新余城区宗地地价修正体系的编制Word格式文档下载.docx

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1582

Ⅲ

20.61

1748

-21.35

1140

Ⅳ

22.43

1288

-22.53

815

Ⅴ

21.87

852

-20.32

557

住宅

20.91

2546

-21.86

1646

21.59

1911

1253

21.19

1386

-19.93

916

20.23

1012

-20.61

668

23.13

693

-20.63

447

工业

23.3

562

362

21.1

437

-20.53

287

19.78

346

-21.98

225

20.85

247

-16.33

171

17.66

188

-15.36

135

2、区位影响因素权重的确定

结合区位影响因素对各级别内地价影响的大小，经征询专家意见分别对商业、住宅、工业用地的区位影响因素进行权重确定。

3、影响因素修正系数的确定

利用各区位因素对宗地地价的影响权重，乘以对应级别内的5个区域条件水平的基准地价总修正幅度，即得该因素在相应级别内的区域因素修正系数。

用公式表示为：

F1i=F1×

IVi

F2i=F2×

IVi

式中：

F1i——某一因素的上调幅度

F2i——某一因素的下调幅度

F1——基准地价上调最大幅度

F2——基准地价下调最大幅度

IVi——某一因素对宗地地价的影响权重

3、影响因素修正系数条件指标的编制

根据影响因素对宗地地价的修正幅度，利用土地定级中各类因子的指标量化结果，考虑各类因子对土地的影响方式，逆推出优、较优、一般、较劣、劣状态下的各因素的条件，以此编制影响因素修正系数条件指标表。

并在此基础上，通过已有地价样点的检验、校核，编制出各类用地各级别的宗地地价修正系数条件指标表。

第二节商业用地宗地地价修正体系

一、商业用地宗地地价影响因素修正

（一）Ⅰ级商业用地宗地地价影响因素修正系数

Ⅰ级商业用地宗地地价影响因素修正系数指标说明表

因素

因子

优

较优

一般

较劣

劣

区域因素

商服繁华程度

距一级商服中心距离（米）

<

740

740-1430

1430-2120

2120-2810

>

2810

距二级商服中心距离（米）

600

600-1200

1200-1800

1800-2400

2400

距三级商服中心距离（米）

850

850-1650

1650-2450

2450-3250

3250

交通

条件

临路类型

混合型主干道

生活型

主干道

生活型次干道或交通型主干道

交通型次干道

支路

公交便捷度

距公交站点距离（米）

100

100-200

200-300

300-400

400

对外交通便利度

距火车站距离（米）

580

580-1160

1160-1740

1740-2320

2320

距汽车站距离（米）

2800

2800-3600

3600-4400

4400-5200

5200

距高速路口距离（米）

3300

3300-4100

4100-4900

4900-5700

5700

基本

设施

基础设施

完善度

水、电、通讯等基础设施配套完善，保证率高

水、电、通讯等基础设施配套完善，保证率较高

水、电、通讯等基础设施配套较完善，保证率高

水、电、通讯等基础设施配套较完善，保证率较高

水、电、通讯等基础设施配套较完善，保证率一般

人口状况

常住人口密度

高

——

较高

流动人口密度

个别因素

宗地面积

面积适中，对土地利用极为有利

面积对土地利用较为有利

面积对土地利用无不良影响

面积较小或较大，对土地利用有一定影响

面积过小或过大，对土地利用产生严重的影响

宗地形状

形状规则，对土地利用极为有利

形状较规则，对土地利用较为有利

形状对土地利用无不良影响

形状不规则，对土地利用有一定影响

形状较差，对土地利用产生严重的影响

临街宽度

≥12

8～12

6～8

4～6

≤4

临街宽深比

≥1.2

0.8～1.2

0.5～0.8

0.3～0.5

≤0.3

临街状况

三面临街

两面临街

一面临街距侧街五米内

一面临街距侧街五米外

不临街

Ⅰ级商业用地宗地地价影响因素修正系数表

权重

距一级商服中心距离

0.090

1.92

0.96

-0.93

-1.86

距二级商服中心距离

0.085

1.82

0.91

-0.88

-1.75

距三级商服中心距离

0.065

1.39

0.69

-0.67

-1.34

交通条件

0.060

1.28

0.64

-0.62

-1.24

距公交站点距离

0.055

1.18

0.59

-0.57

-1.14

距高速路口距离

0.050

1.07

0.53

-0.52

-1.03

距火车站距离

距汽车站距离

基本设施

供水

0.040

0.85

0.43

-0.41

-0.83

排水

供电

0.035

0.75

0.37

-0.36

-0.72

电讯

0.015

0.32

0.16

-0.15

-0.31

供气

街角地

0.070

1.50

-1.44

（二）Ⅱ级商业用地宗地地价影响因素修正系数

Ⅱ级商业用地宗地地价影响因素修正系数指标说明表

940

940-1880

1880-2820

2820-3760

3760

1300

1300-2050

2050-2800

2800-3550

3550

1000

1000-2000

2000-3000

3000-4000

4000

1240

1240-1980

1980-2720

2720-3460

3460

2020

2020-3140

3140-4260

4260-5380

5380

2620

2620-3740

3740-4860

4860-5980

5980

Ⅱ级商业用地宗地地价影响因素修正系数表

1.95

0.97

-1.02

-2.04

1.84

0.92

-0.96

-1.92

1.41

0.70

-0.74

-1.47

1.30

0.65

-0.68

-1.36

1.19

0.60

1.08

0.54

-1.13

0.87

-0.45

-0.91

0.76

0.38

-0.40

-0.79

-0.17

-0.34

1.51

-1.58

（三）Ⅲ级商业用地宗地地价影响因素修正系数

Ⅲ级商业用地宗地地价影响因素修正系数指标说明表

1700

1700-2700

2700-3700

3700-4700

4700

2300

2300-3100

3100-3900

3900-4700

1640

1640-2780

2780-3920

3920-5060

5060

1720

1720-2690

2690-3660

3660-4630

4630

1550

1550-3050

3050-4550

4550-6050

6050

2000

2000-3500

3500-5000

5000-6500

6500

Ⅲ级商业用地宗地地价影响因素修正系数表

0.090

1.85

0.93

-0.96

-1.92

0.085

1.75

0.88

-0.91

-1.81

0.065

1.34

0.67

-0.69

-1.39

0.060

1.24

0.62

-0.64

-1.28

0.055

1.13

0.57

-0.59

-1.17

0.050

1.03

0.52

-0.53

-1.07

0.040

0.82

0.41

-0.43

-0.85

0.035

0.72

0.36

-0.37

-0.75

0.015

0.31

0.15

-0.16

-0.32

0.070

1.44

-1.49

（四）Ⅳ级商业用地宗地地价影响因素修正系数

Ⅳ级商业用地宗地地价影响因素修正系数指标说明表

2600

2600-3700

3700-4800

4800-5900

5900

1600

1600-2700

2700-3800

3800-4900

4900

2100

2100-3200

3200-4300

4300-5400

5400

1800

1800-3600

3600-5400

5400-7200

7200

2200

2200-4000

4000-5800

5800-7600

7600

Ⅳ级商业用地宗地地价影响因素修正系数表

2.02

1.01

-1.01

-2.03

1.91

0.95

1.46

0.73

-0.73

-1.46

1.35

-0.68

-1.35

1.23

-0.62

-1.24

1.12

0.56

-0.56

-1.13