湛江市经济与房地产市场分析研究报告Word格式.docx
《湛江市经济与房地产市场分析研究报告Word格式.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《湛江市经济与房地产市场分析研究报告Word格式.docx(7页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
湛江市目前下属的6个区中,赤坎、霞山区属于中心城区,经济技术开发区位于赤坎区与霞山之间。
市区常住人口为140多万。
赤坎区:
面积79平方公里,常住人口22.6万人
霞山区:
陆地总面积117平方公里,常住人口35万多
坡头区:
坡头区位于湛江海湾东岸,人口38.38万人,面积562平方公里,新城规划面积58平方公里。
中国海洋石油南海西部公司总部驻区内。
坡头区建有5万吨级货运码头。
麻章区:
在湛江市区的西部。
全区总面积460平方公里,常住人口26万。
湛江经济技术开发区:
1984年成立的全国首批14个沿海经济技术开发区之一,位于湛江市赤坏、霞山两个老城区之间。
面积9.2平方公里,是湛江市未来发展的中心区域。
人口5万余。
东海岛经济技术开发试验区:
湛江市东海岛经济开发试验区位于湛江市东南部海域,与市区隔海相望,包括东海、硇洲两大岛,辖东山、民安、东简、硇洲四镇,面积428.29平方公里,人口20.3万。
3.湛江市城市地位
湛江是广东省省辖市,HYPERLINK"
\t"
_blank"
中国首批对外开放的沿海HYPERLINK"
港口城市之一。
HYPERLINK"
国家一类大市,全国综合实力50强城市。
是HYPERLINK"
粤西和HYPERLINK"
北部湾经济圈的HYPERLINK"
经济中心。
大西南出海通道的HYPERLINK"
物流中心。
广东省西部和北部湾地区的HYPERLINK"
交通中心。
二.经济环境
城市经济环境
GDP对比分析;
2003年—2008年湛江市GDP发展情况
从以上图标看到,湛江市的GDP发展保持了连续5年的高速增长势头,同比增长一直保持在10%速度以上。
从2003年的485亿到2008年的1048亿元,实现了GDP翻番。
但从增长率来看,在2008年受到很大影响,增长率下降3个百分点,可谓喜忧参半。
2008年广东省各城市GDP排名
根据2008年广东省GDP排名情况来看,湛江排名第九,处于中等略偏上水平,甚至领先于珠海及汕头,但与第八名茂名GDP总量还是差距较大。
但从2008年的增长率来看,在21个城市中排名倒数第二,排在其后的清远及肇庆在高速发展情况下,赶超湛江极有可能。
1.1.2社会消费品零售总额
从图表来看,湛江市社会消费品零售总额从2001年开始连续8年保持高速增长增长率也呈加速发展势头。
8年内实现了社会消费品零售总额翻番。
2008年全年社会消费品零售总额467.71亿元,增长22.4%,扣除物价因素,实际增长16.5%。
其中,城市消费品零售额316.90亿元,增长22.8%;
县及县以下消费品零售额150.81亿元,增长21.6%。
分行业看,批发业零售额53.45亿元,增长31.6%;
零售业零售额337.70亿元,增长22.2%;
住宿和餐饮业零售额76.06亿元,增长18.6%;
其他行业零售额0.50亿元,下降47.7%。
1.2产业发展分析
“工业立市”(以下统计为2008年数据)
工业主导地位增强。
第二产业在三次产业中增幅最高、增速最快。
经济总量连上台阶,产业结构明显优化。
初步核算,全年实现生产总值(GDP)1048.66亿元。
其中,第一产业增加值230.66亿元,增长5.4%;
第二产业增加值497.07亿元,增长10.5%;
第三产业增加值320.93亿元,增长12.5%。
在第三产业中,交通运输、仓储和邮政业增长14.0%,批发和零售业增长14.7%,住宿和餐饮业增长11.1%,金融业增长1.7%,房地产业增长10.2%,其他服务业增长12.5%。
产业结构继续调整优化,三次产业结构由上年的22.5﹕46.4﹕31.1调整为22.0﹕47.4﹕30.6。
第一产业比重下降0.5个百分点,第二产业比重上升1.0个百分点,第三产业比重下降0.5个百分点。
1.3人均可支配收入
根据湛江市城镇居民可支配收入发展来看,虽然保持着较高的增长率,也在2006年突破万元大关,但是从广东省内排名较低,处于中等偏下水平。
1.4“十一五”发展重点和主要任务
继续实施工业立市发展战略,以工业园区为载体,重点发展临港石化、能源、造纸、钢铁、机械等支柱产业,做大做强传统工业,形成家用电器、纺织服装、糖业、果蔬加工、水产品加工等传统特色产业集群。
2010年实现工业总产值超1000亿的目标,工业增加值占生产总值比重超过45%,工业化进入中期阶段。
深入实施以港兴市发展战略,以建设现代化、多功能、综合性的国际港口为目标,以提高湛江港核心竞争力为重点,构筑以港口为中心,以铁路、高速公路、国省道主干线为骨架,沟通国内外的立体交通运输网络。
2010年,港口货物吞吐量超过1亿吨。
第二章城市规划
一、城市总体规划(资料来源:
湛江市规划局官方网站)
1.1城市性质
我国南方大港,广东省副中心城市之一,粤西及环北部湾经济圈中心城市,具有北热带风光的现代化滨海城市。
1.2城市规模
1.2.1城市人口规模
中心城区实际居住人口中期(至2010年)100-110万,远期(至2020年)150-175万。
1.2.2城市用地规模
现状湛江市建成区城市建设用地71.02平方公里,人均用地指标为96.67平方米;
根据国家城市建设用地强制性标准,确定远期(至2020年)中心城区城市建设用地173.37平方公里,人均用地指标为105.27平方米。
1.3城市空间布局
1.3.1城市空间布局结构
中心城区用地空间采取相对集中、有机分散的布局形式,城市总体发展确定为环海湾拓展,不断提升中心城区功能,增强辐射带动力,形成海湾型组团结构形态。
城市结构形态逐步发展为“一湾、三片(七组团)”:
“一湾”即湛江港湾;
“三片”,即城西、城东和城南片。
“城西片”即主城(由赤坎、中心区、霞山、麻章、临港工业基地等五个组团组成);
“城东片”即坡头区组团(包括南三岛休闲度假基地);
“城南片”即东海岛开发试验区组团。
组团之间有快速便捷的道路交通紧密联系,并尽可能保留部分农田、扩展沿河绿带、建设快速道路及铁路沿线的保护绿带,将外围山体丘陵、水面引入城区,作为建设用地组团的自然分隔带,改善城区景观生态环境。
1.3.2分区规模和功能定位
(1)城西片(主城):
由赤坎区、中心区、霞山区、临港工业基地、麻章区等五个组团构成的区域。
用地总面积约120-130平方公里,居住人口120-130万人左右。
该地区除充实现有城市组团外,沿湛江港北岸,湖光路以南,充分发挥港口资源优势,设立临港工业基地,发展港口经济,体现港口城市特色,壮大城市空间。
麻章区组团:
用地面积约15-20平方公里,居住人口10-15万人左右。
坎—中心区—霞山区组团:
用地面积约70-80平方公里,居住人口100-110万人左右。
临港工业基地组团:
用地面积约30-35平方公里左右,居住人口10万人左右。
(2)城东片(坡头区组团)
本区是南油最大后勤基地。
随着跨海大桥的建设,将逐渐建成为城市新城。
积极引导发展高教、文化、居住、商贸金融业,做好主城区中心功能的延伸,形成次级城市中心,同时发展高科技产业和对外加工业。
南三岛规划为休闲度假基地,用地面积约20平方公里,居住人口20-25万人左右。
(3)城南区(东海岛开发试验区组团)
开发深水港,发展港口工业、物流业,同时进一步强化海岛旅游功能。
城市建设用地面积25-30平方公里,居住人口15万人左右。
二、交通规划
1.提升港口核心竞争力
充分发挥深水良港的优势,进一步推动港口规模化、集约化、专业化建设,提升湛江港环北部湾主枢纽地位。
配合国家储备油库、沿海钢铁基地建设,加快湛江港原油、铁矿石、煤、散装化肥、粮食等深水码头和宝满集装箱专用码头的建设,加快调顺、霞海港区技术改造,湛江港在原有25万吨级深水航道的基础上继续浚深至30万吨级。
在开发区新区建设若干个万吨级以上的专业泊位,加快海安、流沙、乌石、龙头沙、吴阳、北潭等港口建设,形成环雷州半岛港口群。
到2010年,全市新增泊位42个,其中深水泊位18个,集装箱处理能力达80万标箱,比2005年增长5倍,建成以重化能源、原材料和集装箱运输为主的现代化、多功能、综合性的南方大港和服务大西南的主要出海通道。
2.进一步完善公路网络公路建设
按照构建以市区为中心的“两小时经济圈”的要求,重点建成湛徐高速公路。
配套建设县(市)、重要中心镇到高速公路连接线,改扩建省道一级公路,形成高等级公路主骨架网。
2006年建成海湾大桥,动工建设二期工程。
提高县道技术标准,县(市、区)到镇通二级以上公路,形成区域支线网。
拓宽东海大堤,规划建设环雷州半岛东西海岸的“环岛公路”。
到2010年,全市新(改)建公路4456公里,其中高速公路114公里,一级公路167公里。
全市公路通车总里程8800公里,公路密度70公里/百平方公里。
建设若干个市区主枢纽客运站、物流货运站及县(市)级运输枢纽站场、中心镇客运站。
形成适应公路运输发展需要的服务体系。
3.加快提高铁路运输能力建设
支撑亿吨港口吞吐量的铁路运输网络。
重点建设茂湛铁路、东海岛疏港铁路、合河铁路湛江段,续建黎湛铁路河唇至湛江段增建二线工程,建设湛江铁路枢纽,加快规划建设粤海铁路湛江西站的配套设施,大幅度提高全市铁路营运能力。
争取部分项目列入国家和省重点建设项目,以取得国家和省的资金支持。
2010年,新增铁路通过能力6200万吨/年。
4.完善机场配套设施建设
建成航站楼二期和进出境候机楼,增加航线航班,提高服务质量。
2010年,进出港旅客达80万人次。
第三章房地产市场运行情况
一、房地产市场情况
1.1投资情况
1.1.1固定资产投资总额;
2008年湛江市全社会固定资产投资295.29亿元,增长21.6%。
其中基本建设投资完成141.75亿元,增长109.4%;
更新改造投资完成43.64亿元,增长7.1%;
在全社会固定资产投资中,第一产业投资5.41亿元,下降7.8%;
第二产业投资117.61亿元,增长17.4%;
第三产业投资172.27亿元,增长26.0%。
从湛江市近8年来的固定资产投资来看,一直保持快速稳定的阶梯式增长,但增长率有所起伏,经过2003年的高速增长,开始恢复到正常增长速度。
1.1.2房地产开发投资情况
湛江市房地产发展起步较晚,房地产开发投资量相对较少,虽然也在逐年递增,但是增长率起伏变化较大。
2008年房地产投资额达到36亿,占广东省的12.5%,在广东省排名12,位列中游水平。
1.2湛江市商品房销售分析
1.2.1销售面积及销售金额(万平方米)
(备注:
以下统计为湛江全市,含坡头区及麻章区)
从图表中很清晰的反映出湛江近几年的房地产销售情况。
自2004年开始,湛江市房地产开始飞速发展,连续三年保持高增长,至2006年商品房销售面积突破百万平方米大关。
但2007年表现十分意外,在全国市场一片飘红情况下,湛江市商品房及商品住房销售面积却掉头向下,2008年销售面积跌幅更是达到惊人的31.4%,究其原因,主要还是由于市场的有效供应不足引起的供需失衡,所以在2007年销售面积下降的情况下销售金额不降反增。
1.2.2销售价格
以下统计为湛江市区,为霞山区、赤坎区及开发区)
根据图表情况来看,湛江市商品房销售均价一直保持稳定上升态势,尤其在2008年宏观市场发生变化,全国许多城市价格掉头下行情况下,湛江市商品房销售均价虽然增幅有所下降,但是价格仍然保持上涨。
1.2.3商品房供需情况
根据上表看到,目前湛江市区2007年及2008年市场去化基本持平,未有过多变化,但市场供给却由于2007年的市场影响造成2008年供求失衡。
二、2008年湛江市房地产运行情况
2.12008年湛江1--12月商品房成交均价走势图
从全年表现来看,湛江市商品房均价处于稳步上升阶段,价格逐渐在摸高4000元/平方米大关。
2008年湛江全市商品房销售均价为3528元/平方米,比去年同期每平方米增加540元,其中最低价格出现在1月,为3194.69元/平方米。
最高价格出现在7月,为4047.88元/平方米。
2.22008年湛江市商品房销售地域分布情况
从图表中可以看出:
2008年赤坎区是商品房销售的主力,占了全年商品房总销量的78%。
可以预测未来2年,湛江房地产投资开发还是将以赤坎区为主。
2.32008年湛江市商品房销售面积分布情况
湛江最热销的户型面积是80㎡以下,占了总销量的31%;
其次是120-160㎡(含160),占了总销量的30%。
但这不代表大家热衷于小户型,而是很多大户型都被拆成2个小户型组合销售,实际情况还是120-160㎡户型面积为销售主力。
2.42008年湛江市商品房销售价格分布情况
目前湛江商品房销售均价主要集中在3000-4000元这个阶段,占了43%的市场份额,这也符合上面2008年湛江全市商品房销售均价为3528元/平方米的统计。
湛江楼盘主流售价位于2000-5000元/平方米这个阶段。
根据资料,7000元/平方米以上的户型,全年只有1套的成交数据。
2.5湛江市商品房销售户型分布情况
二房以下(含二房)的小户型,占了56%。
其次是三房的户型,占了34%。
正如上面所说,这不代表大家热衷于小户型,而是很多大户型都被拆成2个小户型组合销售,实际情况还是以三房的户型为销售主力。
2.6主城区主要在售项目
赤坎区
霞山区
开发区