山西省房地产估价师《相关知识》：金融市场分类考试试题.doc

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山西省房地产估价师《相关知识》：

金融市场分类考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、将更新改造后的收益性房地产持有并出租经营，并在持有经营一段时间后，根据市场状况和企业财务状况将其转售出去，也是部分房地产企业常采用的业务模式，这种模式是。

A：

开发-销售模式

B：

开发-持有-出租-出售模式

C：

购买-更新改造-出租模式

D：

购买-更新改造-出租-出售模式

E：

借款合同

2、长期趋势法应用的假设前提条件为__。

A．过去形成的房地产价格变动趋势在未来继续存在

B．房地产市场无明显季节性波动

C．忽略了政府宏观调控因素对价格的影响

D．市场上能够找到充分的房地产历史价格资料

3、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是__。

A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定

C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定

D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

4、根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型，主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。

部分政策性租赁住宅、普通商品住宅也可采用这种模式。

A：

开发-销售模式

B：

开发-持有-出租-出售模式

C：

购买-持有-出租-出售模式

D：

购买-更新改造-出租模式

E：

借款合同

5、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，工业用地出让最高年限为年。

A：

50

B：

60

C：

70

D：

40

E：

执行层的组织协调

6、影响房地产价格的环境因素不包括__。

A．大气环境

B．声觉环境

C．卫生环境

D．治安环境

7、用收益法计算房地产价格，若净收益a每年不变，年限为n，净收益增长率与报酬率Y相等，则房地产价格V=（）。

A．0

B．

C．a×n

D．∞

8、项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是__。

A．获利能力分析

B．盈亏平衡分析

C．市场状况分析

D．定性风险分析

9、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则．【2004年考题】

A：

估价时点为未来，估价对象为未来状况

B：

估价时点与房地产状况均为现在

C：

估价时点为现在，估价对象为未来状况

D：

估价时点为现在，估价对象为过去状况

E：

工业用地的监测点评估价格

10、工程造价控制是__控制。

A．部分管理

B．自我调解

C．全过程动态

D．总价绝对

11、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为（）。

A．1.05

B．0.98

C．0.95

D．1.03

12、下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是__。

A．净收益包括有形收益和无形收益

B．运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费

C．通常只有客观收益才能作为估价依据

D．应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值

13、某银行为开发商提供两种方案贷款条件，甲方案的贷款利率为17%，按季计息；乙方案的贷款利率为18%，一年计息一次，从支付利息角度开发商适宜选择（）。

A．方案甲

B．方案乙

C．方案甲和方案乙均可

D．无法判断

14、有甲乙两建筑物，甲建筑物建于1970年，乙建筑物建于1976年，若依直线折旧法，甲建筑物的折旧与乙建筑物的折旧相比，则__。

A．甲大于

B．甲小于乙

C．甲等于

D．难以判断

15、下列选项中，__更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。

A．开发工作量

B．经营利润

C．经营收入

D．投资数额

16、当市场调查人员所需要的资料可能不存在，或者由于种种原因，资料不够准确、不可靠、不完整或者已经过时，这时，市场调查人员就需要时间和金钱去收集更切题和准确的__资料。

A．一手

B．二手

C．原始

D．基础

17、某工业用地总面积为3000㎡，容积率为0.5，楼面地价为1000元／㎡。

现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，相应的楼面地价为1500元／㎡。

该改变用途理论上应补地价为万元。

A：

500

B：

525

C：

600

D：

1650

E：

工业用地的监测点评估价格

18、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是．【2005年考题】

A：

未知的需要求取的待开发房地产的价值

B：

投资者购买待开发房地产应负担的税费

C：

销售税费

D：

开发成本和管理费用

E：

工业用地的监测点评估价格

19、房地产估价师站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人来说均为公平合理的价值，是的要求。

A：

独立、客观、公正原则

B：

合法原则

C：

最高最佳使用原则

D：

估价时点原则

E：

工业用地的监测点评估价格

20、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是__。

A．销售利润率=销售利润/销售收入

B．销售利润率=销售利润/总开发价值

C．销售利润率=销售利润/总开发成本

D．销售利润率=销售利润/项目总投资

21、对于共有房地产的转让，需要其共有人__。

A．全部同意

B．超过50%同意

C．超过2/3同意

D．有人同意就行

22、某开发商向银行申请了年利率为6%、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为__万元。

A．6.00

B．7.05

C．7.59

D．13.59

23、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以状况为参照系进行的。

A：

可比实例房地产

B：

估价对象房地产

C：

标准房地产

D：

类似房地产

E：

工业用地的监测点评估价格

24、路线价法特别适用于对__进行估价。

A．单宗土地

B．大量土地

C．部分土地

D．待开发土地

25、下列不需交纳契税的是。

A：

以土地、房屋权属作价投资

B：

房屋买卖

C：

继承土地、房屋权属

D：

房屋赠与

E：

执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、住房公积金的提取和使用原则不包括的原则。

A：

定向使用

B：

安全运作

C：

严格时限

D：

按时使用

E：

执行层的组织协调

2、按照噪声产生的机理，噪声分为。

A：

机械噪声

B：

空气动力噪声

C：

电磁性噪声

D：

稳态噪声

E：

非稳态噪声

3、下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是（）。

A．房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对

B．房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄

C．房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣

D．估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解

4、在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的。

A：

客观收益

B：

实际收益

C：

有形收益

D：

无形收益

E：

潜在收益

5、某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万平方米，2002年未完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万平方米，2003年竣工的房屋建筑面积为80万平方米。

那么，该市房屋的平均建设周期为__。

A．0.5年

B．1.5年

C．2年

D．3年

6、某市去年住宅的实际销售量为500万㎡，预测销售量为450万㎡，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是万㎡。

A：

450

B：

475

C：

490

D：

500

E：

借款合同

7、房地产是一种特殊的商品，其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别是__。

A．专业性

B．各异性

C．不可移动性

D．适应性

8、房产测量的成果包括。

A：

房产簿籍

B：

房产数据

C：

房产测量要求

D：

房产图集

E：

房产测量规范

9、下列属于目前我国划拨土地转让政策的有。

A：

报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由出让方办理建设用地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金

B：

报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理建设用地使用权手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金

C：

可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家

D：

可不办理出让手续，但转让方应将所获得的所有收益上缴国家

E：

在办理出让手续的同时，转让方应将所获得的收益上缴国家

10、关于投资价值和市场价值的说法正确的有__。

A．市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值

B．投资价值与市场价值在采用收益法评估时，折现率取值相同

C．在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税

D．国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有意购买者委托评估其能承受的最高购买价格，是一种投资价值评估

E．在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估

11、长期趋势法包括等方法。

A：

数学曲线拟合法

B：

平均增减量法

C：

平均发展速度法

D：

年限法

E：

指数修匀法

12、根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有．【2007年考题】

A：

单位比较法

B：

市场提取法

C：

分解法

D：

工料测量法

E：

分部分项法

13、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或者过剩所造成的建筑物价值的损失．造成建筑物功能折旧的主要原因有等．【2005年考题】

A：

意外破坏的损毁

B：

市场供给过量

C：

建筑设计的缺陷

D：

人们消费观念的改变

E：

周围环境条件恶化

14、盈亏平衡分析的基本方法是建立之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。

A：

销售收入与成本

B：

销售收入与费用

C：

成本与产量

D：

销售收入与销量

E：

成本与成本利润率

15、地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一致，不能确定如何适用时，具体规定是。

A：

由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，应当决定在该地方适用地方性法规的规定

B：

由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，提请全国人民代表大会及其常务委员会裁决

C：

国务院认为应当适用部门规章的，决定在该地方适用部门规章的规定

D：

国务院认为应当适用部门规章的，应当提请最高人民法院裁决

E：

国务院认为应当适用部门规章的，应当提请全国人民代表大会及其常务委员会裁决

16、建筑物的耐久年限划分为、15年以下等五个等级。

A：

100年以上

B：

50—100年

C：

40—50年

D：

5—40年

E：

15~40年

17、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是__。

A．某标准厂房

B．某酒厂厂房

C．某待出让土地

D．某写字楼

18、在运用成本法时最主要的有．【2006年考题】

A：

区分计划成本和实际成本

B：

区分实际成本和客观成本

C：

结合实际成本来确定评估价值

D：

结合实际开发利润来确定评估价值

E：

结合市场供求分析来确定评估价值

19、自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90m2以下住房（含经济适用房）面积比重，必须达到开发建设总面积的__。

A．70%

B．60%

C．50%

D．40%

20、国