房地产行业某项目营销策划实施方案Word格式文档下载.docx
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案例
县城周边2—
3层独栋建筑
各道路边生活区的楼房
无名称的
小组团
安岳花园
海慧花园
2）安岳地产走势向配套化发展
配套情况
水、电、气不进户，
户外留接口
电、气、光纤不进户
电话线、水入户
配备防盗对讲系统
已使用房屋及
部分在建房屋
3）安岳地产走势向品质化发展
独栋——小住宅群——海慧花园
4）安岳地产走势向生态型发展
无绿化——有绿化——大面积绿化——超高绿化
2、安岳地产户型、面积分析
1）可类比项目户型面积配比
项目名称
户型面积
所占比率
80--160平方米
100—130平方米
70%
100平方米以下
20%
160平方米左右
10%
经济适用房
110--135平方米
60%
100平方米
30%
150平方米左右
晶盛花园
90--135平方米
100%
结论：
安岳地产（住宅）以100—135平方米左右、以3室2厅双卫错层的户型为主流户型。
2）安岳地产（住宅）销售价格分析：
单位：
元/平方米
销售价格
销售均价
688--808
720
600--620
580
600左右
550
云丽苑
正泰房产
600
安岳地产目前售价在500—800元/平方米，在三级地产市场中，属中等水平。
3）安岳地产（商铺）销售价格分析：
单位：
东门综合市场
3600
3800
3600左右
2700
安岳地产商业铺面根据其口岸的不同，目前售价在2700--4000元/平方米。
第三部分：
时代欣城形象定位：
一、项目形象定位要求：
a顺应市场要求
b超越本地地产同质化
c符合开发公司经营理念、达到项目优质化
d符合开发公司品牌塑造
e满足安岳人民居住要求，提高安岳居住水准
项目形象定位：
商业项目：
打造安岳首席时尚、经典、空前繁荣的“春熙路”式商业步行街。
并引领安岳人民享受符合新时代的生活方式。
住宅项目：
打造安岳县“最适合居住社区”，能够体现居住者尊贵身份的高档住宅区，使社区成为居住者“身份的名片”成为“安岳人民一步到位的居家选择”。
别墅项目：
诠释一种高贵、典雅的高端豪庭住宅形象，使本案成为“专为16位杰出成功人士创建的尊贵庭院”。
第四部分：
项目开发概念定位及延展
仅从本案的名称就可以直观地感受到项目时尚、现代明快的风格。
本案的建筑与名称将是遥向呼应，便于主题概念的定位。
一、项目商业主题概念定位
商业：
时代欣城·
生活品位与都市同步
享受时代生活抢座时代欣城
商业主题概念延展
时代欣城传承百年的黄金口岸
安岳的“春熙路”普洲的“盐市口”
无须出境，享受与世界同步的时代气息
为您创造成功伟业的黄金时代
安岳首座影视、渡假、购物、休闲、文化活动中心
二、项目住宅主题概念定位
从项目形象定位、产品定位上看，住宅部分不仅是一种适居的理念，而且是一种身份的名片。
住宅概念定位：
最适合居住的典雅社区。
住宅主题概念延展：
时代欣城都市精英的身份名片
享受元首待遇的社区
感受时代生活，拥有时代欣城
时代与自然的浪漫，山与水的交流
时代欣城，健康生活新标准
第五部分：
项目产品定位：
一、项目商业街铺面的产品定位：
3）铺面开间以6~8米为最佳开间，进深为8~11米为最大进深。
4）首层铺面下沉600，以降低二层高度，激活层位死角现象。
5）二层门面以退台式处理，形成2层铺面另有门面长廊的局面，以确保人流的较多流动。
6）建议门面以双向开间的方式，以增加门面的附加值，提高人流量，使物业增值。
7）商业街规划的合理分区，会使销售得到提高。
二、项目住宅的产品定位
1、住宅户型面积配比比例建议：
平方米
单位面积
户型
比率
70—90
两室两厅单卫
15%
90—150
三室两厅双卫
55%
150—180
四室两厅双卫
25%
180—230
五室两厅双卫
3%
六室三厅双卫
2%
2、住宅部分户型设计建议：
（1）两室两厅单卫平层户型（经济户型）
（2）三室两厅双卫错层户型（主力户型）
（3）四室两厅双卫错层户型（康居户型）
（4）五室两厅双卫跃层户型（豪宅户型）
（主卧套衣帽间，储藏室，起步楼梯做成弧型旋转式。
在户
型安排上，可考虑六楼和顶楼做为跃层户型处理。
）
三、项目建设工程的建议：
1、卖房子先卖环境
在成都地产市场，“卖房子先卖绿化”已经经久不衰，故建议在本案的工程建设中，首建本案区域的绿化，并提前进入购房客户视野；
未建设区域及时绿化，会为销售带来意想不到的效果。
故建议：
在坡地土方完成的情况下，商业街绿化、水景，广场街景，住宅区域景观应在主体施工前完成建设。
2、稳优潜发，蓄势待动：
因周边市场（柠都广场，海慧“外滩“）价格尚不明朗，假设本案前期定价的确定、宣布及进入市场，会提前将我项目商业价格暴露在竞争对手面前，故建议：
广场将稍延推迟投入市场，在开盘时，如柠都、“外滩”价格入市，我项目将根据上述项目价位确定本案商业价格，以期在价格中首赢竞争楼盘。
第六部份：
时代欣城价格定位：
一、蓝灵·
时代欣城商铺价格定位：
为使蓝灵·
时代欣城在计划时间段内完成销售、并为公司创造最大化利润，策划部在深入调研项目当地市场后，结合本案实际情况，制定项目价位体系如下：
比较因素
本案
幸福花园
东大街
综合市场
顺城街
位置
普洲大道
交易时间
2004.3
2003.2
2002.10
用途
商住
交易情况
正常
区
域
因
素
商服繁华度
人流量
180人
120人
150人
商业气氛
好
较差
一般
较好
购物人次
30
20
25
专业程度
专业商场
临街商铺
交通条件
道路通达度
100m
临主干道
80m
距市中心距离
1km
0.8km
公交线路
无
1路
基础设施
机动车停车场
1个
内部配套
周围环境
高端住宅群
较差住宅群
住宅群
一般住宅群
个
别
面积
12×
7.5
13×
4.5
5.5
14×
形状
规则
开发商知名度
高
较高
（一）、安岳当地商业地产调研：
可类比案例比较表（表一）
1、安岳地产价格差异较大：
最为繁华的沱街商铺售价为10000元/㎡，而偏僻区域一楼售价仅为2800元/㎡。
2、经营业态较多：
安岳商业地产经营无明确的功能规划，经营
业态涉及居民生活的各个方面。
（二）、定价方法的确定：
本案周边因有可类比项目，故蓝灵·
时代欣城在定价上采用市场比较法、租金倒推法进行价格综合定位。
（三）、本案商铺一楼的均价计算
1、市场比较法
1）单位楼面比较因素条件指数表（表二）
100
98
99
90
45
87
95
60
66
44
83
120
105
96
110
2）单位楼面比较因素修正系数表（表三）
东大街综合市场
顺城街综合市场
3000元/㎡
5000元/㎡
3500元/㎡
3700元/㎡
100/98
100/99
100/100
100/90
100/45
100/87
100/95
100/60
100/66
100/44
100/83
90/100
90/95
100/120
90/90
105/100
120/100
100/96
110/105
110/100
单位楼面修正后均价
4189
6293
4819
4794
3）比准价格的计算：
比较案例与本案在规模、配套方面差异较大，故采用综合法进行比准价格的计算。
·
加权平均法。
设定比较案例权重为：
东大街综合市场
顺城街综合市场
计算加权平均后的比准价格为：
5200元/㎡。
在定价时，考虑到踩盘工作中，接待人员报出的部分虚拟销售价格，建议本案商业部分（项目点）一楼的销售均价为5200元/㎡。
2、租金倒推法：
经调研，安岳商业地产出租价格为15-40元/㎡/月；
据计算，其收回投资的期限为18-20年。
据此推算，本案一楼的单位销售价格为：
25×
18=5400元/㎡
考虑到安岳商业地产的整体价格水平较低，根据上述计算结果，建议商业街一楼（项目点）的销售均价价格为：
4000元/㎡。
3、本案商业街（项目点）的销售均价为：
一楼的销售均价为4000元/㎡。
其他各阶、各层、各房以此之价格进行价位测算。
（四）、安岳项目商业街二楼均价计算
1、项目当地商业门面二楼均价的调研：
北大街临街二楼门面
沱街二楼商铺
安岳广场（成熟商圈）
1300元/㎡
1200元/㎡
1680元/㎡
在建工程
3年前房屋
旧房（5元/㎡租金）
旧房（7元/㎡租金）
2、项目当地商业门面二楼均价的修正因素：
（同表一）
3、项目当地商业门面二楼均价的修正因素比例：
（同表二）
4、项目二楼修正后的比准价格为：
安岳广场
1600元/㎡
1500元/㎡
1460元/㎡
1700元/㎡
考虑到本案专业商场的附加增值性：
建议本案商业街二楼（项目点）的销售均价为：
2600元/㎡。
（五）、蓝灵·
时代欣城商业街价格定位及编号体系
1、A区编号定位及均价：
A区
A1区
二层
201
202
203
205
206
207
均价：
一层
101
102
103
106
107
108
7600
A2区
三层
302
306
308
312
316
318
322
1600
208
212
216
218
222
3500
209
211
213
112
116
118
122
楼梯间
7000
过道
109
111
2、B区编号定位及均价：
B1
5200
B2
301
303
305
307
309
311
313
315
215
2600
113
115
3、C区编号定位：
C区
1700
4、D区编号定位：
D1区
2400
4900
D2区
本案商铺价位将在柠都广场、海慧“外滩”价位公布之后再确定具体市场价位，故暂对商铺价位未列。
二、住宅价格定位：
一）定价方法的确定：
时代欣城在定价上采用市场比较法进行价格综合定位。
二）影响价格指数因素表
可类比项目价格因素比较表（表一）
修正因素
2004.03
2003
正常
区域因素
配套设施
管线入户
水止厨卫
不入户
安防设施
对讲系统防盗门
对讲系统木门
无对讲木门
集聚程度
较高
1KM
750m
交通便捷度
无市公交有乡公交
1路公交
无公交
环境质量
很好
较好
一般
个别因素
规划限制
容积率
0.78
1.8
宗地用途
商住
宗地形状
较规则
宗地地形
坡地
平整
绿化率
49.8%
35.3%
三）可类比项目价格因素修正指数表
修正案例
修正修正指数
因素
700元/㎡
600元/㎡
550元/㎡
交易时间
260/100
130/100
交易情况
配套设施
安防设施
积聚程度
100/97
与市中心距离
100/101
100/102
环境质量
规划限制
容积率
1.6
99/100
地形
绿化率
修正后的单位价格
850
650
因比较案例在规模、容积率、安防、绿化率等方面差异较大，故采用综合法确定本案住宅单位销售均价。
在上述案例中，海慧花园的比较因素最接近本案，选择其比准价格作为单位销售均价：
P=908元/㎡
建议蓝灵·
时代欣城（住宅部分）平均售价为:
908元/㎡
四）住宅价格体系及价格建议表
1、住宅区各栋比准价格：
元㎡
栋数
型号
面积
套型
比准价格
1栋
A—3
103.41
二室二厅单卫
908
2栋
B—1
116.72
三室二厅双卫
928
3栋
938
4栋
B—2
131.45
878
5栋
6栋
7栋
D—1
166.54
四室二厅双卫
888
8栋
9栋
C—1
148.84
870
10栋
A—1
80.45
898
11栋
A—2
91.79
12栋
868
13栋
2、建议住宅各房售价表
一栋各套房价表：
一楼送地面花园顶楼送屋顶花园单位：
1单元
101/918
103/868
105/908
107/888
109/868
111/888
102/908
104/858
106/898
108/878
110/858
112/878
2单元
201/938
203/888
205/928
207/908
209/888
211/908
202/938
204/888
206/928
208/908
210/888
212/908
3单元
301/958
303/898
305/938
307/918
309/898
311/918
302/938
304/888
306/928
308/908
310/888
312/908
二栋各套房价表：
101/968
103/888
105/938
107/918
109/888
111/908
102/968
104/898
106/928
108/928
110/898
升级会员 