房产估价师《经营与管理》精讲班课件讲义811讲Word文档下载推荐.docx
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■租售阶段
■提出投资设想
■细化投资设想
■可行性研究
■获取土地使用权
■合同谈判与协议签署
■工程建设
■竣工交用
■物业资产管理
第二节 投资机会选择与决策分析
1.投资机会选择
2.投资决策分析
■此阶段是房地产开发过程中最重要的阶段
1.投资机会选择（三项工作）
2.投资机会选择（三项工作）
【归纳总结】房地产投资机会选择与投资决策分析的主要工作内容
投资机会选择
投资决策分析
■投资设想
■寻找和筛选投资机会
■市场分析
■项目财务评价
■投资决策
第三节 前期工作
1.获取土地
2.项目核准和开工计划
3.确定规划设计方案并获得规划许可
4.工程建设招标
5.开工申请与审批
6.其它工作环节
【2010年真题】
下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是（ ）。
A.进行项目的财务评价
B.获取项目所需土地
C.确定规划设计方案并获得批准
D.对项目的建设工程进行招标
E.提交项目开工申请并获得批准
[答疑编号5573030102]
【正确答案】BCDE
【答案解析】A进行项目的财务评价属于投资机会选择与决策分析阶段。
参见教材P66。
1.1土地储备的概念
1.2土地储备计划
1.3土地储备范围
1.4土地储备的步骤
1.5土地一级开发
1.6土地开发的项目实施模式
1.7土地储备开发成本
1.8土地储备资金的概念
1.9土地储备资金的来源渠道
1.10土地储备资金使用范围
1.11开发商获取土地的途径
【旧的用地模式】
【新的用地模式】
年初与年末土地储备规模
年度前期开发规模（收）
年度供应规模（出）
年度土地储备临时利用计划
依法收回的国有土地
收购的土地
行使优先购买权取得的土地
已办理农地转用和土地征收批准手续的土地
其他依法取得的土地
【2011年真题】
下列各类土地中，不属于土地储备范围的是（ ）。
A.集体土地中的宅基地
B.依法收回的国有土地
C.依法收购的土地
D.依法行使优先购买权取得的土地
[答疑编号5573030103]
【正确答案】A
【答案解析】土地储备的范围包括依法收回的国有土地、收购的土地、行使优先购买权取得的土地、已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地以及其他依法取得的土地，一定是国有土地。
集体土地不纳入土地储备。
参见教材P67。
■收购
■开发整理（土地一级开发）
■储备
■供应
是指土地储备机构对纳入储备的土地，为使其具备供应条件而进行的前期开发活动，主要包括道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明等基础设施建设和土地平整、绿化工作，以及为实现土地储备、完成前期开发工作等进行的投融资活动（开发+融资）
1.6土地开发的项目实施模式
模式
筹措资金及办理相关批准手续主体
具体实施
开发企业的管理费
土地储备机构负责实施
土地储备机构
通过公开招标方式选择工程实施单位
不高于土地储备开发成本的2%
土地储备机构授权开发企业负责实施
开发企业
由授权的开发企业完成
包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%
土地储备机构对土地开发过程中涉及的基础设施建设和绿化、土地平整等土作，通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。
（ ）
[答疑编号5573030104]
【正确答案】√
【答案解析】参见教材P68。
政府授权开发企业负责实施土地一级开发时，开发资金应由政府土地储备机构负责筹措。
[答疑编号5573030105]
【正确答案】×
【答案解析】授权开发企业负责实施一级开发，主体是开发企业，所以开发资金应由开发企业筹措。
参加教材P68。
1.7土地储备开发成本（6项）
■征收、拆迁补偿费及有关税费
■收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用
■市政基础设施建设有关费用
■招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用
■贷款利息
■土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理费用、不可预见费等
下列成本费用中，不属于土地储备开发成本的是（ ）。
A.拆迁补偿费及有关税费
B.市政基础设施建设有关费用
C.贷款利息
D.建安费用
[答疑编号5573030106]
【正确答案】D
【答案解析】土地储备成本包括六大项。
土地开发中没有建房子，不会用建安费用。
参见教材P68。
■内涵
是土地储备机构征收、收购、优先购买、收回土地以及进行前期开发所需的资金。
■管理模式
实行专款专用、分账核算，预决算管理
1.9资金来源渠道（四项）
财政部门从土地出让收入和国有土地收益基金中安排的资金；
土地储备机构举借的银行贷款及金融机构贷款；
经财政部门批准可用于土地储备的其他资金；
以上资金所产生的利息收入。
1.10土地储备资金的具体使用范围
征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的地价款或征地和拆迁补偿费用；
必要的前期土地开发费用；
需要支付的银行及金融机构的贷款利息支出；
经同级财政批准的其他费用。
【典型例题】
以下（ ）可以用于土地储备资金。
A.土地出让收入中安排的一部分资金
B.土地储备机构的银行贷款
C.公积金增值收益
D.社会捐助资金
E.廉租房租金收入
[答疑编号5573030107]
【正确答案】AB
【答案解析】注意不要与《基本制度与政策》中讲到的廉租住房建设资金来源混淆。
【重点难点易混点】
土地储备资金来源
廉租住房资金来源
■财政部门从土地出让收入和国有土地收益基金中安排的资金
■土地储备机构举借的银行贷款及金融机构贷款
■经财政部门批准可用于土地储备的其他资金
■以上资金所产生的利息收入
■财政预算资金
■住房公积金增值收益——提取贷款风险准备金和管理费用之后
■土地出让净收益——用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，可适当提高
■廉租住房租金收入——实行收支两条线管理，专项用于廉租房维护和管理
■中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助（支持对中西部困难地区）
1.11开发商获取土地的方式（四种方式）
■出让——一级市场拿地，有偿有期限
■划拨——一级市场拿地，无偿无期限
■原有划拨土地上存量房地产的土地使用权转让——划拨转出让
■与当前土地使用权拥有者合作——二级市场拿地
【与基本制度与政策第二章的内容：
建设用地制度完全一致】
【关于出让】
出让的具体方式有招标、拍卖、挂牌和协议（四种）。
工业（包括仓储用地，但不包括采矿用地）商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖、挂牌的方式出让。
不适合采用招拍挂的，才允许以协议方式出让。
在我国，县级及以上地方人民政府垄断了其辖区范围内国有土地使用权出让市场。
[答疑编号5573030108]
【正确答案】√
【答案解析】参见教材P69。
【关于划拨】详见《房地产基本制度与政策》内容
经济适用住房和廉租住房建设用地目前采用划拨方式供应。
经济适用住房和廉租住房建设用地，也逐步开始采用以未来住宅租售价格为标的的公开招标方式。
【划拨转出让】
原有划拨土地上的存量房地产，因企业改制或兼并收购等行为导致产权变更时，需办理土地使用权出让手续。
存量划拨土地使用权，已成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商通过划拨转出让方式获取土地使用权的机会越来越少。
【与当前土地使用权拥有者合作】二级市场拿地
土地转让
公司入股
并购
合伙
2.1项目核准
2.2项目核资申请材料
2.3项目申请报告的主要内容
2.4项目核准评估的重点
内涵
是发改委（以前称计委）对投资项目进行的管理。
不使用政府投资的项目管理分为核准与备案两种类型（无审批制）：
对〈政府核准的投资项目目录〉以内的项目，实行核准制度；
对〈政府核准的投资项目目录〉以外的项目，实行备案制度。
项目核准的法律效力
未取得核准文件的项目，无法办理后续手续，当然不能开工建设。
2.2项目核准申请材料（11类）（1+4+6）
甲级资质的工程咨询机构编制的项目申请报告一式5份；
规划部门出具的规划意见；
提供出让合同或土地证（招拍挂方式），或土地预审意见（其它方式拿地）；
环保部门出具的环境影响评价文件的审批意见；
交通影响评价文件的意见；
资质证明；
中外合营项目，提供合作意向书；
节能审查批准意见或节能登记表；
区县发改革初审意见；
项目单位身份证明；
项目单位经办人员授权委托书
其它（如招标方式）
【如何记忆——梳理与提炼】
1报告
6各行政主管部门对项目的意见
4项目主体的资料
项目申请报告
（注意必须是甲级资质咨询机构出具）
下级发改委——初审意见
土地部门——土地预审意见
规划部门——规划意见
环保部门——环保意见
交通部门——交通评价意见
节能管理部门——节能意见
资质证明
合作意向（或有）
单位身份证明
经办人身份证明
申报单位及项目概况；
发展规划、产业政策和行业准入分析；
资源开发及综合利用分析；
节能方案分析；
建设用地、征收补偿及居民安置分析；
环境和生态影响分析；
经济影响分析；
社会影响分析。
2.4项目核准评估的重点（10点）
符合国家法律法规；
符合国家及本地区国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和行业发展规划（四规划）；
符合国家宏观调控政策、产业政策、行业准入标准；
符合当地区域布局和产业结构调整的要求；
符合土地、水、能源的合理开发和有效利用要求，有利于促进环境保护和改善生态环境；
符合自然文化遗产、文物保护的有关政策；
主要产品未对国内市场形成垄断，未影响我国经济安全；
符合社会公众利益，未对项目建设地及周边地区的公众利益产生重大不利影响；
实行资质管理的，应提供资质证明文件
申报单位具有承担相应项目建设的能力。
国家投资管理部门对建设项目进行核准的重点包括（ ）。
A.项目是否符合宏观调控政策、产业政策等
B.项目主要产品质量符合国家的规定
C.项目建设对周边地区的公众利益产生有利的影响
D.项目有利于促进环境保护和改善生态环境
E.符合当地的产业结构调整的要求
[答疑编号5573030109]
【正确答案】ADE
【答案解析】B不包括产品质量合格，主是指产品未对国内市场形成垄断，未影响国家的经济安全；
C不要求项目建设对周边产生有利影响，只要不产生重大不利影响即可。
参见教材P72。
3.确定规划设计方案并获得规划许可（四个阶段四个文件）
3.1内容概括
3.2开发项目选址、定点审批阶段
3.3申请《建设用地规划许可证》
3.4设计方案审批阶段
3.5申请《建设工程规划许可证》阶段
规划管理的四方面工作与四个阶段（两证一书一审查）
规划（选址）意见书－选址、定点审批阶段
建设用地规定许可证－用地规证申领阶段
设计方案审批－设计方案审查阶段
建设工程规划许可证－工程规证申领阶段
招拍挂方式下的差异
选址意见书在土地一级开发环节完成
用地规划许可证意义不大了（条件可作为出让合同的内容）
项目
内容
需提交的文件
■发改委批准、核准或备案文件（立项）
■开发建设单位或其主管部门申请用地的函件
■拟建规划设计图
■开发项目意向位置的1/2000或1/500地形图
成果
获得规划部门下发的《规划意见书（选址）》
规划意见书（选址）的内容
■确定用地范围与面积
■提出规划设计要求（三方面内容）
·
规划土地使用要求
居住建筑的公共服务设施配套建设指标
项目与边界、道路、河道、高压线等的距离要求
■立项批文
■规划意见书（选址）
■出让合同
■建设用地钉桩成果通知单
■1/2000或1/500的地形图
■建设用地申请文件及成交确认书
获得规划部门核发的《建设用地规划许可证》
用地规证的内容
■用地性质
■位置
■界限
规定
■开发商可自愿申请规划部门对设计方案进行审查
■未审查的重大开发项目在规划设计招标备案阶段再对中标的设计方案进行专项审查
设计方案的内容
■规划设计总平面图1：
500或1：
1000
■各层平立剖1：
100或1：
200
■各项经济技术指标及无障碍设计说明等
规划部门对设计审查的主要内容
■用地范围是否与规划确定一致
■建设项目的性质符合要求
■规划条件符合要求
■公共配套服务设施符合要求
■是否安排了必要的水电气等市政设施
获得《设计方案重点加颜色》
■需提交的文件
·
申请表
选址意见书
设计方案审查意见
批准用地文件
图纸
■成果
获得《建设工程规划许可证》
【作题方法】
如果考办什么证需要提交什么手续，办后面的证，需要提交前面手续的成果。
4.建设工程招标
4.1招标方式（两种方式）
4.2招标机构与模式
4.3招标过程中的决策活动
4.4招标中的日常事务工作
4.5招标工作小组与评标委员会
4.6招标程序
4.7进行招标的条件
4.8招标文件的内容
4.9确定招标方式
4.10投标人资格审查
4.11投标文件内容
4.12开标
4.13评标
4.13定标
【重点难点】公开招标与邀请招标对比
公开招标
邀请招标
适用范围
适用于规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设
☆工程性质比较特殊，要求有专门经验的技术人员和专业技术只有少数承包商能够胜任的建设项目
☆公开招标未产生中标单位的建设项目
☆以及由于工期紧迫或保密的要求等原因而不宜公开招标的建设工程
优点
使开发商有较大的选择范围，促使承包商努力提高工程质量，缩短工期并降低成本造价
☆节省招标费用、提高招标工作效率，节省时间
缺点
耗时长，招标支出费用较高
☆限制了竞争范围，缩小了开发商的选择余地
房地产开发企业只能通过公开招标的形式选择开发项目的施工单位。
（ ）
[答疑编号5573030201]
【答案解析】还可以采用邀请招标的方式。
参见教材P75。
4.3招标过程中的决策活动（四项目内容）
【重点难点】招标标底与招标控制价
■标底
标底应保密
一个工程只有一个标底
招标人可以标底为基准上浮或下调一定百分比做拦标价
项目也可以不设标底，进行无标底招标
■招标控制价
招标控制价相当于招标人的采购预算，不能超过批准的概算
招标控制价无需保密
招标人应在招标文件中如实公布控制价
对招标控制价不得上浮或下调
拟定招标方案，编制和出售招标文件、资格预审文件
审查投标者资格
编制标底
组织投标人勘察现场
组织开标、评标、协助招标人定标
草拟合同
其它事项
招标工作小组组成人员（三类人员）
人员
职能
决策人员
指招标人本身或其授权的代表
专业技术与经济方面的专家
负责向开发商或其授权代表提供咨询意见，并进行招标的具体事务处理
助理人员
决策和专业技术人员的助手
【重点难点】评标委员会
由招标人代表和有关技术、经济方面的专家组成（两类人员）
成员为5人以上单数，其中经济、技术方面的专家不少于成员总数的三分之二
专家成员应从省级以上有关部门的专家库中确定
4.6基本程序（七步）
4.6.1申请招标的条件（三有两已）
招标人已经依法成立（有主体）
初步设计及概算应当履行审批手续的，已批准（已审批）
招标范围、招标方式和招标组织形式等应当履行核准手续的，已核准（已核准）
资金来源已落实（有钱）
有招标所需的设计图纸及技术资料（有图纸）
4.6.2编制招标文件（规定实质性的要求和条件）
招标公告（投标邀请书）
投标人须知
评标办法
合同条款及格式
工程量清单（或有）
设计图纸
技术标准和要求
投标文件格式
其它
4.6.3确定招标方式，发布招标公告或邀请投标函
公开招标（公告的内容）
招标人的名称和地址
招标项目的内容、规模、资金来源
招标项目的实施地点和工期
获取招标文件或者资格预审文件的地点和时间
文件的收费标准
对投标人的资格等级要求
邀请招标
向三个以上具备条件的法人或组织发出邀请书
4.6.4投标人资格审查
4.6.5投标（投标文件的内容）
投标函及附录
法定代表人身份证明或授权委托书
联合体协议书
投标保证金
已标价工程量清单
施工组织设计
项目管理机构
拟分包项目情况表
资格审查资料
4.6.6开标、评标和定标
■开标时间
在投标文件的截止时间的同一时间公开进行
■招标人不予受理投标文件的情形
逾期送达或者未送达指定地点
未按招标文件密封
■开标程序
评标程序
初步评审
详细评审
投标文件的澄清与补正
提交评标结果
■定标
在评标后15日内确定中标人，并发出中标通知书
【重点难点】下列情况按废标处理
盖章签字有问题的
未按规定的格式填写
内容不全或者在一份投标文件中有多个报价，且未声明哪一个有效的
投标人名称或组织结构与资格预审时不一致的
未按招标文件要求提交投标保证金的
联合体投标未附联合体共同投标协议的
4.6.7签订合同
签订合同的时间
招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内签订书面合同
提交投标书面报告
招标人在中标通知书发出之日起15日内向有关行政部门提交招标投标情况书面报告
招标投标书面报告的内容
招标范围
招标方式和发布招标公告的媒介
招标文件中投标人须知、技术条款、评标标准和方法、合同主要条款等
评标委员会的组成和评标报告
中标结果
5.开工申请与审批
5.1施工许可证的含义
5.2申领施工许可证的条件
5.3申请办理施工许可证的程序
时间－在招标工作结束后，工程施工前
申领单位－建设单位（注意不是施工单位）
核发单位－工程所在地县级以上人民政府建设行政主管理部门
审查内容－工程是否符合法定的开工条件
【2006年真题】
房地产开发项目的施工许可证由（ ）向发证机关申请领取。
A.施工单位
B.建设单位
C.监理单位
D.设计单位
[答疑编号5573030202]
【答案】B
【解析】施工许可证的申领主体是建设单位，不是施工单位。
参见教材P80。
5.2申领施工许可证的条件（8个）
已办理建筑工程用地批准手续，获得
升级会员 