房产中介系统需求分析Word文档下载推荐.docx
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分辨率：
1024X800
2、软件环境
操作系统平台：
Windows7
数据库服务器：
SQL_server_2008_r2服务器平台：
WindowsXP/Windows7前端开发工具：
Visual_studio_20102.2.2用户管理
用户类型
权限描述
登录，发布房源，房屋基本信息登记、留言，上传房屋照片，查询空闲房源，查询成交情况，查看房屋基本信息，查看照片，授权给业务员，授权给管理员、签订并打印授权书，确认成交
注册，登录，查询空闲房源，查询房屋基本信息，对客户登记的信息进行审核，修改特定的房屋数据，登记房屋信息，查看照片，查询成交情况，房屋出租/出售合同录入和打印
系统管理，对所有数据进行增、删、改、查操作，涉及房屋出
租/出售合同中的金额和日期的删改时必须有客户本人在场并登录系统签订授权书
2.2.3系统程序结构
-4-
出登注出
房屋中介管理系统管理员/客户业务员注册主界、登录管面模理模块块
售录册租租
出租房源客源/看房查询发布信息出售信息登记管理信息协议管理管理模块模块模块管理模块模块模块打上填求出求写传查印出求信照输购售租租购看片息出
业信管模查
-5-
224系统功能模块分析
本系统一共包含9个模块：
注册、登录管理模块，主界面模块，查询管理模块，发布信息模块，看房登记模块，出租/出售协议管理模块，房源信息管理模块，客源信息管理模块，业务信息管理模块。
1、注册、登录管理模块：
对客户、业务员和管理员分别登录，是用户进入系统
主界的一个选择模块，用户必须经过验证才能进入并使用系统，否则将不能使用。
对新用户的注册：
新用户必须先注册才能登录。
2、主界面模块：
供用户选择进入哪些管理模块。
3、查询管理模块：
通过查询条件对房源基本信息进行查询，能正确的将查询的记录显示在查询列表中。
4、发布信息模块：
可以浏览、发布、修改、删除、审核出租（出售/求租/求购）的房屋基本信息；
并且，可以对特殊要求留言。
5、看房登记模块：
主要管理客人看房登记的一些相关信息。
6出租/出售协议管理模块：
主要是主人和客人在售房和租房时应该遵守的一些规则和准则，在成交后，可以实现房屋的租赁合同和买卖合同的签订打印管理。
7、房源信息管理模块：
主要管理所有的房源的基本信息。
8、客源信息管理模块：
主要管理所有的客人的信息，可以浏览、添加、修改、删除、审核联系人的基本信息。
9、业务信息管理模块：
对待租/待售和已租/已售房屋的信息进行相关标记操作。
225业务流程描述
1、客户到来后由业务员进行详细询问，确定客户意向，并向客户讲解业务内容，使其明确公司与客户各自的权利与义务后，注册系统，填写客户详细信息。
2、需要出租/出售房屋的客户在登录后需填写房屋基本信息，上传房屋照片，可填写租售要求，并对业务员进行授权；
填写完毕后由业务员对客户所填写内容进行审核，如果填写内容真实，房屋信息无漏填、错填项目，并且相关证件手续无虚假，则业务员予以审核通过；
如果项目内容需要修改，则可在取得授权后进行修改，修改后如确认无误，予以审核通过。
3、审核通过及不需要审核的客户（即求租/求售者）可以根据自身要求进行房源查询。
如在查询列表中没有满意的房源，那么客户（仅求租/求购者）填写意向表，填写完毕后可以回家等候业务员的消息，业务员会在有满足条件的客户出现时联系客户双方见面看房。
4、如果客户在查询列表中发现满意的房源，那么通知业务员，由业务员联系后可以去看房。
5、在客户有满意房源时，由业务员带领房主和求租/求售者双方一同查看房源，如果双方不满意，则需双方继续等待；
如双方满意，那么商议合同内容并打印合同，双方签字后办理相关手续，手续办完后结算业务费用，业务结束。
&
由于客户可能在合同打印后对合同日期和金额有修改，所以需要客户签订授权书，授权给管理员，由管理员在客户的陪同下修改合同日期或金额，修改后继续合同的签订和办理后续手续，结束业务。
7、待一项业务完成后，业务员需要对房源状况和业务进度进行标注。
8、月末或期末，业务员需要对本期的业务完成情况进行查看统计，并打印房屋出租/出售情况相关报表上交给管理人员。
226业务流程图-8-
客户基本客注册信息库户
房屋基本岀租授权上传照片信息库岀
/售者业房屋基本务修改授权信息库员业务员客户客户满意房源业务员
留言登录
客户相关证件根据所需条件查询
未通过审核审核
合同
审核
通过审核
客户不满查询列表意房源打印报表
客户意向表回家商议合同管理
看房合同内容有误
期末查月末/看统计业务
2.3系统功能建模
2.3.1数据库和表
2-1User（客户基本信息表）
列名
描述
数据类型（长度）
允许空
备注
User_ID
客户编号
int
主键
User_names
客户姓名
varchar（20）
User_type
客户类型
varchar（10）
User_sex
客户性别
User_phone
联系电话
User_cardlD
身份证号
varchar（18）
User_birth
出生日期
datetime
User_homeAdd
家庭地址
varchar（50）
Y
User_homePhone
宅电
User_email
邮箱
Home_ID
房屋编号
User_Date
注册日期
2-2House（房屋基本信息表）
允许
空
House_id
House_typeid
房屋类型（朝向）
varchar（10）
House_seatid
房屋地址
House_state
房屋状态
）varchar（10
House_fitmentid
房屋装修情况
House_methodid
房屋用途
House_price
房屋价格
0，numeric（18）
House_floorid
房屋所在楼层
House_area
房屋面积
）varchar（20
House_remark
标题
）varchar（50
House_photo
房屋照片
Usernames
Userphone
House_spare
varchar（MAX）
-10-
House_pr
房屋产权
House_areas
房屋所在区域
2-3Intent（客户意向表）
Intent_id
意向编号
Intent_type
客户意向类型
房屋类型
Varchar（10）
房屋位置
House_favorid
房屋朝向
numeric（18,0）
Varchar（20）
（合同信息表）2-4Contract
Contract_ID
合同编号
User_ID1
（甲方）客户编号
User_ID2
客户编号（乙方）
Employee_id
业务员编号
Contract_amount
合同金额
0,，numeric（18
Contract_data
合同日期
Contract_Afees
中介费用
）0numeric（18，
Contract_Breach
违约金
numeric（18）,0
Contract_pclD
房产证号
Contract_remark
2-5Login（登录信息表）
Login」d
登录编号
Login_name
登录名称
）20（Varchar
-11-
Login_pwd
登录密码
（Varchar20）
Login_power
登录权限
bit
Login_Email
登录邮箱
Varchar（20）
）
2-6Types（房型信息表
Varchar（10）
Types_names
类型名称
Types_remark
类型备注
（50）Varchar
2-7Photo（房屋图片信息表）
Photo_id
图片编号
Varchar（10）
House_ID
10）Varchar（
Photo_name
图片名称
Photo_add
图片地址
50）Varchar（
（房屋用途信息表）2-8Methodid
）Varchar（10
Method_name
用途名称
Method_remark
用途备注
（房屋楼层表）2-9Floor
房屋楼层
Floor_name
楼层
）Varchar（20
Floor_remark
楼层备注
50Varchar（）
（日志表）2-10Log
Log_id
日志编号
10Varchar（）
Log_name
账号日志
）（Varchar20
Log_pwd
密码日志
50（Varchar）
-12-
登录时间日志Log_timedatetime
2-11Type（客户类型表
Type_names
Type_remark
Varchar（50）
（业务员信息表）2-12Employee
Employee_name
业务员姓名
Employee_sex
业务员性别
Employee_birthday
业务员生日
Employeephone
业务员手机
Employeeadd
业务员住址
Varchar（50）
Studydegreeid
业务员学历
Employee_cardlD
（管理员信息表）2-13Admin
Ad」d
管理员编号
Ad_name
管理员姓名
Ad_sex
管理员性别
Ad_birthday
管理员生日
Ad_phone
管理员手机
Ad_add
管理员住址
Studydegree_id
管理员学历
Ad_cardlD
2-14Studydegree（学历信息表）
学历
）10（Varchar
-13-
Studydegree_name
学历名称
（20）Varchar
Studydegree_remark
学历备注
（装修情况表）2-15Fitment
房屋装修情
况
Fitment_name
装修具体程度
Fitment_remark
装修情况备
注
-14-
附录1：
房屋买卖合同书
甲方（卖
方）:
身份证号码：
地址：
乙方（买
丙方（中介方）：
法人:
业务员：
甲乙丙三方在平等自愿的基础上，经协商一致，订立本合同，以资信守。
第一条房地产基本情况
经丙方居间促成，甲方将其所有的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权（以下简称房地产）转
让给乙方。
该房地产基本情况如下：
（一）该房屋位于
，房屋类
型，结
平方米，土地使用权面积
构，楼层
，建筑面积
平方米，附带车库约
平方米，阁楼约
平方米，装饰装修情况为
（二）该房屋所有权证号：
，该房屋占用范围内的土地所
有权为：
，土地使用权取得方式：
【岀让/划拨/其它】，土地使用权证-
号:
。
（三）附随该房屋一并转让的设施、设备包括：
（名称、品牌、型号、数量）
第二条甲方担保
（一）权利担保。
甲方对转让房地产的权属提供如下担保：
1、保证该房地产是符合国家及本市关于房屋上市的有关规定及政策，否则，由甲方承担全部责任；
2、该房地产的权利被限制情况为：
口A.甲方承诺对该房地产享有完全的处分权,交易时不存在被查封、抵押及共有权人不同意岀售等权利瑕疵和负担，保证乙方不受第三人合法追索；
口B.该房地产在交易前已经设定抵押，抵押权人为：
甲方应于
前办理抵押注销手续。
3、若该房地产在交易前已存在有关税费及设施安装费等债务纠纷，甲方应在申请办理房屋产权过户前办妥结清，如有未清事项，由甲方承担全部责任；
4、因该房地产存在权利负担或债务纠纷而引发诉讼等争议处理程序给乙方造成损失的，甲-15
方承担赔偿责任。
（二）质量担保。
甲方保证所岀售的房屋符合国家强制性标准，具有通常的居住使用功能，交易
之前邻里之间无公用面积纠纷等矛盾，否则，由甲方承担全部责任；
在保修期内岀现内在结构和
质量问题的，甲方应当积极协助乙方向责任第三方主张权利。
第三条成交价格
该房地产按套计价，成交总价为人民币元整【Y】
（以下均以人
民币结算），该成交价款包括：
【口A仅指该房地产及其附属设施本身价格；
口B还包含附随房屋一并转让的设施、设备价格】
第四条付款方式和期限
（一）截止本合同签订之日，乙方已向甲方支付定金元整，作为购房担保。
在申
请办理房屋产权过户前，甲方毁约的，双倍返还乙方定金，乙方毁约的，无权要求甲方返还定金。
完成房屋产权过户申请手续签字后，定金抵作购房款。
（二）除定金之外的剩余房款元整【Y】，甲乙双方约定采取以
下第种付款方式：
-
□A.乙方应于甲乙双方完成房屋产权交易过户申请手续签字之日一次性付清。
□B.乙方采取贷款方式付款
1、乙方应于给付甲方首付款元整，剩余房款元整申请贷款。
2、乙方应于向贷款机构提交贷款申请的相关资料，并配合贷款机构进
行贷款调查、审查和审批等手续，甲方应协助乙方办理贷款手续。
贷
款部分的房款应于贷款机构放款的当日直接给付甲方。
3、如贷款机构实际审批贷款额不足以支付房款余额或贷款未获批准的，双方约定按以下第
种方式处理：
a.乙方应于贷款机构岀具贷款承诺函之日起个工作日内补足应交款。
b.合同终止，甲方应在合同终止之日起个工作日内退还乙方已付所有款项，双方互不
承担违约责任。
□C.甲乙双方约定的其他付款方式：
第五条房屋交付
（一）甲方应于腾岀该房屋，交付给乙方占有、使用，并移交该房屋
1房门钥匙，作为房屋转移占有的标志。
（二）该房屋交付时，甲乙双方应共同对附随该房屋一并转让的设施、设备及装饰装修情况进行
清点查验，并办理书面交接手续。
装饰装修被损坏、拆除的，甲方应按购置同等设施、设备的市场新品价格或修复同类工程的市场
价值承担赔偿责任。
（三）交付日前，房屋所产生的水、电、有线电视、通讯、物业等各项费用由甲方承担，应在房屋交付前结清；
以上费用的付讫由乙方查验，交付日后所产生费用由乙方承担。
（四）房屋风险责任自房屋交付之日起转移给乙方承担。
（五）甲方应于前将落户于该房屋的户籍关系迁出。
第六条产权过户
（一）甲乙双方同意于，共同应携带相关资料向房屋权属
登记机关申请办理房屋所有权及土地使用权转移登记，并按照规定的期限和条件及时、全面地履行相关手续和提供完备资料。
（二）房产登记机关准予登记的，双方提岀申请的时间为该房屋权利转移时间。
（三）办理产权交易过户手续所发生的
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