四川省上半房地产估价师《制度与政策》：计税依据试题.doc

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四川省2017年上半年房地产估价师《制度与政策》：

计税依据试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、城市__的主要任务是在总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排。

A．详细规划

B．控制规划

C．指标规划

D．分区规划

2、采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是__。

A．单元估算法

B．单位指标估算法

C．工程量近似匡算法

D．概算指标法

3、下列关于拍卖保留价规则的表述中，正确的是。

A：

保留价属于拍卖的必备条件，无保留价拍卖的情况是没有的

B：

保留价是表面上所体现的价格，而是一种权利义务的制衡点，用来防止利益的过分倾斜

C：

委托人拥有保留价的确定权

D：

保留价不可公开

E：

执行层的组织协调

4、组织形式为合伙制的三级资质房地产估价机构的出资额应当不少于__万元。

A．30

B．50

C．100

D．150

5、不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值__。

A．下降

B．上升

C．不变

D．不能确定

6、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是__。

A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在

B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在

C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去

D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

7、下列关于合伙的法律特征说法不正确的是__。

A．合伙是合伙人的集合，在人格、权利义务和民事责任上都具有相对的独立性

B．其团体性没有法人强

C．合伙人对合伙承担无限连带责任是合伙这种团体区别于法人的最大特点

D．合伙制度中的团体形式在合伙组织和个人之间画一条清楚的界限

8、某房地产开发用地，其土地面积为10000㎡，土地使用条件与规划限制所规定的容积率为1.2，楼面地价为1500元／㎡。

后经规划调整，容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价万元。

A：

375

B：

450

C：

500

D：

600

E：

工业用地的监测点评估价格

9、在采用三种不同的估价方法选用加权算数平均数时，权重范围宜为。

A：

0．1~0．8

B：

0．3~0．7

C：

0．2~0．6

D：

0．15~0．5

E：

工业用地的监测点评估价格

10、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从__开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。

A．1997年下半年

B．1998年上半年

C．1998年下半年

D．1999年

11、称为（）

A．等额序列支付储存基金系数

B．等额序列支付现值系数

C．等差序列现值系数

D．等比序列现值系数

12、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为__。

A．42.0万元

B．50.4万元

C．60.0万元

D．72.0万元

13、下列房地产市场调控政策中，属于财政政策的是__。

A．提高贷款利率

B．提高购房最低首付款比例

C．提高法定存款准备金率

D．提高房地产交易环节税收

14、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，为结算房屋产权调换的差价评估所调换房屋的房地产市场价格，应属于__。

A．估价时点和估价对象均为现在

B．估价时点和估价对象均为未来

C．估价时点为现在，估价对象为未来

D．估价时点为现在，估价对象为过去

15、在开发项目财务评价中，动态投资回收期肯定大于__。

A．基准回收期

B．静态投资回收期

C．项目开发期

D．项目销售期

16、值只能用计数的方法取得。

A：

确定性变量

B：

随机变量

C：

连续型变量

D：

离散型变量

E：

执行层的组织协调

17、建设投资估算的精度在±10％，所需费用，小型项目约占投资的1．0％~3．0％，大型复杂的工程约占0．2％~1．0％，该阶段为。

A：

投资机会研究

B：

初步可行性研究

C：

详细可行性研究

D：

项目的评估和决策

E：

借款合同

18、一厂房建成后8年被改造为超级市场．并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为年。

A：

40

B：

42

C：

48

D：

50

E：

工业用地的监测点评估价格

19、某企业12月末部分资产与负债余量如下：

现金和银行存款70万元，长期投资i00万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。

则该企业流动比率是。

A：

40%

B：

50%

C：

200%

D：

250%

E：

执行层的组织协调

20、下列关于招标的说法，不正确的是。

A：

房地产开发商可依开发项目的建设规模和复杂程度选择招标方式

B：

通过公开招标方式，从中选择提供合理标价和较短工期的承包商作为承包单位

C：

开发商公开招标项目应授标给最低报价者

D：

邀请招标适用于公开招标的结果未产生出中标单位的建设项目

E：

借款合同

21、某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元／㎡，现房出租的年末净收益为500元／㎡。

若按折现率10％和风险补偿值100元／㎡计，计算该期房目前的价格应为。

A：

4400元／㎡

B：

4409元／㎡

C：

4445元／㎡

D：

4455元／㎡

E：

工业用地的监测点评估价格

22、商品房买卖合同约定面积为150m2，价格为4000元/m2，交付使用时，产权登记面积为155m2，买卖双方未对面积误差的处理方式做出约定。

根据有关规定最后结算的房价款应为__万元。

A．60.0

B．61.0

C．61.8

D．62.0

23、某房地产投资者以300万元购入一个商业店铺用于出租经营，其自有资金的投入额为100万元，其余资金为金融机构提供的固定利率为10%的抵押贷款。

若该店铺每年出租经营的净租金收益为30万元，则权益投资收益率为__。

A．8%

B．10%

C．12%

D．14%

24、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为（）。

A．7.5%

B．8.3%

C．12.5%

D．16.7%

25、不是影响房地产价格的区位因素是。

A：

位置

B：

交通

C：

人文

D：

环境

E：

工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、在房地产市场的分类中，一级市场是指__。

A．土地使用权转让市场

B．新建商品房租售市场

C．土地使用权出让市场

D．土地使用权出让市场和新建商品房租售市场

2、网络图法在建设工程管理中常常作为__的方法。

A．质量控制

B．成本控制

C．进度控制

D．合同管理

3、房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点分析和保本点分析两种，两者主要差异在于的设置。

A：

项目定位

B：

盈亏系数

C：

平衡点

D：

风险临界值

E：

借款合同

4、下列会计行为中，属于会计舞弊的行为有。

A：

将现金和费用科目同幅度多记，以侵占现金

B：

因为会计政策理解错误，未计入应当计入当期的收入

C：

材料核算人员因为疏忽，没有登记明细账

D：

会计数据计算、抄写差错

E：

为调节利润多记待摊费用

5、城市规划的批后管理主要是。

A：

对建设项目选址审批核发项目选址意见书

B：

对城市用地审批核发建设用地规划许可证

C：

对建设工程审批核发建设工程规划许可证

D：

按照规划实施监督检查体系对违法占地的查禁工作

E：

按照规划实施监督检查体系对违法建设的查禁工作

6、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为__元/m2。

A．50

B．250

C．300

D．350

7、已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元；折现率为12%时，净现值为-870万元。

则该投资项目的内部收益率是（）

A．11.12%

B．11.36%

C．11.66%

D．12.95%

8、房地产市场结构包括__。

A．总量结构

B．区域结构

C．产品结构

D．供求结构

E．资金结构

9、股票赢利的大小取决于__。

A．股份有限公司的经营状况和赢利水平

B．公司的赢利状况

C．公司的年终利润的多少

D．公司风险程度和股票的稳定性

10、某写字楼的建筑面积为8万m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是__万m2。

A．5.2

B．6.4

C．6.8

D．7.6

11、城市规划管理系统由组成。

A：

城市规划发展系统

B：

城市规划执行系统

C：

城市规划反馈系统

D：

城市规划保障系统

E：

城市规划决策系统

12、以下关于建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限的说法正确的是__。

A．建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限可能同时结束

B．建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限不同时结束

C．建筑物剩余经济寿命不可能早于土地使用权剩余期限结束

D．建筑物剩余经济寿命不可能晚于土地使用期限结束

E．建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩于期限结束

13、根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的__。

A．第一阶段

B．第二阶段初期

C．第二阶段后期

D．第三阶段

E．第四阶段

14、下列关于可变成本的变动规律，表述正确的是。

A：

随着可变要素投入量的增加，产量逐渐减少

B：

随着可变要素投入量的增加，由于最初固定生产要素与可变生产要素得到充分利用，因此可变成本的增加率小于产量的增加率

C：

随着可变要素投入量的增加，由于最初固定生产要素与可变生产要素未得到充分利用，因此可变成本的增加率大于产量的增加率

D：

当可变要素和产量增加到一定数量后，由于边际收益递减规律的作用，因而使可变成本的增加率又小于产量的增加率

E：

当可变要素和产量增加到一定数量后，由于边际收益递减规律的作用，因而使可变成本的增加率又大于产量的增加率

15、房地产开发项目财务评价的基本报价表包括__。

A．总投资估算表

B．现金流量表

C．资金来源与运用表

D．损益表

E．资产负债表

16、按建筑面积分摊方法，计算土地占有份额的公式为__。

A．某部分占有的土地份额=该部分建筑面积÷总建筑面积

B．某部分占有的土地份额=该部分建筑面积×土地总价÷总建筑面积

C．某部分占有的土地份额=土地总价÷该部分享有的地价额

D．某部分占有的土地份额=该部分建筑面积÷总建筑面积÷土地总价

17、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。

造成建筑物功能折旧的主要原因有等。

A：

意外破坏的损毁

B：

市场供给的过量

C：

建筑设计的缺陷

D：

人们消费观念的改变

E：

周围环境条件恶化

18、我国个人住房抵押贷款还本付息方式有。

A：

按月等额还本付息

B：

按季等额还本付息

C：

按月递增或递减还本付息

D：

期间按月付息期末还本

E：

期间按固定还款常数还款期末一次结清等方式

19、城市由于建筑密集，生产与生活活动散发