安居小区项目可行性研究报告.docx
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安居小区项目可行性研究报告
第一章总论
第一节概述
一、项目名称：
安居小区项目
二、项目建设单位：
三、项目拟建地址：
东阿县商业街西首路北。
四、可行性研究报告编制单位：
第二节项目实施单位概况
一、单位概况
东阿县房地产管理处，原为成立于1986年的房地产管理所，1993年7月改为房地产管理处，为副科级事业单位，同房改办合署办公，一个机构两块牌子。
2003年6月经县委、政府批准，升格为正科级事业单位，隶属县建设局管理，设办公室、财务科、产权产籍科、交易所、评估所、房改科、拆迁办、开发办、租赁科、档案室、法制科、宣传科十二个科室及昌盛房地产交易服务中心、更新拆迁服务中心、金桥中心服务中心、永辉评估分公司、东建房产测绘中心五个企业。
1998年，荣获全省建设执法年先进单位荣誉称号。
2004年、2005年、2007年三次荣获全市房地产管理暨房屋拆迁管理规范化先进单位。
二、企业法定代表人简介
李成伟，男，中共党员，1968年3月出生，东阿县刘集镇人，本科文化程度，1984年7月参加工作，1984年8月-1998年5月，任姜楼乡农业技术员、团委书记、文书、秘书、副乡长、党委副书记；1998年5月-2001年12月，任大桥镇党委副书记、镇长；2001年12月-2003年2月，任铜城镇委副书记、镇长；2003年2月-2006年2月，任牛角店镇党委书记；2006年2月底至今，任东阿县建设局党组书记、局长。
多次被县委县政府授予先进工作者荣誉称号；1997年被评为全国第二次农业普查先进个人；2003年被省政府授予防非典先进个人。
第二章研究的依据与简要结论
第一节研究的依据与范围
一、研究工程的依据
1、国家及省有关政策、法规和规定；
2、现行有关技术规范、规定；
3、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发［2007］24号）；
4、《廉租住房保障办法》；
5、《经济适用住房管理办法》；
6、国家发展和改革委员会关于可行性研究报告编制内容和深度的有关规定要求；
7、聊城市国民经济和社会发展“十一五”规划；
8、建设项目经济评价方法与参数（第三版）
9、东阿县城市总体规划及城建、环保、消防等政策和规定；
10、关于对东阿县保障性住房建设项目实施方案的批复；
11、项目承办单位提供的其他有关基础资料、数据；
12、项目承办单位委托编制本项目可行性报告的委托书；
13、其它文件规定要求。
二、研究工作的范围
1、对建设项目符合国家有关政策、法规、和规划进行研究。
2、满足项目建设单位对该项目功能等投资方面的要求。
3、对项目的消防、环保及节能的评价。
4、对项目进度的确定。
5、进行投资估算、经济效益评价和社会效益评价。
6、提出本项目可行性研究工作结论。
第二节项目概况及简要结论
一、项目概况
1、建设规模
东阿县安居小区建设项目占地面积5609.8平方米，建筑面积7685.4平方米，居住户数96户（其中廉租住房为82户，经济适用住房为14户），居住人数336人左右，容积率1.37。
总投资631.50万元。
2、外部配套条件
本项目建设位于城市规划区以内，可依托城市供电、供水、供暖等公用工程，配套条件较好。
3、环境保护措施
本项目投入使用后仅有生活污水、生活垃圾和厨房油烟产生，生活垃圾统一收集处理，污水及油烟经处理后，可达标排放，对周围环境不产生污染。
4、总投资及资金来源
总投资631.50万元，其中建筑工程费用为576.41万元；工程建设其他费用36.70万元；基本预备费18.39万元。
资金来源：
由县财政拨付314万元，争取上级补贴80万元，其余部分由建设单位自筹。
5、项目建设期
项目建设期一年。
二、项目评价结论
本项目属于保障性住房建设项目，符合国家政策。
住宅楼户型设计合理，其中60平方米住宅占总住宅比例的100％，根据对东阿县低收入困难家庭的调查，该项目建成后能满足东阿县城内部分低收入家庭的居住需要。
同时，随着东阿县城市总体规划的逐步实施和招商引资速度的加快，住房市场供需矛盾更加突出，本项目建设96套住宅（其中廉租房82套，经济适用房14套），对缓解当地居民住房紧张的状况，特别是解决中低收入家庭的住房困难，具有十分重要的作用。
因此，经研究分析论证，东阿县安居小区建设项目开发建设是十分必要的，也是可行的。
第三节主要经济技术指标
本项目主要经济技术指标见附表1-1：
附表1-1：
主要经济技术指标表
序号
项目
单位
数量
备注
1
规划总用地
m2
5609.8
2
总建筑面积
m2
7685.4
3
总容积率
1.37
4
绿地率
30%
5
建筑密度
22.83%
6
住宅平均层数
6
7
居住户（套）数
户（套）
96
8
居住人数
人
336
9
户均人口
人/户
3.5
10
总投资
万元
631.50
其中：
建筑工程费
万元
576.41
工程建设其他费用
万元
36.70
基本预备费
万元
18.39
第三章项目背景及建设的必要性
第一节项目背景
随着国民经济的快速发展以及分配制度的改革，城市居民收入水平得到极大的提高，由于劳动技能、生产要素等方面的差距，城市居民的合理收入差距也在不断拉大，因而对居住条件也提出了不同的需求。
城市中低收入人群住房难问题越来越显著。
2007年8月30日，建设部副部长齐骥在国务院举行的新闻发布会上表示，“十一五”期末，全国廉租住房制度保障范围要扩大到低收入住房困难家庭。
《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中指出：
住房问题是重要的民生问题。
党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题,始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。
20多年来,我国住房制度改革不断深化,城市住宅建设持续快速发展,城市居民住房条件总体上有了较大改善。
但也要看到,城市廉租住房制度建设相对滞后,经济适用住房制度不够完善,政策措施还不配套,部分城市低收入家庭住房还比较困难。
为切实加大解决城市低收入家庭住房困难工作力度,现提出以下意见:
一、明确指导思想、总体要求和基本原则
（一）指导思想。
以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,深入贯彻落实科学发展观,按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求,把解决城市（包括县城,下同）低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容,作为政府公共服务的一项重要职责,加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。
（二）总体要求。
以城市低收入家庭为对象,进一步建立健全城市廉租住房制度,改进和规范经济适用住房制度,加大棚户区、旧住宅区改造力度,力争到“十一五”期末,使低收入家庭住房条件得到明显改善,农民工等其他城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善。
（三）基本原则。
解决低收入家庭住房困难,要坚持立足国情,满足基本住房需要;统筹规划,分步解决;政府主导,社会参与;统一政策,因地制宜;省级负总责,市县抓落实。
二、进一步建立健全城市廉租住房制度
（四）逐步扩大廉租住房制度的保障范围。
城市廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径。
2007年底前,所有设区的城市要对符合规定住房困难条件、申请廉租住房租赁补贴的城市低保家庭基本做到应保尽保;2008年底前,所有县城要基本做到应保尽保。
“十一五”期末,全国廉租住房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭;2008年底前,东部地区和其他有条件的地区要将保障范围扩大到低收入住房困难家庭。
（五）合理确定廉租住房保障对象和保障标准。
廉租住房保障对象的家庭收入标准和住房困难标准,由城市人民政府按照当地统计部门公布的家庭人均可支配收入和人均住房水平的一定比例,结合城市经济发展水平和住房价格水平确定。
廉租住房保障面积标准,由城市人民政府根据当地家庭平均住房水平及财政承受能力等因素统筹研究确定。
廉租住房保障对象的家庭收入标准、住房困难标准和保障面积标准实行动态管理,由城市人民政府每年向社会公布一次。
（六）健全廉租住房保障方式。
城市廉租住房保障实行货币补贴和实物配租等方式相结合,主要通过发放租赁补贴,增强低收入家庭在市场上承租住房的能力。
每平方米租赁补贴标准由城市人民政府根据当地经济发展水平、市场平均租金、保障对象的经济承受能力等因素确定。
其中,对符合条件的城市低保家庭,可按当地的廉租住房保障面积标准和市场平均租金给予补贴。
（七）多渠道增加廉租住房房源。
要采取政府新建、收购、改建以及鼓励社会捐赠等方式增加廉租住房供应。
小户型租赁住房短缺和住房租金较高的地方,城市人民政府要加大廉租住房建设力度。
新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内,主要在经济适用住房以及普通商品住房小区中配建,并在用地规划和土地出让条件中明确规定建成后由政府收回或回购;也可以考虑相对集中建设。
积极发展住房租赁市场,鼓励房地产开发企业开发建设中小户型住房面向社会出租。
（八）确保廉租住房保障资金来源。
地方各级人民政府要根据廉租住房工作的年度计划，切实落实廉租住房保障资金：
一是地方财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算安排。
二是住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设。
三是土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，各地还可根据实际情况进一步适当提高比例。
四是廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。
对中西部财政困难地区，通过中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助资金等方式给予支持。
当前，住房和房地产业发展存在三个主要矛盾，即房地产业发展粗放，与人口资源矛盾突出；住房保障制度滞后，低收入家庭住房状况较差；房地产市场体系不健全，调控机制不完善，致使部分城市普通商品房的房价过高，超出了中低收入者的支付能力。
部分城市政府介入住房问题的力度不够，经济适用住房、廉租房供应量不足，甚至是严重不足。
日前召开的全国住房工作会议明确提出，“住房问题是重要的民生问题”，并要“积极采取措施，逐步扩大廉租住房制度的保障范围，解决好城市低收入家庭的住房困难”。
由此我们不难看出，政府的思路很明确，就是要通过政府在公共服务领域的努力，把解决城市低收入人群的住房困难当作“重中之重”，从而将“民生第一优先权”作为今后的住房新国策。
2008年11月5日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。
会议认为，世界经济金融危机日趋严峻，为抵御国际经济环境对我国的不利影响，必须采取灵活审慎的宏观经济政策，以应对复杂多变的形势。
当前要实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，出台更加有力的扩大国内需求措施，加快民生工程、基础设施、生态环境建设和灾后重建，提高城乡居民特别是低收入群体的收入水平，促进经济平稳较快增长。
会议确定了当前进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施。
第一项便是加快建设保障性安居工程。
加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点。
通过拉动内需和保障性住房建设是的结合，一方面解决了低收入家庭住房问题；另一方面，通过消费升级、提高，能够促进整个社会经济的发展。
从中央到地方各级政府都很重视保障性住房的建设，旨在给居民建造安居环境。
山东省政府负责人在2008年12月22日结束的全省经济工作会议上要求省内各地，坚持住房市场化基本方向，坚持对低收入住房困难群众实行住房保障的原则，果断迅速、周密细
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