山东省东营市基准地价修正体系文档格式.docx
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商服用地、住宅用地、工业用地。
3、标准容积率
标准容积率确定为：
商服用地1.3,住宅用地1.3,工业用地为0.6。
4、土地开发程度
土地开发程度确定为：
商业、住宅及工业用地各级别土地开发程度为“五通一平”（通路、通电、通讯、供水、排水及宗地内场地平整）。
5、土地使用年期
基准地价各类用地的土地使用年期为法定最高出让年限，即商服用地：
40年；
住宅用地：
70年；
工业用地：
50年。
6、还原率确定表
测算方法
类型
商业
住宅
工业
租售比
综合
7.38%
7.27%
-
房屋
8.47%
7.91%
土地
6.52%
5.94%
安全利率+风险调整
7.23%
6.73%
6.23%
一年期贷款+物价指数
7.87%
6.97%
6.37%
综合结果
房屋还原率
9.2%
8.6%
8.3%
土地还原率
7.2%
6.6%
6.3%
土地开发平均费用表
土地级别
“七通一平”
“六通一平”
“五通一平”
“四通一平”
“三通一平”
土地开发费
（元/平方米）
150
125
95
80
70
第三节级别基准地价的计算及确定
通过样点地价平均法和回归分析法获得了两组基准地价数据，在此基础上，项目组通过与其他地市的横向比较，与2007年基准地价的纵向分析，基准地价与地价动态监测成果的对比分析，地价与房价关系的分析，综合确定新一轮的基准地价。
东营市中心城区基准地价表
商服用地
住宅用地
工业用地
元/平方米
万元/亩
一级
1950
130.0
1800
120.0
675
45.0
二级
1575
105.0
1425
95.0
570
38.0
三级
1275
85.0
1050
70.0
450
30.0
四级
825
55.0
750
50.0
315
21.0
五级
600
40.0
226
15.1
第四节基准地价修正体系
待估宗地各地价影响因素修正仅对基准地价的区域平均性作了修正，因此，还需进行如下修正：
期日修正、容积率修正、年期修正、土地开发程度修正。
一、期日修正
待估宗地的基准日期与基准地价的基准日期可能不相同，因此，需根据政府公布的地价指数或当地土地市场的变化程度进行期日修正。
二、容积率修正
宗地地价的容积率修正主要对商业、住宅用地进行修正，容积率修正系数见下表4-21，表4-22。
表4-21商服用地容积率修正系数
容积率
≤0.8
0.9
1.0
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
1.7
修正系数
0.80
0.84
0.88
0.92
0.96
1.00
1.04
1.08
1.12
1.16
1.8
1.9
2.0
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
2.7
1.20
1.24
1.28
1.32
1.36
1.39
1.42
1.45
1.48
1.51
2.8
2.9
3.0
3.1
3.2
3.3
3.4
≥3.5
1.54
1.57
1.60
1.62
1.64
1.66
1.68
1.70
表4-22普通住宅用地容积率修正系数
1
0.81
0.84
0.88
0.92
0.96
1.00
1.05
1.10
1.15
1.19
1.23
1.27
1.31
1.35
1.38
1.41
1.44
1.47
1.50
1.53
1.56
1.59
1.62
1.65
1.68
1.71
1.74
1.77
三、出让年期修正
基准地价对应的是各用途法定最高使用年期的价格，当宗地设定年期与基准地价设定年期不相同时,需进行年期修正，其修正系数k可根据下列公式计算。
K=[1-1/（1+r）m]/[1-1/（1+r）n]
式中：
r-土地还原率；
m-待估宗地的使用年期；
n-基准地价的设定年期
年期修正见表4-23。
表4-23各用途年期修正系数表
使用年期
2
3
4
5
6
7
8
9
10
商服（％）
7.16
13.84
20.07
25.88
31.3
36.36
41.08
45.48
49.59
53.42
住宅（％）
6.26
12.14
17.65
22.82
27.67
32.22
36.49
40.49
44.25
47.77
工业（％）
6.22
12.07
17.58
22.75
27.62
32.21
36.52
40.57
44.39
47.98
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
56.99
60.32
63.43
66.33
69.03
71.56
73.91
76.11
78.16
80.07
51.07
54.18
57.08
59.81
62.37
64.77
67.03
69.14
71.12
72.98
51.35
54.53
57.52
60.33
62.97
65.46
67.80
70.00
72.07
74.02
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
81.85
83.51
85.06
86.51
87.86
89.12
90.29
91.39
92.41
93.37
74.72
76.36
77.90
79.34
80.69
81.95
83.14
84.26
85.30
86.28
75.85
77.58
79.20
80.73
82.16
83.51
84.78
85.98
87.10
88.16
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
94.25
95.08
95.86
96.58
97.25
97.88
98.47
99.01
99.52
100
87.21
88.07
88.88
89.64
90.35
91.02
91.65
92.24
92.79
93.31
89.15
90.09
90.97
91.80
92.58
94.00
94.65
95.26
95.83
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
93.79
94.25
94.68
95.08
95.45
95.81
96.14
96.45
96.74
97.01
96.37
96.88
97.36
97.81
98.23
98.63
99.00
99.36
99.69
100.00
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
97.27
97.51
97.73
97.95
98.14
98.33
98.51
98.67
98.82
98.97
61
62
63
64
65
66
67
68
69
99.10
99.23
99.35
99.46
99.57
99.66
99.76
99.84
99.92
四、土地开发程度修正
在基准地价内涵中界定了土地开发程度，当待估宗地的土地开发程度与基准地价所设定的土地开发程度不一致时，就需进行土地开发程度修正，土地开发程度修正系数依据各基础设施投资对宗地地价的影响程度确定，每增加或减少一通，其地价结果相应地增加或减少15-30元/m2，详见表3-20。
五、级别修正
1、沿商服业比较繁华的主要街道跨级别的宗地评估时：
商服按高级别基准地价操作；
住宅、工业按其所在级别面积权重加权得出宗地的价格（面积量算按实地测量与在级别图上按比例尺量取相结合得出）。
2、级别边缘的宗地评估时，适当进行加（减）价修正。
其中，靠近低级别的应减价修正，减价修正系数不得大于6%；
靠近高级别的应加价修正，加价修正系数不得大于8%。
比如以道路划定级别边界的，道路低级别一侧的宗地在评估时，可以做适当加价修正，而道路的高级别一侧的宗地在评估时，适当做减价修正。
3、评价区范围外的宗地评估，参照相邻级别基准地价及修正体系评估，并根据市场情况适当进行区位减价修正。
六、用途修正
1、混合用地：
混合用地评估，应按各用途分别进行评估，再加权求和得出混合用地的土地价格。
在实际操作中面积难以分清的，以住宅为主的综合用地参照住宅用地基准地价评估再适当进行用途修正；
以商服为主的混合用地参照商服用地基准地价评估再适当进行用途修正。
2、其他用途：
在具体的宗地评估过程中，考虑到不同用途土地的收益能力的差异，其他用途的土地评估要进行适当的用途修正，具体参照下表4-24，凡表中未列举的土地用途类型，均不作用途修正。
表4-3东营市中心城区商服用地基准地价修正系数表（％）
宗地修正因素
优
较优
一般
较劣
劣
区域商服繁华程度
2.60
1.30
-1.43
-2.86
3.12
-1.69
-3.38
3.38
1.69
-1.82
-3.64
距最近商服中心距离（m）
2.40
1.20
-1.32
-2.64
2.88
-1.56
-3.12
-1.68
-3.36
商业业态
2.00
-1.10
-2.20
-1.30
-2.60
-1.40
-2.80
公交便捷程度
1.80
0.90
-0.99
-1.98
2.16
1.08
-1.17
-2.34
2.34
1.17
-1.26
-2.52
停车方便程度
人流量
1.60
0.80
-0.88
-1.76
1.92
-1.04
-2.08
2.08
1.04
-1.12
-2.24
临路类型
0.60
-0.66
0.72
-0.78
0.78
-0.84
临街状况
0.50
-0.55
-0.65
0.65
-0.70
临街面宽（m）
临街进深（m）
面积与形状
宗地基础设施条件
周围土地利用类型
合计
-11
-22
-13
-26
-14
-28
表4-4东营市中心城区商服用地基准地价修正系数表（％）
2.86
1.43
-1.56
-3.12
3.12
1.56
-1.69
-3.38
2.64
-1.44
-2.88
2.88
1.44
2.20
1.10
-1.20
-2.40
2.40
-1.30
-2.60
1.98
0.99
-1.08
-2.16
2.16
-1.17
-2.34
1.76
-0.96
-1.92
1.92
-1.04
-2.08
0.66
-0.72
0.72
-0.78
0.55
-0.60
0.60
-0.65
-12
-24
表4-5东营市中心城区一级商服用地基准地价修正系数说明表
影响因素
区域内有大量商场、酒店、宾馆、专卖店，商服设施聚集成规模
区域内有较多商服设施，聚集较成规模
区域内有一定量商服设施，功能齐全
区域内有商服设施，分布较分散
区域内有零星的商服设施
≤100
100-200
200-400
400-600
＞600
沿街商铺、门头房
大型商场、购物中心、宾馆、写字楼等综合用地
纯写字楼、宾馆
批发市场
小区内商服设施
紧邻公交站点，区域内公交站点多，公交线路＞5条。
区域内公交站点多，公交线路＞5条。
但距离站点距离稍远，200-500米。
区域内公交线路3-4条，距离站点较近。
区域内公交站点1-2条，距离站点较近。
或公交线路3-4条，但距离稍远，200-500米。
500米内无公交站点。
无交通管制，周边有停车场，停车方便
无交通管制，周边有停车场，仅高峰时有一定影响
无交通管制，周边无专业停车场，路边停车较方便
有隔离护栏或者单行线，高峰时停车不方便
有隔离护栏或者单行线，平时停车不方便
人流量大，常住人口、目的性人流、随机性人流均较大
人流量较大、以常住人口和目的性人口为主
人流量一般，多为常住人口和目的性人流
人流量一般，多为常住人口和随机性人流
人流量较少，多为常住人口
混合型主干道
混合型次干道
生活型道路
交通型道路
支路
十字路口
丁字路口
沿街
不沿街
＞15
15-10
10-6
4-6
≤4
≤10
10-15
15-20
20-30
＞30
面积适中，有利于形成竞争。
形状规则，有利于建筑布局。
宗地面积较大，形状规则，对开发商实力要求较高。
面积较小，形状规则。
形状不规则，不利于建筑布局，造成土地无法充分利用。
畸零地。
暖气、燃气保证率高
供气供暖有一项保证率稍差
无供暖或无供气
仅有一项，保证率稍差
无供暖供气设施
市政公建
工业仓储
特殊用地
表4-6东营市中心城区二级商服用地基准地价修正系数说明表
≤200
200-300
升级会员 