风情度假酒店Word文档下载推荐.docx
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（1）时权酒店：
有约定期使用酒店客房的权力。
（2）住宅型酒店：
投资者购买产权后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住的客房住宅。
（3）投资型酒店：
取得产权后委托酒店经营，作为投资行为，逐年取得约定的回报，并期待增值及回收投资。
※※风情度假酒店作为时权酒店与投资型酒店组合体，客户只有约定期使用酒店的权力并委托管理方经营，作为投资行为，逐年取得约定的回报，并期待增值及回收投资。
※※风情度假酒店区域位置得天独厚，处于城南象山区茶店路（原迎宾路）距凯风路（*****往阳朔必经路）仅450米，依靠汽车新南站。
酒店拥有多种类型的客房两百多套，为满足宾客的多重需求建有大型游泳池，会所、特产购物中心。
酒店秉承“客户至上、服务第一”为经营宗旨，引进科学的经营管理体制，不断追求卓越，为宾客提供一流服务。
必将打造为来*****旅客休闲度假首选酒店。
随着政府十二五计划的落实，周边经济提升，提高全民消费水平，必将为就店发展带来蓬勃生机，为业主与投资客带来滚滚财源！
我们对外的宣传以风情度假型酒店为主；
辅以“钻石卧房聚八方英豪”来述求。
注：
前期销售中以分割少量客房（集中在某一层），以每平方米多3-5百元价位做住宅型酒店出售使用权。
如果客户反应良好，有市场需求则划分总体三分一或四分一的客房用此方式销售，提高回款率加快销售进度；
反之则取消。
（一）工薪阶层人士理财观念：
不管是“80后”还是“90后”，也不管是“奔四”还是“奔五”一族，国内的许多工薪阶层从小都没怎么接受过理财的教育。
只有等走上社会，拿到薪水，开始油米柴盐过日子后，才慢慢悟出一些挣钱、花钱、投资的道理。
尽管大家悟性有高有低，悟的程度也深浅不一，但投资理财的观念如今已逐渐深入人心。
尤其是在物价飞涨的今天，人们的消费理财观念亟待升级。
有钱就买房（产权住房为主），不动产能保值增值成为主流。
对别的理财渠道一般持否定态度或怕担风险。
（2）中产阶层人士理财观念:
看重价值观;
注重品牌形象，希望引领潮流，追求新潮的产品，产品的外观，不喜欢标配产品。
他们认为享受生活是当下最重要的事情，对时尚的追求和热爱也成为一部分人的真实写照。
（三）高端人群消费理财观：
高端人群经常会购买一些高档奢侈消费品，为此将支付相当可观的费用。
其中72％的人群进行了个人投资，股票、基金和保险是他们的最主要选择。
在资产配置上，他们选择更多的是股票和基金，尤以基金份额最大。
根据以上三种人群的消费理财观念得出本酒店主要目标群设定为中上层为主。
该目标客户群体主要有以下特征：
年龄：
集中在25—50之间
职业构成：
私营工商业者、厂商、企事业单位中层职位以上的人士、业务员、司机、等。
收入：
年收入5万元以上收入水平。
家庭构成：
三口之家或以上，注重家庭观念的人士，为本项目最主要的目标消费群体。
五、项目SWOT分析
S—优势:
A、项目所处地段与产品互补性形成该产品得天独厚的优越性，产品功能本身可以吸引消费者，而产品所铸造的形象也可为产品增强市场竞争力。
B、产品整体功能为酒店业创造了静态消费群。
W—劣势：
A、*****现有的酒店业已有大量的固定客户群，而本案的前期经营情况将决定市场占有率。
B、项目所处位置使得客户的认知稍微降低，大型停车场将会对项目的运营至关重要。
O—机会：
A、虽然※的酒店业较发达，但总体呈供不应求的态势。
尤以三星级及四星级酒店市场缺口最大，这一市场将会随着*****市经济的增长成为市场需求的主导力量。
而我们如果能从这方面做到突破，将会事半功倍。
B、满足了工薪阶层和无生意经验者的投资欲望，更主要的是满足了客户“不用管理，不用操心，坐享其成，不劳永逸”的投资心理。
C、※区十二五规划中明确指出有计划的扶持或引进几家星级酒店。
T—威胁：
A、市场是不断更新变化的，新的竞争格局也在不断形成，而客户群将不会有大幅度的增加，如何抢占市场份额提高市场竞争力是我们的生存根本。
B、这种销售方式因为客户对投资回报的兑现心有疑虑，也会使一部分客户持币观望。
六、经济分析
依据目前的情况，得出初步划分。
一楼为配套用房（酒店大堂、特产超市、配套餐厅、物料房等）不在本计算内；
加层的面积综合楼按三楼面积计算；
主楼没有详细尺寸的长宽与综合楼相仿按综合楼尺寸计算。
即综合楼可销售建筑面积为：
3206.5-951.5+1081.3=3336.3㎡主楼为：
65.3m×
9.4m×
4层=2455.28㎡
一、销售收入表（表1）
楼栋
面积
单价（元/㎡）
合计
综合楼
3336.3
3800
12677940
主楼
2455.28
9330064
总计
5791.58
——
22008004
注：
1、所计算结果均为估计值，非精确值；
2、单价面积按平均值计算。
二、酒店经营收入（客房价格以每十年递增10%计算）
第一个十年期保守经营收入（表2）
户型
数量
月入住天数
单价
月收入
年收入
2房2厅1卫
2
121.22
18
368
13248
158976
2房2厅2卫
1
180
488
8784
105408
3房2厅1卫
168.7
588
10584
127008
3房2厅2卫
138.89
538
9684
116208
110.89
358
6444
77328
110.75
68.624
258
4644
55728
103.5
94.31
298
10728
128736
100.42
1房2厅1卫
49.5
188
6768
81216
37.52
158
5688
68256
41.91
44.91
2844
34128
57.08
198
3564
42768
单间配套
～115
～20
78
161460
1027728
～50
～25
98
88200
1058400
1、入住率为60%计算；
2、扣除投资客户回报后年毛收入为：
4343328－（22008004×
12%）=1702367.52元。
3、实际房价以当时市价为准。
4、面积单位为：
㎡；
价格单位为：
元
第二个十年保守经营收入（表三）
408
14688
176256
648
11664
139968
398
7164
85968
288
5184
62208
328
11808
141696
208
7488
89856
178
6408
76896
3204
38448
218
3924
47088
88
182160
1285920
108
97200
1166400
4844448－（22008004×
15%）=6194586元。
3、实际房价以当时市价为准。
第三个十年保守经营收入（表四）
448
16128
193536
708
12744
152928
468
8424
101088
438
7884
94608
318
5724
68688
12888
154656
228
8208
98496
7128
85536
238
4284
51408
202860
2434320
118
106200
1274400
5566752－（22008004×
18%）=1605311.28元。
第一个十年理想经营收入（表五）
24
17664
211968
11712
140544
14112
169344
12912
154944
8592
103104
6192
74304
14304
171648
9024
108288
7584
91008
3792
45504
4752
57024
215280
2583360
117600
1411200
1、入住率为80%计算；
5791104－（22008004×
12%）=3150143.52元。
第二个十年理想经营收入（表六）
19584
235008
15552
186624
9552
114624
6912
82944
15744
188928
9984
119808
8544
102528
4272
51264
5232
62784
242880
2914560
129600
1555200
2、扣除投资客户回报后年毛收入为：
6459264－（22008004×
15%）=3158063.4元。
4、面积单位为：
第三个十年理想经营收入（表七）
21504
258048
16992
203904
11232
134784
10512
126144
7632
91584
17184
206208
10944
131328
9504
114048
5712
68544
270480
3245760
141600
1699200
7078464－（22008004×
18%）=3117023.28元。
酒店重装投入费用（表八）
总面积
单位面积投入
重装次数
22008004㎡
230元/㎡
6
30371045520元
1、本预算为目前重装一般价位，实际装修以当时市场价位准
2、以4.5年重装一次计算。
七、营销策略
（一）户型分割解析
（1）根据现今投资人群心理分析，少于十万的理财产品易于被接受；
本项目要想达到这一目标只得减少面积。
（2）普通年轻度假群体各种原因倾向住小户型。
（3）小户型容易制造温馨浪漫气氛，受小情侣追捧。
综合上述几点，我司建议以小户型为主，适当辅以小套间。
（2）销售策略为：
加强推广攻势、快进快出
以*****为重点，在预期内向周边的城市拓展，全面有效的进行销售。
把主要力量集中在寻找目标客户群体，这些人主要以“冲动型”为主，只有加大销售力度、加强推广攻势、快进快出才能取得较理想的销售结果。
运用现代化通信手段与传统手段进行销售。
（三）营销渠道主要为以下几种方式：
（1）电话、传真：
使用电话、传真、短信促销是产权式酒店推广的一种重要方式。
（2）网络营销：
通过互联网，产权酒店亦可向顾客发送emall“广撒网、多捞鱼”。
（3）DM：
直接向目标客户发送宣传册的方式是目前常用的营销手段。
（4）重复销售：
针对生意圈中目标客户追加销售。
（5）现场销售：
通过广告、公关活动吸引并邀请潜在客户到销售部展开销售。
（四）价格及回报率
1、租金预定：
根据区域综合分析（包括前景展望和后期经营），因此果断的得出铺面的定价为：
投资型时权均价3800元/㎡；
住宅型均价：
4100元/㎡。
2、房款交纳方式：
（1）一次性付清全部房款。
（2）首付总房款的30%，剩余分两次在开业前付清。
（3）首付总房款的20%，剩余在开业前一次性付清。
（4）所有使用年限均从2013年5月1日～2049年4月30日共计36年。
3、优惠方式
在优惠条件的设计上以一些灵活的回报方式，力求做到不违规不违法。
尽量使用优惠券与消费卷的形式对客户进行回报，以规避财务上不规范的做法并带动客户及客户圈内人士的消费，在不影响预期收益的情况下锁定客户，减少酒店空置率。
（1）2013年5月1日前交清房款的，按提前月数以第一年的回报比例给予投资
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