中国停车场建设行业发展状况.docx

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中国停车场建设行业发展状况

中国停车场建设行业开展状况

〔一〕中国停车场建设行业开展现状

一、传统停车场需求分析

1、需求结构分析

传统式停车场目前占据中国停车场的主导地位，占比高达90%左右，其贯穿于停车场建设的所有领域。

但是随着中国机械式停车库的开展，城市住宅小区以及很多单位都已经陆续建设立体式停车库，以此来节省更多的占地空间。

2、需求趋势分析

从中国需求来看，截至2021年3月，全国民用汽车保有量突破3万亿辆，如果按照每辆车匹配1.4个泊位的国际通行标准来计算，那么目前国内汽车停车位总需要量约4.2亿个。

3、停车场收费交易

停车费交易的流量同样值得关注。

我国目前每年的停车费交易规模约2000亿，是非常稳定的现金流，可提供长期的投资回报，且在停车费市场化定价的趋势下，这局部现金流会更加诱人。

当然，不同业态的停车场收入也不一样。

在国外有一家机构，运营里根机场的停车场，一年纯利润大概是1亿美元，这比航站楼的利润还要高。

还有商业物业类的停车场，其客流频次是最高的，周转率也很高，但它现在实际的收费率很低。

因为这些停车场只是作为商场的配套设施，商场所以为了吸引客流就会做一些优惠、减免。

假设商场可以换一个思路，把停车场资产做成一个资产包，形成有效的收入，然后把给客户的让利作为本钱进行核算，其实要比简单的免费策略更加划算。

二、中国停车场建设行业开展前景

根据最新的数据显示，2021年12月，我国汽车保有量已经到达了1.94亿辆，同比增长12.61%，前瞻预测，到2021年我国民用汽车保有量将到达20846万辆，2022年，我国民用汽车保有量将增至33572万辆。

目前，我国停车位的数量那么远低于汽车保有量，按照国际经验，汽车保有量与停车之比约是1:

1.4，而国内目前的比例甚至还小于1:

0.5，很多一二线城市的停车位缺口高达80%以上，有些汽车保有量超过200万辆的城市，停车位甚至只有几十万。

保守估计目前全国停车位缺口超过5000万个。

2021年9月25日，国家发改委副主任连维良曾表示国内每年需新增停车位约3000万个。

但就现实情况来看，这个目标短期内是难以实现的，国内将停车位作为配套设施的开发商缺乏建设的动力。

因此，我国停车位供需极不平衡，且仍在不断恶化，停车位的缺口越来越大。

从上述分析可以看到，停车产业未来有极大的开展空间。

仅以目前5000万的停车位缺口为根底，按20万单价做一个简单测算，未来停车场领域也有10万亿的投资需求。

此外，停车位的单价也有很大的上涨空间，和香港做个比照，香港汽车的数量约200多万，车位的数量已经到达了300多万，但现在香港某些核心地段停车位单价却高达180多万港币，车位比车还贵。

考虑到中国停车位稀缺，因此未来价格的上涨是确定性的。

调研数据显示，假设停车位进行市场化运营，可做资产交易的大概有1500万-2000万个车位。

按照车位的价格10万-20万/个，对应的是近2万亿的存量规模的资产。

综合来看，我国停车产业存量和增量资产都蕴含丰富投资时机。

三、产业政策及未来开展趋势

停车难作为社会难题已经引起了政府的高度重视，近两年各部门出台了多项政策以标准、促进停车产业的开展。

时间

文件名称

主要内容

主管部门

2021年8月3日

关于加强城市停车设施建设的指导意见

明确按照市场化经营要求，以企业为主体加快推进停车产业化，政策支持、审批简化，有效吸引社会资本，充分发挥价格杠杆的作用，逐步缩小政府定价范围，全面放开社会资本全额投资新建停车设施收费。

国家开展改革委、财政部、国土资源部、住房城乡建设部、交通运输部、公安部、银监会

2021年10月8日

中央定价目录

于2021年1月1日起开始执行，取消对停车场收费的定价。

国家开展改革委

2021年11月19日

北京市定价目录

住宅小区的停车费从2021年起全面放开。

这意味着除了占道停车和P+R停车，北京的停车收费全部放开。

北京市开展改革委

2021年12月4日

北京市开展和改革委员会、北京市交通委员会北京市住房和城乡建设委员会关于本市停车收费管理有关问题的通知

本市驻车换乘停车场、占道停车场〔含立交桥下停车场，下同〕停车计时收费实行政府定价管理，按照现行程序办理相关手续，并按属地进行明码标价牌统一编号。

其他各类停车场停车收费实行市场调节价，不再办理停车收费相关手续。

北京市开展改革委

2021年12月15日

关于进一步完善机动车停放效劳收费政策的指导意见

明确提出社会资本全额投资新建的停车设施效劳收费标准，可由经营者根据市场供求和竞争状况自主制定。

除各级人民政府财政性资金、城市建设投资〔交通投资〕公司投资以外，由社会资本全额投资新建的停车设施，由经营者依据价格法律法规和相关规定，根据市场供求和竞争状况自主制定收费标准。

国家开展改革委、住房和城乡建设部、交通运输部

2021年1月25日

加快城市停车场建设近期工作要点与任务分工

明确包括编制停车设施专项规划，制定加快停车场建设的具体细那么，完善城市建筑物配建停车位标准，推动单位、小区、个人利用自有空间建设停车场，推广采用PPP模式建设停车场，简化停车场投资建设、经营手续办理程序，持续加大停车场建设企业债券发行和产业投资基金规模，加大金融对城市停车场建设的支持，完善停车收费政策，建立停车根底数据库，加快高新技术在停车领域应用，推动停车与互联网融合开展等20条工作要点与任务分工。

国家开展改革委

2021年3月19日

关于印发2021年停车场建设工作要点的通知

北京、天津、上海、重庆、杭州、深圳6个城市要率先于2021年上半年出台。

鼓励应用集约化立体停车库并同步配建充电桩。

梳理汇总停车场建设重点工程，进入发改委三年滚动投资方案重大建设工程库系统。

国家开展改革委

2021年11月1日

进一步完善城市停车场规划建设及用地政策的通知

提出要强化城市停车设施专项规划调控，要求城市编制停车设施专项规划。

通知进一步指出要合理配置停车设施，提高空间利用效率，促进土地节约集约利用;充分挖潜利用地上地下空间，推进建设用地的多功能立体开发和复合利用;鼓励社会资本参与，加快城市停车场建设，逐步缓解停车难问题。

国土资源部

从上述政策中可以看到，停车费定价权正在逐步放开，而一旦价格进入上升通道，将会呈现较快的增长速度，甚至不排除跳跃性增长的可能性。

预计在未来的两到三年内，三线城市将会全面启动停车收费，二线城市停车费价格上涨将超过100%，一线城市停车费价格上涨或可超过50%。

显然，这种趋势会显著提升停车费的交易规模，也即现金流的增长。

四、中国停车场建设细分市场分析

1、住宅小区停车场市场分析

〔1〕房地产住宅面积分析

房地产住宅施工面积每年均保持正增长，2021年为511570万平方米，同比下降0.70%，2021年1-11月全国房地产住宅施工面积为521310万平方米，同比增长1.9%。

房地产施工面积的增加有利于促进停车场的建设。

〔2〕住宅小区停车收费分析

目前，中国住宅小区停车费的收费方式主要有针对临时性停放的车辆的收费，这种临时性停放车辆的收费方式各地的具体实施细那么不一样，在深圳市，通常半小时以内的停放是不收取停车费的，而超过半小时以上，那么根据具体的时间来收费。

〔3〕住宅小区停车场经营模式分析

在新建住宅小区，一般由开发商将这些车位出租给业主，进而收回投资，但是，由于停车场建设资金较大，因此，目前还出现了以下三种经营模式：

模式

主要内容

业主集资

温州一小区通过业主委员会贴出集资建立立体车库的公告，有购置意向的80余位业主，每人预交1万元定金，这也成了工程启动资金。

车库建成后，已交订金的业主们通过抽签确定哪些人能获得新车位。

此外，为了照顾到其他业主的利益，业主委员会还决定把出售车位获得的利润，用作小区维护费用，包括更换水管、水泵、以及小区内的其他建设。

社区出资

这种方式可以减小小区业主因意见不统一造成的阻力，也可充分利用小区及其周边土地资源。

车库建成后，社区可以通过收取租金的方式收回投资。

另外，街道办等地方政府也可以将这种模式放大，在更大范围内整合车库资源。

企业出资

如果小区业主和社区不能筹集车库的启动资金，车库的生产厂家也愿意作为投资方，先行建设好车库，然后再通过出售或出租的方式收回资金。

2、公共配套停车场市场分析

2021年至2021年，中国房地产办公楼投资额快速增长。

2021年中国房地产办公楼投资额为6533亿元，同比增长5.2%。

高速增长的办公楼投资有利于相应停车场的建设。

五、停车产业存在的问题

潜力巨大的停车产业中存在着很多阻碍其开展的难题，主要集中在“看不见的手〞在停车费定价及停车场产权两个方面的限制：

1、停车费定价市场化仍需时间

此前我国一线城市停车费定价多采用政府指导价模式，即按不同的地区、不同的停车场类型制定不同的停车费最高限价，实际运营中只可下浮不可上浮。

这导致我国各大城市的停车收费水平严重滞后，与兴旺国家的城市相比有很大差距。

从上文相关政策可以看到，发改委已明确自2021年1月1日起取消对停车场收费的定价，但真正实现全国范围的市场化定价还需一个过程。

2、停车场产权交易受限

目前停车场仍多被定位为配套设施，产权不清晰，过户困难，严重影响了此类资产的交易活泼程度及投资热情。

目前仅有少量城市如北京、天津、成都等可以进行停车场产权交易，大局部城市都尚未放开，所以很多停车场的工程只能采用长期租赁的方式进行操作。

〔二〕中国停车场建设行业企业分析

一、中国主要停车场建设管理企业分析

1、华润停车场控股

〔1〕合作方式

华润停车场希望与央企加强合作，停车场业务的主要合作方式如下：

合作方式

操作简述

合作意义

收购停车场资产

按照权益折现法评估作价，收购各央企旗下现有商业物业的配建停车场资产。

此方式有利于实现存量资产的资本化。

收购停车场长期经营权

假设停车场资产转让存在障碍，可考虑收购商业物业配套停车场30年〔及以上〕的经营权，经营权对价可以一次性支付〔或按年度支付〕。

此方式可在资产不发生转移的情况下，盘活存量资产，为合作伙伴提供资金支持。

工程股权投资合作

对于央企未来投资开发的商业地产工程，华润停车场将以股权〔≤30%〕投资的方式参与工程合作，利润分配上，华润停车场获取停车场物业及局部现金。

此方式下，可为合作伙伴提供持续的资金支持，双方可共同锁定更多的优质资源。

〔2〕企业优劣势分析

优势

华润停车场控股为华润〔集团〕下属公司，在资金、房地产、建筑原材料〔水泥等〕和销售渠道方面拥有雄厚的实力，对市场先机的把握处于业界领先位置

劣势

公司停车场建设工程投资根本为内部停车场，而内部停车场往往与当地物业管理公司或是房产开发商相关联，且现实中停车场管理和维护存在一定的难度和问题，可谓“烫手山芋〞，对于擅长开发大宗产品行业的华润公司来说需要接受新的尝试。

2、上海市中停车管理效劳

公司以全新的停车管理理念和管理方式，以先进的技术集成，以“管理于车辆，效劳于车主，增值于停车场〞的效劳宗旨和老实守信的效劳承诺，不断地赢得诸多合作伙伴的信赖，使业务规模得以开展壮大，公司的停车管理效劳业务逐渐向类型多样化和效劳品牌化开展。

主营业务见下表：

类型

具体业务

停车管理效劳

上海第一家集停车场规划建设、停车场运营管理、停车场智能设备配套于一体的专业化停车管理效劳、交通设施和停车场〔库〕工程建设公司，立志打造中国一流的停车效劳企业。

交通设施、设备

立杆的顶灯、停靠线路标牌、线路展示箱体、立柱、基座，候车亭的顶灯、顶棚、支柱立柱、灯箱、座椅、LED显示屏、视频播放设备等。

停车场工程

停车场的工程施工。

停车场设施、设备

道闸、折叠门、车辆检测器、自动出票机/出卡机、LED显示屏等。

停车位出租

各个停