、工程部将每季度水电统计报表送财务部。
事故及故障应急处理程序
水、电紧急情况（事故）处理流程水电故障处理程序
机电主管
汇报
汇报
汇报汇报
说明：
1.凡供电高压部分事故（故障），可能的情况下，先设法紧急切除供电，然后
立即向供电公司报告，并须由供电公司专业队伍前来处理；
2．计量表计（含我公司代抄表）部分的故障，应迅速报告供电公司，由供电公
司处理更换。
水、电机械设备运行、维修保养制度
一、消防泵系统：
（一）水泵每月运行一次，每次以不少于二分钟为宜。
（二）水泵轴承每季加油一次（如无油杯的加黄油）；
电动机轴承每半年加油一次。
（三）每周检查一次闸阀、止回阀、开关是否灵敏、密封，是否良好，如有毛病应及时进行维修。
（四）供电、照明、控制信号线路应随时保持良好的应急状态。
二、供水系统：
（一）水泵每半月更换一次，相应转换水泵时作检查（包括闸阀、开关等）。
（二）水泵轴承每季加油一次，电动机轴加油一次（没有油杯的加黄油）。
（三）每周检查闸阀、开关是否灵敏、密封，是否良好并及时处理好。
（四）水泵每月保养一次。
（五）水池每半年清洗一次，由工程部及管理处组织实施。
（六）每月检查水表一次，发现有问题的应及时更换或修理。
（七）水泵运行完好的质量指标：
1、连接部分要求螺丝、垫圈、销子齐全、完整、紧固，有一个放水阀、星型环完好。
2、仪表方面，要求电流表、压力表齐全准确。
3、出水阀门、逆水阀、进水闸门齐全完好，盘根密封良好，泄漏合乎要求。
4、泵体各部分连接严密，不漏水。
5、油圈齐全，油质合格，油量适中，不漏油。
6、轴承温度不得超过60～65℃，运动不得有异声和异常震动。
7、电机温升不得超过铭牌规定，绝缘电阻要符合要求。
8、电流及欠压保护齐全。
9、接线齐全，供电良好，接地合格。
10.设备无油垢，无积尘，机房无积水、无杂物、工具、材料配件存放整齐，油料要加盖。
11、有技术档案，供、排水图。
三、供电系统：
（一）检查变压器的油量位置是否适当。
（二）所有计量仪表的测量读数及指示灯、信号灯装置等是否工作正常。
（三）运行中的开关、母线、接头等一切载流异体，有无跳火冒烟、烧焦、发热、变色等现象。
（四）变压器在运行中应监视：
1、电流、电压的测量读数。
2、声音是否正常。
3、油面温升有无超允许范围。
4、油面指示计的油色有无异变。
5、连接呼吸器的吸潮剂是否干燥或需要更换。
6、箱壳有无漏油现象。
7、金属外壳的地线是否合格。
（五）运行中的变压器绝缘油，每年应取油样送供电部门作一次简化试验。
（六）检查电缆坑有无积水，如有积水应及时清除。
（七）配电室应配备温度计，做好通风和降温工作，一般室内温度不能超过40度为宜。
（八）配电室每星期吸尘一次，保持室内清洁、干净。
（九）各开关要标明控制电范围，以利工作。
每星期检查一次各主开关接触是否良好。
（十）每月检查电表一次，发现有问题的应及时处理。
（十一）公共照明及其它开关的维修更换。
（十二）湿式变压器运行完好，符合质量标准：
1、螺栓、吊环、密封垫齐全、完整、紧固。
2、油质合格，油量适当，油标完整、清晰，防爆管口、防爆玻璃完好。
3、通气孔不堵塞、有护圈、放油孔不漏油，有护铁。
4、接地线整齐、连接紧固、导电良好。
5、油箱各部不渗油、无严重变形，散热管不堵塞，温升不超过铭牌规定。
6、高压侧绝缘电阻不低于250兆，低压侧不低于35兆欧。
7、变压器外壳及电缆系统有良好的接地，接地电阻每年测一次。
8、无积尘、无积水、无油污、无淋水，周围清洁，无杂物。
9、有检修记录和测试记录，试验有效期为二年。
（十三）干式变压器运行完好质量标准:
1、螺丝、垫圈线咀齐全、完整、紧固、密封良好。
2、接线紧固、齐全、导电良好，合乎防爆要求绝缘电阻良好。
3、外壳接地良好。
4、外壳托架无严重变形无锈蚀。
5、壳内清洁无积水、壳外无积垢、无污泥。
6、有检查记录。
（十四）柴油机：
1、每月试运行柴油机二次，时间30分钟。
2、每月清刷加油一次。
3、每年进行保养一次。
4、每部柴油机一般应保持足够开机24个小时的用油。
油箱应每年清理一次，以保持油质纯净。
5、经常检查充电机是否良好，保持蓄电池的充电，以备应急之用。
设备管理规程
一、职责
1、设备由开发商负责订货安装，工程部按物业验收规定参与设备的验收。
2、工程部全面负责公司设备的监督管理工作，建立公司汇总的设备台帐。
负责编写设备运行、维护、保养制度，设备运行操作规程，并对管理处提供技术指导；
负责审核各管理处的设备大、中修计划，并组织安排管理处无法完成的维修工作，及外委维修设备、维修合同的管理。
3、管理处机电主管负责本管理处设备运行维修管理。
负责本管理处设备台帐、配件、材料的采购计划的编制，及设备资料收集保管；
负责运行维修组工作的周检。
4、管理处运行维修人员对各自责任区内的设备进行维修、保养及运行操作，并作好标识及记录。
二、实施程序
1、接管设备的验收
工程部会同管理处对新接管小区的设备的验收。
2、设备的标识、建帐和资料管理
1）设备的标识
管理处机电主管负责所有设备实现整机悬挂《设备卡》，标识该机的编号、技术参数、责任人、运行状况及注明附属设备（必要时）等。
2）设备的建帐
a.管理处机电主管负责建立本管理处的《机电设备台帐》，台帐内容包括:
设备名称、编号、型号、生产厂家、技术参数、保养人等。
b.各管理处设备运行、保养、维修的原始记录，由该管理处机电主管负责收集、整理并归入各设备的单机档案。
c.公司工程部负责汇总建立公司总的《机电设备台帐》
3）设备资料的管理
a.各管理处机电设备台帐及单机档案材料由该管理处机电主管管理。
b.公司总的《机电设备台帐》及设备技术资料由工程部兼职资料员管理。
c.设备资料应存放有序，标识清楚。
3、设备的运行、维护、保养
1）管理处运行维修组人员遵照《水电、机械设备运行维护保养制度》、《设备运行维护值班记录》、《企业电工安全规程》及设备操作管理规程的要求做好运行、维护、保养工作，并做好相应的记录。
2）各管理处机电主管是运行维修组的直接领导。
负责拟制设备检查保养计划表，组织落实设备运行维护保养工作；
负责督查该组成员做好各项记录；
负责设备运行维护工作的周检。
4、设备的维修
1）发现设备损坏，机电主管要组织人员进行维修，对于重大维修公司应派专业技术人员进行指导。
2）对专业要求较高的某些设备及管理处解决不了的故障需要外委维修的，由机电主管填写《物业维修单》，经管理处主任审核，报请主管副总经理批准后由工程部执行。
维修结束后，由工程部和管理处共同组织验收。
3）外委维修单位维修过程中更换零部件须经管理处机电主管签证，更换价格在1000元以上的零件还须工程部认可。
4）维修人员须做好维修及更换零件的记录，该记录经管理处机电主管整理，归入设备单机档案。
5、维修零备件及材料的请购
1）正常情况下按公司物品采购控制程序办理。
2）急修抢修情况下，须先行购买急用的零件材料时，费用1000元以下的，由管理处主任斟定；
1000元以上的由管理处主任请示公司主管副总经理后购买，事后再补办相关手续。
6、设备的报废
因损耗或损坏无法修复，致使设备无法继续使用时，由管理处提出、工程部复核、公司总经理签署意见、提交业主委员讨论通过后，始得报废并除帐。
企业电工安全规程
一、外线安装电工:
1、工作前应先检查防护用品、工具、仪器等是否完好。
2、有六级以上大风、大雨、雷电等情况下严禁登杆作业，及倒闸操作。
3、登杆工作前必须检查杆根是否牢固。
新立杆在杆基未完全牢固以前严禁攀登。
明显倾斜，杆根腐朽达1/3以上者，以及冲刷、起土、上拔的电杆应先行加固，或支好架杆，或打临时拉绳后再上杆。
凡需要松动导线、地线、拉线的电杆应先检查杆根并打好临时拉线或支好支架后再行上杆，数人同登一杆时，先登杆者不得先工作，以防落物伤人。
应等各人选择好自己的位置后，才能工作。
上下杆时，勿紧跟前人，须等前一人到达工作位置或地面后，再开始第二人上、下杆。
4、杆上作业时，地面应有人监护。
材料、工具要用吊绳传递。
杆下两米内不准站人，现场工作人员应戴安全帽。
5、杆上作业必须使用安全带。
安全带应系在电杆及牢固构件上，不得拴在横担木上。
应防止安全带从杆顶脱出。
6、使用梯子时要有人扶持或绑牢。
7、登杆进行倒闸操作必须由两人进行，一人操作，一人监护。
操作机械传动的油开关或刀闸时，应戴绝缘手套。
没有机械传动机构的刀闸、跌落式保险器等应使用绝缘棒并戴绝缘手套操作。
登杆进行倒闸操作人员，应戴安全帽、安全带。
8、线路作业前，工作负责人应根据工作票做好停电、验电、接地措施，断开所有电源侧油开关和刀闸，并断开会危及线路停电作业，又无法采取措施的交叉跨越、平行和同杆线路的电源油开关和刀闸，以及断开有可能返回低电源的油开关和刀闸。
9、断开的油开关、刀闸的操作机构应加锁，跌落式保险器的保险管应取下，并应在油开关或刀闸的操作机构上挂“禁止合闸，有人工作”的警示牌。
10、停电线路上开始工作前，必须先在工作现场逐相验电并挂接地线。
验电时应戴绝缘手套，并有专人监护。
11、线路经验明确实无电后，工作人员应立即在工作地段两端及可能送电的分支线路挂接地线。
挂接地线时要先接好地端，后接导线端。
拆线时，次序应相反。
装拆接地线应使用绝缘棒或戴绝缘手套。
接地线必须用多股软铜线组成，截面不得小于25平方毫米。
临时接地极打入地下应不小于0.6米。
12、线路停电作业须要变电所停电时，工作负责人应与变电所值班员（或调度员）联系好。
工作负责人必须得到变电所值班员（或调度员）通知“已拉开电源，挂好接地线，许可开工”后，才能指挥工作人员在工作现场验电并挂接地线，然后交代工作人员上杆工作。
工作结束后，工作人员必须检查线路状况及线路上有无遗留的工具、材料等，通知并查明全部工作人员已由杆上撤回，然后指挥拆除现场接地线，才能通知变电所值班员（或调度员）恢复送电。
严禁约时停、送电。
13、在杆上进行不停电工作时、工作人员活动范围与带电导线距离不得小于表1的规定,工作中必须使用绝缘绳索与绝缘安全带。
工作时风力应不大于五级，并应有专人监护。
但在10千伏及以下的带电杆塔上工作时，工作人员距最下层高压导线的垂直距离不得小于0.7米。
表1在带电线路杆塔上工作的安全距离
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
电压（千伏）距离（米）
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
10级以下0.70
20～351.00
441.20
60～1101.50
14、停电检修线路如果和另一线路交叉或接近，以致工作时可能和另一线路接触或接近距离达到表2距离以内时，则另一线路也应停电并接地。
表2临近或交叉其它电力线路时工作安全距离
10级以下1.0
20～442.5
60～1003.0
15、同杆架设两回线或平行架设的两回线路，一回线路停电检修。
另一回线路带电时，工作负责人必须详细查明确实停电的线路，向工作人员仔细交代那一回线路停电，哪一回线路带电，那些杆塔许可上杆，以及注意事项，并设人监护。
16、不停电或部分停电工作时，每一杆塔都应设专人监护。
五级以上大风时严禁进行部分停电检修操作。
17、低压带电工作应设专人监护，使用有绝缘柄的工具。
工作时应站在干燥的绝缘物上进行，并戴绝缘手套和安全帽，穿长袖衣服。
严禁使用锉刀和钢皮尺等。
邻近相导电部分应用绝缘板隔开。
18、挖坑时注意事项:
1）挖坑前必须调查地下管道、电缆等地下设施情况。
事先要和主管单位联系，做好防护措施，对施工人员要交代清楚，并加强守护；
2）在超过1.5米深的坑内工作时，抛土要特别注意防止土石回落坑内；
3）在松软土地挖坑，应加挡板、撑木等防止塌方；
4）在居民区、交通道路附近挖坑时，应设遮拦，夜间挂红灯；
5）石坑、冻土坑打眼时应检查锤把锤头及钢钎。
打锤人应站在扶钎人侧面，严禁站在对面，并不得戴手套打锤。
19、立杆与撤杆注意事项:
1）必须设专人统一指挥，遵守有关电气安装规范；
2）立、撤杆过程中，杆坑内严禁有人工作，除指挥人及指定人员外，其他人员必须离杆下1.2倍杆高的距离以外。
3）立杆及修整杆坑时，应有防止杆身滚动、倾斜的措施，如采取用叉杆和拉绳控制等（拉绳与地面夹角应为450左右）；
4）电杆已立起并符合规定要求后，应及时回填杆坑，并分层夯实牢后，方可撤去叉杆及拉绳；
5）在撤杆过程中，拆除杆上导线前，应先检查杆根，做好防止倒杆措施。
在挖坑前应先绑好拉绳；
6）使用吊车里、撤杆时，应与吊车司机密切配合，遵守起重工。
挂钩工安全操作规程。
钢丝绳应吊在杆的适当位置，防止电杆突然倾倒。
20、放线、撤线与紧线工作都应设专人统一指挥。
紧线时应检查导线有无障碍物挂住。
工作人员不得跨在导线上或站在导线角内侧。
紧、撤线前应先检查拉线、拉桩及杆根。
如不能适用时，应加设临时拉线加固。
严禁采用突然剪断导线的办法松线。
21、在交叉跨越各种线路、道路等处放、撤线时，必须先取得主管部门同意，做好安全措施，如搭设可靠的跨越架，在路口设人看守等。
22、杆上工作完毕后，应使用脚扣或升降板等下杆。
严禁甩掉脚扣，从拉线绳上或抱杆快速溜滑。
23、使用喷灯工作时，其油量不得超过容积的四分之三。
打气要适当。
不得使用漏油、漏气的喷灯。
24、在高压设备附近使用喷灯时，火焰与带电部分的距离:
电压在10千伏及以下者不得小于1.5米；
电压在10千伏以上者不得小于3米。
不得在带电导线、带电导线、带电设备、变压器、油开关及易燃材料附近将喷灯点火。
二、内线安装电工
1、用手动弯管器弯管时，要精神集中，操作人员一定要错开所弯的管子，以免弯管器滑脱摔伤。
2、用手动弯管器弯管时，操作位置必须选择宽阔平坦的地点。
严禁站立在沟旁和高空房沿无护拦处操作。
3、两人以上套管子丝扣时，必须协调一致。
在调板牙时，板把两侧不得站人，防止套丝板打伤人。
断管时拉锯不可用力过猛，以防锯条折断伤手。
断管后先用元锉或铣刀去毛刺，不能先用手指去摸。
4、用或弯管时，必须将砂子炒干，木楔堵紧管口。
管子加热时，管口处禁止站人，以防放炮伤人。
5、剔槽打眼时，锤把必须牢固，不得松动。
錾子应无
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