岳麓新城产业布局规划Word文件下载.docx
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近年来，市、区两级政府大力实施“三化”战略，国民经济得到持续快速发展，产业发展为实现城市建设“大干新三年，再创新辉煌”目标提供了强大的经济支撑。
随着经济建设步伐的加快，岳麓新城正迎来新一轮大开发、大建设、大发展机遇，城市化的大推进必将带动产业布局和产业结构大调整。
如何有效组合产业发展链，合理配置资源，保持可持续发展，是岳麓新城产业发展必须解决的问题。
基于以上理念，岳麓区委区政府审时度势、高瞻远瞩地提出在《岳麓区产业发展纲要》的基础上，编制岳麓新城产业发展布局规划，以便更好地引导岳麓新城产业的良性发展。
目录
第一章规划总则
第二章产业发展现状分析
第三章产业用地布局
第四章产业空间布局
第五章土地资源分析
第六章近期建设
第七章实施措施
一、规划依据
1、长沙市城市总体规划（2003－2020年）；
2、长沙市岳麓区产业发展纲要（2004-2010年）；
3、岳麓山片、银望片、青山片分区规划；
4、麓谷一、二、三期控制性详细规划；
5、长宁路以南地段控制性详细规划；
6、望新片控制性详细规划；
7、桐梓坡路控制性详细规划；
8、岳麓山风景名胜区规划；
9、本区内已审批的其他控规和修建性详细规划。
二、规划范围及规划年限
本次规划范围是岳麓区行政区划范围，用地面积约145平方公里。
规划年限是2004-2010年。
三、指导思想
按照全面建设经济强区、山水名区、科教大区、文明新区的总体思路和打造实力岳麓、铸就魅力岳麓、提升动力岳麓、展示活力岳麓的奋斗目标，把经济工作的重心转移到产业发展上来，加大政策扶持力度，突出产业发展，形成以高新技术产业为主导、现代服务业为支柱、传统优势产业为依托、都市农业为补充的产业新格局。
四、发展原则
1、坚持依托和发掘生态优势原则。
独特的地理条件使得岳麓新城具有优美的生态环境，区域建设应充分发掘这一优势，注重环境保护，发展生态型产业。
2、坚持依托和发掘科技优势原则。
区内科技教育资源丰富，产业发展应充分利用科技优势，积极发展高新技术产业，坚持用先进实用技术改造提升传统产业，走生态化、科技化和高效化的发展之路。
3、坚持全面协调、可持续发展原则。
突破行政隶属和行政区划限制，统筹各方利益，协调三次产业发展，实现经济效益、社会效益、环境效益的有机统一。
4、坚持政府引导、市场运作原则。
切实发挥政府在加强组织协调、优化产业发展环境等方面的调控作用，遵循市场经济原则，充分发挥市场对资源配置的基础性作用。
五、发展目标
到2010年，GDP总量达到180亿元，经济增长速度保持在15％左右，三次产业结构调整为1.5：
45.5：
53。
经过规划期的开发建设乃至更长时间的努力，把岳麓新城建设成为环境优美、适宜创业、学习、居住和休闲的现代服务新区，具有突出生态循环特征的都市产业重地，中南地区重要的高新技术产业基地，在国内外享有盛誉的知识经济高地，长沙市乃至湖南省可持续发展的重要增长极之一。
一、产业现状
近几年来，随着“三化”进程的深度推进，湖南省经济增长加快，内在活力增强。
2003年，全省GDP为4633.73亿元，人均GDP为7247元，第一、二、三产业结构为19.1∶38.7∶42.2。
2003年长沙市生产总值达928.22亿元，人均GDP
达15506元，第一、二、三产业的比例为8.9:
42.5:
48.6。
岳麓新城位于湘江中心航道线以西，面积145平方公里，其中建成区32.5平方公里。
2003年未总人口37.6万，GDP为71亿元，第一、二、三产业结构比为2.5：
49.4：
48.1，产业发展取得明显成效，已呈现出工业化加速期的基本特征。
但区域综合发展水平与先进城区相比，尚存在明显差距，主导产业不够突出，优势产业所占比重偏低。
2003年长沙市内五区产业排名情况表
GDP排名
三次产业比
一次产业增加值排名
二次产业增加值排名
三次产业增加值排名
岳麓区
4
2.5：
48.1
3
1
芙蓉区
1:
24:
75
5
雨花区
2
2:
36:
62
开福区
3:
61
天心区
39:
60
二、发展优势与制约因素
（一）发展优势
1、科技教育优势
区内拥有中南大学、湖南大学、湖南师范大学等20多所综合性大学和科研院所，科技人员10万余人，占长沙市科技人员总数的1/2，占全省科技人员总数的1/4。
全省30多位中国科学院、中国工程院院士中有24位工作、生活在本区。
在材料工程、地质冶金、生物工程、精细化工、电子信息等领域确立了研发优势，每年取得上千项高水平的科研成果，有些项目达到国际领先水平，已初步形成独特的开放型高校集聚区和知识密集区。
2、地理区位优势
随着区域“四纵六横”路网骨架的形成，交通网络不断完善，经济地理区位日益突出。
市治西迁为区域发展注入了强大活力，为城市功能布局和三次产业结构优化，尤其是第三产业发展创造了良好的条件。
3、生态环境优势
区域融山、水、洲、城于一体，是全国首批生态示范城区。
岳麓山、湘江、桔子洲、龙王港、后湖、鹭栖湖等水体、山体镶嵌城区，增添了城市的灵秀，显著改善了城市的人居环境，为全区科、教、文化、商贸、旅游、房地产、行政等产业和事业的发展提供了理想的环境条件。
4、历史文化优势
区内千年学府岳麓书院和北津城遗址、岳王亭、西汉长沙王陵等历史文化遗存共同形成湖湘文化最重要的发源地之一。
黄兴、蔡锷、毛泽东、蔡和森等中国近现代史上著名的历史人物与之紧密相关，使岳麓新城成为著名的爱国主义教育基地和旅游胜地。
（二）发展制约因素
1、产业发展基础薄弱，公共服务设施建设滞后，开发建设受到制约，经济发展水平不高。
2、产业结构不合理，产业结构性矛盾突出，缺乏优势产业集群，产业发展仍处于粗放经营阶段。
一、总体定位
以高新技术产业为先导，商贸餐饮、生态旅游为支柱，都市农业为补充，大力发展都市型产业，提高产业集中度和关联度，优化产业结构，提升科技创新能力，丰富文化内涵，促进生态环境可持续发展。
二、产业用地布局
为了更好地突出产业关联度和集中度，加强产业之间的横向联系，本次规划将第一、二、三次产业划分为4大部门、11个行业，结合区域生态环境优势和未来发展趋势，重点考虑发展高新技术产业、生态旅游业、房地产业和现代商贸服务业。
岳麓新城都市产业分类一览表
部门名称
行业名称
重点发展方向
第一产业
1、都市农业
休闲农业
第二产业
2、新型都市工业
2、高新技术工业
电子信息、新材料、新医药、生物工程及环保技术
3、传统优势工业
家具、家纺
第三产业
3、现代商贸服务业
4、商贸餐饮业
5、房地产业
生态住宅、商务楼宇
6、旅游业
观光旅游、休闲旅游
7、社区服务业
8、现代物流业
医药物流、IT物流
9、金融保险业
4、科教文化业
10、科技教育业
11、文化产业
艺术培训、会展
（一）新型都市工业
岳麓新城工业发展以高新区麓谷产业基地为主导，规划工业用地为558.4公顷。
1、高新技术产业，突出特色，强化重点。
发展电子信息、新材料、新医药、生物工程及环保技术等高新技术产业。
新材料产业用地主要布置在桐子坡路以北，长常高速路以南，科技路以西，绕城高速路以东范围内，用地面积约150公顷。
先进制造产业以数控机床为基础，工程车辆为核心，形成专业化的产业聚集。
用地主要布置在桐子坡路以南，长宁公路以北，东方红路以西，绕城高速路以东范围内，用地面积约100公顷。
电子信息及软件开发以中科软件，湘邮科技和创智集团为基础，扩展研发领域，做强品牌。
用地主要布置在桐子坡路以北，长常高速路以南，雷锋东大道以西，麓谷路以东范围内，用地面积约150公顷。
生物医药产业重点培育生物制药以及中药产业化。
用地主要布置在龙王港路以北，长宁公路以南，东方红路以西，绕城高速路以东范围内，用地面积约110公顷。
2、传统优势工业
加快家具、制鞋、纺织和食品企业的调整改造，引导城区传统工业企业向二环线以外地区搬迁，向园区集中。
用地主要布置在咸嘉湖路以南，长宁公路以北，秀峰路以西，天顶路以东范围内，用地面积约50公顷。
（二）现代服务业
1、商贸餐饮业
岳麓新城的商贸餐饮业可分为4个等级：
一级中心商业区（CBD）——荣湾镇；
二级中心商业区（大型商务圈）——包括岳麓山大学城高校后勤服务圈、市府周边行政商务圈和望城坡；
三级商业街——包括麓山路—麓山南路、银盆路、桐梓坡路、咸嘉湖路、银杉路等；
四级商业小区——即社区性的各种商贸餐饮服务网点等。
规划建设一批高档次商贸餐饮设施，形成提升城市形象的亮点。
在望城坡、市府周边建设现代大型商业广场，增强商业辐射力；
在望城坡引进布局建材、家具等大型专业超市；
在荣湾镇、市府周边集中发展专营品牌营销业态，创建品牌连锁商业街区；
依托深厚的文化底蕴，借助丰富的生态资源，在桐梓坡路、雷锋大道、潇湘大道部分路段发展特色餐饮业，打造特色餐饮街区，建设餐饮聚集带。
到2010年，规划建设5家以上，营业面积达1万平方米、营业收入过3亿元的大型超市；
10-15家营业面积超千平方米，营业收入过5000万元的中型超市。
全区实现社会消费品零售总额80亿元，年均递增15%。
2、房地产业
突出以人为本，充分利用生态优势，打造精品楼盘，创建高品质人居环境，打造长沙市乃至湖南省“居住在岳麓”的响亮品牌。
重点开发潇湘大道、金星大道、银杉路两厢，市府周边和环岳麓山地区。
岳麓区房地产重点发展方向：
（1）滨水临山高档住宅以中高档临山、水景精品住宅为主，布置在潇湘大道沿线、岳麓山及咸嘉湖周边地带。
（2）高档商务商住区主要布置在区域骨干路网沿线和市府周边，引进国内一流地产开发商，建设精品住宅、高档商务写字楼、高档宾馆酒店、大型会展中心。
（3）学生公寓主要布置在大学城范围内。
按市场运作的模式，住宅化的经营理念，高起点、高标准建设好天马学生公寓二期，桃花岭学生公寓二期、商学院和财专学生公寓项目及其配套设施。
（4）经济适用住房重点搞好桐梓坡、银建街、红泥山的棚户区改造，在南大桥桥头片、青山片和长宁公路以南地区集中布置农民安置区，建设好柏家塘、金峰、左家垅、桔洲移民安置二期和西湖等农民安置小区。
3、旅游业
立足区域山、水、洲、城的生态景观，发掘厚重的湖湘文化底蕴，弘扬先进科技文化，形成以风景名胜、科教文化游为主体，都市休闲游为补充的基本格局。
到2010年实现年接待海内外游客500万人（次），旅游业年收入30亿元，年均递增15%左右。
（1）风景名胜游
以岳麓山、桔子洲、岳麓书院等为主体旅游产品，以保护性开发为原则，开发建设岳麓山国家级风景名胜区、桔子洲生态公园、北津城主题公园、桃花岭自然风景区、西湖水上公园、后湖文化艺术休闲中心等项目，发展风景名胜游。
（2）科教文化游
依托中南大学、湖南大学、湖南师范大学和麓谷基地，利用区域丰富的科教文化资源，借鉴国内外成功经验，推出科教文化旅游专线，形成特色旅游品牌。
（3）生态休闲游
根据区域山水特色，以休闲度假，体育健身为主打产品，开发建设一批规格高、消费低、文化氛围浓郁、乡野情趣盎然的生态、健康度假村，形成特色鲜明的都市休闲旅游品牌。
依托防洪建设，整治、改造、提升龙王港、靳江河两岸景观，配套建设旅游服务设施，发展商贸餐饮业，形成特色鲜明、功能突出的都市观光休闲产业带。
开发建设鹭栖湖、尖山湖生态休闲项目，构建梅溪湖生态旅游带。
4、社区服务业
按照社区邻里单元的居住概念，针对性地建设服务网点，完善服务网络，建设社区服务中心，加快发展家庭医疗、家庭教育、清洁卫生、养老托幼等服务业态。
高起点、高标准建设一批老年公寓和幼稚园。
组建和引进物业管理企业，逐步实施居住物管规范化和高校后勤服务社会化。
到2010年以托幼、养老、医疗保健和后勤服务为主体的社区服务，实现服务人员专业化，服务需求层次化，服务管理企业化，服务体系信息化。
5、现代物流业
运用现代电子信息技术和高效集散等手段，以大型配送系统、连锁经营、电子商务、大型超市为主要形式，促进商品营销和流通的现代化。
重点发展：
①医药物流在望城坡、长宁路两厢和二环线交汇处附近建设医药物流园区，完善现代化的大型配送系统，以双鹤、九旺为龙头，引进医药物流企业，壮大医药物流规模，形成聚集效应。
②工业物流在长宁路和绕城公路交汇处布置大型物流园，立足工业产品流通手段的信息化、现代化，面向麓谷，改造提升现有工业产品专营市场、会展中心，完善配套设施和营销网络。
③IT物流在长常高速路和雷锋大道相交处、大学城范围内，建设IT物流园和大型专业超市，满足岳麓山大学城、麓谷产业基地的电子信息、软件产品开发的生产、生活需求。
6、金融保险业
发展消费信贷，健全金融服务体系，在荣湾镇、望城坡和市府周边规划建设金融机构聚集区，合理布局经营网点，着力引进银行总部和分支机构。
以满足层次保险需求为目的构健养老保险、医疗保险和新型保险产品体系，完善服务体系，引进大型保险机构。
（三）科教文化业
区域科教文化业在全省处于领先地位，部分科学研究还居全国领先水平。
规划期，科教文化业仍是岳麓新城的优势产业和重要发展方向。
到2010年，规划科教文化业用地为1114公顷，其中科研教育用地为1044公顷，文化娱乐用地为70公顷。
1、科技教育产业优先发展电子电信、新材料、新医药、环保科技、高效益实用技术。
科技产业主要分布在各大学院校、科研院所以及麓谷各高新技术企业；
教育产业主要以大学城为依托，整合区域教育资源，走优势互补，资源共享之路，着力建设全国一流的高等教育、基础教育、民办教育和教育辅助产业开发基地，形成知识经济高地。
2、文化产业
1）文艺演出业重点扶持具有示范性和代表性的艺术表演团体，加强影剧院等基础设施建设，促进区域性演出网络的形成。
2）文化娱乐业着力扶持三辰影视，建设高水平的综合性文化园区，发展大众文化娱乐。
3）艺术培训业建立开放型、多样化的艺术培训模式，在麓山路及后湖路两厢规划建设一批高水平的音乐室、画室和艺术园。
4）会议展览业集中布置在大学城、麓谷、市政府周边，满足产品展示、技术交流和居民文化需求，形成新型会展经济。
三、都市农业
突出地方特色，强化高效、生态、休闲三大特色功能，大力发展精品农业、特色农业和休闲农业，形成都市农业新格局。
发展重点：
①时令花卉建设好岳麓青山园林花卉交易市场，按集约化、规模化的发展方向，培植壮大联络葡萄基地和青山花卉苗木产业带等高效农业基地。
②休闲农业借助生态资源，大力发展休闲、观光农业，建设龙王港中下游生态经济带、青山生态旅游区。
以建设高水平、高品位的现代新城区为目标，按照点、线、面相结合原则，实施中心辐射，轴线带动，重点突破的开发战略，着力建设“三区四圈五轴”的产业空间结构。
一、三区——高新技术麓谷产业区、岳麓山风景名胜区、青山生态旅游区
1、高新技术麓谷产业区
高新技术麓谷产业区是长沙高新技术产业核心区。
位于岳麓山风景区北侧，北邻319国道，规划面积23平方公里。
发展定位：
依托现有国家级软件园、新材料基地、传感技术产业基地、“麓谷”产业配套基地和西城科技园，形成集中度高，关联度大，辐射带动力强的产业发展链，打造促进湖南工业化进程的“动力引擎”。
重点发展先进制造业、新材料产业、电子信息及软件开发、生物医药业等为主导的高新技术产业，着力发展无污染、高效益的相关配套产业，形成完整的产业发展链。
产业引进以不破坏生态环境为原则，按主导产业有选择地引进企业，拒绝污染工业和非高新技术产业。
2、岳麓山风景名胜区
以岳麓山景区和桔子洲生态公园为主体，规划保护面积35.2平方公里，核心区7.07平方公里。
发挥岳麓山在城市形态构架中的标志性作用，把景区建设成为集游览、观光、休闲、娱乐、度假等综合功能于一体，兼具“城市绿肺”功能的综合性山岳型国家级风景名胜区，让岳麓山真正成为城市的品牌。
把桔子洲建设成为未来长沙融合西岸高雅化和东岸民间文化的多元化的文化休闲场所。
洲南以桔子洲公园为中心形成文化休闲区，呼应岳麓书院，渲染出浓郁的湖湘古风；
洲北则形成生态氛围浓厚的民俗休闲区。
傅家洲保留其天然岛屿风貌，建成季节性的旅游休闲生态岛。
重点发展以岳麓山等风景名胜为主体的精品旅游业，以荣湾镇商贸中心为基础的配套服务业，合理开发建设龙王港中下游生态旅游带、西湖水上公园和后湖文化休闲中心等重大项目。
3、青山生态旅游区
青山生态旅游区位于岳麓新城北部青山片，东临西北环线，南临三一九国道，西北与望城县接壤，规划面积约24平方公里。
区内有谷山、尖山等城市生态绿地，地形高低起伏，景色优美，具有完整的自然生态环境。
在保护自然山体、植被和水域的前提下，有条件的开发生态休闲项目和高品位居住区，形成长沙市的“氧吧”。
利用尖山、谷山的自然地理优势，优美的山体植被，发展以亲近自然为主题的生态休闲旅游业，以低密度建设为原则，开发湖光山色、相映成趣的特色休闲基地，缓丘地段可适当开发生态型别墅区；
依托雷锋大道建设好美食餐饮一条街。
二、四圈——荣湾镇中央商贸圈、市府周边行政商务圈、望城坡现代商贸物流圈、大学城高校后勤服务圈
1、荣湾镇中央商贸圈
荣湾镇作为河东主城区和岳麓新城连接的桥头堡，长期以来一直是岳麓区的商业、交通和金融中心，具有悠久的商业传统。
产业发展定位为长沙市商业服务中心，河西中心商贸区，为岳麓山风景名胜区、岳麓山大学城和高新区麓谷产业园区配套服务的核心区域，重点发展商贸餐饮服务业和金融保险业。
依托岳麓山时尚生活广场、环城时尚生活中心等项目的建设，整体改造提升荣湾镇周边地区商贸业。
在广场周边规划大型购物中心、高档宾馆、酒店以及写字楼，强调生态功能和文化品位，构建现代商贸、商务街区；
桥头片规划高规格的金融证券服务区，引进和布局各类大中型银行、证券公司、保险公司；
新民路主要发展档次品位较高的餐饮、娱乐、休闲等现代服务业，配套发展中高档零售商业（如通信、电讯、电器等）；
全面改造望月湖片，营建高档次滨水住宅区。
2、市府周边行政商务圈
随着市府西迁，市府周边地区逐渐形成了一个新兴的经济发展增长极，带来了众多的发展商机。
产业发展定位为长沙市新型行政商务中心，完整的、高规格的、多功能的行政商务圈。
依托岳麓大道、金星路、银杉路、杜鹃路和北大桥桥头，重点发展商务、会展、商贸餐饮和高档房产等行业，建设商务楼宇，发展“总部经济”，构建岳麓新城楼宇经济核心发展区。
建设好远大城市文化购物广场、府东商业大厦、新区治商务酒店和长沙·
蔚蓝海岸等项目。
3、望城坡现代商贸物流圈
望城坡作为湖南省西部地区进入长沙市的门户，是岳麓新城新兴商贸物流中心，以现代物流产业为主，通过枫林路与荣湾镇中央商贸圈相连接，共同构成岳麓区的中心发展轴。
建设以双鹤、九旺为龙头的中南地区医药物流中心；
以广大环球家具超市为依托，进一步引进大型家居、建材综合性大卖场，改造现有专业市场，培育发展新型商贸物流业态，着力提升商贸规模、档次和品位。
4、大学城高校后勤服务圈
产业发展定位为服务岳麓山大学城，具有浓郁文化气息和优美环境，集住宿、餐饮、娱乐、文化、购物为一体的综合性配套服务区。
沿麓山路发展以文化娱乐、文体用品、餐饮、超市、时尚服务等服务业；
在师大和中南大学地段可横向延伸构建特色突出的音乐街、美术街；
牌楼口路以绿化景观为主，可适当发展以文化旅游产品为主的商业。
三、五轴——潇湘大道生态经济发展轴、岳麓大道行政商务发展轴、枫林路现代商贸物流发展轴、金星大道现代都市产业发展轴、桐梓坡路高新技术产业发展轴
1、潇湘大道生态经济发展轴
结合湘江滨水区建设，着力发展文化品位高、风景优美的生态水景房产业和观光旅游业，形成湘江西岸的“黄金走廊”。
长望路以北到三汊矶大桥段，发掘楚汉文化底蕴，建设北津城－楚文化主题公园，发展历史名胜旅游业；
咸家湖路以北至长望路地段，重点发展以水景生态住宅为主的滨江精品房地产业，打造长沙市最具吸引力的居住区，在北大桥桥头地段重点建设商务楼宇，发展“总部经济”；
咸家湖路至桃子湖路段包括一桥桥头地段，构建大型商业和餐饮娱乐设施；
桃子湖路至南大桥段突出发展科教文化和咨询中介业，配套建设阳光100国际新城、潇湘大道风光长廊和中国美食大观园等重点项目。
2、岳麓大道行政商务发展轴
作为一条新型行政商务发展带，应依托正逐步形成的市府周边行政商务圈，沿道路两厢规划建设高档次、高品位、大规模的商务、商贸设施，形成一条紧密互动的城市发展轴。
岳华路至桥头段，重点建设宾馆酒店、商务楼宇等设施，合理布局商业设施；
岳华路至环线段，重点发展现代办公、咨询、会展等高品位、高档次的现代服务业，形成以市府为中心的行政商务区。
3、枫林路现代商贸物流发展轴
位于岳麓区商业和交通中轴地带，连接荣湾镇和望城坡两大经济核心区。
望城坡以东，依托道路拓改，整合、改造现有商贸、商业设施，引进、培植品牌主流业态，着力建设西湖水上公园，合理布局旅游商务设施；
以西地段重点引进大型医药快批企业，合理布局大型卖场，逐步形成商贸物流轴。
4、金星大道现代都市产业发展轴
结合区段特点，在桐梓坡路至银盆路，发展商务商贸业；
其他路段以建设高尚住宅、商业网点为主，营造一条集政务、商务、商住、金融于一体的现代都市产业发展轴。
5、桐梓坡路高新产业发展轴
环线以东引进商贸、商住项目，重点发展商贸餐饮等服务业，配套住宅房产业；
西段主要是依托长沙高新技术产业开发区，重点发展新医药、生物工程、新材料等高新技术产业。
一、土地资源
规划期内，城市建设用地为7243公顷，其中新开发建设用地为3993公顷（不包括改造及出让土地）。
城市建设用地中，居住用地为1693公顷，占总用地的27.42％；
商业、餐饮及金融用地为228公顷，占总用地的10.02％；
教育科研用地为1044公顷，占总用地的1.5％；
工业用地为558公顷，占总用地的15.5％。
规划城市建设用地平衡表
序号
用地性质
代号
面积
（公顷）
比例
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