XX家园小区商品住宅楼项目可行性研究Word文档下载推荐.docx
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从本地块向南步行1000米左右即是燕苑国际度假村和华堂国际高尔夫俱乐部，是休闲度假和放松身心的好去处。
（6）商业氛围：
在该地区周围有世纪华联超市XX店、程丰源酒楼、万家乐超市、上福佳超市等，商业氛围浓厚又不喧闹，便于居民的购物与休闲。
（7）教育与医疗：
本地区有配套的医疗条件，距华冶综合门诊部300米，有利于居民享受医疗服务。
在教育条件方面，本拟建小区内部将设立一所幼儿园，此外星河艺术幼儿园、XX开发区实验中学和汇福实验学校就在附近，不远处有北方化工学院等高校，教学资源丰富。
、主要技术经济指标：
⑴方案一
规划用地面积：
74400m2
总建筑面积：
199201.28m2
其中：
地上建筑面积：
161701.28m2
12层板楼面积：
53308.80m218层板楼面积：
33566.40m224层板楼面积：
70066.08m2公建面积：
4760.00m2
地下建筑面积：
37500.00m2
地下停车位面积：
36480.00m2
设备间面积：
1020.00m2
道路面积:
21261.84m2
绿化面积：
39151.54m2
居住户数：
1824户
容积率：
2.17建筑密度：
18.80%
绿化率：
52.62%
停车率：
100%
全部投资利润率：
43.46%
自有资金利润率：
117.26%
全部投资财务净现值：
13314.84万元
全部投资内部收益率：
50.64%
自有资金净现值：
14408.17万元
自有资金内部收益率：
71.91%全部投资静态投资回收期:
1.95年全部投资动态投资回收期:
2.25年自有资金静态投资回收期:
2.00年自有资金动态投资回收期:
2.19年
⑵方案二
74400m2总建筑面积：
203127.12m2
159647.12m212层板楼面积：
61864.56m218层板楼面积：
32542.56m224层板楼面积：
60480.00m2公建面积：
4760.00m2
地下建筑面积：
43480.00m2
地下停车位面积：
42240.00m2
1240.00m2
24597.60m2
33069.16m2
2112户
2.15建筑密度：
22.49%
绿化率：
44.45%
停车率：
全部投资利润率：
40.84%
自有资金利润率：
107.70%
全部投资财务净现值：
10416.18万元全部投资内部收益率：
40.86%
自有资金净现值：
11308.96万元自有资金内部收益率：
50.58%
全部投资静态投资回收期：
2.28年全部投资动态投资回收期：
2.59年自有资金静态投资回收期：
2.33年自有资金动态投资回收期：
2.55年
1.4、项目建设必要性
众所周知，房地产业是我国国民经济的主导力量，房地产业的发展大大提高了本国的⑶P。
国民经济的快速发展，促使房地产业从规模和速度上都得到发展，整个房地产市场逐渐发展成熟。
XX地区流动人口众多，而且在北京周边，对于在北京工作的很多年轻人来说，北京房价过高。
本项目的建设给这类人群提供了买房的选择方案。
对于XX本地区人民来说，可以解决本地区的住房问题。
此项目带来巨大的税收收入，可供当地政府用来进行地区建设，提高居民的生活水平，也可以带动本地区的经济发展。
此外，本项目的建设实施需要很多人员参与，在一定程度上也可解决当地流动人员的就业问题。
此拟建小区预计绿化水平较高，对于美化XX市容有积极作用。
且随着XX的快速发展，很多人选择来此发展，人数增加后需要房屋的增加，这就为项目建设提供了大好的发展前景。
对于鼎盛房地产开发企业自身来说，一方面开发此小区可以在经济上取得可观利润，另一方面提升企业品牌知名度，扩大企业规模，对提高企业自身的发展具有极大的推进意义。
2、项目市场调研
1、投资环境分析
、政策环境
在高房价渐成中国城市生活“不可承受之重”之际，政府自去年以来连续出台了多项稳定房价的措施。
在史上最严厉的楼市调控下，主要城市房价过快上涨的趋势有所遏制，但是距离公众期待的“降房价”依然遥远。
近期政府工作报告多次提出，要坚定不移地搞好房地产市场调控，加快健全房地产市场调控的长效机制，切实稳定房地产市场价格。
进一步扩大保障性住房建设规模，今年要再开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套，重点增加中小套型普通商品住房建设，调整完善房地产相关税收政策，加强税收征管，有效遏制投机投资性购房。
如果这些政策能够持续实施落实的话，‘十二五’期间房地产市场回归健康理性的轨道是有希望的。
1财政政策方面
为巩固和扩大调控成果，坚决贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号精神，进一步做好北京市房地产市场调控工作，逐步解决城镇居民住房问题，促进房地产市场平稳健康发展，结合北京市实际，北京市人民政府办公厅发布了《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》。
此“十五条”是对“国八条”的进一步的具体要求。
“京十五条”被广泛认为是造成北京市区和周边板块市场行情冷热不均的重要原因。
由于北京限购的政策不适用于XX，购房者在XX等周边区域置业并不受影响。
因此，在北京置业梦被“斩断”后，大量“被限”的置业需求将会把目光投向XX、香河、固安等北京周边。
⑵金融政策
政策一：
差别化信贷政策。
对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求,在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。
政策二：
人民银行决定上调金融机构人民币存贷款基准利率。
中国人民银行决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。
政策三：
关于调整住房公积金存贷款利率的通知建金[2011]15号）。
①从2011年2月9日起，上调个人住房公积金存款利率，当年归集的个人住房公积金存款利率上调0.04个百分点，由0.36%上调至0.40%；
上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.35个百分点，由2.25%上调至2.60%；
②从2011年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率，五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.30%上调至4.50%;
五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点，由3.75%上调至4.00%；
③从2011年2月9日起，开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。
以上这些金融政策是国家为控制通货膨胀而制定的，一定程度上不利于本项目进行投资，但是根据XX开发区最近的楼市成交情况统计，该政策对本地区房地产项目开发影响程度不大，投资环境比较良好。
3税收政策
交易管理税调整通知
2010年9月29日，国家税务总局住房和城乡建设部发布了《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》。
通知中说明：
2010年10月1日后购买90平方米以下的普通住房，经认定是家庭唯一普通住房，契税按1%征收；
2010年10月1日后购买90―140平方米以下的普通住房，经认定是家庭唯一普通住房，契税按1.5%征收;
2010年10月1日后购买90―140平方米以下的非家庭唯一普通住房，契税按3%征收；
2010年10月1日后购买140平方米以上的住房，契税按4%征收；
底商、车库等其他房屋契税按4%征收。
由上可得出：
国家严格控制投资性的购房，这在一定程度上将影响市面上的二手房的供应数量，从而为新房的出售创造了一个有利的环境。
同样XX开发区的新房出售环境也受此影响，是比较有利的。
二手房交易税上涨
二手房交易税按全额征收。
比之前执行差额收取营业税，新“国八条”再次严格了二手房交易税费。
5.5%的全额营业税使得5年内房源再交易成本将明显上涨，将明显遏制过度炒作。
二手房交易税的上市使二手房市场受到了冲击，从一定程度上将会促进新房市场的成交量。
对于XX开发区也不例外。
综上所述，国家土地、信贷、税收等政策将进一步趋紧，此轮调控中的一些政策措施会常态化、长期化，这也必然会对楼市产生相应影响。
这些政策可能对房地产开发有些不利影响，但经过对2011年房价走势进行调查，结果显示，有47.8%的人仍认为今年房价将稳中有升，14.2%的人甚至认为今年房价将迎来报复性反弹。
只有37.9%的人选择稳中有降或大幅下降。
在经历被誉为房地产业调控年的2010年后，新年伊始，各地楼市再次躁动。
展望2011年，房价是涨是跌，一时间业内外众说纷纭。
然而，无论是涨是跌，可以确定的是，在对房地产市场持续从紧的宏观调控下，中国房地产市场将进入良性的发展轨道，房价也会朝着更加理性的方向发展。
总体上说，我国房地产投资的政策环境还是比较稳定与促进本行业发展的。
因此，本项目的投资环境还是良好的。
、经济环境
2011年1月12日，由和讯网发起、中国证券市场研究设计中心（SEEC等机构联合主办的“财经中国2010年会”在北京拉开序幕。
30余位政府官员、财经专家、企业领袖与400余位财经人士聚首北京万豪酒店，围绕两个关键字“转型与增长”，共同激辩中国经济的发展路径。
中国科学院预测科学研究中心研究员陈锡康先生表示2011年⑶P增长速度是9.8%，2011年根据最近的测算，我国去年⑶P增长10.1%，预测2011年是9.8%，预测的增长速度比去年慢一点，主要的原因是因为2010年经济发展的技术比较低。
特别是2010年第一季度，因为2009年第一季度增长速度很慢，所以2010年增长速度达到11.9%，2011年今年我们的增长速度基数比去年高了，所以估计要快一点。
三大产业的增长速度，第一产业10.6%，第二产业11%，第三产业9.7%。
三大需求的拉动，最终需求拉动⑶P是4%，资本是0.4%，进出口是0.9%。
由业内人士认为，因国家出台的扩大内需政策，虽然估计的GDP增长速度较去年低，但是我国经济环境的发展前景看好。
统计数据显示，“十一五”期间，XX高新区综合实力在持续增长中实现强势跨越,主要经济指标保持快速增长，在XX省高新区综合考评中名列前茅。
“十一五”期间，XX高新区完成地区生产总值727亿元，其中2010年完成210亿元，年均增长20.11%；
完成财政收入118.45亿元，其中2010年完成38.5亿元，年均增长25.2%;
完成固定资产投资618亿元，其中2010年完成164亿元，年均增长26%;
实现工业总产值1069亿元，其中2010年实现工业总产值321亿元，年均增长22.4%；
实际利用外资4.3亿美元，其中2010年实际利用外资1.03亿美元，年均增长5%;
完成出口创汇7.8亿美元，其中2010年完成2.1亿美元，年均增长21%。
园区拥有各类高新技术和先进制造企业182家，2010年实现产值119亿元，经济贡献率达到58%，有100余个项目被列入各级各类科技计划，其中国家级项目20项，省级项目60项。
经济环境良好。
在就业方面，国家会实施积极的就业政策。
“十二五”时期，从国际形势看，我国就业仍将处于国际金融危机的影响中。
世界经济复苏基础仍然脆弱，扩大贸易出口难度加大，给我国就业造成了新的冲击。
从国内形势看，我国就业仍处于工业化、信息化、城镇化、市场化、国际化继续推进的环境下。
工业化的发展，对劳动者素质提出了更高的要求；
信息化的加速，对吸纳劳动力的数量相对减少；
城镇化的推进，使农业富余劳动力转移规模继续扩大；
市场化的加深，使传统就业岗位逐渐缩减；
国际化的拓展，使就业变数明显增多。
尤其是经济发展方式的加快转变，给我国就业带来了新的挑战，经济结构的调整、优化和升级，使新的失业问题和结构性失业问题交织纠结并不断加剧。
所以实施更加积极的就业政策是扩大就业的根本举措。
“十二五”时期，应通过实施《就业促进法》等更加积极的就业政策实现更充分就业。
这样，全国就业人数增多后，经济发展也会有所提高，收入水平也会随之提高。
居民消费指数ConsumerPriceIndex,是对一个固定的消费品价格的衡量，主要反映消费者支付商品和劳务的价格变化情况，也是一种度量通货膨胀水平的工具，以百分比变化为表达形式。
2011年中国的物价指数普遍上涨，具体为：
1月份，居民消费价格总水平同比上涨4.9%。
其中，城市上涨4.8%，农村上涨5.2%;
食品价格上涨10.3%,非食品价格上涨2.6%;
消费品价格上涨5.0%，服务项目价格上涨4.6%。
居民消费价格总水平环比上涨1.0%。
其中，食品价格上涨2.8%，食品中鲜菜价格上涨14.4%、鲜蛋价格上涨2.3%。
2月份，同比上涨4.9%涨幅与1月份持平。
2月份，居民消费价格同比上涨4.9%，涨幅与1月份持平。
其中，城市上涨4.8%，农村上涨5.5%；
食品价格上涨11.0%,非食品价格上涨2.3%;
消费品价格上涨5.4%，服务项目价格上涨3.8%。
分类别看，食品价格同比上涨11.0%，烟酒及用品类价格同比上涨1.9%，衣着类价格同比上涨0.4%,家庭设备用品及维修服务价格同比上涨1.4%，医疗保健及个人用品类价格同比上涨3.0%，娱乐教育文化用品及服务类价格同比上涨0.3%，居住价格同比上涨6.1%，交通和通信类价格同比下降0.3%。
1-2月份，居民消费价格同比上涨4.9%。
由此基本可以判断，目前我国通货膨胀形势较为严峻，而住房有增值保值功能，因此，物价上涨与通货膨胀的压力将会使住房需求旺盛。
对于处于北京周边的XX开发区来说，对住房的需求也很旺盛，有利于本项目的实施。
、社会环境
以前的XX辖区内只有8个村庄、3.3万人口，是一个以农业生产为主的京东小镇。
但经过十几年的发展，目前XX高新区已发展成为面积45平方公里、人口接近35万人,其中半数属于流动人口。
近期有消息称，XX开发区2015年将建成总人口100万的京东新城核心区。
本地区具有和谐稳定的社会环境平台。
坚持依法治区，不断增强市民法制观念，建设法制社会。
严肃整顿规范市场经济秩序，加强社会治安综合治理，持续开展严打斗争,建立了完善的警民合作社会治安联防体系，不断改善治安环境。
积极创建学习型城市、学习型社会，提高市民科学文化素质。
全区政治安定，社会稳定，风气良好，社会事业欣欣向荣，人民群众安居乐业。
XX开发区的发展与建设可以说是中国改革开放的一个缩影，经过短短十余年的健康快速发展，开发区已成为XX市经济的重要支撑，成为事实上的北京东部卫星城，成为京东地区最富发展活力的投资热点，也是中国北方重要的高新技术产业基地和最富潜力的高新技术产业园区之一经十余年的健康快速发展，XX开发区作为京东地区最富发展活力的投资热点，昔日的皇苑行宫变成了一个规划合理、产业互补、功能完善、社会文明、环境优美的现代化首都卫星城和高新技术产业基地。
综上所述，该地区社会环境优越，发展前景广阔，适合房地产项目的投资。
2.2、市场状况
、国家房地产市场预测
中国经济已经持续多年呈两位数增长，经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。
以其对经济影响的比重和所拉动的相关行业的数量（超过90个）而言，房地产业今后还会是国家和大多数各类城市的重要支柱产业。
房地产是中国未来50年的朝阳企业。
国家最近出台的一系列政策，为我国房地产业持久的、健康的、朝气蓬勃的发展提供了一个最根本的保障。
所以，我国房地产行业的未来发展前景还是良好的。
2.2、XX市场情况
与前两次调控政策相比，2月16日发布的“京十五条”显然更加严厉，不仅将未能满足“5年之限”的外地购房人拒之门外，北京人原则上也只允许持有两套房产。
这一硬性规定意味着至少有一半以上的潜在需求将不得不面临“无权”在北京购房的局面。
受需求急剧萎缩影响，北京住宅成交量不出所料的大幅下滑。
而与北京楼市形成鲜明对比的是，北京周边的楼市成交行情却不跌反涨。
在北京周边诸多城镇中，XX是最为广大购房者所认可的首要置业区，业内人士认为，这不仅是因为XX是距离北京商业核心区CBD最近的板块，是被挤出需求首当其冲的接纳地，更在于与其他区域相比，XX楼市发展最为成熟，价格也在市场接受范围内。
事实上，在过去5年中，XX楼市历经几度起落，已逐渐由一个靠低价格取胜的市场走向用品质说话的成熟市场，单就园林来说，目前在售部分楼盘园林规划已远超北京城区的某些高档楼盘，对于大部分的XX置业者而言，“被逼”不过是其选择XX的原因之一，配套的日趋成熟、区域发展前景的看好，则是吸引购房者落户的另一大因素。
“XX是‘十二五’京冀合作的重点城市，有很好的发展前景。
”购房者对XX的发展前景充满信心。
购房者的信心并非空穴来风。
2010年11月至今，XX区域频传利好。
先是XX省政府提出“环首都经济圈”的发展策略，XX被纳入京东新城，同时，在国务院批准的第二批国家级高新区名单中，XX亦在其中，用“利好高发期”来形容眼下的XX并不为过。
中经联盟秘书长陈云峰表示，目前XX与北京的对接正在提速，XX联通北京的交通路线已增至6条，近期开工建设的地铁M6号线直达通州东小营，
此站位置与XX仅一河之隔，“京燕”距离被再次拉近，种种迹象表明XX面临史上最大的发展机遇，区域楼市也必将因此获利。
而在区域性规划良好之外，XX本身的建设也正在提速。
资料显示，3月底XX将有总投资规模近千亿的现代服务产业园、航天现代服务产业发展区、港中旅海泉湾等八大重点项目启动，五星级酒店、大型商业、娱乐、会展中心等多种高端业态将被陆续引入。
同时，区域医疗、教育、商业等生活配套也渐趋成熟，尤其是随着日前国内规模最大、最完备的健康医疗综合体燕达国际健康城的落成，XX将拥有五星级医院，医疗短板将得以突破。
而在商业上，天洋置地更是规划了近25万平方米的城市商业综合体，
涵盖大型超市、休闲购物广场、餐饮服装、主题品牌专卖店等丰富业态，京东区域新的商业核心区华幕将启。
综合以上方面，XX房地产必将更加快速的发展。
3、规划设计
3.1、项目市场定位
定位
根据市场供求预测以及调研的分析，XX家园小区项目拟主要开发商品住宅类小区。
本小区以“自然风光，通透怡人”为建设主题进行精心设计与建设，为小区居民提供舒适的居住环境。
3.1.2、目标顾客疋位
通过对XX地区居住人口和潜在购房者的情况研究，XX家园小区的目标顾客定位为以下群体：
⑴在北京工作的有车族
因本小区地理位置优越，交通便捷，所以极适合在北京工作的有车族。
这类群体的特点是有一定经济能力，在北京生活时间尚不足五年，年龄在35岁以下月收入在6000元以上且为准备结婚的年轻一代。
相对于这类人群来说，新出台的“京十三条”限制了他们的购房选择。
相比在北京买房的限制，XX的房子更具有性价比。
且该拟建小区有设计地下停车位，可以满足有车族的停车需求。
⑵北京退休的老年人
根据国家人口年龄特点，中国退休的老人呈上升趋势。
对于这类人群，他们拥有固定的退休金，退休金额不低于4000元/月，在北京有亲戚朋友。
退休老人在选择住房时注重的是舒适、安全和医疗等情况。
本小区离北京很近，方便老人北京的亲戚朋友来探望。
全小区绿化率极高，小区内有提供一定的健身设备器材，还有阅览室，老人在闲暇时可以度过充实的生活，陶冶情操。
在小区内还配备有卫生所，给老人提供便利的医疗服务，是老人们的宜居乐园。
⑶XX本地工作的长期居住者
本类人群在XX本地工作，年龄在30岁以下，月收入在3000元以上，在XX有定居的打算。
但对于该群体来说，看重的是小区所处的环境。
本小区周围有幼儿园、中学等，具有丰富的教育资源，商业氛围也比较浓厚，对此类人群有很大吸引力。
⑷追求享受的较高收入人群
该类人群的月收入在万元以上，平常生活追求享受，年龄在40岁左右，事业有成。
而本小区不远处有国际高尔夫俱乐部和国际度假村，对于追求生活享受的人群来说，是个理想的去处。
、产品定位
本小区内建筑规划为框架结构、通透的板楼，层数有12层、18层和24层三种。
现有两种设计方案。
该方案拥有6种户型，分别为111.06m2的三室两厅两卫的A、B户型，77.70rrf的两室两厅一卫一储藏室的C、D户型和75.33rrf的两室两卫两厅的G、H户型。
在这些户型中，主打户型为C、D、G和H户型。
平均售价为8800元/m2。
该方案拥有该方案拥有6种户型，分别为111.06rrf的三室两厅两卫的A、Bp型，63.00m2的两室两厅一卫的E、F户型和75.33m2的两室两卫两厅的G、H户型。
在这些户型中，主打户型为E、F、G和H户型。
平均售价为9100元/m2。
2规划设计
XX家园小区在规划时充分考虑地块实际情况，本着“自然风光，通透怡人”的主题，安全环保的要求，按照合理充分利用的思想规划出了两种设计方案。
在整个规划过程中，着重突出了小区的交通便捷、优美和安全的特点。
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