0709东营房写字楼市场调研报告文档格式.docx
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3、万通商务中心·
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4、黄蓝时代国际金融港·
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5、金融大厦·
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6、国贸大厦·
7、海通·
城展中心·
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8、银座城市广场（三期）·
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9、海通·
未来广场·
10、富运大厦·
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11、万达时代广场·
12、胜中尚东水润·
13、渤海物资大厦·
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2013年6月宏观政策
中国商业写字楼行业标准将出台
近日，从中国房地产业协会商业地产专业委员会获悉，由该协会联合国内外多位专家和企业起草的《写字楼综合评价标准》（以下简称《评价标准》），在经过历时两年多的起草、修订、多轮研讨、企业实地测评，继2012年6月通过住房和城乡建设部建筑节能与科技司组织的专家验收委员会验收，在试点与完善的基础上，即将正式通过行业标准认证。
这是中国房地产快速发展近二十年来第一个商业写字楼行业标准，自此中国商业写字楼将有矩可循。
据了解，当前中国写字楼的建设规模迅速增加，北京、上海等一线城市写字楼规模均达到上千万平方米，二、三线城市的写字楼开发也方兴未艾。
写字楼经济在各个主要城市均已成为经济转型、城市发展的重要推动体系。
然而长期以来，我国对写字楼物业的产品标准、服务标准却缺乏统一的评价体系，房地产企业在写字楼开发过程中缺乏指导，导致了写字楼开发和运营过程中的诸多问题。
而国外各类写字楼产品标准、服务标准，在许多方面也不能适应中国的国情与发展现状，亦影响到本国建筑产品与材料的应用。
政策分析：
商业写字楼行业标准化，体现中国商业写字楼将有矩可循，从而将规范写字楼产品标准、服务标准等各项问题。
将会大大提升客户群体的信任度。
国五之后，写字楼成交量价齐涨
专家意见：
投资看准地段、品牌、软硬件
关于投资闭环，权威专家趋同的观点是：
“地段是衡量写字楼投资价值的重要指标”；
“后期升值空间，除去地段升值潜力及物业养护之外，最关键的莫过于品牌开发商的实力及后期产品支撑。
”
此外，内部硬件、软件等指标，亦值得考究。
“未来写字楼项目将更加注重办公的舒适度，在单层面积、电梯配比等硬件指标上将更加接近一线城市标准，同时将更加注重打造绿色建筑。
”王义高表示，如果写字楼项目硬性指标不过关，规划设计落后，无疑将使租赁客户流失，产生投资者出租难、回本难等诸多问题。
通过市场案例分析，国五条后对写字楼无任何影响，相反推动了写字楼市场的发展，尤其是高度段、高配置的高端写字楼更受青睐。
2013年6月东营写字楼市场活动
1、金领国际：
8700-8800元/平米。
现有房源面积197-1330平米18层1套其他都在高层，散户6-7套。
购房合同交房时间为2013年7月。
（已部分交付）
未来广场：
精装写字楼整层销售，6900元/㎡起价，位于黄河路职业学院北，面积50-90平米，总共8层，一二楼为商业，3楼以上写字楼，目前只有三楼为散户销售，四楼以上为整层销售，按揭95折，一次性94折。
未来国际：
7月6日群发短信，产品剩余一半左右，最低价格均最低9000元，最高价10500元/㎡，按揭无优惠，一次性98折。
写字楼市场竞争楼盘调研
1、汇荣时代广场：
精装，预计销售均价9000元/㎡，工程为竣工已拿到预售证，80-240㎡之间，目前主推4-6层，7层以上针对整层客户，1-2层为商铺。
车位地上82，地上48个。
自己的物业。
预计7月底开盘。
目前做开盘前期准备，折扣不确定，定金优惠确定。
2、金领国际：
剩余6-7套，均在200-340㎡左右的大户型，由于高层区剩余较多，造成价格较高，所以均价为精装8800元/㎡，无优惠政策。
目前项目已部分交房（7月底部分交房），整层面积为1376.38㎡，工程进度为完工，车位400左右。
。
商业部分已经整体租赁给鲁百集团（鲁百自行装修），西侧为鲁百商场，东侧为家居广场，并且开始营业。
3、长安未来国际：
工程进度建至25层，层高3.5米，最低9700元/㎡，最高10500元/㎡，销售量接近60%，一次性98折，按揭99折。
交房时间2014.6，车位地上82个，地下684个。
2003取地，剩余30年产权。
交房时间2014年6月1日。
4、渤海物资大厦：
均价9686元/㎡，共21层地下1层，工程进度17层，75㎡－278㎡，整层940㎡。
开盘时间8月份，目前处于预定状态，优惠折扣开盘前8800元/㎡，交房时间14年5月份。
5、万通商务中心：
工程进度竣工，预计交房13年7月份，均价9000元/㎡，无优惠。
车位地下270，地上有车位未划分。
目前1、2、5楼剩余房源不足10套。
销售面积区间100、120、130㎡之间。
写字楼产品案例调研
1、项目名称：
万海金地
项目简介：
大厦坐落于黄河路北，广利河南、千佛山路西。
占地面积23248.6M²
，建筑面积108900M²
，绿化率35.4%，容积率4.28，规划车位543个，A、B楼各27层，地下2层，共29层。
建筑高度133.5米（东营最高建筑），预计2013年竣工。
面积区间：
120㎡—500㎡（整层1458㎡），120平50套左右，130平200套左右，400平100套左右。
工程进度：
目前南楼已建至五层，北楼已建至两层，6、7月份开始宣传活动积累客户，9、10月份准备开盘。
认购价格：
未正式销售，关系户内部认购7190元/㎡起，最高价9050元/㎡，均价8000元/㎡，层差80--100元/㎡。
10层价格7600元/㎡左右，11层价格7700元/㎡左右，12层报价7800元/㎡左右。
装修标准：
精装，每层两端各配有1间卫浴，其余为公共卫生间。
配套：
配有7部电梯，地源热泵中央空调。
车位600多个。
2、项目名称：
金领国际
项目位于东营西城和东城的新老城区交汇处，黄河路与太行山路交界东南侧，产品定位高端写字楼。
项目占地面积4.1608公顷，规划建筑面积地上91294平米，地下13459平米，共两座主体高楼及附属裙楼。
容积率2.2，绿化率37%。
分割销售面积区间为100㎡－300㎡；
目前剩余6-7套面积约200-340平之间，1-4层为商业及裙楼，已整体租给东营百货大楼，企业购买自用；
5-22楼为写字楼，共计216套房。
B座内装已完成，业主可以开始装修，A电梯尚在调试当中，部分内装没有完成。
销售价格：
起价7240元/㎡，最高价格9560元/㎡，均价8800元/㎡，11层优惠完销售价格8300元/㎡左右，层差100元/㎡。
目前已销售90%以上，单间仅剩8层、10层、17层以上写字楼，整层为21层、22层。
目前销售价格：
17层西北方向，面积367㎡，单价8937元，总价328万元。
公共部分精装，其余毛坯，目前处于楼宇装修状况，业主可以委托施工方装修。
每层3间配卫浴,其余为公共卫生间。
物业公司及费用：
颐兴物业；
物业费3.5元/㎡/月。
4部三菱电梯。
车位400多个。
开盘及交房时间：
2012年7月开盘；
3、项目名称：
万通商务中心
项目位于东营市黄河路与庐山路交汇处，临近东营区政府，西侧蓝海国际大饭店，南边会展中心，项目占地面积31211平方米，建筑面积为50294平方米，容积率1.37，绿化率56.31%；
A座地上16层，地下1层，裙楼4层；
B座8层，层高5.5米，后期物业费按单层计算，租一层送一层。
50㎡－200㎡（2600）。
A楼主楼不对外销售，企业购买自用，12-16层公司自留，16层可做夹层。
其余为土地局、地税局等政府机关的办公楼；
B楼共8层，层高5.5米可做夹层（夹层可分割成两层后价格自然变低）。
保险公司、银行正在洽谈中，6、7、8层已全部卖掉，公司自留一层不对外销售，（3层）。
其余零散销售，仅剩余20套（1300平）左右，已销售90%以上。
目前在做内部装修，路面硬化和景观。
2013年7月30日前交房。
起价：
8640元/㎡，最高价9800元/㎡，均价9000元/㎡。
5层偏南向，面积120㎡，单价9000元，总价108万元。
公共部分精装，其余毛坯，基本每间都有卫生间。
4部电梯。
4、项目名称：
黄蓝时代（东营）国际金融港：
项目简称金融港，位于黄蓝经济核心城市东营，地处府前街与东四路交汇处、开发区中央政务区核心地段,占地面积160亩，总建筑面积131595.66平方米，投资商山东康力置业有限公司、开发商山东景港房地产有限公司。
项目共计四栋楼A楼22层、B楼18层，C楼23层、D楼20层;
先销售AB楼，写字楼每层分割约12户。
其中停车位有1600余个。
大堂高10.8米两层挑空，底层商铺共6套，只对银行开放，裙楼商铺对外销售。
根据工程施工进度，计划2013年年底达到交付使用条件。
起价8500元/㎡，最高价9500元/㎡，均价9000元/㎡左右。
（10、11、12层价格8800元/㎡左右）一次性付清97折，找内部领导最高优惠额三万。
300㎡－1224㎡。
层差：
100--200--300元/㎡不等。
精装，每层4间配卫浴,其余为公共卫生间。
5部电梯配置。
客户群体：
主要是金融机构及油田企业自用。
自2012年11.29开盘，已签约银行2家，其中中国工商银行东城支行签约面积5000㎡、中国农业银行东城支行签约面积5000㎡，在谈银行有青岛银行、中信银行等多家银行；
单位或个人已预订标准办公层面积超过5000㎡。
开盘先售4-11层，其中11层可以分割销售其余楼层整层或半层出售。
5、项目名称：
金融大厦
项目由东营市华纳置业集团开发的写字楼项目，位于府前大街以南，广州路以西，东四路以东。
项目共25层,1-2层为商铺，3-25层为写字间。
占地面积11341.2平米,建筑面积32317平米，其中主楼28359平米，裙楼3958平米。
人防车库1483平米，拥有187个停车位，其中地上车位160个，由政府主导建设，建成后回购10000㎡作为权威金融机构的府邸。
开盘时间2011年5月28日，内装已经完成，路面也基本完成，已经开始部分交房。
90.25－287.55㎡（约90㎡22户；
118㎡25户；
120㎡103户；
140㎡25户；
287㎡25户）（整层1200㎡）；
商铺面积700－1000㎡。
起价12000元/㎡，最高13000元/㎡，均价12500元/㎡。
（层差100/200/500/1000元/㎡不等。
基本整层销售，少量单独销售，去化90%以上。
剩余房源100㎡/200㎡户型3套，共计400㎡左右。
底商东半部分，裙楼准备整体销售。
目前写字楼仅剩3套501—面积287平，单价1.2万；
503—面积129平，单价1.2万；
1603—面积125平，单价1.3万。
精装1500-2000元/㎡,标准（吊顶、灯、乳胶漆、开关、面板、80*80地砖、洗手盆，马桶，空调口），每层2间配卫浴,其余为公共卫生间。
胜洁物业，物业费3.7元/㎡/月。
6部奥的斯电梯，地源热泵中央空调。
开发区企业，油田，银行，政府回购（部分楼层集资建设，分散销售压力）。
6、项目名称：
悦来广场·
国贸大厦
项目总建筑面积62630.16，其中写字楼40117，商业部分地上建筑面积12365，地下建筑商业面积10147，建筑密度23.7%，共有498个停车位，其中办公停车位346，商业停车位152。
A楼（东）23层，整层面积为1300㎡、B（西）楼17层，整层面积为1200㎡。
写字楼分割后每层约12户。
层高3.9米，柱距达到8.4米×
7.8米，在设计过程中，将柱子安排在外墙之中，使用空间更开阔，分割方式更灵活，利用率高。
80㎡－180㎡（1200㎡）。
目前只整层或半层销售。
国贸大厦三月工程进度目前已接近封顶。
起价8500元/㎡，均价9500元/㎡。
（10、11、12层销售价格9000元/㎡左右）一次性付款95折优惠，老带新，老客户可获得5000-10000元加油卡，新客户获两万总房款优惠。
销售情况：
目前已销售80%。
5层，面积120㎡，单价9000元，总价108万元。
精装交房（1500-2000元/㎡），每层2间配卫浴,其余为公共卫生间。
东楼10层整层面积1280平，单价8800元，单价每层100递增。
物业费：
3-4元/㎡/月。
5部通力电梯；
车位大约900个，其中地上约432个，地下约456个。
企业自用较多，油田和开发区管委会单位预留B楼3-8层，中国银行预留2层。
7、项目名称：
海通·
城展中心
本项目位于东城开发区府前大街南、莒州路东。
占地面积21677平方米；
总建筑面积33640平方米，容积率1.2；
建筑密度20.42%；
绿地率35.66%；
停车位261个。
项目分A、B、C、D四个区。
A、D区均为5层，A区1-2层整体出售，两层面积都为700平方，3-5层面积各为1200平方，全部整层出售。
D区1-2层整体出售，两层面积都为700平方，3-4层面积各为1200平方，整层出售，5层单间出售，面积区间33-200平方。
面积为40-120㎡左右，位于二层和四层，均为单间。
北侧广场及绿化正在施工。
起价8500元/㎡，最高9500元/㎡，均价9300元/㎡。
一次性99折优惠。
2层，面积100.6㎡，单价9300元，总价93.5万元。
（具体优惠单独谈）
精装修，每层配有公共卫生间。
物业为海通自己物业，费用4.5元/㎡/月（包括所有费用）
2-3部电梯和扶梯配置。
A区出售给国税和地税局。
B区出售给规划局。
C区出售给青岛银行。
D区1-2层整体出售给农村合作社，3-5层单独出售。
E区自己留作办公区域。
8、项目名称：
银座城市广场三期
项目位于淮河路以南，南接黄河路，东靠胶州路，西邻东三路，三期位于整个地块的东侧及西南角和西北角，占地面积为65600平方米，地上总建筑面积为90402.8平方米。
写字楼建筑面积达4.2万平米，涵括了7余座独栋写字楼（独栋面积约1500㎡、2100㎡、6700㎡、7800㎡左右）；
公寓面积1.2万平米，9000多平米的沿街商业，还配有6000㎡的影院和2万平米的星级酒店；
地下车位229个，地上车位491个。
项目三期主要为花园式生态商务办公产品，涵盖写字楼、公寓、商业。
写字楼共9层高，面积为400-800㎡（整层半层销售），公寓面积为40-120㎡。
交房时间为2014年8月。
起价7800元/㎡，最高价8500元/㎡，均价8000元/㎡。
（例：
7层半层，面积447㎡，单价8400元，总价375.48万元。
）
半层有一个卫生间。
东营一线企业自用。
9、项目名称：
未来广场
项目物业类别是写字间、商铺、快捷酒店、小商品城、餐饮、超市。
总用地面积14074.5㎡，总建筑面积21000㎡，容积率1.5。
打造汇集高端写字楼、多功能公寓，快捷酒店、精品步行街、KTV、电影院为一体的城市综合体，办公、居住、生活、休闲、娱乐等多种功能有机结合，真正满足了“一站式”生活所需，成就城市生活的核心，城市繁华、时尚、绚丽的精华特质在此荟粹，为东营最具活力的城市生活提供了预演与启示。
办公、公寓面积区间：
31-70㎡；
商铺面积区间：
50-400㎡。
沿街旺铺和大卖场13000元/起，写字楼及快捷宾馆价格为7500元/㎡。
停车位207个。
10、项目名称：
富运大厦
位于黄河路与西一路交汇处，依托汽车总站便捷的长途客运、货运运输以及城市主干财富大道-黄河路，便于在东西城开展业务交通便利，周边配套设施正在逐步完善，后期发展潜力巨大。
项目建筑面积15000㎡，只租不售。
租金1.2元/㎡－1.4元/㎡，物业费：
3.5元/㎡。
50㎡－960㎡。
精装。
富海置业和交运集团。
共16层，1-2层富海办公楼；
4-7层交运集团办公楼。
11、项目名称：
万达时代广场
西城黄河路以南与太行山路交汇处，占地面积35188㎡，销售面积93844㎡，最大建筑高度98米。
是一个以酒店式公寓为主打产品、以甲级写字楼为标识的、融合了HOPSCA多种功能于一体的现代化城市综合体。
已建至六层，售楼处未建好，前期，数据尚未确定。
12、项目名称：
胜中尚东水润
西城青岛路与西二路交汇东南处（蓝海新悦大酒店对面），占地面积3243㎡，建筑面积59640㎡，最大建筑高度99米。
项目由2栋28层住宅和1栋24层商务办公楼组成，5A智能写字楼，容积率5.32，绿化率18.6%，该项目位置好，交通便利。
2013年5月开盘，初期销售，销售进度一般。
13、项目名称：
渤海物资大厦
西二路以东，北一路以南（乐天玛特南邻）占地面积4233.2㎡，建筑面积46000㎡，最大建筑高度81米。
项目由1栋21层（含地下1层）写字楼和1栋24层商务办公楼组成，5A智能写字楼，容积率4.49，绿化率43.5%，该项目紧邻济南路商业区，周边配套完善，地理优势明显，交通便利。
2013年8月开盘，销售进度：
初期预定。
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