安家老年公寓维修改建项目可行性研究报告Word文档格式.docx

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1.3编制依据和可行性研究概况

1.3.1编制依据

1、xxxx安家老年公寓设计方案；

2、《xxxx国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

3、《国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化的意见的通知》（国办发[2000]19号）；

4、《西部地区“十一·

五”养老福利服务设施建设研究》（民政部政策研究中心―张仲兵－2008.07）；

5、《老年公寓和养老院设计指南》；

6、项目业主提供的其它相关基础数据和材料；

7、编制人员调查的有关资料、数据和材料。

1.3.2可行性研究概况

本可行性研究报告依照《投资项目可行性研究指南》的编制深度要求进行编制。

通过对项目建设相关方方面面的问题进行公正、科学、公平、客观的研究分析，并经过认真计算、对比、综合分析、汇编，最终提交此报告，为项目的建设决策提供可靠的依据，项目的研究范围包括：

1、项目建设背景；

2、项目建设地址的自然条件介绍；

3、项目建设条件分析；

4、项目建设必要性；

5、项目总体规划、功能定位；

6、项目建设规模、建设内容；

7、项目建设方案设计；

8、项目投资估算及资金筹措；

9、项目财务评价；

10、项目的结论与建议。

1.4主要研究结论

1.4.1该项目是xxxx是解决民生问题的具体体现。

项目修缮后，不仅能促进县域经济的发展，而且能为老年人提供住养、生活护理、康复、托管等服务。

为加快建设和谐社会，促进社会公平正义，真正实现老有所养，老有所乐；

为社会减轻压力，提供新的就业岗位等方面都有明显效益。

1.4.2该项目修缮后，有一定的经济效益。

年营业收入可达352万元，年纯利可达98.57万元。

而且在税收上可以享受国家的税收减免政策。

修缮营运后，有一定的经济效益。

1.4.3该项目在有较好的社会效益，每年可供养老人190人次，收入352万元，年均利润98.57万元，投资利润率为9%，内部收益率为6.5%，静态投资回收期为12.16年，动态投资回收期为30.56年。

因此，本项目无论是在产业政策和市场环境等宏观方面，还是在自身技术和经济效益等微观方面都是可行的。

基本经济数据表

序号

指标名称

单位

数值

1

基本收入情况

万元

352

1.1

供养老人收入

342

1.2

供养老人数

人

190

1.3

其它收入

10

3

项目总投资

1100

3.1

建设投资

1000

3.2

流动资金

100

4

年均销售收入

5

年均税金及附加

6

年均增值税

7

年均企业所得税

8

年均毛利润

98.57

9

年均利税

年均净利润

11

所得税后投资利润率

%

9%

12

投资利税率

0%

13

销售净利润率

14

销售毛利润率

15

内部收益率（全部投资，所得税后）

6.5%

17

动态投资回收期（含建设期2年）

年

30.56

18

静态投资回收期（含建设期2年）

12.16

第2章xxxx经济社会现状及发展规划

2.1xxxx地理情况

xxxx位于湖北省东南部，长江中游南岸，咸宁市西北部。

东邻咸安区，南接赤壁市，西与洪湖市、北与武汉市汉南区隔江相对，东北与武昌县相连。

地跨东径113°

40′—114°

12′，北纬29°

48′—30°

17′。

县城位于鱼岳镇，地处县城中部，地理位置为东径113°

54′，北纬29°

59′，北濒长江，南临三湖连江水库，东接茶庵岭，西连陆码头办事处，总面积21平方公里，建成区面积约8平方公里，镇域东南丘岗，西西北平原，地势由东北向西南倾斜，地表海拨高程最高点马鞍山84米，最低点北门湖24米。

东北离武汉市武昌区：

图径77.5公里，公路89公里，长江水路120公里；

东南离咸安区温泉：

图径45公里，公路77公里；

南离赤壁市：

图径29公里，公路34公里。

xxxx在湖北省的位置

2.2历史沿革和行政区划

xxxx古名沙阳堡，因取《诗经·

小雅·

南有嘉鱼》之义而得名，公元280年设县，距今已有1700多年历史。

县境地处长江中游南岸，地属武汉城市圈，北与武汉接壤，南近洞庭岳阳，东邻京广铁路、京珠高速和107国道，西与荆州洪湖隔江相望，史称“武昌上游之邑，湘湖要冲之区”。

全县国土面积1017平方公里，现辖8镇1场，164个行政村，总人口31万人，耕地面积42万亩，大体形成“一山三水四分田，两分道路与庄园”的地貌格局。

境内有20万亩无公害蔬菜基地、17万亩优质螃蟹基地和全国最大的美国叉尾鱼回种苗繁育基地，常年蔬菜种植面积达45万亩，水产养殖面积达25万亩。

有亚洲第一、世界第二的粘土型黄金矿藏；

有享誉全国的高性能磁性材料、桥用缆索、电子光源等产品的科研与生产基地；

有国家定点建设的“中国博士后”基地；

有国家A级产品联乐牌席梦思，有嘉鱼麻糖等一批荣获国优、部优和省优称号的名优产品。

有万里长江向东流，独此西流30里的长江第一湾——牌洲湾；

有湖北第一组——官桥八组；

有名冠古今的三国古战场和周瑜智取荆州的大本营——陆口，有风光旖旎的休闲旅游圣地——三湖连江风景区，还有人文景观荟萃的南宋文化古迹。

现已初步建成蔬菜、水产、意杨、畜牧、优质水稻、苎麻等10大农业产业基地和黄金、纺织、化工、机电、食品、森工、皮件等9大支柱工业体系。

2003年，全县实现国内生产总值29.01亿元，完成全口径财政收入1.53亿元，外贸出口创汇3000万美元，农民人均纯收入2627元，县域经济综合实力居全市第2位，全省第22位。

为“锦绣江南、鱼米之乡”的嘉鱼赢得了“蔬菜之乡”、“螃蟹之乡”和“黄金之乡”的美誉。

xxxx行政区域图

2.3、自然条件与城市资源

（一）地质地貌

xxxx地处幕阜山脉与江汉平原结合部，可划分为长江冲积平原、西南垅岗平原和切割残丘三种地貌，大体形成“一山三水四分田，两分道路和庄园”的地貌格局。

地势从东南向西北倾斜，海拔高程最低18米，最高243米，其中大部分高程在19-50米之间。

（二）气候

xxxx属亚热带湿润型季风气候。

具有四季分明、气候温和、湿度较大、日照充足、雨热同季、无霜期长等特点。

境内平原与丘岗气候亦无明显区别。

（三）气温情况

全县年平均气温17.0℃。

最冷月为一月，平均气温4.5℃，极端最低气温-12℃；

最热月为七月，平均气温29.2℃，极端最高气温40.2℃。

无霜期初日3月13—16日，终日11月16—28日，全年无霜期249-262天。

因受幕阜山脉的阻隔，冬、春季冷暖气流交汇于长江流域，我地冬季气温下降慢、早春回温快，农业界限温度（稳定通过5℃的持续期）平均初日在2月27日，终日在12月10日，具有一些既不同于南方，也不同于北方的气候特点。

（四）日照情况

全县年日照时数为1944.3小时。

按白天12小时计算，年日照天数为162天，占44.4%。

日照变幅为1567.9-2258.3小时，即130天-188天。

同日照时数相关的太阳能辐射，全年平均为108千卡/平方厘米，它决定着我县的生物学特点和生物体的年增长量。

（五）雨量情况

全县年均降水量为1370mm，主要特点是时空不匀，年际变化大，旱涝变幻异常。

量大时达1812mm，量小时849mm，相差963mm。

2-6月属偏涝季节，7-10月属偏旱季节。

（六）土壤类型

可分为红壤、石灰土、潮土、水稻土和草甸土五个土类。

红壤土（棕红壤）分布于县境东南部，以官桥、烟墩等地为主，土质酸性，是全县丘岗的主要旱地土壤。

石灰土分布于县境西南部分孤立残丘，主要集中在高铁岭镇及陆溪镇、官桥镇的部分。

县境北、中和西南部分平原为潮土，是全县面积最大、分布最广的主体旱地土壤。

水稻土分布于全县各水稻种植区，由长期水耕熟化形成。

草甸土分布在长江外洲滩地。

（七）自然资源

xxxx矿产资源丰富，主要矿藏有金、煤、锰、硅性耐火石砂和石灰石。

已经探明的矿产藏量是：

煤189万吨，锰为16万吨，硅性耐火石砂为350万吨。

沿江沙洲盛产芦苇、柳条和建筑用的粗细黄沙。

蛇屋山金矿第一期探明黄金储量达20吨，大型红粘土型金矿床，为全国首例，世界第二例，适于露天开采，投资少、见效快的金矿。

农业主要产品有水稻、小麦、棉花、芝麻、苎麻、茶叶等。

尤其盛产芝麻，是全国芝麻商品基地县之一。

境内多湖泊，水产品以鲜鱼享有盛名，可养水面23．6万亩，放养水面13．08万亩。

林业多为速生丰产林，有林面积33．15万亩，森林覆盖率为26．4％，是全国营造速生丰产林的试点县。

工业有冶炼、麻纺、床单、丝织、造纸、化肥、水泥、陶瓷、砖瓦、造船、钢管、模具、电机等50个主要产品。

初步形成了以冶炼、轻工、纺织、建材、机械、化工、食品等为主的工业体系。

xxxx有以大理石、石英石、石灰石、玄武石为龙头的建筑业资源，有以风电、水电、核电、蓄能电为主的能源业资源，有以九宫山、富水河、隐水洞、古民居为主的旅游业资源，有以商品单、“两鱼一虾”为重点的畜牧、水产业资源，有以低碳硅铁、活性石灰为主的冶金业资源。

2.4经济概况

2012全县经济总量不断增长，综合实力明显提升。

2012年全县生产总值完成153.38亿元，按可比价格计算增长12.5%；

其中第一产业完成增加值32.95亿元，增长4.6%；

第二产业完成增加值81.99亿元，增长17.2%，完成工业增加值78.87亿元；

第三产业完成38.44亿元，增长9.3%。

从构成看，一、二、三产业占全县生产总值的比重由2011年的20.5:

54.7:

24.8变化为2012年的21.5:

53.4:

25.1，经济结构不断得到优化。

经济发展存在的主要困难和问题：

主要表现是经济实力依然不强，工业块头偏小，缺乏大企业支撑；

资金、土地、环保等要素资源约束趋紧，跨越发展的压力进一步增大；

发展环境仍不够优，少数部门、干部服务发展意识不强、推动发展能力不足，庸、懒、散、软、奢现象依然存在。

2012年，全县以社会主义新农村建设为契机，突出自身特色，加快推进现代化农业发展，切实改善农村生产生活条件，完善农民增收长效机制，推进了全县农业增效、农民增收和农村发展。

全县实现农林牧渔业总产值（现价，下同）58.02亿元，按可比价计算比上年增长13.0%。

其中农业产值37.08亿元。

以蔬菜、水产为代表的特色农业继续得到稳定发展，蔬菜产值28.5亿元，同比增长13.1%，水产产值15.1亿元，同比增长25.3%，有力地带动了农业经济的发展。

农业结构调整进一步优化。

2012年全县粮食面积48.13万亩，比上年增长4.8%；

油料面积11.15万亩，增长16.2%；

棉花面积2.34万亩，增长54.6%；

蔬菜面积45.27万亩，比上年下降0.5%；

麻类面积1.16万亩，下降64.9%。

全年各种农作物产量有增有减。

林业生产稳步发展。

2012年全县完成造林面积39900亩，比上年增长2.3%。

其中成林抚育面积17180亩，比上年增长168%。

木材采伐19482立方米，比上年增长11.9%。

畜牧业生产稳中有升。

全年牲猪出栏20.01万头，比上年增长12.8%；

猪肉产量15004吨，同比下降15.0%；

牛肉产量295吨，同比下降42.4%；

禽肉产量1973吨，同比增长24.5%。

渔业生产稳定增长。

全年水产品养殖面积24.9万亩，比上年增长0.4%，水产品产量76436吨，比上年增长5.1%。

农田水利建设得到提高。

全县年末有效灌溉面积32.4万亩，旱涝保收面积26.7万亩，机电排灌面积27.5万亩。

2012年，全县坚持工业第一战略，不断加快工业倍增步伐，园区布局日益优化，产业集群不断壮大，产业升级步伐加快，工业经济的增长质量和效益不断提高。

全县规模以上工业企业（年产品销售收入2000万元以上的工业企业）157家，完成工业总产值（现价，下同）304.33亿元，比上年增长28.2%。

其中：

国有企业8.57亿元，增长1.8%；

集体企业3.91亿元，增长116.6%；

股份制企业232.83亿元，增长24.4%；

外商及港澳台商投资企业13.12亿元，增长29.3%；

其它经济类型企业45.9亿元，增长40.8%。

全年实现工业增加值88.77亿元，按可比价计算，比上年增长16.5%。

全年轻工业产值139.25亿元，重工业产值165.08亿元，比上年分别增长38.2%和20.8%；

全县轻重工业比重为1:

1.19。

产销衔接形势良好。

全年完成工业销售产值（现价）300.7亿元，比上年增长28.8%，产品销售率达98.8%，继续保持高位运行。

工业经济效益得到提高。

1－12月规模工业经济效益综合指数为408.98%，比上年提高42.25个百分点。

其中，总资产贡献率21.45%，比上年上升0.47个百分点；

资产保值增值率125.85%，下降0.49个百分点；

资产负债率44.73%，下降4.22个百分点；

全员劳动生产率408814元/人，增长15.7%；

流动资产周转率6.04次，加快0.78次；

成本费用利润率5.12%，增长0.02个百分点。

规模以上工业实现利税总额17.05亿元，比上年增长23.1%；

其中利润总额13.35亿元，增长26.8%；

亏损企业亏损额0.33亿元，比上年增长43.4%；

亏损企业7个。

全县坚持项目第一抓手，创新责任机制“逼”、创新考核机制“督”、创新奖励机制“促”，全力落实“重点项目建设年”部署，深入开展“三百”活动，在全县上下掀起了新一轮项目建设热潮。

2012年，全县新签合同项目79个，累计到位资金73.51亿元；

全县完成全社会固定资产投资120.18亿元，比上年增长36.3%。

其中项目投资116.37亿元，比上年增长36.7%。

在项目投资中：

建筑工程49.12亿元，比上年增长20.5%。

第一产业完成投资额4.42亿元，第二产业完成投资额74.19亿元，比上年增长44.3%，占全县项目投资的63.8%；

第三产业完成投资额37.76亿元，比上年增长14.2%。

全年资质以上建筑业企业7家，完成建筑业总产值7.6亿元，比上年增长32.4%，竣工产值5.7亿元。

房屋建筑施工面积99万平方米，房屋建筑竣工面积39万平方米，房屋竣工价值4.1亿元。

2012年，全县实现交通运输、仓储及邮政业增加值3.51亿元，比上年增长18.3%。

全社会完成旅客周转量59911万人公里，比上年增长18%，货物周转量69666万吨公里。

2012年，全县邮电部门完成业务总量15254万元，比上年增长34.5%。

发送各种函件27.73万件，包件0.66万件，特快专递1.86万件，报纸486.61万份，杂志22.88万份，集邮40.77万枚。

市话期末到达户数2.2万户，农户期末到达2.3万户，ADSL用户2.66万户，电话普及率达15.2部/百人，电话入户率55.1部/百户。

全县年末手机用户17.2万户，达到户均1.49部。

2012年，全县消费市场快速增长，外贸出口形势趋好，市场物价逐步回落。

全年实现社会消费品零售总额35.54亿元，比上年增长16.3%。

分行业看，批发业实现零售额4.26亿元；

零售业实现零售额28.15亿元；

住宿业实现零售额0.71亿元；

餐饮业实现零售额2.41亿元。

外贸出口形势趋好。

2012年全县实现外贸出口额4101万美元，比上年增长48.0%。

市场物价逐步回落。

2012年，全县居民消费价格水平（CPI）102.2%。

从分月价格指数来看，呈逐步回落态势。

全年商品零售价格和农业生产资料价格分别为102.3%和103.4%。

第三章项目建设背景及建设的必要性

3.1项目建设背景

随着我国社会进步、经济发展、科学医疗卫生事业、人民生活水平的不断提高、人均寿命的延长、老年人口正逐年增加、我国已正式步入老龄化社会。

根据有关部门科学的预测分析到2050年，我国60岁以上老年人将达到4.5亿人。

人口老龄化现象是社会经济不断发展,医疗卫生事业不断改善,科学和文明程度不断提高，出生水平、死亡水平不断下降，科学平均期望寿命不断延长的结果。

目前我国社会正处于社会型态的转型期，老年人消费观念的升华，老年人保健、康复和养老越来越多的受到党和政府的密切关注，也成为社会议论的主题。

　　社会老龄化问题涉及政治、经济、文化、稳定、发展和社会生活等诸多领域，是关系到国计民生和国家长治久安的重大问题。

家家都有老人，人人都会老。

因此，近几年来党和国家都非常关注和投入巨资改善老年人的养老问题。

关心老人、关爱老人、也已经越来越多的成为社会的一种风尚。

当前，在我国养老以居家养老为主，社会养老为辅，社会机构养老只是一种补充形式。

随着现代人生活节奏的加快，各种竞争的加剧，越来越多的年轻人将更多的精力投入到事业中，如何赡养老人，使他们摆脱孤独感，也是现在很多年轻人颇费心思的问题。

社会化养老机构的出现，顺应了社会发展的形势，有力地解决了社会养老问题。

同时，还在全社会弘扬了中华民族传统美德，形成敬老、尊老、爱老的良好社会风尚，是社会主义物质文明和精神文明的双重体现，对于促进社会经济建设和发展都具有重要的意义。

由于生活自理能力下降，老人们需要照料，然而生活工作节奏的加快，使一对中年夫妇既要供养一至四位老人，又要忙于工作和养育下一代的矛盾日益突出。

传统的家庭作为惟一养老地，主要由子女照顾老人的“反哺”模式和观念遇到越来越多的问题和挑战。

为适应社会的需要，源自70年代北欧国家的老年公寓，近年来在我国一些较为发达的地区首先发展起来。

与过去的养老院、敬老院以收养孤老居住不同，这些新兴老年公寓里入住的大多数是有子女的老人，绝大部分是自费入住；

同时它也不同于专门提供医疗康复的养老机构，这里注重营造家庭氛围，配有完善的生活服务设施及室内、室外、娱乐室、健身房等等，由经过专门培训的服务人员，为老人提供住、养、学、乐等综合服务。

老年人是社会的重要组成部分，满足广大老年人日益增长的物质和文化生活需要，让老年人共享经济建设和社会发展的成果，是中国共产党全心全意为人民服务根本宗旨的体现，是在新的历史条件下贯彻落实“三个代表”和“科学发展观”重要思想的体现，也是国家和社会义不容辞的责任。

在社会主义市场经济条件下，弘扬中华民族传统美德，形成敬老、养老、助老以及和谐的良。

好社会风尚，是社会主义精神文明建设的一项重要内容。

如何处理好和解决好人口老龄化过程中出现的各种矛盾和问题，切实保障老年人的合法权益，对促进经济建设和社会发展都具有重要意义。

党的十八大报告提出，必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，努力使全体人民老有所养，住有所居，推动建设和谐社会。

随着老龄化现象的日趋严重，有关老龄人生活、起居等问题越来越受到关注。

随着人口老龄化的快速发展，家庭结构，老龄群体的状况都将发生很大变化。

一是“四二一”式（4个老人，夫妻2人，1个子女）的结构家庭逐渐增加，致使“三代同堂”式的家庭越来越少，纯老人家庭逐渐增多。

二是随着我国经济与社会的发展，人民生活水平的提高，老年人自养能力加强，加之老人与年轻人生活方式的差异，致使老人与成年子女分居而独立生活已成为一种发展趋势。

三是随着社会经济的快速发展，社会竞争越来越强，年轻子女们的工作压力越大，很多家庭宁愿出钱，希望对老人们实行托管；

以使让老人有一个较好的照顾和护理。

四是我县现在的城镇商品房及各类宾馆在规划设计时没有考虑到老龄的生活起居问题，给老龄人，尤其是高龄老人的生活起居带来不便，没有适合老人居住的综合性房产，更谈不上环境优势、无障碍设施、医疗救护、生活配套设施。

因此在环境优美、空气清新、交通便捷的地方建设老年综合性的服务机构，为老年人提供住、养、护理、康复、托管等服务，既可方便老龄人的起居，有利于老人的身体健康，又可为社会减轻压力，促进构建和谐社会。

3.2项目建设依据

3.2.1国务院办公厅印发的《社会养老服务体系建设规划（2011－2015年）》。

规划指出，中国人口老龄化加速发展，老年人口基数大、增长快并日益呈现高龄化、空巢化趋势，目前，我国城乡失能和半失能老年人约3300万，占老年人口总数的19%。

自1999年中国步入老龄化社会以来，人口老龄化加速发展，老年人口基数大、增长快并日益呈现高龄化、空巢化趋势，需要照料的失能、半失能老人数量剧增。

第六次全国人口普查显示，中国60岁及以上老年人口已达1.78亿，占总人口的13.26%，加强社会养老服务体系建设的任务十分繁重。

　　规划称，截至2010年底，全国各类收养性养老机构已达4万个，养老床位达314.9万张。

社区养老服务设施进一步改善，社区日间照料服务逐步拓展，已修缮含日间照料功能的综合性社区服务中心1.2万个，留宿照料床位1.2万张，日间照料床位4.7万张。

以保障三无、五保、高龄、独居、空巢、失能和低收入老人为重点，借助专业化养老服务组织，提供生活照料、家政服务、康复护理、医疗保健等服务的居家养老服务网络初步形成。

　　但是，规划指出，中国社会养老服务体系建设仍然处于起步阶段，还存在着与新形势、新任务、新需求不相适应的问题，主要表现在：

缺乏统筹规划，体系建设缺乏整体性和连续性；

社区养老服务和养老机构床位严重不足，供需矛盾突出；

设施简陋、功能单一，难以提供照料护理、医疗康复、精神慰藉等多方面服务；

布局不合理，区域之间、城乡之间发展不平衡；

政府投入不足，民间投资规模有限；

服务队伍专业化程度不高，行业发展缺乏后劲；

国家出台的优惠政策