家居建材广场项目可行性研究报告.docx

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家居建材广场项目可行性研究报告

家居建材广场项目可行性研究报告

XX印象及要点提炼

【第一部分·XX市整体环境分析】

一、城市概况

二、XX城市规划

【第二部分·XX市场调查与分析】

一、调查目的

二、调查方式

三、XX市家居建材市场调查与分析

四、XX市重要商业市场调查与分析

五、XX市房地产市场调研与分析

六、XX市周边县市房地产市场调查与分析

【第三部分·项目资源分析】

一、项目概况

二、项目环境分析

三、项目研判（SWOT分析）

四、综合评估

【第四部分·项目定位分析】

一、定位依据

二、定位原则

三、主题定位分析

四、项目功能定位

五、业态定位

六、档次定位分析

七、辐射定位分析

【第五部分·价格定位分析】

一、结合周边住宅与商铺价格比例定价分析

二、结合项目性质定价分析

【第六部分·客群定位分析】

一、当地投资客

二、异地投资客

【第七部分·媒体投放】

一、媒体选择

二、售楼处选择

三、口碑传播

四、渠道销售

【结语】

XX印象及要点提炼

衣

XX市民穿着较为朴素，品牌选择以中低端为主。

食

实物以麻辣为主，但是辣度可以接受，普通饭馆一餐按4菜1汤计算70元左右。

住

XX政府出台政策限制房价不得超过5000元/㎡，建筑形式多以33层塔楼，2梯6户，80—100㎡二至三居，不很注重朝向问题，政府限高，楼高不得超过100米，所以XX最高住宅33层。

XX市内住宅供不应求，开发项目不多，体量不大，多以当地居民购买为主，城北老城区住宅比城南新城区住宅普遍低500元/㎡左右。

由于开发项目较少，所以XX市二手房交易红火，遍地二手房中介。

商场较少，现有的有重百和美好家园两个。

可投资底商项目少，开发商多自持，二手房市场流通的商铺不多见。

目前大型商业项目有恒大中天国际和XX国际商业中心两个，其中XX国际商业中心项目商铺未对外销售，7月份开始销售。

而恒大中天国际项目作为目前唯一的在售商业项目，也已基本售罄，目前只余部分面积较大、总价较高商铺。

XX下辖各区县房价平均比XX市房价低500—800元/㎡。

售楼处装修下大力度，面积较大，装修奢华。

行

作为一个常驻人口30万左右的城市，出租车只有400余量，街面能见到的不超过100辆，很难打到车，打到也是拼车，一条线路拉几批乘客，电动三轮车较多。

XX地区建设排行榜

无论是从城市建设还是开发体量、房价，以及品牌认可度和可持续发展情况看，个人认为应是下列排行顺序：

XX市>邻水县>岳池县>武胜县>XX区>华蓥市

竞争对手

XX市内已知竞争对手为：

“XX国际商业中心”，今年7月份左右对外销售，30㎡左右，7000—30000元/㎡的价格，13万㎡的商业体量，势必会对投资客户进行分流。

XX市内未知竞争对手为：

我项目所在地块对面一块150亩左右的土地被川渝集团拍得，准备开发做建材市场，应引起高度重视。

XX市外同类型竞争对手：

岳池“亿联建材家居五金城”，同质化的产品，项目将于6月份投放市场，势必对招商和销售带来影响，对经营和投资客户都会进行分流，应引起高度重视。

XX市外不同类型竞争对手：

岳池“天羿荣耀城”的产权式酒店项目，5万平米的体量，15—18%的回报率，会对投资客户进行分流，应引起关注。

【第一部分·XX市整体环境分析】

一、城市概况

（1）城市简介

XX市位于四川东部，面积6344平方公里，辖XX区、岳池县、武胜县、邻水县及华蓥市。

总人口426.47万，市区人口47万。

人口密度较大在全省21个州市里排名第6位，约534人/平方公里。

XX市位于四川东部，面积6344平方公里。

1998年7月国务院撤销XX地区设立的地级市，辖XX区、前锋区、岳池县、武胜县、邻水县及华蓥市。

市人民政府驻XX区广福镇。

总人口470万。

北宋开宝二年（969）取“广土安辑”之意设XX军，为历代建制之始。

XX人文荟萃，英才辈出，养育了世纪伟人邓小平同志。

自然风景和人文胜迹独具特色。

农业物产丰富，盛产粮、油、猪、茧、果，素有"金XX（玉米），银岳池（大米），红武胜（高粱）"的美誉，是全国商品粮生产基地，瘦肉型生猪基地和丝绸之乡。

矿产资源较多，有煤、铁、盐、石灰石、石英砂、天然气、石油、石膏矿、铝矾土、矿泉水等二十多种矿藏，贮量大，品位高。

交通便捷畅达，襄渝铁路纵贯全市，210、212、318国道，203、304省道纵横全境，县、乡村公路纵横交错，四通八达，XX火车站是川东北重要的物资集散地，嘉陵江、渠江连接长江黄金水道，广渝高速公路正在加紧建设。

（2）自然条件

XX市地处中亚热带湿润季风气候区，气候温暖，热量充足，雨量丰沛，空气湿度大，日照少，霜期短，风力大。

年平均气温16℃,最冷月（1月）平均气温3℃，最热月（7月）平均气温27℃。

多年大于或等于10℃以上的年积温5600℃，无霜期306-328天。

年平均降水量1200毫米，43%的降水量集中于作物生长旺盛的夏季。

多年平均径流系数0.48，即降水量的48%汇入河川，52%为土壤吸收和植物蒸腾所消耗。

终年植物繁茂，且无季节性河流。

已探明或已发现的矿藏有煤、天然气、岩盐、石灰石、耐火粘土、菱铁矿、钒钛矿、铝土矿、锂、铍、锗、铬、硼、油页岩、白云石、硅石、冰洲石、磷矿、含钾岩石、石膏、石英砂、玄武岩、辉绿岩、矿泉水、硫铁矿、沙金等三十余种。

其中原煤蕴藏量7亿吨，是华蓥山煤田的富集区；岩盐层厚160－200米，蕴藏量约1000亿吨；石灰岩分布800余平方公里，层厚20－200米；天然气蕴藏量颇丰，年开采量7亿立方米。

（3）交通区位

XX是西部第一个县县通高速公路的地级市,国家高速G42沪蓉高速（南（充）广（安）、广（安）邻（水）、邻（水）垫（江）段）、G65包茂高速（渝邻（水）达（州）段）、G75兰海高速（渝武（胜）南（充）段）竣工通车，经沪蓉高速公路至成都250公里，经包茂高速到重庆110公里，以XX为中心的公路骨架正在形成。

襄渝铁路纵贯全境，嘉陵江、渠江水流连接长江，均可通航重庆。

（4）经济建设

一、2012年全年实现生产总值766亿元，比上年增长14%；地方公共财政收入32.8亿元，增长18.1%；全社会固定资产投资完成524.1亿元，增长23.3%；社会消费品零售总额254.4亿元，增长16%。

二、2012年城镇居民人均可支配收入19939元、农民人均纯收入7590元，分别增长15.9%、16.5%。

三、2012年新开工建设保障性住房3996套20.5万平方米，实施棚户区改造4323套34.1万平方米，改造农村D级危房12632户、竣工10444户，避险搬迁地质灾害农户342户；渠江流域2798户因灾倒房户全部妥善安置。

二、XX城市规划

（1）城市功能定位

XX市区整体向东南片区延伸，目前各政府机关公务员集资房已经在东南片区开始建设，未来市政府及各机关也会搬迁到东南片区。

但栆山物流园是XX规划的物流商贸区域，是功能性区域，打造专业市场非常合适。

老城区：

XX区所在地，传统居住与商业中心，以北街区域为商业中心，主要经营服装百货；万丰街至北辰大道区域主要经营汽车配件及二手车交易。

在无法满足XX发展前提下，其重要性已被新城区取代。

老城区建设破旧，发展缓慢，且地势较低，经常遭遇洪水，原住民大都选择新城区居住。

新城区：

XX主城区，依托交通区位优势，目前已成为XX经济中心，其中金安大道、平安大道、广宁路、思源大道、建安路为主要商业街区。

工业区：

主要包括前锋工业园区和奎阁工业园区，XX市的辅城，城市的东大门，发展以能源化工为主的工业区。

东南片区：

东南片区作为XX市的一个开发重点，集医疗、教育、行政、科研、商业、办公于一体的多功能区域。

而此地又毗邻渠江之水、西溪河大峡谷公园不久将建设。

正是这样一个独天得厚的众多的自然条件造就了东南片区，也铸就了商业奇葩。

在这样一个优越环境中，将XX东南片区打造成为XX的春熙路、解放碑。

枣山物流园区：

XX市枣山物流园区位于XX市城区枣山镇，紧靠兰渝铁路XX站（客、货站）、紧邻沪蓉高速公路、巴渝高速公路和广遂高速公路，水运航道经过渠江通江达海。

园区总规划面积约12000亩，于2011年7月正式启动建设，主要建设物流、仓储、商贸、市场、加工贸易、电子信息、生活服务等项目集群。

到2020年，将建成覆盖XX、辐射川东北、面向重庆、背靠成都、贯穿渝川陕、连接大西北的川东北重要物流基地，成为集物流、人流、资金流、信息流为一体的物流商贸城。

【第二部分·XX市场调查与分析】

一、调查目的

（1）通过客观深入的市场调查，充分了解XX市商业分布，经营状况，确定XX市场投资客、经营客群体的主体特征。

（2）针对XX市商业市场现状，合理规划项目地块，明确项目定位，充分发挥地块经济指标，开发出适合XX市场的产品。

（3）根据对项目的定位、规划、市场前景、开发运营风险等因素的调查研究分析，为项目的后续推广运作提供决策依据。

二、调查方式

本次调查主要针对地块项目，运用资料查阅、楼盘暗访、临街商业扫街相结合的方法，获取相应的信息，主要调查目标与途径如下：

（1）依据政府部门的统计资料，获取当地的经济、人口和专业市场发展数据；

（2）考察走访XX市区目前经营中的大型市场，包括正在经营的五金机电市场，家居建材市场，大型小商品市场，大型百货，重要沿街商业，通过访谈和资料收集，了解有关各类市场的规划结构、价格、规模、租金、售价、经营等方面的情况；

（3）考察走访XX周边县市，通过楼盘暗访，对周边县市住宅价格，商铺价格进行搜集和总结，特别是对大型商业地产项目的重点调查。

三、XX市家居建材市场调查与分析

XX主城区内成规模建材市场主要有家园建材市场、中桥建材市场、盛兆建材市场、龙马建材市场。

下图为XX家居建材市场分布图：

（XX建材市场分布图）

Ø家园建材广场

物业名称

家园建材市场

经营类别

批零兼售（零售为主）

物业地址

金安大道与西溪路交口

经营范围

家具，陶瓷，卫浴，地板，吊顶，厨卫电器，灯具

经营方式

统一管理，统一规划与散户自营相结合

市场规模

建筑面积2万平方米，商户数量80家左右

商铺结构

商场式内铺，共二层，沿街商铺

经营档次

中高档次，含国内一线陶瓷品牌和家具品牌

辐射范围

XX城区、下属县

商铺租金

内主街商铺：

35元/㎡左右，场内铺面F1：

30元/㎡左右。

F2：

20左右。

厅内商铺F1：

25元/㎡，F2：

20元/㎡。

租金年涨幅10%

项目点评

是XX市档次最高的建材市场，有马可波罗、箭牌等一线品牌，具有一站式购齐能力，现有品牌80多个！

是XX家居消费首选市场。

Ø中桥建材市场

物业名称

中桥建材市场

经营类别

批零兼售（零售为主）

物业地址

建安中路与金安大道一段交叉路口

经营范围

板材、五金、陶瓷卫浴、油漆、地板、木门、铝材

经营方式

散户自营

市场规模

建筑面积1.5万平方米左右，商户数量150家左右

商铺结构

市场内铺与沿街商铺

经营档次

中低档次建材消费市场

辐射范围

XX城区、下属县

商铺租金

外主街：

35-40元/㎡。

内主街：

30-35元/㎡。

场内铺面：

25-30元/㎡。

租金年涨幅10%

项目点评

外主街有欧神诺，东鹏等品牌，市场内主要以大众化消费的杂牌产品为主，均为个体商户经营，是工薪阶层主要的建材采购市场。

Ø龙马建材市场

物业名称

龙马建材市场

经营类别

综合性市场，批零兼售（零售为主）

物业地址

洪州大道与建华路交口

经营范围

百货，服装，餐饮，建材、银行、超市

经营方式

散户自营

市场规模

建筑面积4万平方米左右，商户数量150家左右

商铺结构

沿街、内街商