青岛香港路商圈研究报告.docx

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青岛香港路商圈研究报告

青岛香港路商圈研究报告

香港东路商圈组成特点：

　　众多的写字楼和中高档餐饮，拥有青岛最多的白领和金领人群。

　　高档购物场所：

青岛海信广场

　　中档购物场所：

麦凯乐和百丽广场佳世客

　　生活型卖场家乐福佳世客

　　新的购物中心和综合体正在不断出现：

　　青岛香港中路银座综合体和购物中心定位中档购物中心

　　山东路华润万象城综合体和购物中心定位高档购物中心

　　香港路商圈已经成为青岛第一商圈，对整个山东半岛具有较强的辐射力度。

下面就商圈的部分商城进行详细介绍：

　　青岛佳世客（日本JUSCO）

　　所属商圈:

香港中路商圈与海边距离800米左右

　　图1青岛佳世客空中停车场

　　　　　　　　　　　　图2青岛佳世客正门

　　表1佳世客市场调查表

　　　　表2佳世客购物广场业态组合

　　经营策略分析:

　　定位:

主题性购物中心包括连锁超市与百货.相对于一般连锁型购物中心其更注重各业态功能的整合,满足中高档消费者的需求.而相对于一般的主题性购物中心,内在文化主题不明确,虽然外在视觉识别系统统一,但其内部各业态经营存在差异.经营方向很明确.

　　经营业态分析:

　　A.超市:

　　（食品特卖场）主要销售品类有：

生鲜区、休闲食品、粮油、饮料、冷冻冷藏、冲饮等。

定价中等偏上国，目标消费者确定为上班族。

　　（衣料特卖场）主要销售品类有：

牛仔休闲、女士衬衣、女士裤装、女士上衣、女士内衣、女士鞋类和女士袜子、男士衬衣、男士西装、男士西裤、男士休闲装等。

价格目标消费者为中层消费者。

　　（其他特卖场）主要销售品类有：

家用电器、IT数码、体育用品及服饰、家居用品、儿童用品等。

主要消费对象为家庭。

　　（儿童用品）此部分经营主要分为男童玩具，女童玩具和童服饰。

经营品牌有：

TOMY、OSHISOSH、MIKY、迪孚玩具、DISNEY、SNOOPY、STEFFILOVE、BARBIE、CAIWEI、任天堂游戏机、海尔斑点狗、扭蛋、小飞狭、大圣玩具、启迪益智、假面超人、樱桃小丸子、耐克好孩子、加菲猫。

　　　　　　　　　　　　图23JUSCO收银区

Ｂ.品牌专卖店

　　女装：

蜜雪儿、简、依梦、FEIZI、EITIE、AIKERL、V2、G2000、VERO、MODA、JVLYFIVE、安魅力、FA:

GE、AMASS、MK、CORDIER、MISSCO。

　　男装：

JACK&JONES、SMART、LAMDO、FIYING、苏格兰飞人、SPRIT、LEYI、蓝豹。

　　体育用品：

耐克、adidas、PIKO。

C.专业店:

　　珠宝首饰：

名饰珠宝、明牌珠宝、金王专卖。

　　包包店：

米奇、DICARO、STACCATO、BIVEHUBS、KAMALILY（丝巾）。

　　护理店：

百草集护理、圣梦美容美体、纤致美甲。

　　工艺美术：

工艺美术中心、伊菲工艺礼品。

　　洗衣店：

伊尔萨海产店：

海世界

　　药店：

法玛西可眼镜店：

巴黎三城

　　茶叶：

满堂香茶巧克力：

神户巧克力

　　烟酒：

百酒工厂酒屋、烟草专卖。

　　D.佳世客公共服务设施:

　　中国移动、中国联通、ATM。

　　图4工艺礼品与服装展示

　　E.餐饮部分

　　卖当劳、无福回转寿司、青松馆韩国料理、大娘水饺、味千拉面、海百顺、威士顿西餐厅、沙龙餐厅、浅草拉面、美达尔烤肉、喻记麻辣烫、阿香米线、熙鲜韩餐。

图5咖啡厅图6美食街

　　佳世客餐饮经营面积占整个卖场的20/100左右，所包含品牌类型覆盖商圈层次没有重叠。

其中大众饮食有：

喻记麻辣烫，阿香米线等。

国外快餐卖当劳，还有韩国料理和日本寿司、沙龙咖啡。

功能结构非常合理。

所处位置在每层的相对靠里处，对于人流的控制和业态的布局有比较大的帮助，这些都值得我们借鉴。

　　F.娱乐部分

　　这部分所占比率太小，在5/100左右，主要是新华书店、世嘉游艺、贝贝乐儿童乐园，经营也不是很理想。

　　JUSCO年度销售业绩

　　通过对JUSCO吉之岛的深入了解，得出两点结论：

　　由一家知名零售企业经营超市和百货，比较有竞争力，因此，我们今后在招商沟通中要与JUSCO深入沟通,作为我们今后招商的一个重要选择。

　　香港东路家乐福

　　青岛家乐福是1999年底开业，开业仅一年多客流量就坐上了全球家乐福的头把"交椅"，该区的消费实力可见一斑。

　　所属商圈:

香港中路商圈所属业态:

连锁大卖场

图27家乐福立面及标志

表8家乐福调查汇总表

　　卖场布局:

　　1F：

精品步行街

　　2F：

生鲜、干性杂货、冷冻冷藏、家用电器、百货、纺织。

　　3F：

健身器材、玩具、烹饪用品、文具、家具、家庭整理用品、自行车、手工制作、家用纺织品、服装、鞋家用电器。

图28情景式购物体验

　　经营商户类型:

　　餐饮类：

KFC、永和大王、味千拉面、NEOCAFE、皇家美孚面包、冰吧。

　　金银首饰：

石人族首饰、瑞鑫珠宝、老银铺、明星珠宝。

　　服装、鞋类：

红妮内衣、魔咔内衣、加凡良品童装、达芙妮鞋业、MEDDEER童装、MIXED休闲装。

　　美容护理：

贝丽斯护理、百草集、美之原、圣梦美体、美智美美甲、色色秀。

　　特色店：

美服缝纫、修宝鞋艺、DVNYNY洗衣店、英华筷子、纸元素、柯达等。

图29家乐福大卖场下面一层经营商店

　　经营分析:

　　家乐福以“销售高质量产品，有选择的销售商品，方便消费者，良好的客户服务和舒适的购物环境”为自己的经营原则。

在联营商户经营过程中，前期设计好业太设计方案，在事中严格控制。

通过功能整合，以保护各种不同层面供应商，消费者的的利益。

　　高档购物中心

　　青岛阳光百货股份有限公司是由江苏阳光集团、青岛红领服饰发展有限公司、新世界（青岛）置地有限公司、江阴市盛银投资有限公司、青岛朝阳实业有限公司五家法人发起成立的，地处青岛CBD的中心位置——新世界数码港，总投资2·8亿元。

而这五家法人，懂商战的人士谁都不能小觑。

　　青岛阳光百货建立于2002年。

　　图阳光百货外立面

　　图青岛阳光百货中庭的购物氛围

　　有关人士分析，阳光百货不是最先来到青岛考察的，可他的动作的确最快，给很多投资商一个措手不及。

一位香港投资商说，当他们还在犹豫时，这个对手已抢先占领了香港中路上集政治、金融、商业为一体的金三角地段，占了地利。

其存在环境让很多同行羡慕，营业面积达3万平方米，两个中央共享空间，每层六个自动电梯，还有7000平方米的空中花园。

为解决停车难的问题，地下还设了两层拥有400个泊车位的停车场。

这在青岛无疑独树一帜。

　　2011年阳光百货品牌列表

　　07年销售额和毛利额平均增长了40%多，远远超过了我们给董事会报的突破性指标的预期。

昨天刚刚开完董事会，从董事会、从经营班子来讲是非常满意的，不光体现在销售方面，更体现在社会美誉度和责任感方面。

　　我们的顾客满意率在逐年递增，去年顾客满意度达到96.3%，会员认同感也增强。

会员去年占销售的总量接近60%，增量也在加大。

同时我们也获得了多个奖项，其中我们比较关注的奖项是青岛市的慈善奖，我们获得青岛市“慈善之星”，这也是我们多年来从事一些社会活动，关注一些我们应该关注的群体，有了一个良好的结果。

　　五年销售业绩表

　　一位在阳光百货未取得席位的招标商说，阳光百货这次招商可谓是旗开得胜。

很多国际一线、二线品牌接踵而来，招标品牌一千多个。

其中在“市场错位理念”下引进的许多品牌，如铁狮东尼、肯迪文、圣约翰、鲨鱼、威力等，都是第一次进入山东，这部分品牌占总数的20%左右。

这无疑对吸引白领消费群增加了砝码。

据阳光百货的负责人解释：

白领百货的销售，商场选择品牌时一方面要考虑到品牌自身，另一方面要考虑“白领文化”，而阳光的文化是一种亲情文化，符合了白领的心理文化需求，所以进入阳光百货店品牌必须符合这种文化。

　　青岛海信广场的升级策略研究

　　青岛海信实业股份有限公司成立于1995年12月9日，8年来，实业公司根据市场变化不断调整行业战略组合，优化经营结构，整合公司内部资源，并确立了以发展大型和超大型零售商业购物中心为重点、渗透其他行业的战略发展方针。

如今，实业公司旗下拥有五个分公司，14家连锁店。

http:

//www.hisense-

　　海信广场是实业公司的龙头企业，于1997年7月1日成立，总投资近2亿元，是一个专营中高档国际名品、精品的大型高级百货店，营业面积2万多平方米，店内硬件设施齐全，环境优雅，彰显尊贵，是各名牌商品的必争之地。

海信广场始终注重消费群体的市场培育，在岛城率先引进会员制，现已发展到6万会员。

　　海信广场成立初即确立了“以人为本，追求卓越”的核心理念、“精品名店、引领时尚”的经营理念、“敬人、敬业、创新、高效”的企业精神、“微笑每一天”的服务理念及“注重细节、精诚合作”的管理理念。

随着“创建学习型企业”目标的确立，海信广场自去年起确立了“感恩、善念、包容、快乐”的企业文化核心主旨，并得到了公司上下的一致认同，员工的凝聚力、归属感、荣誉感和企业的向心力、美誉度、社会形象进一步加强和提升。

海信广场在“精品名店，引领时尚”的现代商业理念的指导下，筑巢引凤，高屋建瓴，建成为世界精品的大平台，这里精品荟萃，群星灿烂：

BURBERRY、ErmenegildoZegna、ESCADA、MAXMARA、HUGOBOSS、DUNHILL、AIGNER、AQUASCUTUM、POLO、LANVIN、VACHERONCONSTANTIN、PIAGET、CARTIER、LANCOME、SK-II、SHISEIDO、CD、ROLEX、OMEGA、MONTBLNC、CERRUTI1881、LANCEL、MANGO、LEVI’S……尽情展现世界极品的风采。

　　通过对日本伊势丹、韩国乐天百货及欧美高级百货店的学习借鉴，七年来，海信广场日臻日善，凭借高雅文化、高档特色定位和高效消费网络的三架马车，在激烈的商业竞争中牢牢树立了高档百货店的业界形象，在山东省商界已占据了高档商场的首位，在全国同行业中享有盛誉。

　　2004年，海信实业公司将进一步发挥高级百货店的品牌优势，掌握投资重点，抓住时机扩大经营规模，实现跨越式发展;实现品牌规模化经营;进一步优化组织架构，整合营销资源，完善会员俱乐部管理，创建岛城商业服务又一金字招牌完善广场经营布局及品牌种类，进一步加大国际一线品牌引进力度;推行细节量化管理，强化公司服务理念，进一步提高现场管理水平;继续推进学习型组织建设，全员参与，共同绘制实业公司美好愿景;确保全年营业收入、盈利水平有较大幅度的提升，以回报社会股东多年来对公司的关怀以及大力支持。

　　由于海信广场的物业陈旧，难以满足高档购物中心的要求，海信集团将老海信广场销售给北京赛特公司，自己投资在青岛奥运会赛场边建设6万平方米的高档百货青岛海信广场。

　　建筑面积6.28万平方米

　　店庆的最高纪录是单日销售1200万元

　　大商集团青岛麦凯乐总店（香港中路）

　　2011年7月杨宝民先生对大商集团青岛麦凯乐总店进行了认真的考察和研究，结合筹建深圳8万平方米茂业百货旗舰店的实际经验和2007考察美国百货的体会，提出如下看法：

　　现状1，2楼品类较强，三层以上明显偏弱。

　　青岛麦凯乐总店和台东利群的比较分析

　　今后大商集团青岛麦凯乐总店业绩具有较大提升空间，该项目经营空间较大。

　　改革措施

　　1.配备优秀领导担任店总经理（集团副总裁级别的实际水平）按照现代购物中心和百货结合的模式，根据青岛顾客实际需要经营。

　　2.允许部分品牌进行自营的尝试，为大商青岛独有品牌策略服务。

　　3.允许比其他店提高营