论新型城镇化与房地产业的关系Word文件下载.docx
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城镇化进程既表现为城镇人口所占比重的增加,同时又表现为城市固定资产的大规模形成和基础设施的大规模建设。
城镇化不等于房地产化,不等于造城运动,但是不能没有房地产化,更不能没有城市开发和建设。
也就是说城镇化对房地产业有积极推动作用。
城镇化是中国经济增长的极其重要的动力源之一。
我国能够保持经济持续不断增长,满足相伴随的投资和消费需求,很大程度上是城镇化作用的结果。
改革开放以来,中国一直在进行经济规模扩张的经营方式并取得显著成就。
而以2008年全球性金融危机为转折点,中国经济已进入新的发展模式。
在经济发展高成本、国际贸易和投资“双保护”时代,“南方靠出口、北方靠投资”的发展模式已经难以继续。
所以在外贸出口利益逐渐降低的时候,城镇化进程当仁不让地成为了经济增长的重要引擎。
近些年来,在城镇化进程的持续推进下,我国经济长期保持快速发展态势,年均增长速度稳定在10%上下,尽管近些年出现略微下滑,但仍保持着一个较高的增长速度。
正是城镇化的拉动效应,中国的经济增长才会如此稳定飞速,也正是新城镇化所带来的机遇,这种增长势头仍将长期保持下去。
城镇化的进程伴随着经济的飞速增长,同时也为房地产业发展提供广阔空间。
首先经济增长,资金流动性就会显著增加,满足了房地产的资金需求。
其次更多的企业工厂的建立,也为房地产业提供了旺盛的需求,带动市场供应不断扩大。
最后人民收入增加,生活愈加富裕,住房消费也会随之增加,拉动房地产行业投资规模扩大,进一步推动了我国房地产业市场的持续发展。
到2013年,全国商品房销售面积13.1亿平方米,新开工面积20.7亿平方米,相比2005年均增长2.3倍;
商品房销售额8.4万亿元,相比2005年增长6倍,如此翻天覆地的变化与城镇化的进行时分不开的。
近十年是我国城镇化水平提升速度最快的十年,年均提升1.5个百分点,每年新增城镇人口大数达2300万人。
2012年城镇化率首次突破50%,达到52.4%。
目前中国的城镇化率达到53%左右。
在国际上,中国的城镇化水平已显著超过发展中国家平均水平,但与发达国家仍有较大差距。
这说明,中国的城镇化还有很大的潜力。
按照世界银行估计,中国2030年城市化率将达70%。
这意味着未来20年尽管城镇化的速度有所下降,但平均每年仍将至少有1%的城镇化速度。
以中国人口14亿总数来计算,意味着至少2.8亿人口的居住环境将发生改变。
这几乎相当于美国的总人口,平均每年则有超过1400万人口涌入城市。
而如果城镇化的速度略高于1%,则年均新增城镇人口数量将可能达到1600—1800万人。
城镇化伴随着旧城改造和新城建设以及外来人口特别是农民进城。
我国目前与城镇化水平较高的发达国家相比,城镇人均住房面积仍有较大差距,加之不断增加的城镇人口,未来我国房地产市场仍有较大发展潜力。
据中国指数研究院研究测算,在不考虑投资性需求条件下,未来十年需新建成住房约160亿平米,其中商品住房约120亿平米。
而对与城镇化于房地产业的关系,中国城乡建设经济研究所所长陈淮有一个论断“当前我国的房地产发展实际上是在为过去城市建设失误补课。
计划经济时代,先生产后生活、先治坡后治窝的城市发展理念,导致城市化滞后于工业化。
近年来在房地产问题上形成的诸如拆迁、征地、房价以及泡沫、暴利等争议,很大程度上是在补课过程中、伴随城市化的加速运动叠加出现的。
而要解决这一系列矛盾,别无他途,只有坚持推进城镇化。
”
既然如此,那么我们该怎样看待城镇化对房地产业发展的机会呢?
首先,城镇化中解决流动人口住房需求是必然趋势。
这部分人虽然居住在城市中,但由于收入不高,或缺乏当地户籍而没有属于自己的住房。
下一步城镇化中,让以农民工为主体的流动人口逐步拥有自己的住房,是主要任务。
而仍居住在农村的农民,通过土地流转的加快,住房需求也将显著增加。
也就是说,房地产市场在新型城镇化过程中,仍然有较大的投资空间。
其次,保障性住房建设将面临更大的需求空间。
发达国家经过长时间的市场经济,到目前国民真正有房屋所有权的不超过40%,美国通过次贷使国民有房屋所有权的达到75%,结果酿成了全球性金融危机,绑架了全球经济,多余的35%就由全世界人民帮助买单。
中国是社会主义国家,假设我们的老百姓有能力拥有自己产权房产的达到了60%,那么剩下的40%不可能没地方睡觉吧。
这40%,就应该由保障性住房制度来解决。
当然,保障性住房的建设将减轻农民工在市民化过程中的住房压力,这一部分政策改革也会带来相应的地产需求。
中国从2008年开始进行保障房建设。
2011年4月,有关领导表示,中国计划在今后五年新建保障性住房3600万套,住房的覆盖率可以达到20%。
2013年保障房建设的目标是新开工630万套,建成470万套。
与此同时,新型城镇化对房地产业来说,也是促进其改革和结构调整的机会。
住建部政策研究中心主任秦虹认为,判断新型城镇化对房地产市场的影响不能简单套用过去的经验。
新型城镇化导致房地产市场格局分化,城镇化发展将打破房地产市场的传统布局,形成一个新的分化格局。
她曾表示“过去,房地产的发展和城镇化的相关度已经达到90%以上,但是真正的城镇化绝不仅是扩张土地面积和增加城镇人口数量,而是要提高城镇化质量,让已经在城镇中的居民享受定居落户以及一系列相关优惠政策。
诚然,新型城镇化会为房地产业带来巨大的机遇,但随之也来的隐患也是不容忽视的。
城镇化注重公共资源的均等化,强调房子的社会、民生属性,而房地产化则以投机、暴利为诉求,片面追求房子的经济属性。
城镇化是解决人的问题,也是解决消费问题,而房地产化是解决投资问题,是让少数人通过房地产发展获得更多的投资收益,发财致富,政府也得到更多的税收和GDP增长的绩效。
住建部政策研究中心原副主任王珏林说:
“城镇化是中国经济内生的动力源,房地产会有相应需求,但城镇化的基础是工业化,城镇化不是高房价。
推进以人为本的城镇化,必须以房地产调整或房市泡沫破灭为前提。
高房价是农民等进城人的高门槛,高房价推高服务业的成本,高房价使农民工无法市民化,无法实现城市公共服务均等化,无法实现服务业的持续发展。
如果续让房地产成为经济发展的支柱,靠房地产救市,靠房地产拉动GDP,急需维持行业暴利,城镇化就不可能发展,更不可能加速发展。
综上所述,城镇化需要建设房地产,但绝不意味着房地产发展起来了城镇化就能成功。
房地产业作为一种先导性的、基础性的产业,对满足居民居住需要、促进经济发展、改善城乡面貌,推动城镇化进程具有不可替代的作用;
但它的开发建设必须要与百姓的需求、当地经济社会的发展相适应。
超前会导致房屋闲置、资源浪费。
滞后又会影响人口聚集和产业发展。
房价不可过高,过高的房价对进城人口有挤出效应,高房价是农民等进城人的高门槛,高房价推高服务业的成本,高房价使农民工无法市民化,无法实现城市公共服务均等化,无法实现服务业的持续发展。
房子要有人住,没有聚集能力的城市是没有活力的城市,没有人气的城市就是“鬼城”。
国内媒体热炒中国的“鬼城”现象。
鄂尔多斯、常州等三四线城市,房地产风险巨大,住宅建设超过当地人口所需,房价收入比过高,又难以吸引到更多的人口与资金进入城市,一些城市的在建房据说买五年都不能买完,房地产困境无法解决。
房地产成为无源之水,城镇化成为无本之木。
所以推进城镇化,不能继续搞以土地扩张为核心、“见房不见人”的旧式城镇化,必须走一条资源节约、效率优先,以加快人口城镇化、改善人们生活质量为出发点、落脚点的新型城镇化道路。
新型城镇化,既“见房”又“见人”。
政府应当在进行住房普查的基础上,依据城市总体规划、土地利用总体规划,结合居民居住状况、房地产市场供给和需求的实际状况及住宅产业技术要求,组织编制城市住房建设规划,将其纳入国民经济和社会发展规划以及近期建设规划。
也只有这样,新型城镇化才会与房地产业相协发展,才会继续为我国经济的飞速发展贡献力量!