动漫商城市场定位报告2014.09.15.ppt

动漫商城市场定位报告2014.09.15.ppt

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动漫国际商城市场定位报告动漫国际商城市场定位报告运营中心招商组严焰明运营中心招商组严焰明2014-9-14项目研究思路图前期项目启动前期项目启动供应供应分析分析需求需求分析分析研究研究定位定位从化宏观经济分析从化宏观经济分析竞争项目分析竞争项目分析项目立地条件分析项目立地条件分析项目整体情况介绍项目整体情况介绍项目潜在消费力项目潜在消费力商业物业分析商业物业分析消费者调研消费者调研商家调研商家调研项目商业定位项目商业定位项目分析项目分析商品组合商品组合商业主题商业主题目标客群目标客群项目立地条件分析从化概况从化，全市总面积从化，全市总面积1985.261985.26平方公里。

平方公里。

东邻龙门县，东邻龙门县，南与增城市、广州白云区接壤，西与广州花都区、南与增城市、广州白云区接壤，西与广州花都区、清远市相连，北与佛冈县、新丰县毗邻。

全市总面清远市相连，北与佛冈县、新丰县毗邻。

全市总面积积1985.261985.26平方公里。

平方公里。

全市总人口为全市总人口为56.5856.58万人，其中农业人口万人，其中农业人口42.1842.18万人，万人，非农业人口非农业人口14.414.4万人。

从化市下辖万人。

从化市下辖33个街道办事处个街道办事处和和55个镇。

有村民委员会个镇。

有村民委员会221221个和社区居民委员会个和社区居民委员会4444个。

个。

20132013年全区实现地区生产总值年全区实现地区生产总值284.15284.15亿元，增长亿元，增长15.5%15.5%市居民人均可支配收入市居民人均可支配收入2651926519元，比增元，比增10.0%10.0%；农村居民人均纯收入；农村居民人均纯收入1263912639元，比增元，比增12.5%12.5%。

社会。

社会消费品零售总额消费品零售总额105.05105.05亿元，比增亿元，比增16.5%16.5%。

商品销。

商品销售总额售总额318.41318.41亿元，比增亿元，比增34.8%34.8%。

其中，批发业完。

其中，批发业完成成214.52214.52亿元，比增亿元，比增39.2%39.2%；零售业完成；零售业完成103.90103.90亿亿元，比增元，比增26.5%26.5%。

住宿餐饮业完成营业额。

住宿餐饮业完成营业额28.7928.79亿元，亿元，比增比增23.8%23.8%。

全年累计接待游客。

全年累计接待游客1669.861669.86万人次，实万人次，实现旅游收入现旅游收入62.5862.58亿元，分别增长亿元，分别增长14.6%14.6%和和19.0%19.0%，获广东省县域旅游综合竞争力排名第一。

获广东省县域旅游综合竞争力排名第一。

区位优势n从化是广州联通粤北地区及内地的重要渠道，也是广州主要的生态屏障和水源涵养区。

随着广州“北优”发展力度加大，从化的地位和作用更显重要。

n按照广州2020城市总体发展战略规划将构建“中心城区、副中心城区、卫星城、小城镇”等四级城镇体系。

从化作为广州的副中心城区之一，其发展空间更加广阔，发展优势更加明显。

交通优势公路：

国道105、106线贯穿全境，京珠高速公路穿越西南部，街北高速公路连接机场高速直达广州中心区，目前，广州北三环正在兴建，广从快速路即将开工。

华南快速、机场高速、街北高速、北二环、京珠高速、北三环高速、广从快速为从化构成快捷便利的交通网络。

轨轨道道交交通通：

地地铁铁1414号号线线20122012年年动动工工，20120166年完成，在广东动漫城设有站点。

年完成，在广东动漫城设有站点。

航航空空：

距距中中国国最最大大的的国国际际机机场场之之一一广广州州白云国际机场约白云国际机场约3030分钟车程。

分钟车程。

铁铁路路：

距距中中国国最最大大的的火火车车站站之之一一的的广广州州火车站火车站6060分钟车程。

分钟车程。

从化经济介绍据2013年国民经济调查显示，零售消费额平稳增长，增幅与上年基本持平。

城市居民人均可支配收入26519元，比增10.0%；农村居民人均纯收入12639元，比增12.5%。

社会消费品零售总额105.05亿元，比增16.5%。

商品销售总额318.41亿元，比增34.8%。

旅游经济继续壮大，全年累计接待游客1669.86万人次，实现旅游收入62.58亿元。

获广东省县域旅游综合竞争力排名第一。

项目研究思路图前期项目启动前期项目启动供应供应分析分析需求需求分析分析研究研究定位定位从化宏观经济分析从化宏观经济分析竞争项目分析竞争项目分析项目立地条件分析项目立地条件分析项目整体情况介绍项目整体情况介绍项目潜在消费力项目潜在消费力商业物业分析商业物业分析消费者调研消费者调研商家调研商家调研项目商业定位项目商业定位项目分析项目分析商品组合商品组合商业主题商业主题目标客群目标客群项目整体情况介绍产业起步区鸟瞰图产业起步区鸟瞰图总体规划：

总体规划：

25002500亩亩一期开发一期开发252511亩亩二期开发二期开发750750亩亩三期开发三期开发15001500亩亩25002500亩控制性规划图亩控制性规划图动漫城动漫城项目规划项目规划n广广东东动动漫漫城城总总规规划划面面积积约约25002500亩亩，总总投投资资超超过过100100亿亿元元，计计划划五五年年内内完完成成690690亩亩的的建建设设，引引进进企企业业超超过过500500家家，实实现现产产值值超超300300亿亿元元。

建建设设成成为为一一个个集集动动漫漫原原创创制制作作、动动漫漫人人才才培培养养、创创意意企企业业孵孵化化、衍衍生生产产品品设设计计制制作作、产产业业投投融融资资以以及及国国际际技技术术合合作作等等功功能能为为一一体的动漫产业发展平台。

体的动漫产业发展平台。

n发展模式：

发展模式：

政府引导，企业投资，市场运作政府引导，企业投资，市场运作n园区定位：

园区定位：

国际化、高端化、集群化、生态化国际化、高端化、集群化、生态化动漫城动漫城项目目标项目目标动漫城动漫城项目环境项目环境n广东动漫城坐落于广州市北部环广东动漫城坐落于广州市北部环境优美、自然生态条件优越的从化境优美、自然生态条件优越的从化市。

市。

n从化市以建设珠三角最宜居生态从化市以建设珠三角最宜居生态城市为发展目标，大力实施城市为发展目标，大力实施“大交大交通、大旅游、大产业通、大旅游、大产业”战略，努力战略，努力实现从化创新发展、绿色发展、和实现从化创新发展、绿色发展、和谐发展。

谐发展。

商业规划：

商业规划：

动漫商城动漫商城商业步行街商业步行街动漫城动漫城商业规划图商业规划图项目研究思路图前期项目启动前期项目启动供应供应分析分析需求需求分析分析研究研究定位定位从化宏观经济分析从化宏观经济分析竞争项目分析竞争项目分析项目立地条件分析项目立地条件分析项目整体情况介绍项目整体情况介绍项目潜在消费力项目潜在消费力商业物业分析商业物业分析消费者调研消费者调研商家调研商家调研项目商业定位项目商业定位项目分析项目分析商品组合商品组合商业主题商业主题目标客群目标客群项目潜在消费力动漫城动漫城潜在消费人群潜在消费人群周边学校分布图周边学校分布图消费人群之一：

消费人群之一：

周边高校师生周边高校师生消费人群之一：

消费人群之一：

周边高校师生周边高校师生招商进程及成果招商进程及成果目前入园企业和合作机构达到80多家，其中已注册入园企业60家。

计划五年内完成690亩的建设，引进企业超过500家，实现产值超300亿元。

消费人群之二一：

消费人群之二一：

动漫城园区白领动漫城园区白领消费人群之三：

消费人群之三：

周边及市区人群、旅游者周边及市区人群、旅游者旅游者周边人群项目研究思路图前期项目启动前期项目启动供应供应分析分析需求需求分析分析研究研究定位定位从化宏观经济分析从化宏观经济分析竞争项目分析竞争项目分析项目立地条件分析项目立地条件分析项目整体情况介绍项目整体情况介绍项目潜在消费力项目潜在消费力商业物业分析商业物业分析消费者调研消费者调研商家调研商家调研项目商业定位项目商业定位项目分析项目分析商品组合商品组合商业主题商业主题目标客群目标客群商业物业分析商业物业分析商业市场分析商业分布市场特性商业发展方向竞争项目分析商业分布广百百货广百百货描述：

总面积约2.5平方米，是街口目前较成熟的集购物、休闲、娱乐、文化、餐饮为一体的综合性消费场所。

其中以广百百货作为最大的主力店。

汇集服装服饰，电玩、影院、珠宝饰品、生活超市、儿童玩具等多个零售业态。

定位中高端，核心商圈人流密集，客源较多。

但整体空间布局规划日趋落后。

街口主要消费分布欣荣宏商贸城欣荣宏商贸城描述：

位于从城大道，从化汽车站斜对面。

从化唯一超大体量的城市综合体，影天下国际影城、肯德基、必胜客、真功夫尽数进驻，华润万家今年10月份也将进驻开业，但因老板犯事被抓，现在实际运营并不顺利，经营情况较差，主要靠一楼餐饮维持经营。

2-3楼空置率较高，商业规划很不合理，运营管理差劲。

荔香村：

荔香村：

描述：

位于从化东城路西宁横街，毗邻新世纪广场，人流较旺，品牌有旺客隆超市、影楼、书店、精品服装，品牌餐饮、化妆品，家电数码，等零售业态。

太平主要消费太平步行街欣荣宏广百百货太平步行街：

太平步行街：

描述：

太平步行街位于太平镇新平路，105国道附近，自发形成的一条步行街，约500多米长，内部巷子纵横交错，品牌有联城百货、万和购物广场、富怡珠宝、服装、银行、通讯，餐饮，等零售业态。

因周边工业区群，核心商圈人流密集，生意十分兴旺，铺租也较高。

荔香村商业物业分析商业市场分析商业分布市场特性商业发展方向竞争项目分析消费集中区域特性概述：

以购物为主的消费比较集中，高端消费主要集中在欣荣宏和广百百货商业类型：

购物中心、百货商场、步行街消费群体：

全市各类收入消费群体NoNo项目名称项目名称商业定位商业定位商业面积商业面积经营业态经营业态11广百百货中高档25000珠宝、零售、餐饮、娱乐、儿童休闲体验、超市22欣荣宏商贸城中高档210000餐饮、服装、银行、影院、电玩、娱乐33荔香村中低档餐饮、服装、箱包、鞋帽、数码、银行、药房、酒店、珠宝、酒店44太平步行街高中低档都有餐饮、服装、数码、银行、药房、酒店、中型百货、珠宝、商业总面积商业总面积消费集中区域特性概述：

以购物为主的消费比较集中，高端消费主要集中在欣荣宏和广百百货商业类型：

购物中心、百货商场、步行街消费群体：

全市各类收入消费群体NoNo项目名称项目名称商业定位商业定位商业面积商业面积经营业态经营业态11广百百货中高档25000珠宝、零售、餐饮、娱乐、儿童休闲体验、超市22欣荣宏商贸城中高档210000餐饮、服装、银行、影院、电玩、娱乐33荔香村中低档餐饮、服装、箱包、鞋帽、数码、银行、药房、酒店、珠宝、酒店44太平步行街高中低档都有餐饮、服装、数码、银行、药房、酒店、中型百货、珠宝、商业总面积商业总面积新世纪广场商业分析欣荣宏商业分析荔香村商业分析太平步行街商业分析竞争项目商业分析总结零售为零零售为零娱乐适中娱乐适中25%餐饮过多餐饮过多70%欣荣宏欣荣宏商业物业分析商业市场分析商业分布市场特性商业发展方向竞争项目分析第一代商业第一代商业第三代商业第三代商业第二代商业第二代商业街区商铺百货商场MallMall风光数十年后在20世纪前期遭遇挑战，传统商业的赢利率无法支撑起再扩张、发展的负担。

超市兴起，倡导自由选购的理念。

最大贡献是给零售业业态注入工业制造业的文化要素。

以ShoppingMall为代表，追求一站式购物。

环境污染、郊区化的边缘生存状态、交通堵塞、旧城衰落等问题使其渐渐退出发展舞台。

城市中心区域城市中心区域社区中心社区中心/临近市区临近市区城市中心城市中心/副中心副中心/交通枢纽交通枢纽第四代商业第四代商业商业模式发展规律商业模式发展规律以“体验经济”为基础，以生活方式消费、娱乐加休闲为主旨城市核心城市核心商业发展趋势百货商场以ShoppingMall为代表，追求一站式购物。

环境污染、郊区化的边缘生存状态、交通堵塞、旧城衰落等问题