林地资产评估Word格式.docx
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“林地，包括郁闭度零点二以上的乔木林地及竹林地、灌木林地、疏林地、采伐迹地、火烧迹地、未成林造林地、苗圃地和县以上人民政府规划的宜林地”。
在林地中具有资产属性的均为林地资产。
由于林地资产的依附性，对林地资产的评估（林地使用权的评估），实质上是根据经营林地
上植被产生的超额的利润，作为林地的收益，以此为基础进行林地资产评估
在一些无立木的林地上如采伐迹地、火烧迹地、国家规划的宜林地，则必须为其选择最适用的植被，平均的经营水平，来进行评估。
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由于林地的依附性和林木资产的多效益性，林地资产产生的直接经济效益是较低的、尤其是防护林和用材林的林地使用权价格十分低下，是各类土地使用权中价格最低的一种。
按福建现行的生产水平和有关技术经济指标，其年地租约为50—150元／（公顷·
年），十分低下，而在福建南部的经济林经营中，年地租一般为150—1200元/（公顷·
年），两者的差异较大。
五、影响林地价值的因子林地是通过生产木材和其它林产品来实现它的价值。
因此，在估计这种价值时必须对这些森林的收获进行长期的测定，即对林地未来的收益（林地本身的贡献）进行预测。
在预测中有许多因素对其结果发生影响，它们分别是：
（一）林学质量林学质量通常也称为立地质量，一般受下列因子所决定：
1、土层厚度
2、腐殖质层厚度
3、土壤质地
4、海拔高度
5、坡位
6、坡向
7、坡形
8、地势由于影响林学质量的因素较多，且这些因素多有交叉的配置，因此在调查中经常简单地把立地质量分为四个立地条件类型：
I肥沃类型；
Ⅱ较肥沃类型；
Ⅲ中等肥沃类型；
Ⅳ瘠薄类型。
以林分平均高和平均年龄关系编制的地位级表；
以林分优势高和年龄关系编制的地位指数表；
影响立地质量的各因子与树高生长间的关系编制了数量化立地指数表。
（二）经济质量经济质量主要是指林地的经济位置，它通常以影响木材生产成本的因素作为主要指标。
如以近期内道路是否能达到小班的可及度。
即可及小班一一道路已达到该小班内或小班附近，小班内采伐的木材，不要修建道路即可运出；
将可及小班一一近期内道路可延伸至小班或小班附近，小班安排采伐仅需修建少量的道路（木材生产成本可承受得了的投资）即可运
出；
不可及小班一一近期内道路无法延伸到小班附近，采伐木无法运出。
从木材生产成本费用的开支的分析中可知，在各项木材生产成本中集材成本和运输成本的开支变幅极大。
因此、在森林资产的评估中，评定林地的经济质量必须根据木材运输的成本来划分地利等级。
区位等级也是反映土地经济质量的一种重要指标，它是按土地所在县（市）经济发展水平和交通运输条件进行分级，并确定各个等级的地域系数，以该系数来修正林地的价格。
该方法来自城镇国有土地的评估，
该方法简单易行，因此，广东省国有资产管理办公室和林业厅共同制订的《广东森林资源资产评估程序与方法》中将其引入林地评估，用区位等级来代替地利等级，编制了立地系数表和地域系数表，并确定其标准地价为3021元/hm2。
立地系数表（基准年20年）
等级
每公顷出材量
立地系数
好
60m3
1.4
中
42.3m3
1.0
差
33.8m3
0.8
地域系数表
区位等级
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
地域系数
6.0
5.5
5.0
4.0
3.0
2.4
1.9
1.5
1.2
（三）森林经营的方式及强度
从经营方式看，经营不同的林种如经营用材林或经济林，其经营的目的不同，经营的经济效益也有很大的差别
从经营的树种看，经营不同的树种，经济价值相差较大从经营强度看，集约经营与粗放经营经济效益有很大的差别
（四）林产品的市场价格林地资产的价值与林产品的价格息息相关，它经常以林地上林产品的产值扣除了成本、税费后的纯收益为基础进行测算的。
林产品的市场价格提高，对应的林地资产的价格也高。
（五）生产周期及利率
1.是要确定森林经营的时间期限。
轮伐期的确定通常是以林木的工艺成熟龄或经济成熟龄作为确定的主要依据，是根据当地需材材种的要求以及经营单位的经济和经营类型的龄级结构来综合考虑确定的。
择伐周期在理论上是以林木的生长率、择伐的强度，通过公式计算的。
2.是确定评估中所要采用的利率。
在森林资产的评估中，采用的利率是较低的。
因为评估中各计算公式所采用的成本支出，或者经营收入，均以现在的价格进行计算，其采用的利率必须从现行的商业利率中扣除通货膨胀率，仅由纯利率和经营的风险率两部分构成。
由于经济利率是较稳定的，所采用的利率的变化，主要是由经营项目的风险率所决定。
（六）有林地与无林地的差别在有林地上，在本周期内的经营树种，经营方式和强度均已确定。
在本周期内的土地收益必须根据现有状态确定，只有在下一轮伐期后才能改变其经营的种类与方式。
而无林地从评估时就必须为其确定较适合的经营树种、经营方式和强度。
此外，对有林地的更新，其成本一般要低于无林地的造林。
这些因子都使有林地的价值产生差别。
（七）评估时间与交易案例时间的差异
在森林资产的评估中使用现行市价法时，经常无法寻找到近期的交易案例，这样使用的案例的交易时间与评估时间有较长的时间间隔，不同的时期市场的物价水平不同，也许是涨了（通货膨胀）、也许是跌了（通货紧缩），这样相同的林地，在不同时期其价值是有所不同的，利用不同时期的交易案例，必须根据市场的物价水平进行调整。
（八）作林地使用，还是改变林地的用途林地由于其上生长着的林木对改善人类的生存环境有着巨大的作用，其生态、社会的效益较大，而经济的收益相对较低。
因此，在林地评估时，是否改变林地的用途对林地的价格影响极大。
改变用途的林地一般增值较大，必须用改变后用途来计算其收益，评估其价值。
（九）林地交易的迫切性林地交易是否迫切，林地的出售有否竞买者，这对林地的价格有一定的影响。
在通常情况下，林地出售的竞买者很少，而林地所有者对林地的出售也不迫切。
如果有较多的竞买者，林地价格可能升高，而如果林地所有者对交易要求迫切，则林地价可能下降。
影响林地价值的因子小结:
1、林地立地质量及其他自然条件的差异（林学质量）
2、林地地利条件差异（经济质量）
3、林地经营方式及强度
4、林产品的市场价格
5、经营周期及利率
6、有林地与无林地的差别
7、评估时间与交易时间的不同
8、作林地使用还是改变林地用途
9、林地交易的迫切性
六、林地资产评估的基本方法
现行市价法
适用于各类林地资产
林地期望价法适用于用材林地、薪炭林地、经济林地、竹林地、疏林地、未成林造林地、灌木林地、采伐迹地、火烧迹地和国家规划的宜林地等林地资产评估
其他因子的修正值k4只能按其实际情况进行评分，将综合的评分值确定一个修订值的量化指标。
2、林地期望价法
林地期望价法以实行永续皆伐为前提，从无林地造林开始计算，将无穷多个轮伐期的纯收益全部折为现值累加求和，作为林地的评估值。
其计算公式为：
（1P）u1
式中：
Bu——林地资产评估值；
Ci——第i年投入的营林生产直接费用（包括整地、栽植、抚育等费用）；
Au——现实林分第U年主伐时的纯收入（指木材E销售n收入扣除采K运成本，销售K费用b、管理费G用、财务费M用、有关税费、木材经营的合理利润后的部分）；
Da、Db——现实林分第a、b年的间伐纯收入；
U——经营周期；
V——年均营林生产间接费用（包括森林保护费、营林设施费、良种实验费、调查设计费、基层生产单位管理费、场部管理费用和财务费用）；
P——利率。
重点与难点该公式与收获现值法公式的区别：
林地期望价公式
（1P）u1
收获现值法公式
请注意二者分母的不同：
注意Ci的不同，上式Ci为无林地造林至郁闭的造林成本，下式中的Ci则等同于上式中的V为每年的管护成本
其它计算过程与注意点与中龄林资产评估基本类似（此处略）
实例1—林地期望价计算
某国营林场的主要技术经济指标，杉木人工林投资，第一年180元/亩，第二年80元/亩，第三年80元/亩，第四年40元/亩，第五年起每年管护费用为5元/亩，30年主伐产量16M3，出材率70%（其中原木25%；
非规格材45%）。
第10年进行第一次间伐，产综用材0.8M3，扣除成本、税费后，纯收入为60元/亩，第二次间伐为第15年间伐纯收入为300元/亩。
其余有关技术指标与中龄林资产评估案例同。
计算其地价与年地租有关技术经济指标（均为虚构假设指标）
（一）营林生产成本：
从第五年起每年的管护费用为5元/亩。
（二）木材销售价格（参照成过熟林而得）：
杉原木730元/立方米；
杉综合：
620元/立方米
（三）两金统一计征价：
杉原木400元/M3；
200元/M3：
增值税起征价杉原木550元元/M3；
420元元/M3：
（四）木材生产经营成本（含短运、设计、检尺等）：
130元/M3
（七）木材生产经营利润：
杉原木15元/立方米；
杉综合9元/立方米
（八）林业投资收益率：
6%
（九）出材率：
杉原木出材率为25%；
杉综合出材率为45%
（五）相关费用：
（1）育林费：
按统一计征价的12%计
（2）维简费：
按统一计征价的8%计
（3）木材检疫费：
按统一计征价的0.2%计
（4）销售费用：
10元/立方米
（5）管理费用：
按销售收入的5%计
（6）不可预见费：
杉原木12元/立方米，杉综合7元/立方米
（7）增值税：
以起征价的6%计
（8）城建税、教育附加合计以增值税的8%计）测算过程
由前例计算可得杉原木主伐纯收入为A1=362元杉综合材主伐纯收入为A2=332元该林地杉木主伐时纯收入为
Au=16×
0.25×
362+16×
0.45×
332=3838元
四年营造林成本合计值
∑C=180×
1.06^30+80×
1.06^29+80×
1.06^28+40×
1.06^27=2069元
该地地价为：
Bu=[3838+60×
1.06^（30-10）+300×
1.06^（30-15）-2069]/（1.06^30-1）]-5/0.06=468元
年地租=Bu×
P=468×
0.06=28元
3、年金资本化法
年金资本化法是将被评估的林木资产每年的稳定收益作为资本投资的收益，按适当的投资收益率估算林木资产评估价值的方法。
其计算公式为：
Bu=A/p
Bu——资产评估值；
A——年平均纯收益；
P——投资收益率
当林地使用权有期限转让时，按以下公式计算林地使用权价格：
Bn=Bu×
[（1+P）n-1]/（1+P）n=A×
[（1+P）n-1]/[P×
（1+P）n]
Bn——林地使用权有期限转让价格；
Bu——林地评估值（使用权无期限转让评估值）；
P——利率；
n——林地使用权转让年数。
案例2—林地年金资本化法
例：
某林农拟向村集体承包100亩林地进行毛竹林经营，双方协议约定每年地租为30元/亩，要求现在一次性支付租赁期内地价。
（1）承包经营期为长期经营（即无限期）
（2）承包经营期为30年请分别计算该林地租赁价。
（1）解：
长期经营且年地租稳定，可采用年金资本化法计算，考虑到竹林的经营效益较高，其投资收益率取值为10%，则该地价
为
Bu=A/P=100×
30/0.1=30000（元）
该林农一次性应支付3万元林地使用费
（2）解：
承包租赁期为30年，可采用有限期林地使用费法计算可得
B30=Bu×
（（1.+0.1）^30-1）/（1+0.1）^30=30000×
0.943=28290元
该林农一次性应支付28290元（30年）林地使用费
技巧说明上述计算公式简单易算，关键问题是确定平均地租和投资收益率，在竹林、经济林林地资源资产评估中，由于林地上的竹林或经济林木在较长的时间内每年有稳定的收入，其地租也较稳定并经常每年定期支付，因此每年支付地租的林地资产评估中经常采用这两种方法。
现在在部分地区用材林林地逐年支付地租亦可使用此方法。
4、林地费用价法林地费用价法是以取得林地所需的费用和把林地维持到现在状态所需的费用来估算林地评估值的方法。
n
BuA（1P）nMi（1P）ni1
i1
Bu——林地资产评估值；
A——林地购置费；
Mi——林地购置后，第i年林地改良费；
n——林地购置年数；
P——利率。
5、比例系数法
设某片10公顷的阔叶异龄林承包期已满，在新的承包合同签订前要求对其林地资产价格进行评估，并在这一基础上确定新的地租租金。
（1）收益现值计算
据调查该片异龄林的择伐周期为10年，每次择伐每公顷可出材45m3，每立方米纯收入250元，每年分摊的管护费为45元/hm2，利率为6％，择伐强度为30％。
（2）比例系数确定
比例系数的确定。
据福建省现行政策，林价中的山价（地租）部分所占份额为10％—30％，平均为20％
（3）计算地价与地租
、经济林林地资产评估
经济林林地资产的评估由于其上的经营方式不同于用材林，其评估的方法也不同于用材林。
经济林评估的方法主要有林地期望价法、现行市价法、年金资本化法。
（一）林地期望价法
经济林是将经济林在无穷多个经济寿命期的纯收益（扣除了正常成本利润）全部折为现值作为林地的价格。
在计算时先把各年的收入
和支出（含成本利润）折算为经济寿命期末的后价，然后再根据无穷递缩等比级数的求和公式将其求和其公式为：
u一一经济寿命期；
该公式必须预测各年度的收益和经营成本，计算较困难，为了便于计算，可假设造林的成本相同，盛产期收入相同，盛产前期的销售收入相近，每年的经营成本大体相同。
这样该公式可简化为：
nun1m1u
An1pn11punp1Am1pm1p1C1puV
Buu
1p1
（二）年金资本化法
林地地价的年金资本化法是以林地每年的平均纯收入（地租）作为投资的收益额（利息），以当地该行业的平均投资收益率作为利率，来求算其本金——地价的方法。
其计算公式为:
A为年平均地租，p为投资收益率
（三）现行市价法
现行市价法是以在市场上已成交的类似的林地价格作为参照物，然后确定待评估资产的价格的方法。
在所有林种的林地资产评估中现行市价法的公式都相同，但在经济林林地资产的评估中比用材林更为复杂。
其考虑的因子除了立地质量和地利等级外，还应考虑其上经济林树种、品种、年龄和经营年限。
三、竹林林地资产评估竹林林地资产的评估是能用收益比例系数法、年金资本化法和现行市价法进行。
（一）收益比例系数法竹林是异龄林，其立竹的重置成本测算困难，无法准确划分哪些是林地产生的价值，哪些是立竹产生的价值。
因此竹林的林地资产评估和立竹资产评估一样经常借助比例系数法。
其比例系数通常选用当地用材林经营中地租收入占经营总收益的百分比。
直接用这一比例系数乘上竹林的总价值，就得到竹林林地资产的价值。
（二）年金资本化法竹林林地资产的年金资本化法仅在竹林的经营者已明确每年交纳稳定的地租时采用。
（三）现行市价法各林种林地的现行市价计算的公式都相同，但在竹林林地价测算时必须注意参照的成交案例与待评估资产在年龄结构、均匀度、整齐度、立竹度、经营级、生长级的差异。
根据这些差异综合确定其调整系数的K值，用K值对参照的成交案例的评估结果进行修正。
通过对三个以上案例的测算，最后综合确定其评估结果。
第三节其它地类林地资产评估其它地类的林地资产是指有林地以外的各地类的林业用地资产。
它主要包括疏林地、未成林造林地、苗圃地和无林地。
灌木林地大多数不具备资产条件，一般不对它进行评估。
一、疏林地林地资产评估
疏林地是指郁闭度在0.1—0.2的林业用地。
疏林地林地评估的方法可以按照用材林的林地资产评估方法，或按无林地的评估方法进行。
按用材林的林地资产评估时，关键是要根据当地的自然条件、经济条件选择最适合的树种，根据培育目的确定一个最适合的森林经营类型，按该类型的森林经营设计，假设在该林永续地进行经营，来评估林地的价格。
按无林地进行评估时，首先要确定适合的林种、树种、经营类型，然后再按相应的评估方法进行评估。
具体参阅无林地的林地资产评估。
二、苗圃地资产评估苗圃地是林业用地中最小的地类，固定苗圃地通常是农用地，而且是水肥条件较好的农用地改造而成，在经营的过程中为了减轻病虫害的发生，经常需要与农作物（水稻）进行轮作。
因此，在苗圃地的评估中借用农用地的评估方法，并借用相似的农用地的经济指标。
（一）现行市价法
现行市价法也称市场成交价比较法，它是以具有相同或类似条件的林地的现行市场的成交价作为比较基础，估算林地评估值得的方法。
在苗圃地的评估中，其计算公式与一般林地资产评估所用的公式相同：
BuKKbGS
Bu一一林地资产评估值
Ku一一苗圃地立地质量综合调整系数
Kb一一物价指数调整系数
G一一参照案例的交易价格
S一一待评估苗圃地的面积
（二）收益现值法
式中R为苗圃地上种植粮食的年纯收入（已扣除劳动工资、生产成本及税金费等费用）。
该法计算简单，资料来源容易，是最简单的评估方法。
但在使用该法时要注意：
1、年纯收入R值的计算。
2、如果苗圃地种的是经济林木或绿化苗，其收益值明显高过种粮食的收益值时，可将其地价适当调高。
3、如果年地租是明确，而且基本合理的，其承租的合同期又较长，则可直接取R=地租，进行测算。
（三）林地费用价法
在苗圃地的评估中，取得林地所需的费用是指征占用苗圃地时所支付的成本；
把林地维持到现在状态所需费用是指将原购置的土地改为苗圃地时的土地改良费，包括修路、平整、修建排灌设施的费用。
公式为:
BuA1pnKMi1pni1
A一一林地购置费
Mi一一苗圃地购置后第i年投入的林地改良费
n一一购置的年限
P一—利率
K一一设施的成新率该法一般用于新建的苗圃，其土地购置的成本明确，年设施投入也明确，苗圃生产尚未正常使用。
在使用该法时必须注意：
1、林地的购置费A，在有条件时应尽可能采用重置成本。
如无法进行重置，而采用历史成本时，其测算用的利率必须包括通货膨胀率。
2、如果林地购置后一直在经营，则当A是重置成本时，不再加算利息。
当A是历史成本时，其P含有通货膨胀率（即按通货膨胀将其购置成本重置）。
nni1
3、如果林地购置后一直在进行改良而未正式生产，A是重置成本价时，P是不含通货膨胀的低利率；
A是历史成本时，则P可采用市场利率。
4、K为苗圃设施的成新率，它等于1减去折旧率。
在评估时必须确定苗圃中各项设施的使用寿命，计算其折旧率，或直接计算其成新率。
三、未成林造林地林地资产评估
未成林造林地是指人工造林后3—5年，飞机播种5—7年、造林保存株数大于或等80％，尚未郁闭，但有成林希望的林地未成林造林地上的林木通常按用材林幼林的评估方法进行评估，而其林地资产也是按用材同龄林林地评估的方法进行评估。
四、无林地林地资产评估无林地包括采伐迹地、火烧迹地、宜林的荒山
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