浅析旅游房地产开发存在的问题及对策Word格式.docx
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指导教师签名：
________________________年_______月______日
中文摘要
文章题目:
浅析旅游房地产开发存在的问题及对策
摘要:
随着近年来我国的经济发展，旅游行业与房地产行业已经逐渐成为了我国新兴经济支柱的两个热门行业，而在这两个行业旗下所产生的交叉行业——旅游房地产行业，更是一颗冉冉而升的新星，其背后的经济价值无可估量，所代表的具有多项服务功能的第三类服务产业也颇受消费者追捧。
但现有的旅游房地产业在发展过程中还存在许多问题，为了更加快速完善的发展旅游房地产产业，本文通过对相关理论知识与背景知识进行调查，总结现有的我国旅游房地产业发展现状，并以A城市的旅游房地产发展为例，从制度规划、资金筹措、信息交互等多角度全面总结其开发模式与所存在的问题，并就其所存在的几大共性问题，从政府与开发商两个发展主体层面进行解决，提出相应的相关建议，以期为我国旅游房地产业发展市场提供必要的研究支持。
关键词：
旅游房地产；
房地产开发；
政府调控
ABSTRACT
Title:
Analysisoftourismrealestatedevelopmentproblemsandcountermeasures
ABSTRACT:
Withtheeconomicdevelopmentofourcountryinrecentyears,tourismindustryandrealestateindustryhasgraduallybecometheemergingeconomicbackboneoftwopopularindustryinourcountry,andinthesetwoindustries,thecrossindustry,tourism,realestateindustryisarisingstarandlitresofnova,behinditseconomicvalueisimmeasurable,representedwithanumberofservicefunctionsofthethirdtypeofserviceindustryisalsopopularwithconsumers.Buttheexistingtourismrealestateindustrystillexistmanyproblemsintheprocessofdevelopment,inordertomorequicklyimprovethedevelopmentoftourismrealestateindustry,thisarticlethroughtoinvestigatetherelevanttheoreticalknowledgeandbackgroundknowledge,summarizestheexistingsituationoftouristrealestateindustryinChina,andinthecaseofAcity'
stourismrealestatedevelopment,fromsystemplanning,financing,informationinteractionandothermulti-anglecomprehensivesumming-upthedevelopmentpatternandtheexistingproblems,andtheexistenceofseveralcommonproblems,fromthegovernmentanddeveloperstosolvetwodevelopmentmainbodylevel,putforwardthecorrespondingsuggestions.InordertoprovidenecessaryresearchsupportforthedevelopmentoftourismrealestatemarketinChina.
KEYWORDS：
Tourismrealestate;
Realestatedevelopment;
Governmentregulation
1绪论
1.1选题背景
随着我国的经济不断发展，人民生活水平质量有所提高，对于外部环境中选择合理的投资方式的热情也逐步增加。
房地产业作为有一定稳定可持续回报收益的投资项目，在其发展过程中，逐渐在新兴与演化的裂变过程中产生了与旅游业紧密相关的交叉性产业，但随着市场需求的变化，资源配置也在逐渐的与市场需求相适应，产业结构出现了极大的转变，旅游房地产业也在度过开始的新兴阶段后，进入了发展的瓶颈阶段。
旅游业与房地产行业均属于第三产业中发展较快、附加值极高的产业，我国国民经济的新经新增长点因此也与以上两个行业紧密相关。
房地产行业的兴起不是偶然，而是我国房地产为了适应激烈的行业竞争，从而拓宽市场空间的必然结果。
在我国，如深圳华侨城，杭州西湖园区等旅游房地产项目，均实现了覆盖面积广，旅游项目为核心，复合功能齐全的房地产项目开发，这些旅游房地产项目多分布于旅游项目较为知名且密集的城市之中，本身具有第一居所与第二居所的作用，既实现了为投资者资金回笼的作用，同时也实现了旅游胜地价值的使用，由此二者的优点强强联合，旅游房地产业的未来发展空间仍十分巨大，但如何将这一空间进行更好的发展，帮助其实现长久的可持续发展，成为了现有旅游业房地产所面临的主要问题。
1.2选题的目的与意义
由于旅游房地产业已经成为国民经济新的增长点，其良好发展对于促进原始产业——房地产业与旅游业等产业的发展都具有极大的意义，旅游房地产业其开发模式、运营模式、产品推出的形式以及规划方案等都有着进步的空间，同时与之相配套的法律法规，政策规划等，也有待全新的健全与完善，在A城市这样旅游房地产业发展迅猛的城市而言，分析其旅游房地产业发展过程中存在的问题，并对此进行研究，从而找寻到提高旅游房地产业发展能力的方法，是本文的主要研究目的。
本文的研究意义分为理论意义与实践意义两种，从理论意义方面来讲，我国的旅游房地产发展的历程时间并不长，仅有十余年之多，无论是理论知识的累积，抑或是实践操作的积累都处在刚刚起步的阶段，仍然有很长的完善之路要走。
但其整体的发展缺不了在理论知识层面的指导，同时也需要吸纳更多的优秀案例对其之后的发展仅作参考。
目前在旅游房地产业领域的发展问题研究众多，但与现有的趋势很难适应，针对某一大型旅游业城市旅游房地产业发展由0到1的进程仍处于束手无策的状态，理论无法直接支持实践操作的成功。
本文通过有针对性地对对有较大潜能开发的旅游房地产业实际案例发展进行指导，并进行问题改进，通过研究所形成的理论结果丰富了当前的旅游房地产业理论知识储备，同时也对于旅游规划房地产开发等理论学科进行了理论知识扩充。
从实践意义角度来讲，良好的旅游业房地产开发模式，是将旅游业资源合理配置于房地产之中，不仅将所推出的旅游产品与宜居的房地产环境相整合，满足了国民现有的休闲度假需求，同时也为旅游业、房地产业注入了新鲜发展的活力，帮助了该城市或该地区的区域经济发展，同时提升了该城市或该地区的整体旅游知名度，从而也能很好地帮助到同地区的各类产业高速发展。
但现有的房地产商仅仅根据已有的几个知名旅游房地产开发的案例进行一味的套用，没有对各个城市的实际情况进行分类考虑，导致所推出的旅游房地产业项目大多大同小异，没有一定的特色化，在消费者看来似乎已成了随处可见的“纪念品”一样的消费项目，缺乏吸引力。
同时，旅游房地产业其背后所需的资金量又十分庞大，所消耗的土地面积也极为广泛，在其建设过程中是牵涉到很多基础建设以及服务行业，如果开发商在开发过程中，没有对所涉及的问题进行合理的解决与考量，很容易导致资源的大量浪费，同时会阻碍当地的旅游以及房地产行业的发展。
如何引导房地产行业在旅游房地产这一分支中的进一步发展，本文将通过合理的实例分析与共性问题的解决，帮助房地产企业以及相关行业从业人员在需要作出决策时，提供一定的参考意见，并最终实现正确的决策。
1.3国内外研究现状
1.3.1国内研究现状
我国学术界对旅游房地产的研究开始于20世纪90年代后期，最早是学者陈卫东在1996年发表的论文“区域旅游房地产开发研究”，重点探讨了旅游房地产开发的方式和影响旅游房地产开发的主要因素，对旅游房地产的开发模式进行了初步总结。
2000年后旅游房地产研究引起我国学术界和业界的广泛关注和研究，明确提出旅游房地产的概念的是学者沈飞，他把旅游房地产定义为以旅游度假为目的的房地产开发、营销，开发项目全部或部分的实现了旅游功能，以后这个定义被多数研究者引用。
之后学者王赞强对旅游业和房地产业结合的形式和可能性进行了初步的探讨，并重新界定了旅游房地产，其后孙红亮、王珊对旅游房地产的开发模式以及产品模式进行了深入的研究，提出发展房地产产业投资基金，以促进旅游房地产的发展，接着余艳琴、赵峰对我国旅游房地产发展的可行性和制约因素作了分析，从制定规划，健全法规，组织建设等方面提出了促进我国旅游房地产发展的若干对策。
到2003年为止，众多的专家学者开始研究旅游房地产，学者杨广虎指出了开发旅游房地产必备几大要素；
学者陈淑云分析了我国旅游房地产发展的内部条件和外部制度环境；
学者刘艳红对旅游房地产业形成的分蘖理论进行了研究；
最著名的是丁名申、钱平雷在其《旅游房地产学》一书中，以系统论作为旅游房地产学的理论基础，指出旅游房地产开发是一个系统的工程。
天津在旅游房地产的研究过程中，天津师范大学旅游学院的罗兹柏教授在"
点圈线边"
的天津旅游开发战略中提出规划和营造城市整体景观是提升天津旅游业水平的措施之一，对天津度假旅游和观光旅游进行了比较，提出旅游度假区的发展的对策。
纵观全国，目前我国学术界对旅游房地产的研究较为集中在对旅游房地产发展的定义、发展的模式、发展中存在的问题和解决的对策的初步研究。
1.3.2国外研究现状
国外学者对旅游房地产业发展问题的研究较早。
比如：
德国的PeterClever对房地产投资旅游业的状况进行了实证研究，认为旅游业正在成为房地产商投资的热点，其原因是这种投资顺应了社会经济发展和消费者的需求变化趋势，休闲社会来临，人们有更多的时间休闲度假，房地产结合旅游业必然会有光明的前景。
Hobson对度假房产的销售方式进行了研究，提出建立私人房产俱乐部是度假房产一种可行的销售方式。
Regatta对旅游度假房产消费者的特征进行了研究，对第二居所“家外之家”类型的房产进行说明，并对这类房产面对的消费阶层，消费者的购买动机、购买方式、购买能力等方面的问题进行了研究总结，他们在研究成果中所提到的度假房产实际上就是旅游房地产。
关于利用共有的旅游资源方面的利益分配问题。
国外此方面的研究主要关注各个利益相关联者之间的利益分配问题，所谓的“利益相关联者”的概念，最早是上个世纪八十年代管理学家提出的概念，主要分析在一个投资项目内部，主要的利益相关者之间利益分配的问题。
基于这一概念，学者弗里曼、布莱尔展开了研究，得出该概念可以适用于很多领域中，比如经济相关领域、行政管理领域等等。
尽管这个理论是有一些学者分析总结出来的，理论提出的时间还比较短，成熟度较低，但是在查阅的相关文献中，该理论观一些学者运用在分析旅游资源的开发环节中。
比如利用该理论得出了跟旅游开发项目相关的几类利益团体，除了具体的项目开发商外，另一个收益比较明显的是当地政府。
关于政府在旅游房地产开发中的规划引导作用。
国外相关学者研究政府在相关投资活动的规划作用主要兴起于上个世纪六十年代左右，并且该理论在随后的几年中逐渐走向成熟阶段。
关于政府的规划引导作用主要的研究成果是：
Brime和Weintonbirm等学者赞同的“政府公共利益理论”，该理论的核心是从市场的一些失灵现象，可以深入研究出政府的规划作用。
政府在相关投资行业中的作用主要是：
当投资市场出现混乱，政府需要及时作出引导和规范行为，一般釆取的措施是进行管控、引导相关行业价格的制定并确保整个行业提供的服务的质量。
政府的规划作用能够辅助投资者作出正确的决定，保护消费者的利益.
1.3.3小结
通过对国内外的学者所进行过的研究进行总结，可以看出无论是国内还是国外的学者，都认为政府在整个旅游房地产市场调控中占有不可或缺的重要性。
同时开发商自身也需要进行合理的约束，在发展与经济效益中寻求平衡与突破，才能获得更大的长期发展的利益。
这两点也是需要我们在本文的研究案例中格外注意的。
由此可以确定，通过发展主体：
政府与开发商来进行问题的甄别与解决，是一个较好的研究思路。
1.4研究内容
根据国内外旅客列车开行方案的研究现状及存在问题，本研究将重点研究以下内容：
1.我国旅游房地产业发展及理论知识分析
分析我国旅游房地产业的发展情况，如发展现状、采用的发展方式、常见的开发理论等；
根据相关资料确定本文所要分析的对象。
2.A城市旅游房地产业发展分析
选择单一研究主体A城市的旅游房地产发展，对其的发展现状、运行问题进行分析，从资金、制度、开发方式等几个方面下手总结现有问题
3.对应问题的对策提出与解决
针对A城市的城市特点，向旅游房地产业的发展主题提出相应发展要求，并在结论中评价所提出的相关对策创新点。
1.5研究思路与论文结构
本文的主要思路是“理论知识与背景调查——案例研究——问题提出——问题解决”。
本文的主要内容是我国的旅游房地产开发模式，论文的各章节安排如下：
第一章是绪论。
介绍本文的研究背景、研究背景和意义、国内外研究现状分析和主要使用的研究思路。
我国的经济形势发展良好，人们的生活水平显著提高，随着居民收入的不断提高，旅游成为了居民日常生活的重要组成部分，这给我国的旅游房地产开发提供了契机。
第二章是旅游房地产开发概况及开发模式。
主要介绍了旅游房地产的概念，总结旅游房地产发展影响因素，以及旅游房地产的发展现状；
对于旅游房地产开发模式，总结了现有的几大类分类依据并就所涉及的相关理论予以分析。
第三章是对旅游房地产开发模式以A城市为例的案例分析。
主要对A城市旅游房地产业发展的现状、所选择的开发模式，推出的开发产品等进行了总结，并在理论支持与实地调研的基础上，总结了现有的主要问题，包括法规制度、信息交换、资金筹措、市场开发、环境影响等多方面。
第四章是A城市旅游房地产开发模式问题总结以及改进建议。
从政府与开发商两方面出发，提出了符合其能力范围的改进办法。
针对第三章内所提及的几类问题方面，提出了可行的建议。
2旅游房地产开发概况
2.1旅游房地产概念
对于旅游房地产的定义，业内的普遍认知认为，旅游房地产指的是为了解决人们在旅游度假时所需的食宿问题，开发的一系列房地产项目。
旅游房地产的开发是基于满足旅游功能指引这一根本目标的，包含当地旅游特色设计的产物。
旅游房地产的建设开发，顾名思义，需要依托于一些特定的旅游景点和旅游项目，这些旅游资源除了自然的山川湖泊，历史遗迹等，还包括人为形成的旅游资源，例如人工湖泊，或者是人造沙滩；
亦或是通过人为或是自然产生的特定旅游景观，例如溶洞，雪景等等；
此外还包括人们为了放松身心，所去到的一些特定旅游休闲场所，如高尔夫球场，马术馆，休闲一体化场馆等。
目前旅游房地产业逐渐依照“旅·
游”这一概念，分裂出了不同的分支，也根据人们的旅游需求分为了几种发展形式，包括面向个人，以休闲度假场所为目的的旅游房地产项目；
面向公司，机构提供会议场所的旅游房地产项目；
依托旅游资源，向游客提供休闲娱乐的旅游房地产项目等。
由以上几种类型的旅游房地产项目，可以看出旅游房地产的主要特征：
首先建立在一定的旅游环境资源之上，当一个地区特定的旅游建设无法满足人们在旅游过程中所需的必备设施时，旅游房地产就应运而生，特别是在旅游旺季的热门景点，以旅游环境资源为依托的旅游房地产，为了给人们提供更便捷的服务需求，同时也提高自身的收入，在旅游价值较高的景点开设游客的住宿点，并提供与当地旅游景点相适应的服务设施与场所。
旅游房地产在定义上的第二点特征就是遵循传统房地产的开发理念。
传统的旅游房地产开发理念包括设计开发，房地产营销与后期的旅游管理阶段，相对于传统的房地产项目，旅游房地产不仅可以满足投资者的投资目标，为其创造长期的经济利益，还会有效利用各类旅游资源，与旅游业相辅相成，为人们提供更好的服务。
但事实上，这一特征正在被急功近利的房地产商逐渐破坏掉。
第三是旅游房地产能够满足人们对旅游、休闲度假、食宿和娱乐购物的需求。
在实际的旅游房地产开发项目中，往往满足上述功能的一种或者多种。
旅游房地产展现在人们面前的形式是多样的，既扮演着旅游物业的角色，又同时扮演旅游产品的角色。
2.2旅游房地产发展影响因素
影响我国旅游房地产行业发展的因素较为多样，但由于这一行业在我国发展时间较短，相关理论并不完善，结合所参阅的多类文献，对相关领域进行深入分析，可以总结出如下几点，旅游房地产的发展影响因素。
第一点就是受到政府政策，城市规划的影响。
这一发展影响因素贯穿旅游房地产，建设与发展过程中的全部环节。
首先是房地产投资项目的开发就会受到政策的审批，若旅游房地产发展影响了该城市或是我国整体的经济状况，其审批的宽松程度必然会受到影响；
而且在城市规划方面，为了使城市在各国游客面前展现出最好的状态，其整体规划情况与建筑物的分列等，都会受到严格的管控；
此外，土地的合理把控与使用全部在国家的控制范围之内。
也就是说，旅游房地产项目从建设到资金的使用过程，甚至是营销环节，都会受到层层制度的管控与记录。
只有这些大的政策方向与环境，利于旅游房地产的发展，同时遏制急功近利，破坏城市环境的发展趋势，才能保证其的合理开发。
第二点就是来自开发商以及各个行业的影响。
由于房地产项目本身是涉及多个行业的项目，例如建造业，基础建设业，甚至是市场营销行业，而旅游业又涉及第三服务产业等，因此，旅游房地产业背后实际上是一个很庞大的服务系统，所涉及的各个行业的每一个环节利益链，都会影响到旅游房地产的最终综合发展。
2.3开发模式分类
目前我国的旅游房地产开发模式包括以下几种，
第一种是按照旅游房地产的组织形式分类，包括随意组织形式，详细规范形式与前两者的结合，随意组织形式指的是没有经过特定的组织规划，而是在开发时按照旅游景点的要求与其特色，让旅游房地产自由的发展与规划。
这种方式能否成功，多半依赖于该地旅游景点的火爆程度，缺乏一定的可掌控性，但在前期有一定的模板可以使用，所涉及项目也较少。
第二种方式称为详细规划方式，顾名思义，这种方式指的是在开发旅游房地产之前，对该地区的景点以及人流量等必要数据进行合理的考察与调查，并设定适合当地旅游业的特定发展形势，这种方式有较高的前期投入金额需求，但在后期的掌控程度也更高。
而综合模式则是结合以上两者的特点，更好地发挥以上功效。
第二种是按照旅游资源的利用方式分类，这种分类方式主要是按照旅游资源的分类来处理，第一类是以各地的旅游资源为基础，主要经营对象是到景点旅游观光的游客，这类景点多数指的是现有的自然景点，对旅游景点不需要进行过多的人工维护；
第二类是以传统古镇或是人造旅游景点集中的地区为基础的开发模式，这类模式由于其后期的可调整度高，灵活性高，也备受旅游房地产投资者的青睐；
第三类是按照城市文化背景开发的模式，在我国的文化古都，依托整个城市的氛围，在城市范围内大规模投放旅游房地产的方式。
第三类是按照旅游房地产的布局方式分类，可以主要分为叠加布局的模式，景区融合的方式。
此外还包括按照地域发展的模式来对旅游房地产进行分类，包括在市区范围内发展，在靠近市区附近的区域发展，以及远离市区的区域开发商发展。
2.4旅游房地产开发相关理论
房地产产权理论：
房地产产权理论，简单的说是通过房地产经济运行过程中所获得的各种权利的总和，其相关制度包括以下几点内容，一是房地产产权，指的是房地产经济关系，特别是房地产所有制关系的表现；
二是房地产产权是以房地产财产为客体的各种权利的总和；
三是房地产产权可以分割、可分解、复合、而且会随着技术进步、供给或需求的变化，不断地设置新的产权权能，其结构可以重组；
四是房地产产权可以进入市场按商品化原则进行交易、流转；
五是房地产产权要有法律、法规界定、规范、确认和保障；
六是房地产产权要人格化，界定要清晰，可减少交易摩擦，降低交易费用，提高资源配置效率。
产业分蘖理论：
这一理论是随着社会经济的需求逐渐增大，伴随着母体产业的发展，从母体产业中发展出的细分产业自身成为了一个独立的产业，甚至进行二级分类，从而构成网状的产业树的过程。
房地产在分裂之前所依托的产业是建筑行业，独立后成为了房地产行业，而房地产行业在逐渐的分裂过程中，又分裂出了现有的旅游房地产项目。
旅游产业联动理论：
旅游产业本质上是一个关联带动能力很强的综合性产业，旅游业的发展不仅仅会带动房地产业的发展，在通信，饮食，商业等各个方面都会产生一定的影响。
旅游城市的整体经济水平也好于非旅游城市，产业联动发展是旅游城市发展的必然趋势，而旅游业和房地产业的共同发展，非常有利于综合产业优势的形成，同时实现产业优势向经济优势的推动与转变，从而实现旅游城市经济稳定增长的目的。
3A城市旅游房地产开发案例分析
3.1A城市旅游房地产发展概况
A城市旅游房地产从上个世纪年代的水泥地草坪的简单绿化,到近几年的绿化园林景观,一直在不断地发展。
如今,主题园林景观成为A城市众多楼盘的追求和实景。
欧式的、地中海式的、南洋式的、江南式的主题园林不断涌现。
纵观房地产发展历程,住宅小区的景观设计发展脉络十分清晰,大体可以分为三个阶段：
第一阶段（2000年以前）——“绿化概念”。
无论是公房,还是商品房,都几乎没有景观设计的观念,环境规划只能说是做绿化,在小区栽植一些花草树木就是“园林”。
第二阶段（2000年-2008年）——“环境规划意识”。
一批有实力、专业化水平较高的公司开始引入环境规划和景观设计。
小区多采用围合式组团布局,有着较好的环境规划。
另外,一些公房也开始有了景观设计意识。
但这个时期的景观设计,只是少数楼盘的事。
第三阶段（2008年开始）——“景观设计观念”。
2008年是景观设计“爆发式”发展的一年,许多发展商都树立了环境规划和景观设计意识,而且外来的景观设计师也开始进入。
从第三阶段开始，A城市凭借其独特的亲水性旅游项目，逐渐开始流行开“水景景观住宅”，“水景酒店式公寓”等多个旅游房地产项目，开发最成熟的当属a城市之名的“X湖生态中
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