某经营性生态公墓建设项目可行性研究报告审定稿Word文档格式.docx
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9．项目总投资与资金筹措：
总投资70000万元，分二到三期开发
10．效益分析简述：
吸引投资3.5亿元，可产生年产值20亿
经济效益方面，该项目建成后年均实现服务收入9800万元，完全能够维持项目的正常运营。
社会效益方面，项目建设是贯彻落实我国殡葬改革工作的需要，是XXXX县“物质文明和精神文明”建设的重要内容，有利于进一步促进项目区全面实行火葬，节约土地，优化环境，提倡文明、节俭办丧事等。
二、项目承办单位概况
项目承办单位XXXX生态公墓（XXXX）有限公司为XXXX有限公司全资子公司，成立于2011年8月，公司注册资本10000万元人民币。
XXXX有限公司是项目主体公司母公司，由其具体负责项目的建设与运营。
三、编制依据及研究内容
1．编制依据
（1）民政部办公厅关于印发《殡仪馆等级标准（试行）》、《殡仪馆等级评定办法》的通知（民办发[1990]10号）；
（2）《殡仪馆建筑设计规范》（FGJ124-1999）；
（3）《XXXX县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；
（4）《XXXX县人口与计划生育“十一五”发展规划》（2006～2010年）；
（5）《XXXX县城市总体规划》、《赤诚县土地利用总体规划》；
（6）“项目选址意见书、用地预审意见书、项目环境影响报告表”等；
（7）《投资项目可行性研究指南》；
（8）其他行业标准、规范、规程等资料；
（9）其它调研资料。
2．主要研究内容
本报告从调查分析XXXX殡葬发展现状和区位环境、旅游资源等综合考虑入手，对项目建设规模预测分析，对工程的必要性及意义、项目建设条件、建设规模及内容、总体布局、建设方案、环境影响、实施进度、组织机构、投资估算、资金筹措等问题作了论证，对项目建设的经济效益、社会效益进行初步评价。
四、主要技术经济指标
项目主要技术经济指标见表1-1。
主要技术经济指标一览表
表1-1
序号
项目
单位
数量
备注
1
规划总用地面积
平方米
3335000
2
总建筑面积
10000
3
项目总投资
万元
35474
4
资金筹措
4.1
自有资金
15474
4.2
银行贷款
20000
5
财务指标
5.1
服务收入
9586
年均
5.2
地方政府补贴收入
5.3
总成本费用
5061
5.4
税金及附加
527
5.5
财务内部收益率
%
21.19%
5.6
财务净现值（ic=12%）
3899
5.7
投资回收期
年
8.09
含建设期2年
五、主要问题与建议
1．问题
（1）项目定位有一定难度，尽管规划设计工作已经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需要根据具体情况不断完善。
（2）项目时间较紧，建设资金能否按时到位将直接影响项目实施进度。
（3）项目对于销售收入较为敏感，建设完成后销售情况将会影响投资回收周期。
2．建议
（1）在下阶段工作中应进一步优化、优选设计方案，节省投资。
（2）加快项目融资步伐，开辟多渠道融资途径，加大政府投资力度。
（3）在建设过程中，多种渠道加大公墓销售推广的力度，尤其是在北京地区。
（4）建立专门的车队，用于北京市区内的客户接送。
第二章项目建设背景及必要性
一、项目建设背景
XXXXXXXX生态公墓项目既是为全社会服务的窗口，同时也是社会主义精神文明建设的一个阵地。
其功能是，使人们在殡仪活动中的悲伤得到慰藉、情感得以抒发、哀思有所寄托，倡导文明、健康、进步的殡仪活动，起到移风易俗和引导合理消费的作用，同时对集约、节约用地和保护生态环境等具有重要实现意义。
与此同时，可依托与北京的天然距离优势，有效发掘当地的旅游资源，将项目开发与环境保护、旅游开发、经济建设有机结合起来。
二、项目建设的必要性及意义
加强公墓建设与管理，提供多元化的骨灰处理方式，满足不同层次的消费者的需求，可以起到引导殡葬消费的作用。
随着社会的发展和人们生活质量的提高，人们对公墓的需求也越来越高，搞好公墓建设正是满足社会发展的需要。
1．项目建设是支持和配合国家发展战略的需要。
北京市不再审批新的公墓用地，面临巨大的刚性需求。
北京市民政局对公墓墓穴20年的租赁价标准定为城近郊区是1500元/平方米、远郊区县是1000元/平方米，但加上附属建筑后墓地出售时就远远高于这个价格。
八达岭陵园价格最便宜的成型墓单价是9600元，贵的成型墓单价是6.6万元；
福田公墓最便宜的价格是3.5万元，贵的价格达20万元。
因此，随着北京人口老龄化趋势越来越明显，对于公墓的需求将日益增长，而北京市目前已停止公墓用地审批，北京市民将越来越多的将公墓用地向北京市周边地区延伸。
北京市属15家公墓最便宜的一档墓地价格
公墓名称价格面积
八宝山人民公墓1.9万元0.5平方米
万安公墓7.8万元1平方米
福田公墓3.2万元0.5平方米
太子峪陵园1.76万元0.55平方米
金山陵园2.681万元0.6平方米
通惠陵园1.18万元1平方米
八达岭人民公墓7200元0.5平方米
温泉陵园2.18万元0.8平方米
朝阳陵园1.68万元0.7平方米
天慈墓园1.69万元1平方米
宝云岭墓园5800元0.5平方米
万佛华侨陵园1.88万元0.6平方米
长青园骨灰林7130元1平方米
外侨公墓1.7万元1平方米
注：
实际价格以各公墓公布为准。
2．项目建设是服从城市整体规划，特别是城市经营规模扩张战略发展的需要。
随着高速公路的开通，高速铁路的开工建设，XXXX县区位优势日益突显，县域经济近年来发展迅速，尤其是旅游业的迅猛发展，城区居民人口逐年增加，特别是随着人口老龄化的到来，XXXX县殡仪馆现有的服务规模，无论在数量还是在质量方面都已不能满足全县殡葬需求。
该项目通过规划设计，并按三级馆标准进行建设，从而提升服务能力和质量，不仅为推进全县丧葬改革工作发挥重要作用，同时，也为XXXX县城市规模做大做强提供配套条件。
3．项目建设是当地“两个文明”建设的重要内容。
经营性公墓项目是为全社会服务的一个部门，是社会进步的产物，是随着生产力发展而发展的。
殡仪馆在我国又是殡葬改革的载体，是社会主义精神文明的一个阵地，起到移风易俗，升华人们的思想的作用，使整个丧葬过程成为文明、健康、进步的活动。
因此，该项目的建设都要按着这个要求，使其达到应有的功能。
4．推进和加快经营性公墓正规化建设是计划经济向市场经济转换的需要。
在计划经济体制下，殡葬事业是独家经营的；
在市场经济条件下，这种局面必然会被平等竞争、共同拥有的市场所打破，要想占领和巩固这个市场就必须向人们提供满意的殡葬服务，而搞好经营性公墓的建设是做好服务的前提。
加快经营性公墓的更新改造和正规化建设，是殡葬改革深入发展的需要，是经营性公墓自我生存发展和提高服务质量的需要。
所以，应争取时间加快经营性公墓的建设，要有危机感和紧迫感。
5、XXXX独特的旅游资源急待开发
按照“高起点规划、高品位建设、大力度宣传”的思路，突出绿色主题，打“温泉牌”、唱“生态避暑戏”，着力打造成全县经济后续增长点。
县境生态环境良好，自然和人文景观较多，有温泉两处，其中XXXX温泉郦道元《水经注》已有记载，被誉为“关外第一泉”，属高疗效矿泉；
现已引进2亿多元资金加快了温泉度假村建设，建成了高档次旅游宾馆和培训中心13家，健身房、狩猎场、游泳馆等娱乐设施等一应俱全，成为集会议商务、自然观光、娱乐健身、疗养度假于一体的省级旅游度假区。
今年以来，又投资1000多万元，恢复了康熙行宫，新建登山栈道及牌楼，提高品位，增加文化内涵，度假村的接待能力和服务质量进一步提高；
大海陀国家级自然保护区、冰山梁中生代冰川遗迹、黑龙山自然风光、龙门峡摩崖石刻等景点自然风景独特；
朝阳观丹霞地貌、塘子庙温泉、恐龙足迹化石群等具有较好的开发价值。
总投资1.8亿元的汤子庙温泉开发项目正式签约，总投资3亿元的摩天岭滑雪项目已开工建设，年底雪场有望建成雏形。
张家口XXXXXXXX生态公墓建设项目就是基于上述功能提出来的，XXXX将高屋建瓴，站在历史的高度，用以人为本的思想，把它作为现代城市的组成部分来管理、建设，把其作为生命的另一种形式来对待，使其体现出生态公墓的历史与现实价值，实现生态保护与土地节约利用的有效结合。
在此基础上，有效依托XXXX独特的旅游资源，进行生态旅游开发，有力带动XXXX经济的发展。
第三章需求分析及服务规模与标准
一、需求分析
经营性公墓服务对象在数量上的绝对增长性与相对稳定性是统一的。
经营性公墓的服务对象是死亡人口，其绝对增长性体现在，根据我国现有的计划生育政策和人口状况分析，21世纪四、五十年代我国老年人口和死亡人口将达到相对的高峰期。
相对稳定性体现在，如果没有大规模的战争和自然灾害，人口的死亡数及其变化是有规可循的渐变过程，一般不会出现大起大落的现象。
这一特征为制定经营性公墓发展规划和远景目标、内部经营战略和经营决策提供了有利的条件和根据。
随着城市建设步伐的加快，居民环保意识、文明意识的逐步增强，以及国家殡葬改革的进一步深化，经营性公墓成为了唯一合法的专业治丧场所。
根据《XXXX县人口与计划生育“十一五”发展规划》（2006～2010年），全县人口总量保持低速增长。
十一五期间（2001～2005年）全县人口年平均增长率为1.70‰，人口自然死亡率为5.2‰。
“十一五”期间，出生人口政策符合率保持在93.5%以上，并逐年稳步提高，生育水平稳定在更替水平以下，年出生水平控制在13‰以内，自然增长率控制在7.4‰以内，人口自然死亡率为5.15‰以内，到2010年末，计生总人口控制在17.56万以内（不含流动人口）。
另外，据XXXX县统计数据，2004年至2008年间，死亡人数4295人（2004年829人、2005年852人、2006年816人、2007年881人、2008年917人），年均死亡率5.11‰。
根据上述数据分析，项目服务区现状总人口约17.1万人，人口自然死亡率为5.11‰，则现状（2008年）火化量每年约917具，平均每天2.5具。
截至2009年末，北京市常住人口1755万人，其中户籍人口1245.8万人，居住半年以上的外来人口509.2万人。
常住人口密度为1069人/平方公里。
常住人口中，城镇人口1491.8万人，乡村人口263.2万人。
全市常住人口死亡率4.56‰。
北京现有人口约1900多万，其中老龄化趋势越发明显，60岁以上人口占总人口的比例已经超过12.5%。
随着县境交通区位大幅改善，工业、旅游经济的快速发展，规划至中期（2020年）自然死亡人口年均增长率按5‰测算，即年火化量为1163具；
远期（2021年以后），随着人口老龄化的到来，自然死亡人口年均增长率按6‰测算，北京将不批新建墓地，XXXX将充分发挥地缘优势，承接北京巨大的公墓需求。
二、项目服务规模与建设标准
1．项目服务规模
规划服务能力：
根据上述项目服务需求分析可知，该项目建设可满足项目服务区相当长时间内本县的服务需求，且项目的服务对象主要面向北京地区。
额
2．建设标准
该项目将严格按照《殡仪馆等级标准（试行）》中第一至第二十二项有关要求并按三级馆进行建设，综合评分达360分以上。
远期目标努力把XXXXXXXX生态公墓建成二级馆，综合评分达480分以上。
生态公墓严格按照生态公墓建设的标准进行，充分考虑和利用空间需求、生态保护等因素，最大限度地顺应（或营造）自然、保护自然、利用自然，同时考虑节能、环保、高效益、低维护。
参照生态城市的相关标准，初步确定生态公墓的基本标准：
1.布局合理
公墓布局应体现以人为本的原则，应用生态学与系统学原理，把公墓绿地系统规划纳入城镇总体规划，建立良好宜人的殡葬活动环境空间，使公墓功能协调，符合生态平衡要求，充分体现文化品位和个性特征，坚持继承传统殡葬文化，保持地形地貌的自然形态，使公墓人文景观和自然景观和谐融通，形成独具特色的公墓人文、自然景观。
2.基础设施完善
具备高效动态的生态调控管理和决策系统，不仅物流、人流、信息流等设施完备，而且文化、卫生等设施也应齐备完善。
公墓的基础设施系统主要包括供水、供电、通讯信息、交通道路、消防、应急救援等系统，公墓基础设施系统完好率是衡量一个公墓基础建设水平、公众服务能力和预警应急反应能力的重要指标，项目基础设施系统完好率≥95%，而且确保设施完备、高效、稳定。
3.环境质量高
殡葬活动需要一个清洁安全的环境，殡葬活动污染物应得到及时有效地处理。
如垃圾无害化处理率（指经无害化处理的园区垃圾数量占园区垃圾产生总量的百分比）≥90%；
污水处理率（指园区污水处理量与污水排放总量的比率）≥80%，再生水利用率（指园区污水再生利用量与污水处理量的比率）≥50%。
生态公墓不仅要求空气、水、声学等环境质量达标，而且绿地分布合理，生物多样性趋于丰富，形成良好的区域生态环境和完整的公墓绿地系统，自然地貌、植被、水系、湿地等生态敏感区域得到有效保护。
如空气污染指数小于等于100的天数/年≥300，物种多样性（生物多样性的重要组成部分，是衡量一个地区生态保护、生态建设与恢复水平的较好指标）≥0.5，本地植物指数（指建成区内全部植物物种中本地物种所占比例）≥0.7，建成区道路广场用地中透水性地面（径流系数小于0.6的地面）的比重≥50%，建成区绿化覆盖率（指在城市建成区的绿化覆盖面积占建成区面积的百分比，绿化覆盖面积是指公墓中乔木、灌木、草坪等所有植被的垂直投影面积）≥50%，环境噪声达标区覆盖率（%）≥95。
4.社会环境稳定
生态公墓不但要有良好的自然环境和生态环境，而且必须有一个平等、自由、公正、伦理和道德的稳定社会环境。
生态公墓的管理者和殡葬活动者环境保护的意识强，公众自觉参与环境管理率高。
生态公墓实施文明的殡葬消费，严控废物产生，一旦产生废物应按设定的方案进行回收、再生和再利用。
公众对公墓生态环境的满意度[指被抽查的公众（不少于公墓安葬遗体或骨灰数的1%）对公墓生态环境满意（含基本满意）的人数占被抽查的公众总人数的百分比]≥85。
XXXXXXXX生态经营性公墓的建设与发展贯穿景观生态理论，增强公墓生态系统的稳定性，既满足XXXX当地和北京地区的需要，又对环境不构成危害，亦即谋求经济、社会与自然环境的协调发展，减少资源损耗和环境污染，在保持和增强未来发展机会的同时满足当代人需求，提高公墓整体服务质量。
第四章项目选址及建设条件
一、项目选址
1．地理位置
XXXX县位于北京北部，河北省西北部，潮白河水系白河流域，东与承德丰宁、北京怀柔县接壤，南与怀来、北京延庆县毗邻，西与崇礼、宣化交界，北靠坝上沽源县。
根据“项目选址意见书”，XXXX县XXXX经营性公墓位于XXXX县县城西郊XXXX，距离城区5公里。
县境周围群山环绕，黑河、白河、红河三条河流纵贯南北。
河谷之间，高山起伏，沟壑纵横，耕地较少，山地面积较大，素有“八山一水一分田”之称。
整个地势由西北向东南倾斜下降，山地、丘陵、盆地交错分布。
东临乡村公路和潮白河水系，南、西、北均与山体为界。
场地呈西高东低，北高南低之势，用地高差较大，最高处高程227.7米，最低处高程为入口处187米。
项目选址处处于当地常年主导风向的下风侧，并应有利于排水和空气扩散。
2．用地面积及土地权属类别
现有总用地面积5000亩（3335000平方米），土地利用现状为林地，供地方式为划拨。
土地权属类别为村镇集体用地。
二、建设条件
1．自然条件
（1）气象特征
全县位于中纬度地区，属东亚大陆季风气候，中温带干旱区，全境处于西风带大气环流圈中，大陆性季风气候特征明显，四季分明。
冬季寒冷，夏季凉爽，昼夜温差大。
年平均气温为6.3℃，平均降水量为421.3毫米，平均无霜期124天。
主导风向为北风及南风。
（2）地形地貌特征
XXXX县山地面积较大，素有“八山一水一分田”之称。
全县平均海拔1000米左右，整个地势由西北向东南倾斜下降，山地、丘陵、盆地交错分布。
项目区属山区丘陵地带，场三面环山，海拔在600-1200米之间，场地呈东低西高、南低北高之势。
（3）地质
项目选址处由于缺乏工程地质、水文地质勘察资料，暂时无法对场地进行定量描述。
建议该项目在下阶段工程勘察阶段应进行详细勘察。
（4）地震
根据《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001）河北省区划一览表，本场地处抗震设防烈度7度区，地震动峰值加速度为0.05g，设计地震分组为第一组。
2．社会环境
XXXX县位于北京北部，河北省西北部，潮白河水系白河流域，东与承德丰宁、北京怀柔县接壤，南与怀来、北京延庆县毗邻，西与崇礼、宣化交界，北靠坝上沽源县，全县总人口29.2万，其中农业人口24.9万。
以汉族为主，杂以数量很少的满、蒙古、回等少数民族。
全县总面积5287平方公里（793.05万亩），列张家口市第一位、河北省第四位，人均土地面积27亩。
县辖9镇，9乡，440个行政村，1318个自然村。
2007年，全县地区生产总值完成21.8亿元，增长15.5%，其中一产业增加值完成6.5亿元，二产业增加值完成8.4亿元，第三产业增加值完成6.9亿元。
全部财政收入完成4.25亿元，增长65.5%，其中地方一般预算收入完成2.29亿元，增长63.3%。
全社会固定资产投资8.61亿元，比上年增长35.9％。
农民人均纯收入2030元，增长5.3%。
3．人类活动因素
场地三面靠山，一面临水，自然景观良好。
不存在采掘矿产、修建蓄水工程、劈山放炮、乱砍滥伐等人类活动影响因素，对场地地质环境影响较小，是较为理想的殡葬场所。
4．交通条件
XXXX交通便捷，公路、铁路、水路畅达。
区位优势明显，境内有国道1条、省道3条，公路总里程1570公里，其中二级公路达276公里18个乡镇全部通油路。
累计投资1.8亿元，完成“村村通”工程798公里，105个行政村通油路。
特别是随着112国道、省道宝平线、南赤线、滦赤线二级道路改造工程的竣工通车，使县城距北京路程缩短到2小时以内。
该项目选址处与XXXX城区仅5公里，而且有公路（四级，水泥路面）与城区相连，交通运输条件比较好。
5．政策条件
无论国家还是地方，都十分重视殡葬改革事业。
半个世纪以来，在党和政府的大力推动和全国人民的共同努力下，我国的殡葬改革和殡葬事业取得了显著成就，殡葬改革有力地促进了殡葬习俗改革和人们殡葬观念的变化，殡葬法规从无到有，殡葬业成为一个特殊服务行业。
6．公共设施条件
该项目的供水、供电及通讯条件已具备。
供水方面，水源引自城区市政给水管，由XXXX县自来水公司负责供水；
供电方面，在馆内设置配电房，电源由市政电力电缆引入，由XXXX县电力局负责供电；
电信、有线电视信号由相关部门引入；
殡仪馆污水排放应符合现行国家标准《医院污水排放标准》（GBJ48）的规定。
7．施工条件
项目地处县城西郊，施工用的交通、临时用电、临时用水等条件便利，各项建筑材料也均可就近购买。
第五章总体规划方案
一、规划设计依据
XXXX县生态公墓新馆工程应严格按《殡仪馆等级标准（试行）》、《殡仪馆等级评定办法》（民办发[1990]10号）、《殡仪馆建筑设计规范》（FGJ124-1999）以及国家的土地使用原则和当地总体规划的要求进行规划设计。
二、服务宗旨与目标
1．服务宗旨
修建经营性公墓的宗旨是“上为国家分优、下为民众解愁的宗旨，以社会效益为主，经济效益为次的服务方向，全心全意为丧户服务，使全县人民满意。
2．建设目标
（1）按民政部《殡仪馆等级标准（试行）》和《殡仪馆等级评定办法》要求，按三级殡仪馆标准建设，并通过上级评定验收。
（2）努力建设成“绿色、环保、生态型”的经营性生态公墓，绿化率不低于50%.
（3）项目服务能力最终稳定目标为200000具，最高年服务能力能够满足20000具/年的工作负荷。
（4）在竞争环境中捕捉得以生存和发展的机会。
三、总体规划要求
总体规划要体现人文关怀，营造关爱平和气氛，建筑与景观自然和；
主体建筑应注重展示文化特色，充分利用地形高差，功能合理，交通流畅，环保节能。
从其使用性质来说，经营性生态公墓要有合理的选址，应考虑人的心理卫生带来的环境污染问题，要远离城区的主导风向下风侧。
另外还应考虑优美的自然环境和较为便利的交通。
从使用流程来说，经营性公墓要有合理、完善的功能，经营性生态公墓功能分区可以有：
停车区、室外人流集散区（广场）、业务办理区、殡仪区、骨灰寄存区、公墓区、行政办公以及附属用房等。
其中，殡仪区和公墓区是最主要的功能部分，要处理好“生与死”的分隔。
经营性公墓的交通具有时段积聚性。
在清明、大型悼念活动时会有大量的人流、车流，所以要注意驻车与分流规划设计。
经营性生态公墓要考虑丧葬习俗的地域性和民俗性，不同的地域因为不同的历史文化发展、同一地域也可能因为不同的民族带来不同的丧葬习俗，最终对经营性公墓建筑设计提出不同的要求。
四、场内外交通运输流量组织
对外交通运输主要依托场区东部紧邻的四级公路进行。
现状公路宽6.5米，能满足交通运输要求。
但从长远发展来看，今后应对该公路升级改造。
场区设置两个入口，其中主出入口位于场区南部，次出入口位于场区东部。
场内按照作业工作流程合理进行道路组织，在馆内由南至北中心轴线上规划一条连廊，便于各功能用房近距离沟通。
在轴线（连廊）周围规划一条环形道路，并与连廊进行合理连通。
办公生活综合服务区至悼念区之间规划通过三个圆形硬地广场，几何结构图从大到小由一条蜿蜒曲折的人行铺路串联起来，表达曲折人生，回归自然的意境。
道路设计应根据建筑布局和周围环境条件，选择方便、安全的方案，并满足消防车通行的需要。
五、场区竖向及总平面布置要求
1．竖向布置
竖向设计应充分结合地形，以斜坡或台地形式，充分考虑节约投资和景观的需要，对各区用地进行整合。
2．总平面布置
平面设计应紧密结合项目工作流程，体现“简洁、流畅、方便、节省”等原则，合理布局各建（构）筑物，充分、高效利用场地。
（1）总平面布局
1）总平面布局根据功能分设
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