科学养老示范基地项目可行性研究报告Word文档下载推荐.docx
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1.1.5.1《中国老龄事业发展“十二五”规划》（国发[2011]28号）
1.1.5.2《社会养老服务体系建设规划（2011－2015年）》（国办
发[2011]60号）
1.1.5.3《国家发展和改革委员会关于发布项目申请报告通用文本
（发改投资[2007]1169号）的通知》
1.1.5.4《民政事业发展第十二个五年规划》（民发[2011]209号）
1.1.5.5《老年养护院建设标准》（建标[2010]144号）
1.1.5.6《康复医院基本标准（2012年版）》（卫医政发[2012]17
号）
1.1.5.7《爱心护理工程试点工作规程》
1.1.5.8建设单位提供的相关材料。
1.1.6项目提出理由
进入二十一世纪，中国人口老龄化的发展特点，最突出的就是老
龄化速度快，老年人绝对数量增多，人口老龄化地区差别加大。
据有
关部门调查显示，截至2011年底，中国60岁及以上老年人口已达1.85亿人，占总人口的13.7%，到2015年，老年人口总数将达到2.21亿，占总人口的16%，到2020年，中国老年人口将达到2.48亿人，占总人口的17％，人口老龄化形势严峻。
解决社会化养老问题是中国政府历来关心和重视的问题。
多年来，国家大力弘扬中华民族敬老养老的文化传统，采取切实有效地措施，积极探索适合中国国情的老龄事业发展模式。
特别是近年来，中国政府全面贯彻落实科学发展观，积极应对人口老龄化挑战，把发展老龄事业作为经济社会统筹发展和构建社会主义和谐社会的重要内容，综合运用经济、法律和行政手段，不断推动老龄事业发展。
2006年全国人民代表大会通过的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》，把“实施爱心护理工程，加强养老服务、医疗救助、家庭病床等面向老年人的服务设施建设”列入积极应对人口老龄化的政府工作重点，标志着社会化养老系统工程的正式启动。
中国“爱心护理工程”，就是本着“帮天下儿女尽孝，给世上父母解难，为党和政府分忧”的宗旨，从“关爱今天的老年人，就是关爱明天的自己”的意愿出发，以“政府支持、社会力量兴办、自主经营、自负盈亏”的原则，尽快在全国300多个地级以上的大中城市建立一批为城市高龄老人提供专业护理和临终关怀服务的“爱心护理院”以及面向老年人的服务设施，为老年人创造良好的养老和生活环境条件。
其目的：
一是减轻国家财政负担，增加社会养老服务机构总量，为城市老年人解决实际困难；
二是切实统一服务理念、提高整体养老服务水平；
三是创建相对集中的、适合国情的老年福利社区，建立以居家养老为基础、社区服务为依托的服务体系，用老年福利社区化概念实现老年人居家养老、生活照顾、护理关怀等一站式服务功能。
近年来，同世界人口老龄化一样，截止2008年底，大连市60岁及以上老年人达到101,。
3万人，并以每年3.29%的速度递增，而大连现有的国营和民营养老机构、养老服务方式成就，配套设施落后，规模不大，资金缺乏，严重束缚了大连市养老事业的向前发展，故解放思想，加大对外开放，引进国内外资金，加快老年事业的发展，提高老年人的社会福利待遇，特别是提高老年人的生活质量，提高服务水准，则成为全民族、全社会必须完成的一次重大任务。
而中国（大连）国际科学养老示范基地的开发建设，不仅填补了大连休闲度假式养老事业的空白，同时也提升了养老事业的层次，使大连的养老事业与国际接轨成为可能。
1.2项目概况
1.2.1建设地点
辽宁省大连市旅顺口区龙头镇
1.2.2建设内容与规模
该项目位于大连主城区与旅顺口区结合部的塔河湾浴场北侧，旅顺南路和郭水路的交汇处，东接蓝湾、西邻旅顺大学城，与湾山高尔夫隔路相望，北靠小孤山，距旅顺区市区5公里，距大连主城区25公里、距机场25公里。
项目用地处于群山环抱、近海宜居的自然风景区。
项目规划占地面积约120公顷，包括相对独立的5幅地块，分别环绕坐落于大连龙湖国家级湿地公园，是大连龙湖国家级湿地公园项目总体规划中的一个重要组成部分。
本项目建设内容主要包括养老院、符合三级医院标准的老年病专
科医院、老年康复疗养院、康复活动区、综合服务区、室外休闲区。
项目工程总用地面积120公顷（1500亩）。
其中建设用地120公顷，总建筑面积157.6万平方米。
项目所在地段周边开发建设已形成相当规模，生态环境和生活环境趋于成熟，特别是202城市轨道交通开通在即，各项基础设施已经完善。
旅顺作为大连全域城市化拓展的主城区，开发建设投资政策宽松灵活，发展潜力较大
宗地
可建设用地
（ha）
建筑面积
（万㎡）
建筑容积率
1#宗地
11
16.5
1：
1.5
2#宗地
6.5
9.1
1:
1.4
3#宗地
35
28
0.8
5#宗地
10
14
6#宗地
60
90
合计
122.5
157.6
1.2.3项目建设有利条件
1.2.3.1符合国家相关政策。
大力发展社会福利事业是我国老龄工作常抓不懈的一项主要内容，国家制定了中国老龄事业发展“十二五”规划，其主要发展目标包括建立应对人口老龄化战略体系基本框架，健全覆盖城乡居民的社会养老保障体系，健全老年人基本医疗保障体系，建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系，全面推行城乡建设涉老工程技术标准规范、无障碍设施改造和新建小区老龄设施配套建设规划标准，增加老年文化、教育和体育健身活动设施，进一步扩大各级各类老年大学（学校）办学规模，加强老年社会管理工作。
同时，国务院下发的《社会养老服务体系建设规划》中明确指出：
在“十二五”期间将进一步加大力度，建立一个养老社会服务体系，以居家为基础，以社区为依托，以养老机构为支撑，资金保障与服务保障相匹配，基本服务与选择性服务相结合，形成“政府主导、社会参与、全民关怀”的服务体系，让老年人安享晚年，共享经济社会发展成果。
本项目的建设符合国家的相关政策，符合国家推进社会福利市场化的目标和总体要求，是国家积极鼓励、扶持的社会福利养老设施开发项目。
1.2.3.2项目区域位置优势明显
大连是一座美丽的海兵港口旅游城市，是国际公认的宜居城市。
享有“海滨之城，浪漫之都、水果之乡”的美誉。
每年有大量的国内外人士来此观光旅游度假，整洁秀美的市容市貌硬的课中外旅游客人的赞誉。
近年来，随着城市经济迅速的发展，城市基础设施更新改造步伐的加快，给城市带来蓬勃生机，吸引大量的国内外人士来此定居，生活。
俄罗斯、日本、韩国等国外人士和东北三省、内蒙和华东地区的国内人士，尤其东三省每年来大连疗养和定居人士逐年增多、向往来大连购房定居，享受山海，安度晚年。
都为能在大连定居生活和养老而感到幸福与骄傲。
另外是一些外地累退休老人向往来大连购房定居，享受山海，安度晚年。
旅顺口区龙头镇位于旅顺城区东北部8公里处，有长白山余脉延至境内形似“龙”头小山，固借山得名。
东与大连英歌石奶牛场交界，南与龙王塘街道接壤，西、南与水师营街道、旅顺城区毗邻，北依长城镇，地处旅顺局部对外开放区内。
大连至旅顺中路横贯其中，与旅顺南北路入口处不足公里；
新建郭水路穿过镇区南部。
大连至旅顺铁路经镇中心。
距旅顺新港10公里，距大连周水子国际机场25公里。
全镇总面积25.8平方公里。
辖区五个行政村，2135户，人口5923人。
是一个以工业经济为主，农业、第三产业齐驱发展的小城镇。
享有“辽宁省综合经济实力百强镇”、“辽南程控电话第一镇”、“辽南罕见富锶矿泉水”、“水果之乡”之称誉。
盛产苹果、巴梨、樱桃、西瓜、草莓等农产品。
工业是龙头镇的主导产业，集体、私营、独资、合资、股份制等各种经营体制优势互补，共同发展，全镇已形成了汽车配件、食品加工、木业制造、针织服装、制冷设备、起重机械、石化化工、机车部件、精密铸造为主的工业发展新格局。
全镇企业330家，工业产品达三百多种。
目前，主要出口产品有用于橡胶、造纸、石棉、塑料制品生产的合金冷硬铸铁轧辊。
系统产品；
新型炼焦机；
各种型号吊车；
周转箱，羊毛衫，汽车配件、机车部件、羊毛衫和木制家具等，“泰”字牌防盗门和“冰凌花”系列冷饮食品被评为市级名牌产品。
很多产品处于国内领先地位，并远销到美国、日本、韩国及东南亚十多个国家和地区。
农业以“两高一优”精品和创汇农业为突破口，实现了稳产、高产。
农产品产量和经济效益逐年提高，果类栽植越百年，其中苹果荣获国家、省市优质产品和新产品奖；
西瓜大而甜蜚声全市，久负盛名，并在国家注册，苹果、西瓜、大樱桃专业生产村已形成。
奶牛业、肉鸡、食用菌等养殖业初具规模。
到目前，已有日本、韩国、法国、澳大利亚等国家七户外资落户龙头镇，效益都非常可观，还有很多外商独资、中外合资和国内合资合作项目正在筹建和洽谈中。
我们项目的选址则是同时拥有山林湖海，不可多得自然地貌环境特色资源，非常适宜开发建设中高端老年住宅和公寓，使具有消费能力的老年人群将度假式养老与投资保值增资并举，实现老有所养、老有所乐的愿望。
1、景色优美的内湖——小孤山库区
（实景拍摄）
2、珍贵稀有的湿地——龙湖湿地
3、植被覆盖率78%——大、小孤山国家级森林公园
（实景拍摄）
龙湖湿地气候温和，自然生态环境优越，生物资源丰富。
区域内已形成环境保护林和水源涵养林为主体的林木体系。
已定名的植物种类有300余种，地面植被盖度98%。
1.2.4项目总投资与资金筹措
该项目估算总投资130亿元（含湿地公园40亿，见湿地公园项目可研报告）。
湿地公园项目40亿元，另外五块养老项目用地建筑总面积157.6万平方米，所需资金90.5亿元，所需建设资金由山东华亿投资担保有限公司筹集投入。
第二章项目法人基本情况
2.1项目投资单位概况
本项目投资方待定
2.2项目建设运营单位概况
1、大连龙湖湿地开发建设有限公司是大连万盈投资有限公司所属的全资子公司，注册资本1亿元人民币，是致力于生态保护投资、改善区域环境，并以此带动城区建设发展的房地产开发公司。
目前公司位于大连市旅顺南路的大连龙湖国家湿地公园生态运动旅游度假区及生态康居城（养老）项目总占地5.85平方米公里，预计总投资额约130亿元。
2、上海宝萨商务咨询有限公司成立于2004年。
具有投资融资渠道和专业的投资策划团队,可以系统的完成有资金需求的项目和企业进行投资、融资的策划和实施，对国家支持的项目有多种融资方法；
具有政府政策性贷款的建议和考察能力，可以对有政府支持的项目进行投资的前期策划工作，并协助银行贷款等的具体操作；
具有基本建设项目的开发经验及优良的合作团队（上海同济大学）；
具有深厚的国内、外的人脉基础，为本项目提供了可行性分析报告及企业策划、项目整体规划和具体实施方案的支持等服务。
第三章需求分析
3.1世界人口老龄化趋势
自上个世纪以来，随着医疗水平的改善和生活水平的提高，人类的预期寿命也大大增加。
根据联合国的统计，再过几年，世界上60岁以上的老年人数量将超过5岁以下儿童的总数。
而且，老龄化的另一
个明显特征就是，始于欧美发达国家的老龄化，将在发展中国家以更
快的速度增长。
世界卫生组织总干事陈冯富珍说：
“老龄化出现了历史性的、前所未有新态势。
从全球来看，老龄人口在总人口中的比例增长，超出了世界人口增长速度的三倍，而老龄人口在中低收入国家的增长则更快。
向老龄化社会的转型，在欧洲用了近一个世纪的时间，
现在则不到25年。
”人口老龄化的迅速发展，引起了联合国及世界各国政府的重视和关注。
据联合国最新统计，全球目前有将近７亿人口的年龄在60岁以上，这一数字预计到2025年将翻一番，并在2050年达到20亿，占全球总人口的比例将超过20％，并将超过14岁以下儿童人口的总数。
从1950～2050年，全球人口将平均每年增长0.87%，而老年人口将平均每年增长2.38%。
人口老龄化已成为一个全球性现象。
据联合国有关规定，一个国家65岁以上的老年人在总人口中所占比例超过7％，或60岁以上的人口超过10％，便被称为“老年型”国家。
除少数非洲国家外，现在几乎所有国家的人口结构都在趋于老化，这是因为人口出生率逐年下降而平均寿命不断增加造成的。
在全世界190多个国家和地区中，约有60多个已进入“老年型”。
目前，全球人口老龄化最严重的国家是意大利，占总人口25％。
预计到2050年，非洲老龄人口将从4200万上升到2.05亿；
亚洲从3.38亿增加到12.27亿；
欧洲1.48亿增加到2.21亿；
美洲从9600万增加到3亿，到2150年，世界人口的三分之一预计会步入花甲之年。
由联合国制定的《国际行动计划2002》要求各国制定三大优先政策：
第一，老年人与发展优先；
第二，老年人的健康与福利优先；
第
三，保持切实可行的支持环境优先。
首先强调保障与发展的相互关系。
现代社会中，经济发展是社会保障的基础，是社会保障的前提，经济
发展和社会保障的发展是相辅相成的。
没有经济的发展便没有社会保
障的发展，社会保障的程度要取决于经济发展的水平。
老年人口是社
会的重要资源，老年人的发展对社会经济发展的作用是不可忽视的。
老年人要充分融入和参与社会，消除年龄歧视，性别歧视，消除对老
年人的怠慢、虐待和暴力行为，改善他们参与社会的自身条件和社会
条件。
其次强调目标。
以人为本，提高人的生命和生活质量，是以健
康为本的。
提高人口健康水平是世界性社会目标，主要是提供物质和
精神方面的健康服务，提倡健康的生活方式，创造有利于健康的生活
环境。
再次强调手段。
要动员全社会关心、支持和帮助老年人，通过
政府组织、非政府组织、志愿组织、民间社团组织的通力合作，让教
育部门、研究部门、文化、媒体宣传等部门携起手来，共建一个不分
年龄人人共享的社会环境。
3.2中国人口老龄化趋势及社会福利化现状
21世纪的中国将是一个不可逆转的老龄社会，1990～2009年是
老龄化不断提高但速度较慢，2010～2030年老龄化加速，2035年后是稳定的重度老龄化阶段，老龄化水平稳定在30%左右。
2011年末全国60岁及以上人口达到18499万人，占总人口的13.7%，已接近联合国定义的14%的老龄社会门槛。
“十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰到来，我国人口
老龄化进程将进一步加快。
从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加老年人860万；
老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每年递增0.54个百分点。
老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。
目前全国有1.8亿老年人。
随着家庭养老功能的弱化缺失，大力
发展社会养老服务迫在眉睫。
目前我国已初步建立以居家为基础、社
区为依托、机构为支撑的中国特色社会养老服务体系。
惠及范围逐步
由“三无”和“五保”老人拓展到所有有需要的老年人。
同时，养老
服务体系能力建设不断加强，专业化、标准化、信息化服务水平不断
提高。
但是目前我国社会养老服务体系建设存在总量不足，区域、城
乡发展不平衡，布局不合理，投入不足，专业化程度不高，对社会力
量投入养老事业优惠扶持政策落实不到位等问题。
但是，目前我国老
龄事业总体上仍滞后于人口老龄化的要求和社会经济的发展。
社会保
障制度不够完善,老年设施、产品与服务短缺,老年精神文化生活不够
丰富,侵犯老年人合法权益的现象时有发生,适应社会主义市场经济体制的老龄事业发展机制尚待建立和完善。
截至2011年底，全国拥有各类养老服务机构40868个，比上年增加964个，拥有床位353.2万张，比上年增长11.7%（每千名老年人拥有养老床位19.1张，比上年增长7.3%），年末收养老年人260.3万人，比上年增长5.4%。
在老龄服务方面，截至2011年底，全国共有老龄事业单位2503个，老年法律援助中心19407个，老年维权协调组织8.4万个，老年学校48116个、在校学习人员603.2万人，各类老年活动室41.3万个。
3.4需求分析
3.4.1市场前景
随着老龄人口的持续增加，老年人的养老问题，已对全社会构成了严峻的考验。
由于我国为缓解人口过度增长，老人饿赡养问题日益突出，应创造出中国几十年来的传统养老于机构养老相结合的新型养老模式。
截止2008年底，大连市60岁及以上老年人达到101,。
3.4.2投资环境
大连位于欧亚大陆东岸，中国东北辽东半岛最南端，西北濒临渤海，东南面向黄海，有包括大小岛屿260个。
是中国的副省级城市、计划单列市，也是全国14个沿海开放城市之一；
是中国辽宁省的一个重要沿海港口城市，省内第二大城市，是中国东北主要的对外门户；
也是东北亚重要的国际航运中心、国际物流中心、区域性金融中心。
2012年中国城市竞争力排名十一位、金融竞争力全国第八，东北第一、大连2011年GDP6100亿，2010年人口普查常住人口6690432人，人均91175元，约为13468美元，超过上海的10827美元、天津的10399美元和北京的10377美元。
大连地处北半球暖温带，气候温和，四季分明，暖湿同季，日照丰富，季风盛行，属暖温带半湿润大陆性季风气候。
年、月平均日温差大都在10℃以下，夏无酷暑，冬无严寒。
气温：
夏季平均气温22～23℃，冬季平均气温在零下2.7～5.9℃之间，春秋两季气温分别为8.4～9.5℃和11.0～13.5℃。
全年最热月是8月份，月平均气温为23.6～24.5℃，是同纬度地区最凉爽的区域之一。
极端最高气温大连市区为35.3℃。
全年最冷月是1月份，月平均气温为零下8.1～4.5℃，冻土深度700毫米。
降水：
年平均降水日数70～90天，年平均降水量在590～800毫米之间。
本项目-旅顺老城区交通系统主要有“郭水路-水师营-旅顺公交8、9、10路”及“旅顺-塔河湾-老城区”；
轻轨8号线（规划中）
本项目距离大连主城区30公里、距离大连国际机场30公里、距离旅顺新港约20公里,距离旅顺城区2公里，距旅顺新城区1公里。
路况良好，交通便利。
3.4.3市场需求
（一）国外市场需求
养老市场的计划——“异国养老”是目前一种新型养老模式，它与全球一体化密切相。
人们选择“异国养老”往往给予一下几方面的考虑：
1.1追求更高品质的离退休生活——大连的地理位置、气候、自然环境、区域经济、人文文化、特色海景资源等。
1.2寻求归属感——旅外华侨落叶归根，东北及华北地区距离较近，方便亲戚朋友子女探望和照看。
1.3异国放假低廉——世界经济区的汇价差别为中层以上消费者提供了廉价消费空间。
1.4生活成本低——从发达国家到发展中国家，为中层以上消费者提供了脸颊消费空间。
1.5购房投资——大连市荣获联合国世界人居奖、环境全球500佳、夏季达沃斯落户大连、全国文明城会死、中国最佳旅游城市、国家环保城等荣誉称号，使得大连成为中国最具特色的旅游城市之一，房地产市场的活跃与发展，为广大投资者提供了极大利润空间。
（二）国内市场需求
大连是适合居住和养老条件最好的城市之一，在东北三省包括内蒙及国内其它地区很多有消费能力的中年以上人群都有去大连养老的愿望，但是多数人的子女都因工作无法来照顾老人，因此，需要我们建设功能完善、设施齐全的养老项目，以满足市场的需求。
3.4.4市场定位
根据中国老龄事业发展基金会和爱心护理工程工作委员会的规
定，基地项目将按照“五个统一”的理念和规范进行设计建设和运营
管理，即“统一名称、统一标识、统一理念、统一功能设施、统一服
务规范”。
面向国内外中高端老年消费群体，建造一个高标准、具有国际水准的养老机构和老年人居住社区。
第四章场址选择
4.1选址原则
养老基地建设的选址，应符合城市规划要求和土地利用规划的要求，同时满足以下条件：
（一）地形平坦、工程地质和水文条件较好，避开自然灾害易发区；
（二）交通便利，供电、给排水、通信等市政条件较好；
（三）便于利用周边的生活、医疗等社会公共设施；
自然环境较好、阳光充足、通风良好的地段布置。
（四）选择在交通便捷、方便可达的地段布置，但应避开商业繁
华区、公共娱乐场所，与高噪声、污染源的防护距离符合有关公共卫
生要求。
根据CCRC（ContinuingCareRetirementCommunity，简称CCRC，“综合性老年服务社区”的英文名称缩写。
CCRC的概念起源于美国，至今已有100多年的历史，是目前世界公认的最先进的养老院模式）的择址原则，养老院选址应在城市的郊区，距市内一小时车程，占地面积较大，周围有河流、湖泊、山地、树林，最好还有温泉，空气清新，环境怡人。
内部有果园、鱼池、花圃、菜地、养殖场、运动场，可供老人休闲、健身、劳动。
4.2区位分析
大连市位于北半球的暖温带地区，具有海洋性特点的暖温带大陆性季风气候，冬无严寒，夏无酷暑，四季分明。
年平均气温10.5℃，极端气温最高37.8℃，最低-19.13℃。
年降水量550-950毫米，全年日照总时数为2500-2800小时。
本项目距旅顺区市区5公里，距大连主城区25公里、距机场25公里。
4.3场址选择
旅顺口自然气候宜人，兼有大陆和海洋性气候双重特点。
一年四季节气变化较为明显，空气湿润温和，降水比较集中，季节特点相对分明，这里冬无严寒、夏无酷暑，基本呈现出“春早晚夏、秋先冬迟”的特征，年平均气温10℃左右，最高温度27.5℃，最低温度零下8.2℃，无霜期186天，年平均相对温度66%左右，
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