中国房地产经营管理全书Word文档格式.docx
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指地上的建筑物已建成，可直接使用的房地产。
第二节房地产业
一、房地产业的内涵
房地产业是指专门从事房地产生产经营服务的部门经济行业，是集投资开发、建设、销售、物业管理及相关增值服务于一体的综合产业部门。
房地产业主要包括：
土地开发和再开发；
房屋开发和建设；
地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押；
房地产经营，包括房产买卖、租赁、抵押等；
房地产中介服务，包括信息、咨询、估价及测量，律师、经纪和公证等；
房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等；
房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资等。
二、房地产业的基本特征
（一）关联性、先导性
房地产与国民经济其他部门都有很大的关联性，因此，在一定时期，房地产业能够显示其对宏观经济运行状况的敏感性和超前性，是经济发展状况的指示器，具有先导性。
（二）高投资、高收益、高风险
（三）地域性
（四）政策性与法律、法规约束性
第三节房地产业在国民经济中的地位和作用
一、房地产业是国民经济的基础性产业
房地产业是国民经济的基础性产业主要表现在：
它是国民经济中社会化再生产和各种经济活动的载体，是国民经济中不可缺少的组成部分。
（一）房地产业为国民经济的发展提供了重要的物质条件
（二）房地产业是社会劳动力生产和素质提高的先决条件
（三）房地产业是城市经济建设的重要物质基础
（四）房地产业是国民经济积累资金的重要来源
二、房地产业是国民经济的先导性产业
先导性是指本行业的发展能带动相关产业的发展。
房地产成为国民经济先导性产业的主要原因在于：
其一，在国民经济的运行周期中，各行各业的简单再生产和扩大生产，都是以房地产业的发展为前提条件的，因此，相对于经济运行周期各阶段的出现，房地产业常常有良好的示范作用；
其二，房地产业是产业链长、关联度大的产业，能够直接或间接地引导和影响相关产业的发展。
三、房地产业将成为国民经济的支柱产业
支柱性产业通常具备四个条件：
一是在国民经济发展中有着举足轻重的地位；
二是其增加值在国民经济中占5%以上；
三是符合产业结构演进的方向，有利于产业结构的不断优化；
四是产业的关联度强，能够带动众多相关产业的发展。
（一）房地产业就其性质而言，既能为整个社会经济提供物质基础条件，属于生产要素产业，有能为人类提供基本的生活资料、发展资料和享受资料。
（二）我国是一个发展中的人口大国，对房地产尤其是住宅有着持久而旺盛的需求。
（三）依据产业结构关联度的标准来衡量，应该充分肯定房地产业作为支柱产业的地位和作用。
（四）房地产业对国民经济增长的贡献度较其他行业更大，更具有推动国民经济快速增长的能量。
第二章房地产市场
第一节房地产市场概述
一、房地产市场的概念
房地产市场，是指房地产企业开发经营的，带有房地产特征的产品或服务的市场；
是房地产商品交换关系的总和；
是包括房地产开发市场、房地产劳务市场、房地产资金市场和房地产交易市场在内的市场体系，是有关房地产开发、生产经营、流通和消费的内在运行机制；
是房地产经济运行的枢纽；
是社会主义市场体系中一个相对独立并且具有明显特征的专门化市场。
二、房地产市场的类型
（一）按市场交易客体可分为：
土地市场、房产市场、房地产金融市场和房地产中介服务市场等。
（二）按物业类型可分为：
住宅市场、写字楼市场、商业楼房市场、工业厂房时常、仓库市场、特殊用途房地产市场。
（三）按层次可分为：
一级市场是国家垄断市场，国家作为土地所有者根据国家整体利益将土地使用权投入市场运行，城市土地的有偿出让是一级市场的主要交易方式，是房地产结构中的核心层；
二级市场是经营者与消费者之间进行房地产商品经营交易的市场；
三级市场是消费者进行房地产交易的市场。
（四）按覆盖（影响）范围可分为：
国际性、全国性、地方性房地产市场。
三、房地产市场的特征
（一）房地产市场价格的特殊性
（二）房地产市场是一种不完全开发、竞争不充分的市场
（三）房地产市场具有供给调节的滞后性
（四）房地产市场的交易复杂性
（五）房地产市场的地区性
（六）银行及中介机构的参与性
（七）房地产市场交易活动具有二重性
房地产交易既是一种经济行为又是一种法律行为。
四、房地产市场的功能
（一）实现资源的优化配置，提高房地产资源使用效益的功能
（二）信息传递功能
（三）激励功能
（四）房地产市场的有效动作能够有力地促进房地产业的可持续发展
（五）优化消费结构的功能
第二节房地产市场的运行机制
一、房地产运行机制的概念
经济机制是指一定经济机体内各构成要素之间相互联系和作用的制约关系及其功能。
由于经济机制是在市场机体的运行中发挥功能的，因此又被称为经济运行机制。
市场机制作为一种经济运行机制，是指市场机体的供求、价格、竞争、风险等市场要素在运行中互相联系及作用的机理。
由于市场的波动最终都会归结为市场价格的波动，所以市场机制就是价格规律在市场作用的机制。
二、房地产市场机制的内容
（一）供求机制
供求机制是指供求关系与价格高低之间的相互制约和相互协调的一种内在联系，其作用在于调节供给和需求之间的关系。
（二）价格机制（核心机制）
价格机制主要是通过价格涨落来影响房地产市场的供求关系。
（三）竞争机制
竞争机制是指房地产商品生产者之间、商品购买者之间、生产者与购买者之间，随着供求关系的变动而展开的竞争。
其存在的前提条件是交换双方存在着独立的经济利益。
（四）利益风险机制
利益风险机制是指房地产市场的买卖双方必须独自承担市场交易中的利益和风险，并能按照经济效益原则，根据利益和风险调节自己的行为。
第三节房地产市场需求
一、房地产需求的概念
房地产需求是指一定时期内，在一定价格条件下，消费者愿意购买和承租的房地产的数量。
二、房地产需求的层次
（一）房地产的可能需求
房地产的可能需求是借助于货币形式所形成的总需求。
在实践过程中，未能完全形成现实需求的一部分房地产可能需求会变成沉淀需求。
（二）房地产的现实需求
房地产的现实需求是指直接参与了现实经济运行，与现实供给相对应的，消费者当期能实现的需求。
当期没实现的需求暂时沉淀下来，称为意愿沉淀需求。
当需求的增加会带来相应量的供给时，称为有效需求。
（三）已实现的需求
已实现的需求是需求行为的终点，从现实需求到已经实现的需求，中间需要一个交易的过程。
（四）房地产的边界需求
房地产的边界需求是使现有开发能力处在充分使用状态的需求。
三、房地产需求的分类
（一）按需求主体的不同分：
个人需求、家庭需求和企业团体需求
（二）按需求用途的不同分：
生产性需求和消费性需求
（三）按交易方式的不同分：
市场交易房地产需求和非市场交易房地产需求
（四）按资金来源的不同分：
自由资金需求和外来资金需求
四、房地产需求的特点
（一）房地产需求具有区域性
（二）房地产需求具有多样性
（三）房地产需求具有普遍性
（四）房地产需求具有不可替代性
五、房地产需求的影响因素
（一）人口总量与人口结构
（二）房地产价格
（三）政策因素
（四）消费者收入水平和消费偏好
（五）宏观政治环境
第四节房地产市场供给
一、房地产供给的概念
房地产供给，从微观角度看是指一定时期内，在一定价格条件下，消费者愿意购买和承租的房地产的数量；
从宏观角度看是指房地产总供给，即某一时期全社会房地产供给的总量。
二、房地产供给的层次
（一）房地产的可能供给
房地产的可能供给是指在一定时期内社会正在开发和已经开发出来的房地产总量。
（二）房地产的现实供给
房地产的现实供给是指已进入流通领域，可供销售和出租的供给。
现实供给可分为有效供给和非意愿性替代供给。
有效供给是指与有支付能力的需求者的意愿相一致的供给。
非意愿性供给是指虽不能满足需求者的初始需求但仍能卖出的供给。
（三）已实现的供给
已实现的供给是供给行为的终点，意味着房地产供给的价值和使用价值的最终实现。
（四）房地产的边界供给
房地产的边界供给即最大开发能力限制下的供应量。
三、房地产供给的主体
（一）政府
我国土地进入市场是以城市土地使用权有偿转让的方式进行的，国家作为城市土地的所有者，通过各种形式，有偿出让城市土地的定期使用权。
（二）房地产公司
（三）居民
四、房地产供给的特点
（一）房地产供给缺乏弹性
（二）房地产供给具有层次性
（三）房地产供给具有滞后性
五、房地产供给的影响因素
（一）房地产价格
（二）生产要素价格和供给
（四）房地产交易条件
（五）房地产投资来源和数量
第三章房地产开发
第一节房地产开发概述
一、房地产开发的概念
房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上，按照使用性质和要求进行基础设施、房屋建设的行为。
二、房地产开发的分类
（一）按开发基础的不同分：
新开发、再开发
（二）按开发后用途的不同分：
工业物业开发、商业物业开发、写子楼物业开发和商品住在的物业开发
（三）按开发规模的不同分：
单项开发、成片开发
（四）按开发对象的不同分：
土地开发、房屋开发
三、房地产开发的作用
（一）有利于城市综合功能的发挥
（二）有利于改善投资环境
（三）有利于城市土地的合理利用，使有限的城市土地资源得到合理配置
（四）有利于加速经济发展
四、影响房地产开发的主要因素
（一）国民经济发展状况
（二）经济政策，主要是金融政策、税收政策和产业发展政策
（三）外资的投入情况
（四）人口及家庭数量
第二节房地产开发的决策程序
一、提出项目建议书
二、编制可行性研究报告
三、编制计划任务书
四、实施项目评估
五、实施项目审批
第三节获取土地使用权的方式
一、土地使用权的有偿出让
土地使用权的有偿出让是指国家以土地所有者身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
根据土地用途的不同，我国规定土地使用权出让的最高年限为：
居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合用地50年。
土地使用权的出让方式：
（一）协议出让
协议出让也称定向议标，即出让方和受让方通过协商的方式，有偿、有限期地出让土地使用权。
（二）招标出让
招标出让是指在土地使用权出让方规定期限内，由符合条件的单位或个人以书面竟标的形式投标竞争某幅土地的使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者。
根据投标者范围不同可分为公开招标与邀请招标。
（三）拍卖出让
拍卖出让是指在指定的时间和公开场合，具有一定资信条件的多个受让方以举牌应价的方式竞争土地使用权，一般是价高者中标。
二、土地使用权转让
土地使用权的转让是指土地使用者在土地使用权出让合同期内将土地使用权再行转让的行为。
土地使用权转让的条件：
必须是出让后的土地；
必须依照土地使用权出让合同规定的期限和条件对土地进行投资开发、利用；
土地使用权转让应当签订书面合同；
必须办理过户登记手续。
土地使用权转让的原则：
（一）“房地产一致”原则，是指在土地使用权发生转让时，转让地上的建筑物和其他附着物也随着发生转让，当地上建筑物或其他附着物所有权发生转移时，土地使用权也发生转移。
（二）“效益不可损”原则，是指在进行土地使用权或地上建筑物发生转让时，都不得损害地上建筑物或其他附着物。
（三）“认地不认人”原则，是指土地使用者转让土地使用权时，土地使用权出让合同规定的权利和义务同时也随着转移。
三、土地使用权行政划拨
第四节房地产开发管理
一、立项管理
立项是指房地产开发企业提出的房地产开发项目，经可行性研究并由主管部门批准后确立。
我国对房地产开发实行项目审批制度。
房地产开发企业应当在签定土地使用权出让合同或取得划拨土地使用权批准文件后的15日内，到建设行政主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》，并将开发项目建设过程中的主要事项记录在手册中，定期送房地产开发主管部门备案。
二、规划管理
规划管理集中体现在“一书两证”制度上：
（一）核发选址意见书
根据《建设项目选址规划管理办法》，建设项目选址意见书的内容包括：
1．建设项目的基本情况。
2．建设项目规划选址的依据。
3．建设项目选址、用地范围和具体规划要求。
（二）建设用地规划许可证
建设用地规划许可证的批准步骤：
1．现场勘测。
2．征求各部门意见。
3．提供设计条件。
4．审查总平面图。
5．核定用地面积。
6．核发建设用地规划许可证。
（三）建设工程许可证
建设工程许可证的批准步骤：
1．建设单位申请。
2．确定规划设计要求。
3．方案审查。
4．核发建设工程规划许可证。
三、环境保护管理
按照《建设项目环境保护管理条例》国家根据建设项目对环境的影响程度，对其环境保护进行分类管理：
（一）建设项目对环境有重大影响的，应当编制《环境影响报告书》，对建设项目产生的污染和对环境的影响进行全面、详细的评价。
（二）建设项目对环境可能造成轻度影响的，应当编制《环境影响报告表》，对建设项目产生的污染和对环境的影响进行分析或者专项评价。
（三）建设项目对环境影响很小的，应当填报《环境影响登记表》，不需要进行环境影响评价。
四、勘察设计管理
建设工程勘察是指根据建设工程的具体要求，查明、分析、评价建设场地的地质地理环境特征和岩土工程条件，编制建设工程勘察文件的活动。
建设工程设计是指根据建设工程的要求，对建设工程所需的技术、经济、资源、环境等条件进行综合分析、论证，编制建设工程设计文件的活动。
国家对建设工程勘察、设计活动的单位，实行资质管理制度。
持有甲、乙级资质证书的单位，可以在全国范围内承接业务；
持有丙、丁级资质证书的单位，在本行政区域内承接业务。
国家对建设工程勘察、设计活动的专业技术人员，实行执业资格注册管理制度。
五、实施阶段管理
根据《工程建设项目实施阶段程序管理暂行规定》，房地产开发项目的实施阶段分为：
（一）施工准备阶段
房地产开发企业应当在开发项目可行性研究报告或其他立项文件批准后向当地建设行政主管部门或其他授权机构报建，交验工程建设项目立项的批准文件。
凡不具备相应管理能力的房地产开发企业，须委托具有相应资质的工程建设监理单位或其他机构承包工程建设项目的管理工作。
（二）施工阶段
房地产开发项目建筑工程开工前，房地产开发企业应当向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取《建筑工程施工许可证》
施工现场管理主要包括对工程质量、材料消耗、场容场貌、机械设备、经济核算和安全施工等六个方面的管理。
（三）竣工阶段
房地产开发主管部门应当自收到房地产开发企业的竣工验收申请之日起30日内，对设计公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
第五节房地产开发企业
一、房地产开发企业的概念
房地产开发企业是指在城市及村镇从事土地开发、房屋及基础设施和配套设施开发经营业务，具有企业法人资格的经济实体。
二、房地产开发企业的设立
（一）设立条件
1．应符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件。
2．注册资金100万以上。
3．有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。
房地产开发企业须经工商部门审查登记领取营业执照30日内持：
营业执照复印件、企业章程、验资证明、企业法定代表人的身份证明、专业技术人员的资格证书和聘用合同。
（二）房地产开发企业的资质等级及业务范围
一级
二级
三级
四级
五级
流动资金
5000万
2000万
800万
200万
30万
注册资金
专业人员
初级职称40人以上
中级职称20人以上
初级职称20人以上
中级职称10人以上
初级职称10人以上
中级职称5人以上
初级职称5人以上
业务负责人
总工程师（高级工程师职称）、总会计师
（高级会计师职称）、总经济师（经济师及以上职称），
其他负责人应具有专业中级以上职称
应具有专业中级以上职称
工程技术、财务负责人具有相应专业中级以上职称，其他业务负责人具有初级以上职称，配有初级以上职称专业统计人员
工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员
开发经历
5年以上
3年以上
2年以上
累计投资
近3年累计竣工30万m2房屋建筑面积
近3年累计竣工15万m2房屋建筑面积
累计竣工5万m2房屋建筑面积
工程质量
连续4年工程质量合格率100%，优良率20%以上
连续3年工程质量合格率100%，优良率10%以上
建筑工程质量合格率达100%
三、房地产开发企业的人员组成和组织机构
（一）人员组成
房地产开发企业的人员组成通常分为三类：
一是管理人员；
二是专业人员；
三是工程技术人员。
具体来说可分为：
1．工程师
2．建筑师
3．会计师
4．经济师及成本控制人员。
5．估价师。
6．市场营销人员。
7．律师。
（二）组织机构
房地产开发企业组织机构图
四、房地产开发企业的经营与管理
房地产开发企业的经营与管理是指房地产开发企业的经营管理者，运用科学的理论和方法，根据社会及市场的需求以及企业的主客观条件，对房地产的开发、买卖、租赁、抵押、典当以及售后服务等活动的全过程予以决策、运筹、组织与调控，从而确保企业总目标最终实现的管理行为。
房地产开发企业的经营，主要是涉及企业的发展方向、发展目标与发展战略等一系列具有全局性和战略性的活动。
其目的在于不断增强企业的核心竞争力和长期竞争优势，提高企业经济效益，确保企业不断发展壮大。
房地产开发企业的管理，主要是指企业为实现经营目标，对企业各种要素及其运行施加的一系列组织与调控活动，其目的在于不断提高各种管理活动的效率，从而确保企业长期经营目标的顺利实现。
五、房地产开发企业的经营目标
经营目标是企业在经营活动中所要达到的预期效果。
追求利润最大化是企业经营活动的最终目标。
（一）影响房地产开发企业的经营目标的因素
1．企业经营的目的性。
2．企业的经营能力。
3．企业所处的经营环境。
（二）房地产开发企业经营目标的内容
1．设计目标。
2．生产目标。
3．利润目标。
4．质量目标。
5．信誉目标。
6．工期目标。
7．发展目标。
六、房地产开发企业经营与管理职能
（一）组织职能
（二）计划职能
（三）监督职能
（四）指挥职能
（五）调节职能
第四章房地产价格
第一节房地产价格概述
一、房地产价格的涵义
房地产价格是房屋价格和土地价格的统一，是房地产商品价值和地租资本的综合价值的货币表现。
房地产价格的形成是房地产的效用、供给的相对稀缺性以及房地产的有效需求三方面互相作用的结果。
二、房地产价格的特征
（一）价格影响的广泛性
（二）价格的趋升性
（三）房地产价格实体的双重性
（四）价格因素的复杂性
（五）价格的地域性
（六）价格的风险性
三、房地产价格的分类
（一）房产价格、地产价格、房地产价格
（二）评估价格、理论价格、市场价格
评估价根据评估所采用的方法不同又可分为比准价格（市场比较法）、积算价格（成本估价法）、收益价格（收益价格还原法）。
（三）标准价、成本价
（四）单位价格、楼面价格、总价格
（五）拍卖价格、招标价格、协议价格
（六）使用权价格、所有权价格
（七）征用价格、课税价格、抵押价格
（八）出售价格、出租价格
第二节房地产价格的构成
一、商品房销售价格的构成
商品房销售价格是指一次性出卖房地产价值的货币表现。
一般来说，由以下几部分构成：
（一）土地开发费
土地开发费是指房屋所占用土地的使用权出让以及对土地进行开发施工建设所发生的各种费用。
1．生地价格。
是国家向土地开发生产经营单位出租未开发土地的价格，一般表现为土地出让金。
2．征地发生费。
1）拆迁费：
对原土地所有者或使用者的经济补偿。
2）安置费：
对安置被征地者或拆迁者生产和生活的必要经济补偿。
可分为两种情况：
1）征用集体所有土地的补偿费
1土地收益补偿费，是指国家在经济建设需要征用归劳动者集体所有的部分农业土地时，劳动者集体因失去土地所有权而失去该土地收益向国家索取的补偿费用。
土地收益包括两种情况：
一是人们利用土地进行农业生产时土地为使用者带来的一定量的收益；
二是由于土地自身条件差异使得不同土地的使用者在等量劳动支出上获得的不等量的收益。
实际上就是绝对地租和级差地租的实质内容。
2土地补偿费，是指人们在进行农业生产活动时，由于投入了一定数量的物化劳动和活劳动，从而使土地价值增值，在征用这部分土地时，需要对这部分土地投资加以补偿。
3安置补助费，是指用来安置被征用土地的农民生产和生活的费用。
2）在国有土地上进行开发
3．前期工程费
4．基础设施建设费
我国基础建设的要求是“七通一平”，即道路通、上水通（给水）、下水通（排水）、热力通、电力通、通讯通、煤气通，以及土地平整。
5．土地开发企业管理费和计人成本的贷款利息
6．税金
（二）工程设计费
（三）建筑安装工程费
（四）基础设施建设费
（五）公共配套设施建设费
（六）商品房流通费
（七）房地产开发企业的利润和税金
（八）贷款利息
二、房屋租赁价格的构成
（一）
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