住宅前期物业管理服务合同Word格式.docx

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坐落位置：

本项目位于铜陵县顺安镇，东至荣光路，西至六号路，南至上冲路，北老芜铜路。

目前一期总建筑面积7.1万平方米左右，计5栋楼。

其中1#、3#楼为3层商办楼，2#、4#、5#楼为高层。

1、住宅334户，面积为34303.42平方米（其中25户免收物业费）；

2、非机动车库暂提供600平方米；

3、车库暂提供8000平方米（租售结合）；

4、商业门面房和大商业用房约14000平方米；

5、菜市场约9000平方米（其中摊位面积约5000平方米，摊位280个，自产自销摊位40个，菜市场内门面约90个，冷库约10个）；

6、物业、文化、居委会用房215.53平方米（规划面积200平方米）；

7、绿化面积约5000平方米；

8、电梯14台，加压水泵2台，地下室排水泵2台，机房1间；

第二条上述指标最终以工程竣工验收标准为准，指标如有调整变化，本合同内的数据变各项条款不变。

乙方提供服务的受益人为本物业的产权人和物业使用人；

乙方参与本物业的竣工验收，并在物业移交接管时，与甲方办理物业管理书面交接手续；

本物业交付使用后的质量标准，执行国家《建设工程质量管理规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》等规定。

第二章委托管理事项

第三条委托管理范围：

高层住宅物业、商业办公楼物业等。

第四条房屋建筑本体共用部位的养护和管理，本条所指房屋建筑本体共用部位包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外承重墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。

第五条共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，本条所指共用设施设备包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、加压水泵房、电梯、楼内消防设施设备、中央监控设备、配电系统、建筑物防雷设施等。

第六条附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，本条所指附属建筑物、构筑物包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等。

第七条附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，本条所指附属建筑物、构筑物包括但不限于商业网点、文化体育娱乐场所等的管理。

第八条共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理（不包含保养期内的维护管理）。

第九条公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运（不包含建筑垃圾的收集和清运）。

第十条交通与车辆停放秩序的管理。

第十一条维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。

第十二条组织开展社区文化娱乐活动。

第十三条物业档案、资料管理，包括工程建设竣工资料、业主资料等的管理。

第十四条业主房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在业主提出委托时，乙方可接受委托并合理收费。

第十五条对业主违反物业管理法规政策及《恒顺·

紫金城业主临时管理规约》的行为进行处理：

包括责令停止违章行为、要求恢复原状、赔偿损失及支付违约金，对无故不缴交有关费用或拒不改正违章行为的责任人可采取诉诸法律或者其它催缴催收措施。

第十六条装饰装修管理服务

第十七条法规政策规定由物业管理公司管理的其它事项。

第三章合同期限

第十八条本物业管理服务期限暂定为五年，从年月日至年月日。

从本物业从入住之日（以甲方书面通知业主入住时间为准）起计算。

第十九条本合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订新的物业管理服务合同生效时，本合同自行终止。

若本合同到期，甲方没有与第三方签订物业管理服务合同，则乙方继续履行本合同。

第四章甲方的权利和义务

第二十条在房屋正式销售之前，负责制定《恒顺·

紫金城业主临时管理规约》，在购房人签订物业买卖合同时，让购房人对《业主临时管理规约》予以书面承诺；

同时物业买卖合同中应包含本合同的有关内容。

第二十一条审核乙方拟定的物业管理制度，依法提出合理化建议。

第二十二条检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况。

第二十三条审定乙方提出的物业管理服务年度计划、维修基金使用计划。

第二十四条本物业房屋、设施、设备的验收标准应达到国家验收标准要求。

在保修责任期内，如存在质量问题，由甲方负责维修，甲方未能及时维修的，可由乙方代为维修，所发生费用由甲方承担。

第二十五条在物业管理交接验收时，负责向乙方移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；

（五）园林施工图纸及树种清单；

（六）业主名册；

（七）物业的使用、维护、管理必需的其他资料。

第二十六条协调、处理本合同生效前发生的工程等遗留问题：

遗留问题由甲方敦促应承担方负责处理，未按规定或约定时间处理的，由甲方负责处理。

第二十七条甲方依据建设部最新《房屋接管验收标准》的规定向乙方移交物业管理用房和共用设施设备等，并参照甲方《商品房销售合同》中约定的交房标准协助乙方和业主顺利完成入住。

其中包括：

1）保证水、电、燃气“三通”，即拧开室内水龙头有自来水，打开电闸可供电（电未通前，若本物业使用临时电，其差价部分由甲方承担，若本物业变压器不能联动，造成变压器空载的费用由甲方承担）；

电视、电话、燃气管线到户；

二次供水水质经防疫部门检疫合格。

2）本物业内排水管道能正常使用，排水畅通无阻。

3）完善本物业内的园林绿化工程。

4）按照政府交通主管部门要求，对停车场设置出入口，划好车位线，安装好限速器、安全防撞栏、通道指标牌等设施，并协助办理停车场使用许可证。

5）配备本物业各栋各楼层及室外垃圾箱（桶），并在本物业隐蔽处设置垃圾中转站。

6）按消防安全要求配备灭火器、消防水枪、水带等消防设施，各项指标符合国家消防法的有关规定。

7）按市邮政部门要求，统一安装信报箱，并达到通邮条件。

第二十八条本项目入住时间甲方应提前通知乙方，甲方在向业主交付新建商品住宅时，须向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

第二十九条按照本物业原有规划设计及乙方提供的本物业整体标识设计配备方案，对本物业各类设施、设备、房号、楼层号、栋号、消防疏散图、本物业总平面图、宣传栏、公告、公约栏、会所、娱乐等公共场所、地下停车场及首层电梯厅内外的各类警示标识牌、指示牌和告示牌等在审定后进行制作和安装。

第三十条在本物业内设置安防监控系统、住户对讲系统、楼宇自动化管理系统等技防设施，应统一设置在一个值班室，以利于本物业的治安管理。

（该条最终以竣工验收备案资料为准）

第三十一条协助乙方做好物业管理区域内的宣传教育工作和社区文化活动。

第三十二条根据铜陵市《物业服务收费管理办法》，业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。

业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，乙方可以依法追缴。

第三十三条甲方有权对乙方整体工作进行监督和考核，并提出限期整改意见，对整改无效或多次不听从甲方合理意见的，甲方有权提前终止本合同。

第三十四条依据《安徽省物业管理条例》规定，在物业入住前甲方须向乙方提供能满足物业管理需要的物业管理用房（简称物管房），物管房的产权不属乙方，乙方在本合同期内享有无偿使用权（物管房应当在地面以上，便于开展物业服务活动，并且具备采光、通风、水、电、通信等正常使用功能。

）。

第三十五条不干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动。

第三十六条负责处理因甲方原因而产生的各种纠纷。

第三十七条不得泄露业主个人信息资料。

泄露业主个人信息资料，影响业主正常工作、生活的，业主有权向有关行政主管部门举报。

第三十八条承担保修期内属保修范围内的房屋共用部位、共用设施设备、公共场地的维修、维护及电梯、消防的年检费用。

第三十九条法规政策规定由甲方承担的其它责。

第五章乙方的权利和义务

第四十条在本物业管理区域内设立专门机构负责本物业的日常管理工作，履行本合同的有关权利、义务。

第四十一条根据有关法律、法规及本合同的约定，制定本物业管理区域内的物业服务制度和物业服务方案，自主开展物业经营管理服务活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业管理服务的便利获取不正当利益。

第四十二条积极配合甲方完成项目承接查验工作，严格按要求完成各项内容的承接查验工作。

第四十三条结合本物业的情况，编制年度工作计划、年度费用预算。

第四十四条编制房屋、设施设备大中修方案报批准后实施。

第四十五条每年公布一次业主共有的物业管理用房、共用部位、共用设施设备和场地的经营性收支帐目。

第四十六条可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性的服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

第四十七条开展对本物业的共用部位、共用设施设备的年度安全检查工作，发现安全隐患应及时予以整改。

第四十八条协助做好物业管理区域内的安全防范工作。

发生安全事故时，乙方在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门汇报并协助做好救助工作。

第四十九条不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

确需临时占用、挖掘道路、场地的，应在本物业管理区域内公告，并将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

第五十条对业主或使用人违反《业主临时管理规约》的行为，有权采取劝阻、制止、在物业管理区域内公示、报告甲方以及其他合法方式进行处理。

第五十一条以《恒顺·

紫金城业主手册》或其他等方式向业主或使用人提示物业使用的有关规定和注意事项，当业主或使用人装修物业时，应订立书面装修管理服务协议并签订承诺书。

第五十二条建立和妥善保管本物业涉及的管理档案（包括物业承接查验有关的文件、资料和记录），及时记载变更情况。

第五十三条协助甲方做好建设阶段销售大楼（包括售楼中心和办公区）的物业管理工作，相关费用由甲乙双方协商另定。

第五十四条经双方友好协商，甲方按本项目前期实际需要为乙方配备物业管理装备和物品，或者向乙方支付物资装备费用90130元（测算明细祥见本合同附件一）。

第五十五条为顺利进行项目入住交接，使物业平稳进入正常使用期，在项目交付入住前两个月，乙方将服务于本项目的23名物管人员全部到位，并配合甲方做好本项目入住准备工作。

甲方应按照乙方提前两个月进驻的实际费用支付物管人员工资，共计92112元（测算明细祥见本合同附件二的工资支出）。

第五十六条开展有效的社区文化活动和便民服务工作。

第五十七条本合同终止时，乙方须向甲方移交全部物业管理用房和属于全体业主所有的财物及物业管理的全部档案、资料。

在新的物业管理公司入驻时，做好设备设施、档案资料、物业用房等的交接及善后工作。

第五十八条接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导、接受甲方和业主的监督。

第五十九条法规政策规定由乙方承担的其它权利义务。

第六章服务质量标准

第六十条本物业正式入住即按照铜陵市分等定级三级或约定的质量标准进行管理服务。

第六十一条在本物业正式入住两年后且入住率达到80％以上时，达到铜陵市示范住宅小区物业管理标准；

在本物业正式入住三年后达到省级物业管理优秀住宅小区的管理标准（因甲方的硬件条件达不到或非乙方原因而导致不达标，则责任不在乙方）。

第七章管理服务费用

第六十二条乙方在本物业管理期间内采取包干制的方式收取物业管理服费，并按约定的服务内容进行管理和服务。

（一）物业管理服务费（按建筑面积计算）：

1）高层住宅物业管理服务费：

1.0元/㎡·

月；

2）商业办公楼物业管理服务费：

2.0元/㎡·

3）地下车位：

元/月·

个；

第六十三条物业服务费主要用于以下开支：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用、管理费用；

7、物业服务企业固定资产折旧费用；

8、法定税费；

9、物业服务企业的利润；

10、经业主同意的其他费用。

第六十四条物业管理服务费收取起始日，为甲方书面通知业主入住之日起计收。

以后每年或每半年交纳一次，逾期未交纳相关费用的，乙方有权要求业主补交并从逾期之日起按每天应交款的万分之五交纳违约金。

第六十五条在合同期内，如当地物价指数上升幅度较大，乙方提高物业服务费（及能耗费）的收费标准时，须经甲乙双方协商，并应征得相关业主的同意。

第六十六条纳入物业范围的已竣工但尚未出售，或者尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳；

对于甲方已交付使用，但业主或使用人尚未居住的物业，物业服务费按当地相关规定收取。

第六十七条改变原设计功能的物业，按改变后的实际使用功能类别的管理服务费标准收取。

第六十八条业主出租其专有部分的物业时，应承担的物业管理服务费由业主交纳，业主与承租人另有约定的，按其约定交纳，但业主应将此约定送一份给乙方备案并负连带缴纳责任。

第六十九条乙方受业主、物业使用人的委托对其房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它特约服务的有偿费用，由当事人自行约定。

第七十条乙方向业主和物业使用人提供的其它服务项目和收费标准如下：

（一）属于市场价调节价的按照市场调节价或低于市场价的价格向业主和物业使用人收取；

（二）属于政府指导价的按照政府指导价执行。

第七十一条停车位管理：

（1）本物业未设计地面车位，小区地面不允许停车。

（2）地下固定车位由乙方向产权人或使用人收取车位管理及运行成本，地下车位场地使用费收支办法及数额待定。

（3）访客临时停车由乙方经营管理，车位收费标准执行县物价局收费的相关规定。

第七十二条本物业专项维修资金的缴存管理、使用和续筹均依照相关的法律法规及当地相关政府部门的有关规定执行。

第七十三条前期物业管理服务费、介入费、物资装备费和提前两个月进场费用，由甲方按照以下金额支付给乙方。

（1）物业管理费：

年总收入为747636元，总支出为688020元。

利润为59616元。

因考虑销售优惠幅度、空置率等不确定因素，物业服务费收入按80%计收即年收入为598109元，收入减去支出，物业公司实际年亏损89911元，甲方给予补偿（具体测算见本合同附件二）。

（2）前期介入服务费：

在合同签订后个工作日内，甲方按照每月伍千伍百元（¥

5500元）的工资标准支付给乙方，直至房屋交付入住前两个月乙方的所有人员到位止。

乙方根据甲方项目工程进度的需要，派遣2名专业物业管理人员进驻项目现场，从物业管理专业角度提出有关配置、设计、用量、型号、预见的潜在问题及日后维修养护等咨询、建议，方便日后的物业管理。

（三）物资装备费：

以物资市场价格为依据，测算恒顺·

紫金城项目开办物资装备计划费用共计90130元，其中行政办公用费用为62820元，维修工具购置费用为2630元，保洁工具购置费用为6000元，保安器具购置费用为680元，物业管理人员服装购置费用为18000元。

以上费用甲方也可采取实物划拨的方式提供给乙方。

（测算明细详见本合同附件一）

（四）提前两个月的进场费：

甲方根据乙方实际进驻人员数支付管理工资（提前两月进场的工资为92112）详细测算见本合同附件二人员工资表。

第八章违约责任

第七十四条甲乙双方任何一方违反本合同有关条款或因自身其它原因，致使未能达到本合同规定的管理目标或直接造成对方名誉、经济损失的，对方有权要求违约方限期整改或解决；

限期整改或解决不了的，对方有权终止本合同并要求违约方给予相应的赔偿。

第七十五条本物业入住时间如有更改，甲方应提前一个月书面通知乙方。

如因乙方原因致使本物业不能按时入住而给甲方造成名誉或经济损失的，乙方须按推迟入住的建筑面积、推迟时间和本物业约定的物业管理费标准给予甲方赔偿。

如因甲方原因致使入住物业未达到规划设计要求、政府有关规定及本合同约定的有关入住条件，致使推迟入住且没有提前通知乙方，甲方按推迟入住的建筑面积、推迟时间和本物业约定的物业管理费标准，向乙方支付物业管理服务费。

第七十六条因甲方房屋建筑（设施、设备）质量或安装技术等原因，造成重大事故的，由甲方承担责任并负责善后处理；

因乙方管理不善或操作不当等原因造成设备设施损坏或重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理（产生事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定结论为准）。

第七十七条乙方违反本合同规定的相关义务，甲方有权要求乙方限期整改，限期整改后仍不能达到目标的，甲方有权解除本合同，另行选聘物业管理公司，由此造成的损失和后果由乙方全部承担；

如甲方违反本合同相关条款规定的合同义务，导致乙方管理目标不能如期实现，给乙方造成经济及名誉损失的，乙方有权要求甲方限期整改，限期整改仍不能达到目标的，乙方有权解除本合同，由此造成的损失和后果由甲方全部承担。

第九章其他事项

第七十八条经双方协商一致，双方可对本合同的条款进行修订、更改或补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

第七十九条本合同执行期间，如遇不可抗力，致使本合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理，以避免损失的扩大。

第八十条本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请县物业管理主管部门调解，调解不成时，可向项目所在地人民法院提请诉讼。

第八十一条本合同的附件均为合同有效组成部分；

本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

第八十二条本合同如与法律、法规、规章相抵触，以法律、法规、规章为准。

菜市场前期物业管理合同

恒业房地产开发公司

瑞祥物业管理有限公司

根据《安徽省物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就恒顺.紫金城3-1地块菜市场的前期物业委托管理事宜，订立本合同。

1、物业基本情况

菜市场约9000平方米（其中摊位面积约5000平方米，摊位280个，自产自销摊位40个，菜市场内门面约90个，冷库约10个）。

二、服务内容

1、市场共用部位的维修、养护和管理（保修期内维修、养护费用由甲方处理并支付）；

2、市场共用设施设备的运行、维修、保养和管理（保修期内材料及其它费用由甲方支付）；

3、市场共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；

4、市场的公共部位“灭四害”工作管理（药品、工具由甲方提供）；

5、车辆停放管理；

6、公共秩序维护，配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等安全防范工作（但不包含经营户的人身安全和财产保管责任）；

7、市场的装饰装修管理；

8、物业档案资料管理；

9、法律法规规定的其他内容

三、服务质量

1、市场外立面及商铺外观：

市场外立面要求统一美观，外墙无破损，无乱涂乱画现象。

2、设备运行：

设备按需求正常运行。

3、共用部位、共用设施设备的维护和管理：

（1）定期维护保养；

（2）专人维护保养。

4、环境卫生：

每日做好公共区域及公厕的卫生保洁工作，垃圾及时清运，做到环境整洁无污染，并达到县文明创建的要求。

5、交通秩序与车辆停放：

（1）消防通道畅通有序；

（2）车辆停放整齐，不占道经营。

6、保安：

（1）统一服装，挂牌上岗，文明执勤；

（2）24小时门岗、巡逻服务，严格车辆管理；

（3）协助公安机关力争减少和降低治安事故的发生。

7、消防：

严格管理制度，杜绝火灾事故的发生。

四、服务费用及付款方式

乙方在本物业管理期间内采取包干制的方式约定物业管理服务费用，并按约定的服务内容进行管理和服务，具体如下：

1、物业管理服务费按建筑面积9000平方米×

8元/㎡/月的标准计收（8元/㎡/月的收费标准是参照市场调节价8--15元的收费标准中的最低标准计算的），由市场内的经营户按其所拥有物业的建筑面积按月交纳。

2、该费用主要用于物业管理人员的工资、社保、工伤事故以及从事物业管理所需设备设施、工具等购（添）置费用。

3、参照此标准物业公司年收入为864000元；

年支出费用为616836元（测算明细祥见本合同附件三），利润为247164元。

但考虑到销售和入住率等实际因素暂按照80%计算，即年收入为691200元，利润为74364元，此时甲方无需任何补贴。

但由于甲方在销售时承诺买受人免交6个月的物业管理服务费，因此甲方应给予乙方适当的经济补贴，具体补贴金额按建筑面积计算即：

9000㎡×

8元/㎡/月×

6=432000元；

而当6个月后入住率只达到60%时，收入仅为518400元，此时物业公司亏损98436元（测算祥见本合同附件三）。

按照《安徽省物业管理条例》第五十九条已竣工但在集中交房期满尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，物业服务费由开发建设单位全额交纳的规定，甲方应给予乙方98436元的补贴，达到收支平衡。

（其中不含管理期内物价指数和人员工资超过目前生活水平的费用）。

3、为保证乙方有效服务，合同期内乙方向甲方提供服务保证金人民币壹万元整（¥

10000元）。

4、物业费中不包含甲方应支付乙方前期介入费（前期介入费按2人每月5500元计算至乙方所有人员提前两月正式入驻市场止）和24人提前两个月进驻的工资及福利费73576元（详见本合同附件三人员工资及福利支出费用）。

5、物业服务费中未计入市场公用设施设备（如：

电梯、水泵、排污、公共照明等）运行所需的能耗费用，该费用向经营户分摊纳入到水电费中收取，此项费用只作往来，不计入收支。

五、甲方的权利义务

1、甲方在市场开业后应派人对乙方进行指导与监督，并协助乙方协调相关部门解决市场管理中的困难；

乙方应当服从甲方的监督和指导，按合同要求进行日常管理和服务。

2、甲方应当按时向乙方支付前期需支付的各项费用，乙方应当按时完成本合同约定的物业服务内容。

3、按合同规定的保修期限和保修范围，在房屋、设施设备的保修期限内承担甲方应承担的保修责任（包括电梯、消防在质保期内的年检和维护费以及特殊排放垃圾污水应加收的费用）。

4、承担保修期内由于设施设备质量问题产生的损失费用。

5、菜市场的排污系统要设计合理，如今后因排污问题引起的纠纷由甲方负责解决，涉及到费用的由甲方负责承担。

6、协助乙方办理前期物业服务费的审批或备案手续；

做好市场前期的市场宣传教育和文体活动。

7、完善本物业管理区域内的配套设施和配套工程，严格执行国家和省市有关设计规范和工程建设标准。

8、甲方委托乙方代收摊点租金的，由甲方从代收的租金中，按一定比例提取资金作为乙方代收服务的费用，具体提取标准由甲乙双主协商另定。

9、法律法规及本合同约定的其他权利和义务。

六、乙方的权利义务

1、以甲方授权的方式，成立“恒顺·

紫金城”菜市场物业管理办公室，从事菜市场夹层至一层和地下停车场全部的物业服务管理。

2、所收取的物业管理