四川省下半房地产估价师《案例与分析》：不相一致假说模拟试题.doc

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四川省2016年下半年房地产估价师《案例与分析》：

不相一致假说模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列关于容积率的计算式，正确的是__。

A．容积率=建筑基底占地面积÷地块面积

B．容积率=地块面积÷建筑基底占地面积

C．容积率=土地面积÷总建筑面积

D．容积率=总建筑面积÷土地面积

2、下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是__。

A．企业信用等级越高，信用等级系数值越高

B．贷款期限越长，期限系数值越大

C．项目风险越大，风险等级系数值越大

D．用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低

3、无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为。

A：

正值

B：

负值

C：

零

D：

正负值

E：

执行层的组织协调

4、确定估价对象及其范围和内容时，应根据__，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。

A．估价原则

B．估价目的

C．估价方法

D．估价程序

5、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在__的立场上，评估出一个对各方当事人来说都公平合理的价值。

A．委托人

B．估价报告预期使用者

C．管理部门

D．中立

6、某房地产未来年净收益为30万元，又知10年后的转售价格为150万元，若报酬率为8％，利息率为7％，则该房地产现值为万元。

A：

351．30

B：

280．19

C：

270．78

D：

277．55

E：

工业用地的监测点评估价格

7、在经济寿命期限内，企业固定资产不间断计提折旧所依据的会计假设是__。

A．会计主体

B．持续经营

C．会计分期

D．货币计量

8、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是__。

A．消费者行为调查

B．市场营销因素调查

C．竞争情况调查

D．市场需求容量调查

9、下列表述中不正确的是．【2004年考题】

A：

在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果

B：

在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果

C：

在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果

D：

在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果

E：

工业用地的监测点评估价格

10、银行向居民购买住宅提供抵押贷款的方式属于__。

A．商业信用

B．国家信用

C．消费信用

D．A和C

11、下列与城市规划管理有关的工作中，属于城市规划保障系统主要内容的是__。

A．城市规划的制定

B．城市规划的实施和管理

C．城市规划的监督检查

D．城市规划法律法规的制定

12、下列属于城市发展战略中建设水平目标的是。

A：

人际环境质量

B：

国內生产总值（GDP）等经济总量指标

C：

人均国民收入等经济效益指标

D：

第一、二、三产业之间的比例等经济结构指标

E：

执行层的组织协调

13、某大型房地产开发项目对该区域的商业、教育、金融等配套带来较大改善，也提升了周边房地产的市场价值，这说明该项目具有。

A：

垄断性

B：

外部性

C：

复杂性

D：

信息不对称性

E：

借款合同

14、某宗房地产2008年6月1日的价格为1800元／㎡，现需要将其调整到2008年10月1日。

已知该宗房地产所在地区类似房地产2008年4月1日至10月1日的价格指数分别为79．6，74．7，76．7，85．0，89．2，92.5，98．1（以2006年1月1日为100）。

该宗房地产2008年10月1日的价格为元／㎡。

A：

2402．22

B：

2302．22

C：

2202．22

D：

2102．22

E：

工业用地的监测点评估价格

15、下列关于《城市房屋权属登记管理办法》的法律责任的表述中，正确的是__。

A．以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关收回其房屋权属证书或者公告其房屋权属证书作废，并可对当事人处以2000元以下罚款

B．涂改、仿造房屋权属证书的，其证书无效，由登记机关收回权属证书，并可对当事人处以2000元以下罚款

C．非法印刷房屋权属证书的，登记机关应当没收其非法印刷的房屋权属证书并可对当事人处以2万元以上3万元以下的罚款

D．因登记机关工作人员过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失承担赔偿责任

16、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括（）。

A．移动平均法

B．指数平滑法

C．市场因子推演法

D．简单平均法

17、用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V甲=1480+80i，乙类房地产的价格变化趋势为V乙=1500+60i，则该两类房地产的价格增长潜力相比__。

A．甲类房地产比乙类房地产强

B．乙类房地产比甲类房地产强

C．该两类房地产强弱程度相同

D．该两类房地产强弱程度不可比

18、房地产开发项目建成时，按国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资是指__。

A．经营成本

B．开发产品成本

C．期间费用

D．开发项目总投资

19、某国库券面值为10元，售价为8元，该国库券距到期日数为36天，其收益率为元。

A：

50％

B：

100％

C：

150％

D：

200％

E：

执行层的组织协调

20、关于房屋施工面积的说法，正确的是__。

A．房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积

B．房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积

C．房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积

D．房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积

21、依据《物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，。

（2008年试题）

A：

由国家无偿收回

B：

自动续期

C：

应于届满前6个月申请续期

D：

应于届满前1年申请续期

E：

房地产估价机构必须加盖公章

22、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积波及系数计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：

出租单元内使用面积30m2，外墙面积6m2，单元间分隔墙面积8m2，公摊面积3m2。

那么，可出租面积应为__。

A．33m2

B．40m2

C．43m2

D．47m2

23、房地产投资者通常只需投入占项目总投资（）左右的自有资金，而项目所需的其他投资则多来自金融机构的贷款。

A．20%

B．25%

C．30%

D．35%

24、下列对要约的理解有误的是__。

A．要约是指希望与他人订立合同的意思表示

B．要约内容应具体明确，即表达出订立合同的意思

C．要约是当事人订立合同的预备行为，当事人仍处于订约的准备阶段

D．要约应表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束

25、政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标是__。

A．转让利润

B．市场影响

C．产权是否清晰

D．被拆迁人的利益

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、在一般情况下，__适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件建筑和设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使用建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。

A．重建价格

B．重置价格

C．重新购建价格

D．积算价格

2、下列有关存款业务的说法正确的一项是__。

A．活期储蓄存款以每年的12月31日为结息日

B．定期储蓄存款分为整存整取、零存整取、整存零取三种

C．单位活期存款以每月月末的30日为结息日

D．单位协定存款中超过协定额度的结算存款按人民银行公告的单位协定存款利率计息

3、某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。

该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为。

（2009年试题）

A：

5.00%

B：

7.50%

C：

18.36%

D：

28.85%

E：

借款合同

4、三级房地产价格评估机构，其专职房地产估价专业人员占职工总数的__以上。

A．40%

B．50%

C．60%

D．70%

5、勘察设计的委托应遵守如下规定。

A：

委托方应当将工程勘察设计业务委托给具有相应工程勘察设计资质证书且与其证书规定的业务范围相符的承接方

B：

工程勘察设计业务的委托可以通过竞选委托方式进行，但不可通过直接委托的方式进行

C：

工程勘察设计业务的竞选委托可以采取公开竞选或邀请竞选的形式进行

D：

委托方原则上应将整个建设工程项目的设计业务委托给一个承接方

E：

委托方将整个建设工程项目的设计业务分别委托给几个承接方时，必须选定其中一个承接方作为主体承接方

6、长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是__和回归分析，对房的未来价格作出推测、判断的方法。

A．指数平滑分析

B．趋势拟合分析

C．时间序列分析

D．相关分析

7、契据登记制又称__。

A．德国登记制

B．法国登记制

C．美国登记制

D．意大利登记制

8、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的有__。

A．房屋所有权人与该房屋占用范围内土地的使用权人，除法律、法规另有规定的外，必须同属一个法人或自然人

B．房屋权属档案的收集、整理、鉴定、保管、统计、利用，通常称为房屋权属档案工作的六个业务环节

C．房地产面积测算为提高精度，边长取至0.001，但面积确定最后取至小数点后两位，即Olm2

D．临街底层经营性房屋的土地使用权，包括门前人行道的部分分摊面积的土地权

E．房地产权属登记为房地产权利动态登记

9、当建筑场地的上部土层较弱，承载力较低，不适宜采用在天然地基上做浅基础时宜采用__。

A．条形基础

B．独立基础

C．箱形基础

D．桩基础

10、假设开发法是以（）原理为理论依据的。

A．收益递增原理

B．均衡原理

C．预期原理

D．未来趋势原理

11、需求量与价格负相关的关系称为需求规律。

下列选项中，此规律的例外有。

A：

炫耀性物品

B：

“吉芬”物品

C：

低档商品

D：

高档商品

E：

急需商品

12、房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向__发出保修通知。

A．建设单位

B．施工单位

C．总承包单位

D．监理单位

13、长期趋势法主要有__等方法。

A．数学曲线拟合法

B．衰减曲线法

C．平均增减量法

D．平均发展速度法

E．指数修匀法

14、下列关于我国目前住房公积金利率政策的表述中，正确的是。

A：

我国的住房公积金制度实行高存低贷的利率政策

B：

职工当年缴存的住房公积金按3个月整存整取存款利率计息

C：

个人住房公积金贷款利率实行一年一定，于每年1月1日，按相应档次利率确定下一年度利率水平

D：

遇法定利率调整，贷款期限在1年以内的，按相应利率档次执行新的利率规定

E：

执行层的组织协调

15、甲公司的主营业务收入为210亿元，主营业务成本为182．50亿元，年初存货为60亿元，年未存货为10亿元，其存货周转天数是天。

A：

61

B：

70

C：

120

D：

140

E：

执行层的组织协调

16、房地产的部门规章包括。

A：

《城市房屋租赁管理办法》

B：

《注册房地产估价师管理办法》

C：

《城市房地产抵押管理办法》

D：

《城市房地产市场评估管理暂行办法》

E：

《土地管理法实施条例》

17、下列不可以拍卖。

A：

国家机关用地

B：

军事用地

C：

城市基础设施用地

D：

公益事业用地

E：

一般企业划拨用地

18、对违法预售商品房规定了具体处罚条款的法规有__。

A．《城市房地产管理法》

B．《土地管理法》

C．《城市房地产开发经