山东省房地产估价师《房地产估价理论与方法》知识：对房地产估价的基本认识模拟试题.doc
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山东省2017年房地产估价师《房地产估价理论与方法》知识：
对房地产估价的基本认识模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款期限最长不得超过__。
A．半年
B．1年
C．1年半
D．2年
2、将空调系统分为全空气系统、全水系统、空气一水系统和冷剂系统，是按__分类的。
A．安装组合情况
B．冷凝器冷却方式
C．设备设置情况
D．所用介质
3、收入效应是指。
A：
当某商品的价格发生变动时，消费者需求量发生变动的现象
B：
在理论上可用替代效应和收入效应的综合作用——价格效应来解释
C：
其他商品价格不变，某商品价格发生变动，从而商品的相对价格发生变化，消费者在原来价格组合下的购买力水平没有发生变化的情况下，对价格变动商品的需求量发生变化的现象
D：
由于商品价格变化引起消费者的收入相对变化而引起商品的购买量发生变化的现象
E：
执行层的组织协调
4、以下不属于抵押贷款支持证券的是__。
A．MBB
B．MPT
C．CMO
D．MSS
5、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括。
（2007年试题）
A：
移动平均法
B：
指数平滑法
C：
市场因子推演法
D：
简单平均法
E：
借款合同
6、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为（）。
A．12%
B．20%
C．24%
D．30%
7、招标人采用邀请招标方式的，应当向__个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定法人或者其他组织发出投标邀请书。
A．2
B．3
C．4
D．5
8、估价对象房地产2005年的租金收入为500万元，经营费用为租金收入的30％，从2006年开始年收入增长2％，经营费用增长1．5％，该房地产剩余使用年限为35年，最后一年不再经营，支出装修费用500万元之后以4800万元转让（均发生在年末）．该类房地产的报酬率为8％，则该房地产2006年1月1日的收益价格为。
A：
3173．45万元
B：
3205．26万元
C：
4971．37万元
D：
7602．76万元
E：
工业用地的监测点评估价格
9、《房屋建筑工程质量保修办法》规定房屋建筑工程保修期从起计算。
A：
工程竣工之日
B：
工程竣工验收申请之日
C：
工程竣工验收之日
D：
工程竣工验收合格之日
E：
执行层的组织协调
10、假设开发法的原理依据与相同，是预期原理。
A：
收益法
B：
经济法
C：
权益法
D：
成本法
E：
工业用地的监测点评估价格
11、归纳起来，房地产的基本存在形态有。
A：
土地、建筑物、房地
B：
建筑物、构筑物及附属设施
C：
土地、建筑物、构筑物
D：
土地、房屋、构筑物
E：
工业用地的监测点评估价格
12、关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是。
A：
单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费
B：
分部分项法结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位
C：
工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格
D：
指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果
E：
工业用地的监测点评估价格
13、在所有具有经济可行性的使用方式中，能使估价对象的价值达到最大的使用方式，才是__的使用方式。
A．经济化
B．最高最佳
C．实际性
D．常规
14、电磁辐射对人体的危害程度随着电磁波波长的缩短而增加。
下列对人体的危害程度从高到低的顺序是。
A：
超短波>微波>短波>中波>长波
B：
微波>短波>超短波>中波>长波
C：
微波>超短波>短波>中波>长波
D：
微波>长波>短波>超短波>中波
E：
执行层的组织协调
15、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的__风险。
A．政策
B．财务
C．市场
D．经营
16、由于房地产的流动性差，从而导致房地产变现能力较差，存在变现风险的房地产特性是__。
A．弱流动性
B．异质性
C．寿命周期长
D．不可移动性
17、某汽车厂在A市市区內，且属于新设立单位，按照规定，该汽车厂应当自设立之日起日内到住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记。
A：
30
B：
45
C：
60
D：
90
E：
执行层的组织协调
18、我国目前的一年期银行存款利率为1.96%，经测算，写字楼市场相对于整个投资市场的风险系数为0.17，整个投资市场的平均收益率为8%，则写字楼的预期收益率为__。
A．6.78%
B．4.55%
C．2.99%
D．3.66%
19、实行住房分配货币化后，公务员住房补贴的具体办法由__批准。
A．市（县）人民政府
B．省、自治区、直辖市人民政府
C．上级财政部门
D．上级房改部门
20、随着行业市场营销费用的增加，会引起需求水平的提高。
当市场营销费用超过一定水平之后，就不会刺激需求了，因此市场需求有一个上限，称为。
A：
市场潜量
B：
市场预测量
C：
市场最低量
D：
市场最高量
E：
借款合同
21、主要用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。
A：
建筑平面图
B：
建筑剖面图
C：
结构施工图
D：
建筑立面国
E：
执行层的组织协调
22、李某与w房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100。
后经过有关部门批准，李某所预购商品房产权登记建筑面积为95。
其面积误差比为。
A：
-3％
B：
3％
C：
-5％
D：
5％
E：
执行层的组织协调
23、一笔贷款的名义利率是10%，当计息周期趋于无穷大时，实际利率是__。
A．10.2%
B．10%
C．11.5%
D．10.52%
24、注册房地产估价师未按规定办理变更注册仍执业的，应限期改正，逾期不改正的，可处以元以下的罚款。
（2008年试题）
A：
1000
B：
5000
C：
10000
D：
30000
E：
执行层的组织协调
25、经济评价指标体系中静态评价指标与动态指标的区别是__。
A．动态指标更合适
B．是否考虑资金的时间价值
C．国外多用动态指标
D．静态指标简单
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、根据净收益的求取的不同，收益法可分为。
A：
直接资本化法
B：
投资法
C：
收益乘数法
D：
利润法
E：
现金流量折现法
2、建筑物重置价格的求取方法有（）等。
A．单位比较法
B．工料测量法
C．指数调整法
D．分部分项法
E．成新折扣法
3、某类房地产2007~2011年的价格见下表，关于平均增减量法适用条件及其价格趋势值的说法，正确的有。
A：
房地产价格的变动过程应是持续上升或持续下降的
B：
各期房地产价格上升或下降的数额应大致相同
C：
2010年的价格趋势值为6900元／㎡
D：
2011年的价格趋势值为7283元／㎡
E：
2012年的价格趋势值为7634元／㎡
4、下列关于征收城市维护建设税的说法中，错误的是__。
A．对外商投资企业也需要征收城建税
B．城建税实行地区差别税率，共分三个档次
C．在同一地区只能执行同一档次的税率，不因企业隶属关系、行业性质不同而不同
D．计税依据是纳税人实际缴纳的增值税、消费税和营业税的税额
5、下列关于代理权和代理行为，表述正确的是。
A：
代理人应当在代理权限范围内，从被代理人的利益出发，争取在对被代理人最有利的情况下完成代理行为
B：
没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经被代理人的追认，被代理人才承担民事责任
C：
代理权不得滥用
D：
双方代理是指代理人以被代理人的名义与自己同时代理的其他人进行民事法律行为
E：
代理权应为维护被代理人的最大利益而行使
6、2007年1月21日，B房地产开发公司通过拍卖出让方式取得一幅建设用地使用权，并交纳土地使用权出让金1000万元，该建设用地使用权出让合同规定此项目于2007年3月1日动工开发。
后因建设资金未到位，直到2008年10月20日仍未进行。
这时土地出让者。
A：
可以无偿收回建设用地使用权
B：
可以征收200万元以下的土地闲置费
C：
可以对开发公司处以相当于地使用权出让金20％的罚款
D：
既不能收回建设用地使用权，也不能征收土地闲置费，更不能罚款
E：
执行层的组织协调
7、下列情形中，诉讼时效为2年的是。
（2008年试题）
A：
身体受到伤害要求赔偿的
B：
寄存财物被丢失的
C：
环境遭污染或损害的
D：
借出的资金未能收回的
E：
执行层的组织协调
8、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。
在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。
但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（）元/m2。
A．2020.80
B．2214.29
C．2336.45
D．2447.37
9、房地产估价师注册证书失效的情形有。
A：
注册期满3年而未延续注册的
B：
持续离开估价岗位超过1年的
C：
年龄超过60周岁的
D：
聘用单位被撤回房地产估价机构资质证书的
E：
不具有完全民事行为能力的
10、某宗熟地的原生地取得费为540元/㎡，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/㎡和60元/㎡，贷款年利率为8%。
采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为__元/㎡。
A．55.20
B．103.22
C．109.63
D．114.82
11、廉租住房的租金实行政府定价，租金标准由构成。
A：
维修费
B：
折旧费
C：
税金
D：
投资利息
E：
管理费
12、按消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是。
A：
同质偏好市场
B：
分散偏好市场
C：
个别偏好市场
D：
集群偏好市场
E：
弥隙市场
13、下列关于住房公积金缴存的说法中，正确的是__。
A．我国住房公积金缴存实行动态调整机制
B．住房公积金缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行，一般不低于5%
C．住房公积金缴存的对象包括城镇企业中的离退休职工
D．住房公积金缴存基数是职工本人的月平均工资，包括6部分
E．职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数每年核定一次
14、债券是分别由发行的。
A：
政府
B：
股份公司
C：
银行
D：
企业
E：
发起人
15、下列属于不明产权的房屋是。
A：
无权属证明的
B：
产权人下落不明的
C：
暂时无法确定产权所有人的
D：
产权关系正在诉讼的
E：
有两个产权人的
16、某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于__。
A．试探性调查
B．描述性调查
C．创新性调查
D．因果性调查
17、商品房预售人应当在签订书面预售合同之日起日内持预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理商品房预售登记备案手续。
A：
10
B：
15
C：
20
D：
30
E：
执行层的组织协调
18、在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是抵押房地产未设立法定优先受偿款下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。
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