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乡镇企业经济总量连续三年位居本市农口区县第一位。

以国家级北辰科技园区为龙头，对外开放突飞猛进。

规划建立了9个镇办工业区和4个具有国别、地区特点和专业特色的外资工业园区。

累计协议引进外资13.61亿美元，“三资”企业发展到340家，2001年实现产值87.9亿元，比上年增长43.2%。

全区外贸出口交货值达到45.３亿元，增长29.4%；

出口创汇3.32亿美元，增长27.9%。

城乡建设日新月异，2001年投入12亿元，完成了北运河综合治理和几条主干道路拓宽改造及路灯、绿化、陕气入辰等一批重点工程，市容环境面貌发生了新的变化。

全区126个村全部建成高于市级标准的小康村，其中71个村跨入市级宽裕型小康村行列，有8个镇建成市级小康镇，其中6个镇成为市级明星小康镇。

　　科技、教育、文化、体育、卫生等各项事业蓬勃发展。

被列为天津首批国家级技术市场试点区和科技成果推广示范区，双街镇被列为国家级星火技术密集区,全区科技进步指标综合评价连续五年名列本市农口区县第一位,2000年被科技部评为全市唯一的全国科技工作先进区。

全区65所中小学有58所建起了新的教学楼,教育教学质量不断提高,2001年高考上线率达到94.6%，重点中学47中连续三年达到100%。

风格独特的北辰农民画驰名中外，先后被国家有关部委命名为现代民间画乡、全国体育先进县（区）、全国社区文化先进区、全国广播电视先进区和全国初级卫生保健普及阶段先进区。

2002年全区经济发展的目标是：

国内生产总值突破100亿元，比上年增长19.4%；

三级财政收入突破12亿元，增长19.7%；

农民人均纯收入6618元，增长10.2%。

1－6月份实现国内生产总值49.21亿元，同比增长23.5%；

财政收入58165万元，增长26.8%，其中区级收入26998万元，增长44.6%;

农民人均现金收入3971元，增长10.3%。

2003年全区实现生产总值119亿元，比1993年的13.38亿元增长7.9倍，十年中年均增长24.4%；

完成三级财政收入18.2亿元，比1993年的1.42亿元增长11.8倍；

农民人均纯收入达到7268元，比1993年的1680元增长3.3倍。

目前全区经济综合实力已经跃升为全市区县第二位。

2005年全区实现生产总值167亿元，是“九五”末的2.3倍，年均增长18.5%；

三级财政收入30亿元，是“九五”末的4.5倍，年均增长34..8%；

农民人均纯收入8797元，是“九五”末的1.6倍，年均增长10.2%。

五年累计完成固定资产投资137亿元。

　　天津北辰科技园区是北辰区投资兴建、经国家批准的高新技术产业开发区，座落于天津市区北部外环线两侧，控规总面积17平方公里，享有中华人民共和国国务院批准的高新技术产业开发区的优惠政策。

园区地理位置优越，距天津滨海国际机场10公里，距天津新港45公里，与铁路客货运站和国内最大的铁路编组站相毗邻，京津塘高速公路在园区设有进出口，水陆空交通十分便捷。

园区地势高而平坦，植被丰富，土壤酸碱适中，地耐力120-140kpa。

区内水、电、路、气、通讯等基础设施完备，办公、商住、生活设施齐全，工商、税务、银行、邮政、报关、律师事务所等机构配套，是国内外客商投资置业的首选之地。

北辰科技园区以建设外向型、现代化经济区域为目标，以一流的硬件环境和一流的服务迎接各路商家投资建厂、兴办实业。

到2001年底，累计完成固定资产投入68亿元，有美国、德国、韩国、日本等15个国家和地区的100多家企业在园区投资建厂，其中投资1000万美元以上企业30家，世界500强企业3家，包括韩国LG电子、美国铝业集团、德国可耐福公司、新加坡三德兴公司、香港华润集团、台湾正新集团、永安公司等一批国际知名企业和高新技术企业，初步形成了机电、生物医药、食品饮料、橡胶制品、新型建材、新型包装6个产业群体。

规划建立了双盈、宏鹏、宜兴埠、辰星四个工业园。

近两年园区实现的税收都占全区财政收入的50%以上，累计实现税收总额达到16.3亿元，安置各类人员就业2.2万人。

2001年园区各项经济指标都位居本市12个区县经济技术开发区前列，成为中国天津最具活力的经济发展地区之一。

北辰综合实力强镇及最具发展潜力镇当属双街和小淀。

双街镇位于天津市北辰区中北部，地处京津走廊。

距首都北京110公里，距天津新港50公里，距天津机场16公里，全镇总面积42.11平方公里，耕地面积22420亩，辖15个行政村，总人口32554人，其中常住人口22554人。

1994年被天津市人民政府批准为全市首批小城镇建设试点单位之一,1999年被天津市列为城市总体规划八大组团之一，同年被国家科技部命名为国家星火技术密集区建设单位，2000年被市政府列入现代化建设示范镇。

京津公路、九园公路、天津外环线、京山铁路、京九铁路、地铁一号线构成了双街镇发达的交通环境。

海河五大支流之一的北运河创造了双街镇优美的自然环境。

双街新城、万源星城水郡等高标准住宅小区增添了双街镇舒适的居住环境和优美和谐的人文环境。

得天独厚的地理位置形成了双街镇交通发达、环境优美、居住舒适、经济繁荣的新兴城镇总体格局。

2006年双街镇实现首季开门红：

北辰区双街镇以打造该区一流经济强镇为目标，积极发展全镇各项事业，上规模企业发展势头强劲，重点新项目效益明显，经济质量进一步提高。

一季度国内生产总值实现34628万元，完成全年计划的26.0%，同比增长25.1%；

农民人均现金收入3228元，主要经济指标实现了首季开门红，为完成实现“双过半”和超额完成全年任务奠定基础。

小淀镇镇政府所在地小淀村而得名,全镇面积43.13平方公里,耕地面积28997亩,辖小淀、小贺庄、刘安庄、赵庄、温家房子5个行政村，人口1.6万人。

2006年小淀镇实现首季开门红：

坐落在北辰区小淀镇经济功能区内的投资8500万元的天津万顺兴业线缆厂正式投入生产，预计年销售收入可达2亿元，利税2500万元。

今年一季度，全镇经济继续保持了快速健康发展的良好势头，实现营业收入14.07亿元，增加值3.02亿元，利税1.9亿元，分别完成年计划的26.8%、26.8%、和27.2%，顺利实现首季开门红。

小淀镇在招商引资中越来越注重立足长远，坚持“高水平是财富，低水平是包袱”的理念，让有限的土地资源发挥最大的效能。

在选择项目时，做到投资规模大的优先、科技含量高的优先、总部经济优先、组团开发优先、劳动密集型的优先、能促进现有产业结构优化调整的优先，进一步提升全镇工业产业结构水平。

同时强化对投资者的服务，提高服务水平，形成亲商、安商、富商的良好氛围，促使在谈项目早签约、谈成项目早建设、早投产、早见成效。

目前已有来自台湾、韩国、美国、英国等国家和外省市的近200家企业落户该镇。

一季度，全镇共谈成500万元以上新项目10个，其中千万元以上项目9个，为全镇经济的可持续发展打下良好基础。

北辰的发展主要是靠“特色经济”战略。

北辰的区位价值已经有了相当大的提升，主要表现在三个方面。

第一是土地价值要比以前提升；

第二是商业价值获得了一个更新更好的机会；

第三是居住的位置发生了变化，因为在交通方面、地区投资项目方面得到了广泛的重视。

北辰的交通是城市的咽喉地带，必然是一个发展经济的好地方。

北辰一个区有三条铁路交汇。

而水陆在北辰更是交集之地。

从水上说有永定河、京津河等等。

这是北辰的自然优势，具有区位和交通、水陆优势。

二、北辰区十一五规划对行业影响篇。

北辰十一五规划明确提出：

北辰区要充分借助滨海新区大发展的势头，发挥优势，主动融入，寻求合作，共同发展。

北辰区第十一个五年计划主要预期目标为国民经济保持平稳较快增长。

产业结构从根本上实现优化升级，科技进步水平显著提高，对外开放提升到新的层次。

到2010年，生产总值突破350亿元，年均增长16%以上，财政收入达到66亿元，年均增长17%以上，均在2005年基础上翻一番以上。

全社会固定资产投资累计达到260亿元。

经济总量在全市区县位居前列。

十一五基本建成现代化新城区。

环内旧村改造基本完成，环外四大组团和社会主义新农村建设步伐加快。

基础设施更加完善，市容环境发生显著变化，建成区绿化覆盖率达到45%以上，自然生态与人文环境和谐，城市功能和形象全面提升，城市化水平明显提高，人口城市化率达到70%。

房地产业。

坚持高起点、高标准、高品位、高配套搞好规划建设，合理开发御龙湾、万源星城等风格迥异的高档住宅区及适量经济型住房。

积极培育房地产二、三级市场，发展房地产中介服务机构。

开发商品房400万平方米。

将给房地产业带来相当大的发展空间，尤其我们合富这样的精英公司将会寻求到更多的合作机会。

中介服务业。

发展会计师、审计师、律师事务所和监理、咨询、代理等中介服务组织。

发展通讯、网络，建立区级经济信息服务平台。

兴办各类专业供销公司。

建立重点行业协会组织，规范企业行为，为企业提供人才、信息和技术服务。

积极稳妥地推进投融资体制改革。

增强金融意识和资本运营意识，开辟融资新途径。

加强与国内外银行、保险、证券、基金等组织的合作，吸引各类资金流入和金融机构落户。

采取设立中小企业贷款担保基金、推行农户联保和企业互保以及法人资产抵押等方式，协助金融部门化解投资风险。

鼓励金融机构开辟新业务，为经济发展提供灵活适宜的金融服务。

积极推进财政管理制度改革，加快公共财政体系建设。

探索采取股份制形式创立各类发展基金。

鼓励基础设施、公益事业投资主体和产权多元化。

吸引社会资金向公益性基础建设项目投资，保护投资者的合法收益。

政府投资或控股的基础设施建设项目全面推行公开招投标，由项目建设业主负责建设、经营和资产的保值增值，并对政府负责。

坚持开发节约并重、节约优先。

按照减量化、再利用、资源化的原则，大力推进节能节水节地节材，努力降低物质消耗。

盘活闲置厂房及固有企业闲置土地，鼓励发展都市工业园和建设多层厂房。

加强相同产业的空间整合，引导企业向特色园区集聚，提高资源利用效率，减少环境污染。

全面推行清洁生产，形成低投入、低消耗、低排放和高效率的节约型增长方式，实现节约发展、清洁发展、安全发展和可持续发展。

加快城市化进程：

坚持高起点规划、高标准建设、高效能管理，大力推进城市化建设。

搞好全区城市化总体规划、分区规划的修编和实施，完善以中心城区为龙头，以新城区和小城镇为依托，布局合理、协调发展、特色鲜明的城市化体系，形成“一月四星”格局，把北辰建设成为充满经济活力、富有文化特色、人居环境优良的现代化新城区。

“一月”即外环线内中心城区:

包括新村、集贤、普东、佳荣四街和宜兴埠、天穆、北仓、小淀四镇。

要加强中心城区基础设施、居住区、商务区及教育、文化、体育、卫生等公益设施的总体规划布局和建设，形成“两横三纵一环”相互贯通，城市快速路、主干道路、次干道和轨道交通衔接紧密、分布合理、方便快捷的交通网络；

形成瑞景、北仓、宜兴埠、小淀等设施完备、功能配套、优美宜居的现代化居住区；

形成相对集中的商务区、行政区、文化体育娱乐休闲区和京津路、普济河东道、北运河等特色景观带，构建起现代化城市框架。

把环内建设成为分担市中心区主导功能、辐射全区及周边地区的政治、经济、文化中心。

加强基础设施建设。

完成京津路、西北半环快速路和龙洲道、北仓道立交桥、南仓道立交桥、京津城际铁路（北辰段）等一批重点工程。

高标准建设农贸市场、停车场等配套设施。

建成北仓再生水场及疏水网络，完善污水管道收集系统，改造南北仓等地排水系统，实现雨污分流。

加快旧村改造步伐，落实宜兴埠镇企面改造规划，实施小淀新家园项目。

基本完成旧楼区改造。

稳步推进撤镇建街、撤村建居，加强街道、社区居委会建设。

完善居住区、主干道路两侧和街景绿化、美化，建设植物园、宜白公园和铁东带状公园，新增绿化面积750万平方米。

加强市容环境卫生管理。

开展创建卫生区和卫生街镇活动，居民区整体环境达标率达到95%。

“四星”即外环线外四大组团:

青光镇一双口镇组团、双街镇组团、大张庄镇组团、西堤头镇组团。

要分别做好各组团规划的修编和实施。

因地制宜地加快道路、供水、排水、污水处理等基础设施建设，完善公益设施。

完成外环线至青光镇燃气管网建设。

稳步推进旧村改造，实施双街、双青新家园项目，沿外环线周边建设双街等几处新城区，提高农民住宅楼房化比率。

2006年天津房地产市场受天津市宏观经济持续走好、十一五规划实施启动及2008年奥运会等多项好的影响将依然保持着其良性发展态势，北辰区必将进一步稳定与发展。

天津市政府规划环外新家园计划涉及到北辰管辖范围的双街运河新城和小淀银河新城将凭借其便捷的交通系统、完善的区域配套、高雅的社区文化、优美的居住环境，市场竞争力不断提升，大量的吸引了城区内居民的消费。

带动北辰房地产进入高速发展轨道，经济快速发展，同时给房地产企业带来更为广阔的发展空间。

三、北辰区2000年至2005年商品房成交主要经济指标对比。

天津的房地产市场在天津市大规模的市政基础设施建设、危陋房屋拆迁改造的带动下于2003年强势启动；

2004、2005年经历了价格、质量快速提升的时期，同时受到国家“稳定房价”的宏观调控影响，一直保持其健康、平稳的发展态势。

北辰房地产市场受天津房地产大气候影响，也将呈现良好的发展态势。

北辰价格增幅将趋缓。

2004年、2005年天津商品房价格同比分别上涨19.75%和27.9%，保持了较高的增长态势，预计2006年天津房地产市场成交价格增幅将趋缓，控制在15%左右。

预计天津房地产价格走势将稳中有升。

北辰区域分布图

北辰区域总体供求分析

如图显示：

北辰区价格变化分析

北辰户型供求分析

北辰区域2室供应最为充足；

其次为3室供应；

由于大瑞景区域拥有多个经济适用房项目1室供应排在第3位；

而4室和5室供应则相对较少。

（不包括首创宝翠花都、新地天籁湾、塞维拉等项目）

北辰价格供求分析

北辰区由于大瑞景区域拥有多个经济适用房项目，所以2500-3500元区间占到33％；

其次为4500-5500元占到27％；

3500-4500元占到25％；

5500-6500元占到14％；

由于区域内高档项目相对匮乏6500元以上的项目只有1％。

项目规模

以上13家楼盘大致可以分为三大区域T城百栋墅自己独占一角，因为其产品类型全部为别墅且占地面积也不是很大，其总建筑面积只有3.4万平方米，是以上13家楼盘中最小的。

万源星城龙郡、双街新城虽然与阳光卡帝尔、大通绿岛、都旺新城、长瀛御龙湾都在同一区域中京津公路沿线但是有外环线外与外环线内之分，万源星城龙郡和双街新城在外环以外2公里处，两个项目相邻总建筑面积超过130万平方米，此等超大规模的建设将确定其联手打造卫星城的概念；

阳光卡帝尔、大通绿岛、都旺新城、长瀛御龙湾这四个项目之间相隔大都在1.5公里左右的范围内，其建筑规模在20万到35万平方米之间。

宝翠花都、奥林匹克花园、瑞宁家园、康馨家苑、秋瑞家园、美震格兰春天这六个项目同在瑞景居住区的板块之内。

这次拿宝翠花都1期和奥林匹克花园2期做一个比较，这两个项目相邻并且此次推的货量分别是10万平方米和11万平方米，可以说竞争在所难免。

瑞宁家园、康馨家苑、秋瑞家园、美震格兰春天这四个项目全部为经济适用房，建筑面积在10至25万平方米之间，虽然之间也形成一定的竞争，但因天津市区拆迁量的带动，其销售状况还是相当不错的。

物业类型对比

名称

美震格蓝春天

秋瑞家园

康馨家苑

瑞宁家园

类型

多层/高层

高层/小高层

多层/小高层

奥林匹克花园2期

长瀛御龙湾

都旺新城

大通绿岛

多层/小高层/高层

多层/小高层/别墅

多层/别墅

别墅/多层/小高层

T城佰栋墅

双街新城

万源星城龙郡

宝翠花都

别墅

六层砖混/小高层

花园洋房/小高层/别墅

阳光卡帝尔

洋房/小高层

以上十三个项目除T城佰栋墅物业类型是纯别墅外，其余十二个项目的物业类型全部为复合型，这也与其项目本身总建筑面积的大小有一定关系。

3.2.2.6生活配套

在北辰区目前主要的几个生活圈内包括：

1.佳园里居住区，（略）

2.瑞景居住区（详述）

3.京津公路天穆镇（详述）

4.北辰区人民政府北仓居住区（简述）

5.双街居住区（详述）等等

从调研的几个项目的情况来看：

一.瑞景居住区（代表楼盘奥林匹克花园）

优势：

1.区域情况

瑞景居住区正处在天津市西北方向，始建于一九五三年，占地将近3000亩的刘园苗圃附近，该区域的空气质量一直保持优质的空气质量，其自然的生态环境也为该区域内提供大量的新鲜的氧气，使得该区域内部自然形成了以生态为主的居住区域。

2.内部情况

小区内部配套齐全，生活设施完善，小区本身具备一个大型的以运动为主题的会所，足以满足小区自身业主的需要，而且辐射周边一些居民的需要。

小区中心具备一个2000多平米的商业设施也正在使用当中，满足小区内居民的简单购物，美容，娱乐等基本要求。

小区的外部有家乐北辰店，满足周边六万人走左右的日常购物需求。

3.交通情况

由于目前的地铁1号线的即将开通，使得瑞景居住区的交通得到很大的改善，减少了居民的出行时间，增加了瑞景居住区内的常驻人口的增加。

瑞景居住区本身的交通路网也是四通八达的，公交车的数量也在不断的增加。

例如：

658路（体院北——天津奥园）34路（东北角——家乐奥园店）37路（中山公园——佳园里）837路（劝业场——佳园里）634路（天津站——佳园南里）606路（尖山温泉小区——佳宁里）801路（东南角——上河头）962路（下瓦房——金院）地铁一号线的即将开通更是为周边配套设施较为完善的瑞景居住区锦上添花。

在离地铁第二站西衡堤站100米距离处有一家大型超市。

距离西衡堤站600米远处落成一座瑞景高尔夫球练习场。

在区内还有一条重要的道路设施在紧张的施工当中，也就是预计在2007年底投入使用的西北半环，这条道路的开通也加速了北辰区与隔壁的区的交通通路，使得区域的连接力迅速加强。

4.就学情况

天津市瑞景中学为天津市教委直属国办重点高中，根据天津市政府、市教委对中小学布局的调整及示范校工程，于2005年9月迁入新址，成为天津市教委直属第八所重点示范高中。

学校占地56000平方米，建筑面积46909平方米。

随着瑞景中学的投入使用，使得瑞景居住区的教育配套得以完善，满足该区域内的教育需求，当然区内还配备了一所瑞景小学，满足不同居民教育需要。

劣势：

瑞景居住区内由于是刚刚初具规模的生活区，而且周边在建新建项目正在紧锣密鼓的建设当中，还没有真正形成像华苑那么成熟的居住区，所以瑞景周边相对还是比较荒凉的，没有形成规模化居住的人气，大型的市政方面的配套设施尚没有具备，例如：

综合性的医院，综合性的商业设施等这也正是瑞景目前必然经过的阶段，在未来的3-5年左右，该地区的商业氛围，居住氛围会形成，渐渐劣势慢慢消除了。

二.双街居住区（代表楼盘双街新城三期，万源新城-水郡）

双街居住区为市政府规划的十个卫星组团的其中一个，也是目前北辰区着力打造的大型居住区，该区域所处外环线以外，属于北辰区，该区作为小城镇的改造工程，仅仅一个双街新城的规划面积就达到了5.6平方公里，可见双街新城未来的发展是向着大型居住区的方向前进。

本区域目前有两个项目是该区域的主力楼盘，一个是万源新城水郡，一个是双街新城。

目前这两个小区周边存在一部分商业设施，例如，小型的火锅店，机电产品的小店，日用小百货等小店，据统计在双街新城的外围靠近京津公路一侧的商业店铺数量达到了20个单位，平均从100平米—400平米不等，出售率达到了90%，在目前的正在发售的双街新城三期尚层明筑规划的商业面积为1220平米，由于社区存在商业方面的考虑，所以自身满足社区居民的需要还是可以承载的。

小区内部全部实行楼宇智能化，并采用生活矿泉用水、引用滦河水、温泉热水结合的三水系统，社区内更是包括4000平方米的农贸市场、1000平方米的超市和3000平方米的酒店，生活的便利设施一应俱全。

万源新城的项目自身有一条商业街的设施，而且是完全对外的，也就是说本身万源新城的商业设施是可以和周边的社区形成商业共享，也带动了本身的销售。

商业的类别还是以生活的基本要求为主，例如：

小型的便利店，小型的发廊等居民设施配套，基本可以满足社区内居民的需要。

2.地区外部情况

在万源新城水郡的南部存在一个水域面积为800亩的后天形成的湖域。

而且万源新城的开发商也在准备投资打造一个集中式别墅，高尔夫球场，旅游度假村等为一体的大型旅游区，而且该度假村所处永定新河的北侧，具备良好的视野资源等，该项目的落成会为后期的双街居住区的提升区域档次，区域文化等贡献不可预计的资源优势。

目前双街居住区属于双街镇位于天津市北辰区中北部，地处京津走廊。

距首都北京110公里，距天津新港50公里，距天津机场16公里，全镇总面积42.11平方公里，京津公路、九园公路、天津外环线、京山铁路、京九铁路构成了双街镇发达的交通环境。

独厚的地理位置形成了双街镇交通发达、环境优美、居住舒适、经济繁荣的新兴城镇总体格局。

公共交通系统目前很完善例如961路、611路、610路、607路、12路公交车上连接市区车站、商场，下连武清区政治、经济中心—杨村，方便居住者出行.

3.就学情况

在双街居住区附近拥有双街幼儿园、天津市市级师范小学、天津市九十二中学、天津市理工学院构筑了居住者的就学教育等生活需求，也同时增加了双街居住区的吸引点。

双街居住区是