四川省下半房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告写作的文字要求考试试题.docx

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四川省2016年下半年房地产估价师《案例与分析》：

房地产估价报告写作的文字要求考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列关于城市规划的概念和性质，说法错误的是。

A：

城市规划是建设城市和管理城市的基本依据

B：

城市规划是为了实现一定时期內城市的经济和社会发展目标，确定城市经济性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市经济空间布局和进行各项经济建设的综合部署和全面安排

C：

城市规划是保证城市空间资源有效配置和土地合理利用的前提和基础

D：

城市规划是实现城市经济和社会发展目标的重要手段之一

E：

执行层的组织协调

2、有甲乙两建筑物，甲建筑物建于1970年，乙建筑物建于1976年，若依直线折旧法，甲建筑物的折旧与乙建筑物的折旧相比，则__。

A．甲大于

B．甲小于乙

C．甲等于

D．难以判断

3、下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，不正确的是__。

A．拆迁当事人达成仲裁协议的，应采取仲裁方式

B．拆迁当事人没有达成仲裁协议，可向人民法院提起民事诉讼

C．拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理

D．诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行

4、研究机构对需求户型抽样调查的结果表明，70%以上的家庭认为（）m2建筑面积的户型较为合适。

A．80～100

B．80～120

C．100～120

D．100～140

5、在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析是指。

A：

投资机会研究

B：

初步可行性研究

C：

详细可行性研究

D：

项目的评估和决策

E：

借款合同

6、关于估价对象状况描述的说法，正确的是。

A：

对估价对象范围的描述就是说明其四至

B：

对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观

C：

对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层

D：

对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度

E：

工业用地的监测点评估价格

7、下列说法不属于重新购建价格的求取思路的是。

A：

房地产重新购建价格的求取思路

B：

土地重新购建价格的求取思路

C：

具体价格重新购建价格的求取思路

D：

建筑物重新购建价格的求取思路

E：

工业用地的监测点评估价格

8、某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续。

土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取__年。

A．35

B．45

C．48

D．50

9、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为（）。

A．时间类参数

B．融资类参数

C．评价标准类指标

D．收益类指标

10、下列利息支出中，应予以资本化的是__。

A．为生产经营活动而发生的长期借款利息

B．为对外投资而发生的借款利息支出

C．筹建期间发生的长期借款利息支出

D．清算期间发生的长期借款利息支出

11、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是。

A：

过去数据简单算术平均法

B：

过去数据加权算术平均法

C：

未来数据简单算术平均法

D：

未来数据资本化公式法

E：

工业用地的监测点评估价格

12、通常是构成居住区的基本单位是__。

A．居住小区

B．居住组团

C．独幢住宅楼

D．分户家庭

13、净收益每年不变，收益年限为有限年时，报酬资本化公式为（）。

A.A

B.B

C.C

D.D

14、，国务院召开了“第一次全国住房制度改革工作会议”。

A：

1986年1月

B：

1987年1月

C：

1988年1月

D：

1989年1月

E：

房地产估价机构必须加盖公章

15、开发商应当自建设工程竣工验收合格之日起__日内，将有关部门开具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

A．7

B．10

C．15

D．20

16、某家庭欲购买总价为25万元的一套住宅。

该家庭月收入为6000元，准备用月收入的30%来支付抵押贷款月还款额。

已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6%。

则该家庭的首付款额是（）元。

A．34000.00

B．83265.38

C．87867.78

D．91022.12

17、某开发商从事酒店开发，建成后用于经营，则其成本为__。

A．建设成本

B．经营成本

C．开发过程中的成本支出

D．建设成本和经营成本

18、建筑施工合同中规定的维修期一般自__开始计算。

A．竣工之

B．竣工证书签发之日

C．缺陷责任期满之日

D．交付使用之日

19、房产税采用比例税率，按房产租金收入计征的，税率为__。

A．1.2%

B．10%

C．12%

D．20%

20、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。

如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为（）万元。

A．2526

B．2241

C．2135

D．2985

21、依据《城市房屋拆迁估价指导意见》，城市房屋拆迁估价的估价时点一般为__之日。

A．房地产估价师实地查勘

B．国有土地出让合同签订

C．拆迁公司现场动员搬迁

D．房屋拆迁许可证颁发

22、房屋所有权证的附图是。

A：

地形图

B：

房产分幅图

C：

房产分丘图

D：

房产分户图

E：

执行层的组织协调

23、下列关于地租的表述中，错误的是。

A：

农产品的市场总价格是土地上生产的产品数量与每个产品市场价格的乘积

B：

土地中已投入资本的利息包括该土地价值的资本利息

C：

生产成本是以社会平均水平或一般水平计算的

D：

经营利润是按照全部预付资本的社会一般利润率计算的

E：

工业用地的监测点评估价格

24、某建筑物一段墙体的一面与该建筑物以外的空间接触，且与该建筑物长轴方向一致，则该墙体。

（2007年试题）

A：

既是外墙也是纵墙

B：

既是外墙也是横墙

C：

既是山墙也是纵墙

D：

既是山墙也是横墙

E：

执行层的组织协调

25、甲与乙签订商品房买卖合同，如甲有侵权行为，依据《民法通则》，诉讼时效期间从__时起计算。

A．合同签订

B．合同生效

C．权利被侵害

D．乙知道或者应当知道权利被侵害

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为__。

A．0.060

B．0.940

C．1.060

D．1.064

2、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将出租率归为。

A：

时间类参数

B：

融资类参数

C：

评价标准类指标

D：

收益类指标

E：

借款合同

3、某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察没计约需6个月；建成前半年开始销售，销售期为1年，下列选项中，正确的有。

A：

利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2009年10月18日

B：

利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2010年4月18日

C：

开发经营期为2009年10月18日至2011年10月18日

D：

建设期为2009年10月18日至2011年10月18日

E：

销售期为2011年4月18日至2012年4月18日

4、下列关于价格弹性的表述中，正确的有__。

A．供给价格弹性一般为正值

B．当供给价格弹性为无穷时，称供给完全无弹性

C．需求价格弹性永远为负值

D．当需求价格弹性为无穷时，称需求有完全弹性

E．一般来说，时间越长，需求和供给都越有弹性

5、个人出售自住房并拟在出售1年内重新购房，其应缴纳的个人所得税税款，应当在办理房屋转移登记前，以纳税形式向税务机关缴纳。

A：

预交款

B：

预定金

C：

订金

D：

保证金

E：

执行层的组织协调

6、地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一致，不能确定如何适用时，具体规定是。

A：

由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，应当决定在该地方适用地方性法规的规定

B：

由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，提请全国人民代表大会及其常务委员会裁决

C：

国务院认为应当适用部门规章的，决定在该地方适用部门规章的规定

D：

国务院认为应当适用部门规章的，应当提请最高人民法院裁决

E：

国务院认为应当适用部门规章的，应当提请全国人民代表大会及其常务委员会裁决

7、按照有关规定，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让的有。

A：

商业用地

B：

旅游用地

C：

娱乐用地

D：

商品住宅用地

E：

廉租住房用地

8、房屋拆迁管理部门申请强制拆迁，应当提前__日通知被拆迁人，并认真做好宣传解释工作，动员被拆迁人自行搬迁。

A．3

B．5

C．7

D．15

9、物业管理的策划阶段的工作包括等基本环节。

A：

物业管理的早期介入

B：

制定物业管理方案

C：

制定临时管理规约及有关制度

D：

物业管理人员的选聘与培训

E：

选聘物业服务企业

10、下列属于品质标志的包括。

A：

人的性别

B：

班干部人数

C：

人的年龄

D：

工种

E：

工人工资

11、下列各类土地中，不属于土地储备范围的是__。

A．集体土地中的宅基地

B．依法收回的国有土地

C．依法收购的土地

D．依法行使优先购买权取得的土地

12、横道图法和网络图法在工程管理中常常作为__的方法。

A．质量控制

B．进度控制

C．合同管理

D．成本控制

13、土地储备机构负责实施土地开发时，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的__。

A．1%

B．2%

C．3%

D．4%

14、在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有。

A：

基准收益率

B：

目标收益率

C：

出租率或空置率

D：

毛租金收入

E：

运营成本

15、招标方式可以分为公开招标和__招标。

A．隐式

B．私下

C．幕后

D．邀请

16、属于楼、地面构造层次中的块材面层的是。

A：

橡胶面层

B：

磨光花岗石面层

C：

水磨石面层

D：

水泥花砖

E：

条石面层

17、对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有__等。

A．空置率

B．开发期与租售期

C．贷款利率

D．建安工程费用

E．建筑容积率

18、按照规定，下列房地产不得设定抵押权的有。

A：

权属没有争议的房地产

B：

学校用于教学的房地产

C：

列入文物保护的建筑物

D：

已依法公告列入拆迁范围的房地产

E：

被依法查封的房地产

19、下列不属于国务院关于城市总体规划审批范围的有。

A：

直辖市的城市总体规划

B：

省和自治区人民政府所在地城市的总体规划

C：

国务院指定的城市总体规划

D：

其他设市城市的总体规划

E：

县人民政府所在地城镇总体规划

20、工程成本控制的主要对象是主要费用的__。

A．变动费用

B．固定费用

C．材料费用

D．人工费用

21、根据近因原则，保险赔偿责任的确定应根据__之间因果关系来判断。

A．投保人与保险标的

B．被保险人与保险标的

C．保险事故与保险标的的损失

D．保险人与保险标的的损失

22、产生房地产价格泡沫的主要诱因是__。

A．土地稀缺

B．城市化进程快

C．投机需求膨胀

D．过度开发

23、下列关于商业物业的表述中，正确的有。

（200